ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5967-74/2017 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. ½ na nemovité věci bytová jednotka č.260/3 v budově č.p.259-264, realizované na pozemcích č.p.297/1-6, vč. spoluvlastnických podílů na budově a pozemcích, vše katastrální území Janov u Litvínova (kód:637068), obec Litvínov, okres Most Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel posudku: Odhad obvyklá cena nemovité věci 098 EX 00691/09-072 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 228/2014 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. s účinností od 1.1.2017. Oceněno ke dni: 20.června 2017 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 28. června 2017
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení nákladových údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitou věc tvoří: bytová jednotka č.260/3, Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.259, č.p.260, č.p.261, č.p.262, č.p.263 a č.p.264. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 682/82935, - na pozemcích p.č.st.297/1, p.č.st.279/2, p.č.st.297/3, p.č.st.297/4, p.č.st.297/5 a p.č.st.297/6. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývajícího z vlastnictví bytové jednotky je 682/82935. Vše v obci Litvínov, katastrální území Janov u Litvínova (kód: 637068). Bytový dům je situován v lokalitě s převážně bytovou zástavbou, přístupný je z ulice Třebušická, bytová jednotka se nalézá v části domu označené č.p.260. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.27, která obec spojuje s obcemi Most, Louny, Praha, aj. Most se nalézá 15 km jižním směrem, Louny jsou cca 40 km jihovýchodně od obce a Praha je cca 100 km jihovýchodním směrem. Hromadná dopravní obsluha je zastoupena autobusovou a železniční dopravou, autobusová zastávka Janov, blok D3 je v u domu v ulici Glückova. Podle Malého lexikonu obcí má Litvínov k datu ocenění 24485 stálých obyvatel. V okolí nemovité věci se nalézá plný sortiment služeb občanské vybavenosti. Obec Litvínov má statut města, je obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, vnitřní vybavení a některé konstrukce bylo určeno na základě vnějšího vizuálního šetření, Prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku) a informací dostupných na příslušných úřadech. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 098 EX 00691/09-072 ze dne 5.5.2017. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Janov u Litvínova (kód: 637068), obec Litvínov, list vlastnictví č.1594 ze dne 5.5.2017. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Janov u Litvínova (kód: 637068), obec Litvínov, list vlastnictví č.1542 ze dne 5.5.2017. Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Most. Prohlášení vlastníka dle zák. č.72/1994 Sb. pod č.j. V 833/2003. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne 20.6.2017. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.1594 a spoluvlastníci (vyplývající z vlastnictví bytové a nebytové jednotky) na listu vlastnictví č.1542 pro katastrální území Janov u Litvínova (kód: 637068), obec Litvínov zapsáni: 1) Milan Gábor identifikátor: 851003/1530, Hrbovická 80/31 400 01 Ústí nad Labem Spoluvlastnický podíl id. ½, a - 3 -
2) Ingrid Gáborová identifikátor: 845516/1484 Hrbovická 80/31 400 01 Ústí nad Labem Spoluvlastnický podíl id. ½. 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 2) Bytová jednotka č.260/3 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Stavební pozemky Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění jsou pozemky p.č.st.297/1, p.č.st.279/2, p.č.st.297/3, p.č.st.297/4, p.č.st.297/5 a p.č.st.297/6 s celkovou výměrou 1530 m 2, katastrální území Janov u Litvínova (kód:637068), obec Litvínov. Na pozemku je realizovaný bytový dům č.p.259-264. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky na pozemcích je 682/82935. Předmětem ocenění je pouze spoluvlastnický podíl daných pozemků. 1.2 Výměra pozemku p.č.st.297/1 256 = 256.00 m 2 p.č.st.297/2 254 = 254.00 m 2 p.č.st.297/3 254 = 254.00 m 2 p.č.st.297/4 255 = 255.00 m 2 p.č.st.297/5 257 = 257.00 m 2 p.č.st.297/6 254 = 254.00 m 2 1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) celkem = 1530.00 m 2 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.85 24485 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc 3. Poloha obce 5 1.00 Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.7225 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.7225-5 -
1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 1.5 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 654,- ZC = ZCv x Iu = 905 Kč x 0.7225 = 654 Kč Index cenového porovnání x 0.4064 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.945 x 0.430 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 265,75 Cena za celou výměru 1530.00 m 2 = Kč 406.601,94 Započtení spoluvl.podílu 682/82935 = Kč 3.343,61 Stavební pozemky Cena celkem Kč 3.344,- 2. Bytová jednotka č.260/3 Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.260/3 v budově č.p.259-264 (vchod označený č.p.260, přístupný z ulice Třebušická), realizované na pozemcích p.č.st.297/1, p.č.st.279/2, p.č.st.297/3, p.č.st.297/4, p.č.st.297/5 a p.č.st.297/6 v obci Litvínov, katastrální území Janov u Litvínova (kód: 637068), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemků. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 3+1 o celkové výměře 68,2 m 2-3 pokoje, kuchyň, chodba, koupelna, záchod, komora, lodžie. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka (viz. Podklady). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 2. NP. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. - 6 -
Bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, vnitřní vybavení a konstrukce proto byly určeny na základě vnějšího vizuálního šetření, Prohlášení vlastníka a informací dostupných na místně příslušných úřadech. Technický stav je uvažován původní, jádro voštinové (umakartové). Bytový dům má 8 nadzemní podlaží. V budově se nalézá celkem 138 bytových jednotek, ke každému vchodu jich náleží 23. Bytový dům je ve špatném stavu, výtah je realizován. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 682/82935. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.04 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko - správní význam obce 3 1.00 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc 8. Poloha obce 5 1.00 Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec 9. Občanská vybavenost obce 1 1.05 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Celkem 1. až 5. znak -0.10 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.10) x 1.05 = 0.945 2.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce - 7 -
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 1-0.30 Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.01 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 1-0.25 Vlivy snižující cenu vyloučená lokalita Celkem * -0.57 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.57) x 1 = 0.430 2.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 2-0.05 Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 0.05 2. NP s výtahem 5. Orientace obytné místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 2-0.10 Umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení lodžie, komora 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 5 0.3100 Byt ve špatném stavu (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.775+0 pro stáří 45 let) Celkem * -0.10 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.10) x 0.31 = 0.279-8 -
2.6 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 7.220,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.279 It: index trhu x 0.945 Ip: index polohy x 0.430 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 818,54 Cena za celou podlahovou plochu 68.20 m 2 = Kč 55.824,65 Bytová jednotka č.260/3 Cena celkem Kč 55.825,- REKAPITULACE CENA ZJIŠTĚNÁ 1) Stavební pozemky Kč 3.344,- 2) Bytová jednotka č.260/3 Kč 55.825,- Zjištěná výsledná cena Kč 59.169,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 59.170,- - 9 -
METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci bytové jednotky č.260/3 včetně spoluvlastnických podílů na pozemcích p.č.st.297/1, p.č.st.279/2, p.č.st.297/3, p.č.st.297/4, p.č.st.297/5 a p.č.st.297/6 a společných prostorách bytového domu č.p.259-264, katastrální území Janov u Litvínova (kód: 637068), obec Litvínov, je použita metoda nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňovaných nemovitých věcí je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu srovnatelné nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány bytové jednotky, které jsou lokalizovány v obci Litvínov, městská část Janov, ulice Třebušická a okolí, jsou v dobrém technickém stavu (včetně domu), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální/dálkové vytápění, bez balkonu/lodžie, s vnitřním standardním vybavením, se sklepem či komorou, ve 2.NP či vyšším s výtahem, s možností rezidentního parkování a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav bytového prostoru a budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, výskyt balkónu/lodžie, s/bez sklepu/komory, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. - 10 -
i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] 2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Technický stav domu Technický stav bytu 1 40 000 0,9 36 000 70 514,29 1,00 Gluckova 0,90 špatný 0,90 špatný 2 55 000 0,9 49 500 69 717,39 1,00 Albrechtická 0,95 dobrý 0,90 špatný 3 74 000 0,9 66 600 69 965,22 1,00 Albrechtická 0,95 dobrý 1,05 po rekonstrukci 4 59 000 0,9 53 100 68 780,88 1,00 Třebušická 0,90 špatný 0,95 dobrý 5 30 000 0,9 27 000 40 675,00 1,00 Třebušická 0,90 špatný 0,90 špatný k4 k5 k6 k7 k8 i Konstrukce Dispozice Typ oken Balkon/ lodžie Vybavení 1 0,90 panelová 1,00 3+1 1,00 standard 1,03 ano 0,97 podstandardní 2 0,90 panelová 1,00 3+1 1,00 standard 1,03 ano 0,97 podstandardní 3 0,90 panelová 1,00 3+1 1,00 standard 1,03 ano 1,00 standardní 4 0,90 panelová 1,00 3+1 1,00 standard 1,03 ano 1,00 standardní 5 0,90 panelová 1,03 2+kk 1,00 standard 1,00 ne 1,00 standardní k9 k10 k11 k12 k13 IS JTCs Sklep/ komora Vytápění Výtah/ podlaží Možnost parkování Další vlivy 1 1,00 ano 1,00 ústřední (dálkové) 1,00 ano/2.np a vyšší 1,00 rezident.park. 1,00 bez vlivu 0,73 704,51 2 1,00 ano 1,00 ústřední (dálkové) 1,00 ano/2.np a vyšší 1,00 rezident.park. 1,00 bez vlivu 0,77 931,68 3 1,00 ano 1,00 ústřední (dálkové) 1,00 ano/2.np a vyšší 1,00 rezident.park. 1,00 bez vlivu 0,92 1 049,15 4 1,00 ano 1,00 ústřední (dálkové) 1,00 ano/2.np a vyšší 1,00 rezident.park. 1,00 bez vlivu 0,79 988,46 5 1,00 ano 1,00 ústřední (dálkové) 1,00 ano/2.np a vyšší 1,00 rezident.park. 1,00 bez vlivu 0,75 900,00-11 -
3. Jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] 704,51 Maximum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] 1 049,15 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 116,79 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 797,97 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 1 031,55 Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] 914,76 4. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha [m 2 ] 68,20 Koeficienty odlišnosti 914,76 Lokalita Třebušická k 1 1,00 Technický stav domu špatný k 2 0,90 Technický stav bytu původní k 3 0,95 Konstrukce panelová k 4 0,90 Dispozice 3+1 k 5 1,00 Typ oken standard k 6 1,00 Balkon/lodžie ano k 7 1,03 Vybavení podstandardní k 8 0,95 Sklep/komora ano k 9 1,00 Vytápění ústřední (dálkové) k10 1,00 Výtah/podlaží ano/2.np a vyšší k 11 1,00 Možnost parkování rezident.park. k 12 1,00 Další vlivy bez vlivu k 13 1,00 Index odlišnosti oceňované nemovité věci I O 0,75 Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci JTC O [Kč/m 2 ] 688,77 Celková srovnávací cena oceňované nemovité věci 46 974,37-12 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka č.260/3, katastrální území Janov u Litvínova, obec Litvínov. Bytová jednotka má dispoziční řešení 3+1 s výměrou 68,2 m 2. Jednotka se nalézá v 2. NP panelového domu. Technický stav jednotky je špatný. Pozitivní faktory: - Občanská vybavenost obce, Negativní faktory: - Původní stav - Nepřizpůsobivé skupiny osob v okolí - Vyloučená lokalita. Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky bytová jednotka. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč 59.170,- 2) Cena zjištěná spoluvlastnického podílu id. ½ Kč 29.585,- 3) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč 46.974,- 4) Cena spoluvlastnického podílu id. ½ na nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč 23.487,- - 13 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. ½ na nemovité věci bytová jednotka č.260/3 v budově č.p.259-264, realizované na pozemcích p.č.st.297/1-6, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemcích, vše katastrální území Janov u Litvínova (kód:637068), obec Litvínov, okres Most, po zaokrouhlení je: 24 000,- Kč Slovy: dvacet čtyři tisíce Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovité věci, zahájení exekuce) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) nemovité věci: 59.170,- Kč b) spoluvlastnického podílu id. ½: 29.585,- Kč 2. Cena obvyklá, za níž je nemovitost prodejná: spoluvlastnického podílu, po zaokrouhlení: 24.000,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádné právní závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádné právní závady, které by dražbou nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 28. června 2017... vypracoval - 14 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5967-74/2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 15 -