ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na nemovité věci bytová jednotka č.2464/30 v budově č.p.2463 a č.p.2464, součásti pozemků p.č.1287/3 a p.č.1287/4, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemcích p.č.1287/3, p.č.1287/4 a p.č.1287/7, katastrální území Ústí nad Labem (kód:774871), obec Ústí nad Labem Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/ Praha 10 Účel posudku: Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 003 EX 44/15-22 Odhad je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 29.února 2016 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 13 stran a přílohy. V Praze, dne 29.února 2016

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Spoluvlastnické podíly nejsou k datu ocenění v dané lokalitě prakticky vůbec předmětem prodeje, proto není použit srovnávací způsob. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Znalec upozorňuje na skutečnost, že porovnávací způsob je jednou z respektovaných metod pro stanovení obvyklé ceny nemovité věci

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc bytová jednotka č.2464/30 se nalézá v budově č.p.2463 a č.p.2464, v obci Ústí nad Labem, katastrální území Ústí nad Labem (kód:774871). Budova je přístupná z ulice Hornická, vchod 2464/10. Objekt se nachází v lokalitě s převážně bytovou zástavbou ve střední části obce, sídliště Hornická-Stará, u autobusové zastávky Hornická. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.2463 a č.p Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 356/18335, - na pozemcích p.č.1287/3, p.č.1287/4 a p.č.1287/7. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 356/ Dopravní dostupnost objektu je dobrá, severně od nemovité věci je ulice Sociální péče/krušnohorská, která spojuje lokalitu s jinými částmi obce. Hromadná doprava je na velice dobré úrovni, v obci je MHD, dálkové autobusové a vlakové spoje. Ústí nad Labem je statutární krajské město, jedná se o obec s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Podle Malého lexikonu obcí je v Ústí nad Labem stálých obyvatel. V obci je kompletní sortiment služeb, včetně kompletní sítě služeb občanské vybavenosti. Nemovitou věc tvoří bytová jednotka, podíl na společných prostorách budovy a podíl na pozemcích. Budova je realizována tradiční panelovou technologií s užitím tradičních materiálů a obvyklých konstrukčních detailů. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře, Exekutorský úřad Praha 10 č.j. 003 Ex 44/15-22 ze dne , resp Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Ústí nad Labem (kód: ), obec Ústí nad Labem, list vlastnictví č.6686 ze dne Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Ústí nad Labem (kód: ), obec Ústí nad Labem, list vlastnictví č.3518 ze dne Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Ústí nad Labem. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne za přítomnosti exekutorského vykonavatele Exekutorského úřadu Prahy 10 a uživatele jednotky. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitých věcí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.6686, a spoluvlastníci (vyplývající z vlastnictví bytové jednotky) na listu vlastnictví č.3518 a č.3519 pro katastrální území Ústí nad Labem (kód: ), obec Ústí nad Labem zapsáni: 1. Václav Chudoba identifikátor: /2895, Střížovická 474/ Ústí nad Labem spoluvlastnický podíl id. 1/3, - 3 -

4 2. Ludmila Veselá identifikátor: /1074 Skupova Ústí nad Labem spoluvlastnický podíl id. 1/3, a 3. Václav Veselý identifikátor: /1412 Masarykova 1844/ Ústí nad Labem spoluvlastnický podíl id. 1/3. 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.1287/3 2) Pozemek p.č.1287/4 3) Pozemek p.č.1287/7 4) Bytová jednotka č.2464/30 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.1287/3 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.1287/3, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 321 m 2, katastrální území Ústí nad Labem (kód:774871), obec Ústí nad Labem. Na pozemku p.č.1287/3 je realizovaný bytový dům č.p.2464 a p.č Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 356/ Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.650,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.725,90 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,90 Započtení spoluvlastnického podílu 356/18335 = Kč ,96 Pozemek p.č.1287/3 Cena celkem Kč ,

6 2. Pozemek p.č.1287/4 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.1287/4, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 312 m 2, katastrální území Ústí nad Labem (kód:774871), obec Ústí nad Labem. Na pozemku p.č.1287/4 je realizovaný bytový dům č.p.2464 a p.č Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 356/ Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.650,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.725,90 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,80 Započtení spoluvl.podílu 356/18335 = Kč ,37 Pozemek p.č.1287/4 Cena celkem Kč ,- 3. Pozemek p.č.1287/7 Oceněno podle 3 vyhlášky. 3.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.1287/7, ostatní plocha-zeleň, výměra 734 m 2, katastrální území Ústí nad Labem (kód:774871), obec Ústí nad Labem. Pozemek je v jednotném funkčním celku se stavebními pozemky. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 356/

7 3.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.650,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.725,90 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,60 Započtení spoluvl.podílu 356/36758 = Kč ,02 Pozemek p.č.1287/7 Cena celkem Kč ,- 4. Bytová jednotka č.2464/30 Oceněno podle 38 vyhlášky. 4.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.2464/30 v budově č.p.2463 a č.p.2464, ulice Hornická, realizované na pozemcích p.č.1287/3 a p.č.1287/4 v obci Ústí nad Labem, katastrální území Ústí nad Labem (kód: ), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemků. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+kk o celkové výměře 35,60 m 2. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka (viz podklady pro vypracování posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 5. NP, v budově je realizován výtah. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Okna jsou plastová. Povrchové úpravy podlah je z plovoucí podlahy, keramiky a PVC. Bytové jádro je voštinové (povrch z umakartu). Vytápění a ohřev TUV je dálkovým zdrojem. Bytová jednotka je napojena na rozvod elektra, vodovod a kanalizaci

8 Technický stav je původní, odpovídá času a účelu užití a použitým konstrukcím a materiálu. Dům je v dobrém stavu, částečně rekonstruován, zateplen. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 356/ Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 4.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní podílové vlastnictví 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce - 8 -

9 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.09 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let) Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x 0.68 =

10 4.6 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 6.874,38 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,93 Bytová jednotka č.2464/30 Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.1287/3 Kč ,- 2) Pozemek p.č.1287/4 Kč ,- 3) Pozemek p.č.1287/7 Kč ,- 4) Bytová jednotka č.2464/30 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

11 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na nemovité věci - bytové jednotce v katastrální území Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem. Bytová jednotka má dispoziční řešení 2+kk s výměrou 35,60 m 2. Jednotka se nalézá v 5. NP bytového domu v ulici Horní 2464/10. Jednotka je v původním technickém stavu, bytový dům je zateplen, částečně revitalizován. Pozitivní faktory: - Lokalita střední část města, Negativní faktory: - Rozkolísaný trh s oceňovaným typem nemovitostí v dané lokalitě a k datu ocenění - Původní technický stav - Spoluvlastnictví Vzhledem k tomu, že spoluvlastnické podíly nejsou prakticky předmětem prodeje v dané lokalitě k datu ocenění, není použit srovnávací způsob. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Viz příloha: Příklady porovnatelných nemovitých věcí. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné. Znalec upozorňuje na skutečnost, že porovnávací způsob je jednou z respektovaných metod pro stanovení obvyklé ceny nemovité věci. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč ,- 2) Cena zjištěná spoluvlastnického podílu id. 1/3 Kč ,

12 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na nemovité věci bytová jednotka č.2464/30 v budově č.p.2463 a č.p.2464, součásti pozemků p.č.1287/3 a p.č.1287/4, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemcích p.č.1287/3, p.č.1287/4 a p.č.1287/7, katastrální území Ústí nad Labem (kód:774871), obec Ústí nad Labem, po zaokrouhlení je: ,- Kč Slovy: devadesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/3, zahájení exekuce) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovité věci: ,- Kč b) Spoluvlastnického podílu id. 1/3 na nemovité věci: ,- Kč. 2. Na nemovitých věcech neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. 3. Na nemovitých věcech neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. 4. Nemovitá věc, ani její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. 5. Cena obvyklá, za kterou je spoluvlastnický podíl id. 1/3 prodejný je: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 29.února vypracoval

13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz