ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-4521 NEMOVITOST: Rodinný dům Draženov Katastrální údaje: Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Draženov, k.ú. Draženov Adresa nemovitosti: Draženov 24, 344 01 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc ZHOTOVITEL: Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 900 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 23.4.2013 Stav ke dni : 23.4.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 17.10.2013
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 24 Draženov, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 89 a pozemků parc. č. St. 89 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 37/6 (zahrada) v kat. území Draženov, obec Draženov, část obce Draženov, okres Domažlice, zapsáno na LV 385. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 23.4.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Kopie znaleckého posudku č. 3920-210/2010. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Obec Draženov se nachází v Plzeňském kraji, cca 4 km severozápadně od města Domažlice, cca 9 km jihozápadně od města Horšovský Týn a cca 8 km jihovýchodně od města Poběžovice. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a s nízkou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v jižní zastavěné části obce. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící, přízemní rodinný dům (bývalou zemědělskou usedlost) s neobytným podkrovím. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající probíhající rekonstrukci. Budova má provedenu zemní izolaci proti vlhkosti. Střecha budovy je polovalbová s krytinou z tašek BRAMAC. Stáří budovy je cca 100 let. Okna v podkroví jsou dřevěná špaletová, v přízemí jsou nová dřevěná EURO. Součástí nemovitosti jsou zděné hospodářské budovy (chlévy a stodola) se sedlovou střechou s krytinou z pálené tašky v horším stavu. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. V přízemí se nachází bytová jednotka rozdělena na kuchyň, 3 pokoje, chodbu, kotelnu, schodiště, koupelnu a WC. V podkroví je půda. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny, vodovodu, kanalizace a plynovodu. Přípojky nebylo možné ověřit. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je pomocí bojleru. Pozemek parc. č. 37/6 navazuje na stavební pozemek parc. č. St. 89 a tvoří s ním jeden funkční celek. V Katastru je veden jako zahrada. Pozemek je rovinatý z části mírně svažitý. Součástí a příslušenstvím nemovitostí jsou IS, hospodářské budovy (chlévy a stodola), drátěné oplocení, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne 23.4.2013. Nebylo umožněno vnitřní ohledání. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. - 4 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Draženov 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Draženov 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Draženov Porovnávací metoda OCENĚNÍ Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 37/6 navazuje na stavební pozemek parc. č. St. 89 a tvoří s ním jeden funkční celek. V Katastru je veden jako zahrada. Pozemek je rovinatý z části mírně svažitý. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Horšovský Týn Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] - 5 -
KRC: 0,95 KMP: 1,06 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,02 KUV: 0,90 Parcela č.: 2 000 590 000 295,00 0,92 269,98 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se ve městě Horšovský Týn v části Velké Předměstí v ulici Járy Cimrmana. Celková plocha pozemku je 2 000 m 2. K pozemkům vede nezpevněná komunikace. V dosahu pozemku je vodovod a kanalizace. Elektřina je na pozemku. Lokalita: Nemanice KRC: 1,00 KMP: 1,03 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,05 KUV: 0,90 Parcela č.: 2 675 800 000 299,07 0,97 291,10 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Nemanice. Celková plocha pozemku je 2 675 m 2. Na hranici pozemku je elektřina. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Průměrná jednotková cena 280,54 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 89 2 064 281 579 984 nádvoří zahrada 37/6 1 152 281 323 712 Celková výměra pozemků 3 216 Hodnota pozemků celkem 903 696 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Draženov Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 175,00 m 2 Zastavěná plocha: 810,00 m 2 Plocha pozemku: 3 216,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, přízemní rodinný dům (bývalou zemědělskou usedlost) s neobytným podkrovím. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající probíhající rekonstrukci. Budova má provedenu zemní izolaci proti vlhkosti. Střecha budovy je polovalbová s krytinou z tašek BRAMAC. Stáří budovy je cca 100 let. Okna v podkroví jsou dřevěná špaletová, v přízemí jsou nová dřevěná EURO. Součástí nemovitosti jsou zděné hospodářské budovy (chlévy a stodola) se sedlovou střechou s krytinou z pálené tašky v horším stavu. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Mnichov Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Mnichov. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová. Budova prošla rekonstrukcí. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 1 646 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 352 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Součástí nemovitosti je sklep, garáž a hospodářská budova. K domu patří zahrada s porosty. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. - 6 -
Rodinný dům Stráž Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Stráž. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou BRAMAC. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 3 966 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 2 202 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Odpady jsou svedeny do septiku. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je ústřední. Součástí nemovitosti je garáž, hospodářská budova, stodola dílna a sklep. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Chudenín Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Chudenín. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 2 127 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 436 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva. Součástí nemovitosti je stodola. K domu patří zahrada s porosty. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Brůdek Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Brůdek. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 5 493 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 272 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Součástí nemovitosti je dílna s garáží, kotelna a další 3 garáže. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Bezděkov Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Bezděkov. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu smíšené konstrukce. Střecha budovy je sedlová. Budova byla v roce 2010 rekonstruována. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 3 221 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 602 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Součástí nemovitosti jsou 2 garáže, přístřešek, kůlna, sklad a venkovní sklep. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Mnichov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 13 476 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 145,00 m 2 1 646 m 2 1 950 000 Kč 13 448 Kč/m 2-7 -
Název: Rodinný dům Stráž Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 11 344 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m 2 3 966 m 2 1 990 000 Kč 12 438 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Chudenín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,07 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 10 873 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 206,00 m 2 2 127 m 2 2 250 000 Kč 10 922 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Brůdek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 9 047 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 215,00 m 2 5 493 m 2 2 200 000 Kč 10 233 Kč/m 2-8 -
Název: Rodinný dům Bezděkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 9 751 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 220,00 m 2 3 221 m 2 2 399 000 Kč 10 905 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 047 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 10 898 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 13 476 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 10 898 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 175,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 907 150 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Draženov 903 700,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Draženov 1 907 150,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 1 907 200 Kč 0 Kč 903 696 Kč 903 696 Kč 1 900 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou stavby (budovy) č.p. 24 Draženov, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 89 a pozemků parc. č. St. 89 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 37/6 (zahrada) v kat. území Draženov, obec Draženov, část obce Draženov, okres Domažlice, zapsáno na LV 385 v objektivní zaokrouhlené výši 1.900.000,- Kč. V Praze 17.10.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4521 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -