Odhad tržní hodnoty č. 23781

Odhad tržní hodnoty č. 23781 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01667/10-029 ze dne: 8.2.2013 Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01667/10-029 Podle stavu ke dni 6. 5. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 15 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 6. 5. 2013

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Parcela č. 3390/16 Druh: orná půda zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora pro obec Žáky, katastrální území Žáky na LV č. 192 s podílem povinného 1/4 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00201/09-052 ze dne 8.10.2012 2. Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora pro obec Žáky, katastrální území Žáky na LV č. 192 je zemědělský pozemek. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 5. 2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti pomocí katastrálních map (mapového serveru čúzk), mapového serveru Google a Veřejného registru půdy LPIS.. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01667/10-029 ze dne 8.2.2013 - LV 192 k.ú Žáky, obec Žáky - KM k LV 192 k.ú Žáky, obec Žáky (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhlášky č. 450/2012 Sb. - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora

3 Obec: Žáky Katastrální území: Žáky (794295) List vlastnictví číslo: 192 Vlastníci: 1. Hauf Michal Podíl: 1/4 Větrná 859/16, Lány, 56802 Svitavy 2. Haufová Miloslava Podíl: 1/4 T. G. Masaryka 5/35, Předměstí, 56802 Svitavy 3. Schylová Vlasta Podíl: 1/2 Pražská 338, 28601 Čáslav 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora pro obec Žáky, katastrální území Žáky na LV č. 192 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo

4 obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi

5 absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Pro odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny jsme porovnali pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Ceny nebyly upraveny koeficientem (zpravidla x 0,7- x 0,9) odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami.

6 Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Z analýz podkladů a jejich výstupů znalec při srovnání použil maximální ceny srovnávacích pozemků. Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Parcela č. 26/30 Druh: orná půda výměra 10 333 m2 Charakteristika zemědělské půdy dle BPEJ 30200 Region: teplý, mírně vlhký Suma teplot nad 10 C: 2500-2800 Vláhová jistota: 4-7 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: 10-20 dní Průměrná roční teplota: 7 C - 9 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: 550-700 mm 0-3 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Půdní typy: Černozemě luvické Podloží: sprašové pokryvy Váha: středně těžké Skeletovitost: bez skeletu Vododržnost: převážně s příznivým vodním režimem Oceňovaný pozemek je mimo zastavěné ale i zastavitelné území obce Žáky, Středočeský kraj, okres Kutná Hora.

7 Pozemek p.č. 26/30 k.ú. Žáky je situován poblíž silnice nadregionálního významu č. 338 spojující obec Žáky s městem Čáslav v lánu zemědělsky obdělávané půdy. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 192 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

8 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Kutná Hora Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 192 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 192 29 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10 25 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda 26/30 30200 10 333 16,58 26,5280 274 113,82 Pozemky na LV číslo 192 zjištěná cena: 274 113,82 Kč

9 a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 192 Porovnávací pozemky: Čelivo 440 000, Kč Výměra: 135 166,00 m 2 Jednotková cena: 3,26 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 3,26 Kč/m 2 Havírna 56 667, Kč Výměra: 10 538,00 m 2 Jednotková cena: 5,38 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 5,38 Kč/m 2 Hovorčovice 64 900, Kč Výměra: 12 933,00 m 2 Jednotková cena: 5,02 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 5,02 Kč/m 2 Roubíčkova Lhota 248 000, Kč Výměra: 40 702,00 m 2 Jednotková cena: 6,09 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 6,09 Kč/m 2 Miličín 33 408, Kč Výměra: 4 176,00 m 2 Jednotková cena: 8, Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 8, Kč/m 2 Vrbčany 64 125, Kč Výměra: 7 125,00 m 2 Jednotková cena: 9, Kč/m 2

10 Upravená jednotková cena: 9, Kč/m 2 Bzová 115 110, Kč Výměra: 12 790,00 m 2 Jednotková cena: 9, Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 9, Kč/m 2 Soutice 124 150, Kč Výměra: 13 541,00 m 2 Jednotková cena: 9,17 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 9,17 Kč/m 2 Pavlíkov 160 000, Kč Výměra: 16 997,00 m 2 Jednotková cena: 9,41 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 9,41 Kč/m 2 Strážnice 35 500, Kč Výměra: 3 550,00 m 2 Jednotková cena: 10, Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 10, Kč/m 2 Jankov 30 180, Kč Výměra: 3 018,00 m 2 Jednotková cena: 10, Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 10, Kč/m 2 Černouc 509 365, Kč Výměra: 38 559,00 m 2 Jednotková cena: 13,21 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 13,21 Kč/m 2

11 Nosálov 105 406, Kč Výměra: 7 529,00 m 2 Jednotková cena: 14, Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 14, Kč/m 2 Svatý Jan 700 000, Kč Výměra: 49 735,00 m 2 Jednotková cena: 14,07 Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 14,07 Kč/m 2 Velký Chlumec 131 310, Kč Výměra: 8 754,00 m 2 Jednotková cena: 15, Kč/m 2 Upravená jednotková cena: 15, Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 3,26 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 9,37 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 15, Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 15, Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: orná půda Parcelní číslo: 26/30 Výměra (V): 10 333,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 10 333,00 m 2 15, Kč/m 2 = 154 995, Kč Pozemky na LV číslo 192 zjištěná cena: 154 995, Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 0, Kč

12 Doba trvání břemene (n): 0 roků Míra kapitalizace (u): 0,00 % Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% 0,0000 Úročitel (q): 1 + i 1,0000 q n 1 Hodnota věcného břemene: U q n i = 0, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

13 C. Rekapitulace Pozemek na LV 192 k.ú. Žáky, obec Žáky je zemědělská půda situována mimo zastavěné území obce Žáky.. Obecně jsou ceny pozemků v středočeském kraji poměrně velmi nízké, což je dáno ekonomickými podmínkami současného venkova, kde je nyní velká nezaměstnanost a nízké využívání zemědělské půdy. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. zde v tomto případě však jsou všechny ukazatele hodnoceny jako průměrné a proto odhad obvyklé ceny je uvažován spíše v maximu z cenových rozptylů při použití ceny srovnávací z důvodu, že oceňované pozemky jsou dle BPEJ velmi kvalitní.

14 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu ¼ 274 110, Kč 155 000, Kč 0, Kč 155 000, Kč 38 750, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 155 000, Kč Cena slovy: jednostopadesátpěttisíc Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Hauf Michal 1 / 4 38 750, Kč Haufová Miloslava 1 / 4 38 750, Kč Schylová Vlasta 1 / 2 77 500, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu ¼ 38 750, Kč Cena slovy: třicetosmtisícsedmsetpadesát Kč

15 D. Seznam příloh 1. V 192 k.ú. Žáky, obec Žáky 2. KM k LV 192 k.ú. Žáky, obec Žáky 3. údaje LPIS - veřejný registr zemědělské půdy 4. mapy místa