ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2017 o obvyklé ceně nemovité věci garáž bez č.p./č.e. realizovaná na pozemku p.č.st.1235/11, katastrální území Stod (kód:755516), obec Stod, okres Plzeň-jih Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Strakonice JUDr. Erik Smola, soudní exekutor Palackého náměstí Strakonice Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 212 EX 3882/11-30 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 228/2014 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 8. říjen 2017 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 13 stran a přílohy. V Praze, dne 27.listopadu 2017

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.228/2014 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovenou metodou srovnávací

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc: - garáž bez č.p./č.e., - pozemek p.č.st.1235/11, vše katastrální území Stod (kód:755516), obec Stod. Řadová garáž bez č.p./č.e. se nachází v ulici Hradecká, v západní části obce Stod. Objekt je cca 0,2 km východně od areálu nemocnice. Východně se nalézají sportovní haly. Objekt se nachází v lokalitě s převážně bytovou zástavbou. Hromadná doprava je zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Plzeň a ostatní obce. Autobusová zastávka Stod, U nemocnice se nalézá 0,1 km severozápadně od nemovité věci. Dopravní dostupnost nemovité věci je dobrá, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.26, silniční komunikace II. třídy č.230 a 182. Plzeň se nalézá cca 20 km severovýchodním směrem. Podle Malého lexikonu obcí žije v obci Stod 3597 stálých obyvatel. Ve Stodu je kompletní sortiment zboží a služeb občanské vybavenosti. Stod je obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Nemovitá věc nebyla znalci zpřístupněna, vnitřní konstrukce a vybavení byly určeny na základě vnějšího vizuálního šetření, informacích dostupných na místně příslušných úřadech a především na základě fotodokumentace a popisu poskytnutého znalci zástupcem Exekutorského úřadu Strakonice. Další nemovité věci uvedené na LV č.961, právě s výjimkou oceňovaného pozemku s garáží, jsou vzhledem k charakteru užití a lokalizace předmětem jiného ocenění. Ostatní nemovité věci, které jsou uvedeny v Usnesení o ustanovení znalce, jsou předmětem jiného ocenění. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne č.j. 212 EX 3882/ Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Stod (kód: ), obec Stod, list vlastnictví č.961 ze dne Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Stod. Fotodokumentace ze dne poskytnutá Exekutorským úřadem Strakonice. Místní šetření konané dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.961 pro katastrální území Stod (kód: ), obec Stod zapsán: Jaroslav Strejc identifikátor: /159 Domažlická Stod - 3 -

4 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.1235/11 2) Garáž bez č.p./č.e. * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.1235/11 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.st.1235/11, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 19 m 2, katastrální území Stod (kód: ), obec Stod. Pozemek je rovinný, přístupný ze zpevněné komunikace. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = =

6 1.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 346,- ZC = ZCv x Iu = 902 Kč x = 346 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 381,43 Cena za celou výměru m 2 = Kč 7.247,18 Pozemek p.č.st.1235/11 Cena celkem Kč 7.247,- 2. Garáž bez č.p./č.e. Oceněno podle 37 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je řadová garáž bez č.p./č.e. realizovaná na pozemku p.č.st.1235/11, katastrální území Stod (kód: ), obec Stod. Stáří stavby je odborně odhadnuto. Garáž je přízemní nepodsklepená stavba s plochou střechou. Konstrukce je zděná, podlaha betonová, vrata jsou kovová, dvoukřídlá, otvíravá. Okno je ze skleněných tvárnic (luxfery). Napojení na rozvod elektro, světelné i motorové. Technický stav odpovídá stáří, času a účelu užití a pravidelné údržbě. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 19*2.8 = m Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů ekonomická návratnost 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - 6 -

7 7. Hospodářsko - správní význam obce Znak není posuzován 8. Poloha obce Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak 0.30 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku Rezidenční zástavba 3. Možnost napojení pozemku na IS obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti Výborné parkovací možnosti 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.06 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.8 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné s plochou střechou 1. Druh stavby Řadová 2. Konstrukce Obvodové zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení El.proud 230V/400 V 4. Příslušenství venkovní úpravy Bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu - 7 -

8 6. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let) Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = ( ) x 0.8 = Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.453,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.268,62 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,34 Garáž bez č.p./č.e. Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.st.1235/11 Kč 7.247,- 2) Garáž bez č.p./č.e. Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

9 METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci pozemku se stavbou garáže bez č.p./č.e., katastrální území Stod (kód: ), obec Stod, je použita metodika nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňovaných nemovitých věcí je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány stavby garáže, které jsou lokalizovány v obci Stod, ulice Hradecká a okolí, jsou v dobrém technickém stavu, s napojením na rozvod elektra a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav, IS, a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné

10 i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] 2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k 1 k 2 k 3 k 4 I S JTC s Lokalita Technický stav IS Další vlivy , ,20 Velenická, Plzeň 0,95 dobrý 1,00 elektro 0,95 podílové vlastnictví 1, , , ,80 Nýrsko 0,95 dobrý 1,00 elektro 1,00 bez vlivu 0, , , , , , , ,00 Jána Jáši, Sušice Skvrňany, Plzeň Na Výspě, Tachov 0,95 dobrý 0,95 žádné 1,00 bez vlivu 0, ,43 0,90 špatný 1,00 elektro 1,00 bez vlivu 0, ,91 1,00 velmi dobrý 1,00 elektro 0,95 nekompletní elektro 0, ,22 3. Jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 9 090,91 Maximum použitých hodnot [Kč/m 2 ] ,19 Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] 9 484,35 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 385,30 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 9 099,05 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 9 869,65 Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 3/5 (60%) 4. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha [m 2 ] 19,00 SJTC 9 484,35 Lokalita Hradecká, Stod k 1 1,00 Technický stav velmi dobrý k 2 1,00 IS elektro k 3 1,00 Další vlivy bez vlivu k 4 1,00 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 1,00 Jednotková cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] 9 484,35 Celková srovnávací cena oceňovaného objektu ,

11 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je garáž bez č.p./č.e., katastrální území Stod, obec Stod. Garáž je řadová stavba s napojením na elektřinu. Přístupná je z místní zpevněné komunikace, okolní zástavba převážně bytová. Pozitivní faktory: - Lokalita Stod, v dosahu Plzně. - Příměstské linky. Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.228/2014 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou (garáž), které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč ,- 2) Cena srovnávací nemovité věci Kč ,

12 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci garáž bez č.p./č.e. realizovaná na pozemku p.č.st.1235/11, katastrální území Stod (kód:755516), obec Stod, okres Plzeň-jih, po zaokrouhlení je: ,- Kč Slovy: jedno sto osmdesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: a) Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc prodejná, po zaokrouhlení je: ,- Kč b) Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. c) Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by dražbou nezanikly. d) Nemovitá věc, ani žádná její část, není kulturní památkou ve smyslu právního předpisu e) Cena zjištěná nemovité věci podle platné oceňovací vyhlášky: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 25.listopadu vypracoval

13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz