ZNALECKÝ POSUDEK č. 2063/163/13 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1352/7 v bytovém domě č.p. 1531, 1532 na st. parc.č. 1946/1, 1946/2, spoluvlastnického podílu o velikosti 41/940 na společných částech domu a spoluvlastnického podílu o velikosti 41/940 na st.parc.č. 1946/1, 1946/2 vše na LV č. 5563 pro k.ú. Hořice v Podkrkonoší, obec Hořice, okres Jičín. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro potřebu nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 11.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 22.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 11.9.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1532/7 Adresa předmětu ocenění: Pod Lipou 1532 508 01 Hořice Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Hořice Katastrální území: Hořice v Podkrkonoší Počet obyvatel: 8 805 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 92,8663 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 92,87 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.9.2013 za přítomnosti paní Marie Vávrové a paní Dagmar Vítové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5563 pro k.ú. Hořice v Podkrkonoší Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 11.9.2013 Sdělení paní Marie Vávrové Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5563 pro k.ú. Hořice v Podkrkonoší 6. Dokumentace a skutečnost - 2 -
Nebyla předložena projektová ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány z údajů sdělených paní Marií Vávrovou a paní Dagmar Vítovou - majitelkami oceňované bytové jednotky. 7. Celkový popis nemovitosti Město Hořice je středně velkým městem s 9 000 obyvateli s dobrou občanskou vybaveností. Vzdálenost do hlavní města je cca 100 km, do krajského města Hradce Králové je 25 km, do okresního města 23 km. Z místa jsou dobře dostupné Krkonoše a Český ráj. Pracovní příležitosti v místě jsou průměrné, část obyvatel za prací dojíždí do krajského a okresního města. Dům č.p. 1532 se nachází v severní části města v k.ú Hořice v Podkrkonoší v ulici Pod Lipou. Centrum města, náměstí Jiřího z Poděbrad je vzdálené asi 200 m. Vzdálenost na nádraží ČD je cca 1.800 m, na autobusové nádraží cca 1.000 m. Bytová jednotka se nachází v 3.NP panelového zatepleného bytového domu (bez výtahu) s plochou střechou. Byt je po částečné rekonstrukci (asi v r. 2009), byla vyměněna dřevěná okna za plastová, byla instalována nová kuchyňská linka s elektrickým sporákem se sklokeramickou deskou, v původním bytovém jádru je nově osazená rohová vana. Ke dni místního šetření bytová jednotka nebyla pronajata, byla užívána majitelkami paní Marií Vávrovou a paní Dagmar Vítovou s rodinou. Nebyl předložen a podle zjištění nebyl ani vypracován průkaz energetické náročnosti budovy. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1532/7 v k.ú. 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1532/7 v k.ú. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Bytový prostor 25 porovnávací metoda obec 2 001 10 000 obyvatel 44 let - 3 -
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 17 122,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyně: 12,83 m 2 koupelna: 2,65 m 2 dětský pokoj: 16,76 m 2 předsíň: 12,13 m 2 WC: 0,97 m 2 komora: 3,72 m 2 pokoj: 17,56 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 66,62 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí lodžie: 3,73 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 3,73 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: 2,01 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,01 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 66,62 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 3,73m 2 * 0,17 = 0,63 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,01 m 2 * 0,10 = 0,20 m 2 Podlahové plochy - celkem = 67,45 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 44 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,680 i = 1-4 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,680 * 1,050 * 0,950 = 0,678 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 17 122,- Kč/m 2 * 0,678 = 11 608,72 Kč/m 2 CP = CU * PP = 11 608,72 Kč/m 2 * 67,45 m 2 = 783 008,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 783 008,16 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky - 5 -
Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 10 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,7860 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 92,87 1,00 2,1310 1,7860 10,00 388,81 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1946/1 235,00 388,81 91 370,35 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1946/2 231,00 388,81 89 815,11 nádvoří Stavební pozemky - celkem 181 185,46 = 181 185,46 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 41 / 940 Pozemky - zjištěná cena = 7 902,77 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1532/7 v k.ú. 783 008,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 783 008,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 7 902,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 7 902,80 Kč Celkem 790 911,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 790 911,- Kč 790 910,- Kč - 7 -
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti - 8 -
Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Výhodná poloha poblíž centra města 2. Zateplený dům Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Panelový dům 2. Byt ve 3.NP bez výtahu 3. Původní bytové jádro Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu vhodnou k trvalému bydlení. Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s byty v daném místě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 890.167,- Kč zaokr.... 890.000,- Kč Obvyklá cena: 890.000,- Kč slovy: Osmsetdevadesáttisíc Kč V Ohavči 22.9.2013 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2063/163/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2063/13. - 9 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 26.8.2013 ze dne 5563 2 Snímek katastrální mapy ze dne 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -