ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 o obvyklé ceně nemovité věci zahrádkářská chata bez č.p./č.e. realizovaná na pozemku p.č.917/25 v katastrálním území Bílina-Újezd (kód:604283), obec Bílina, okres Teplice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/ Praha 9 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny EX 02521/ Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od Oceněno ke dni: 27. ledna 2015 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 15. února 2015

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je zahrádkářská chata, je cena zjištěná určena porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že daný typ nemovité věci se prakticky v dané lokalitě a k datu ocenění nepronajímá, nemovitá věc není hodnocena výnosovou metodou. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude stanovena rovněž s přihlédnutím k inzerovaným cenám porovnatelných nemovitých věcí. Znalec upozorňuje, že metoda srovnávací (porovnávací způsob) je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Bílina-Újezd (kód: ), obec Bílina. Objekt se nalézá na jižním okraji města Bílina, v části Újezdské předměstí v oplocené zahrádkářské kolonii. Oceňovaná nemovitá věc je v zástavbě převážně zahrádkářských chat a rekreačních objektů. Přístup je z místní nezpevněné komunikace. Dopravní dostupnost města je na dobré úrovni, městem prochází silniční komunikace I. třídy č.13, která je hlavní silniční trasou Ústí nad Labem/ Teplice/ Most/ Chomutov/ Karlovy Vary. Krajské město Ústí nad Labem je vzdáleno přibližně 30 km severovýchodním směrem, okresní město Teplice je cca 15 km severovýchodně od města, Most je jihozápadním směrem asi 15 km, Chomutov je cca 30 km jihozápadně a Karlovy Vary se nalézají přibližně 80 km jihozápadně. Hromadná dopravní obsluha je v městě zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na výše uvedené obce. V obci je MHD. Obec Bílina má statut města. Dle Malého lexikonu obcí žije v Bílině stálých obyvatel. V obci se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Bílina je obcí s rozšířenou působností a pověřeným správním úřadem. Nemovitou věc tvoří stavba zahrádkářské chaty s venkovními úpravami. Pozemky jsou ve vlastnictví jiného vlastníka, na LV č Vzhledem k tomu, že objekt nebyl zpřístupněn, určení vnitřních konstrukcí a vybavení je na základě vnějšího vizuálního šetření, informací dostupných na místně příslušných úřadech. Objekt je napojen na rozvod elektra a vodu z místního zdroje. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne č.j. 098 EX 03667/ Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Bílina-Újezd (kód:604283), obec Bílina, list vlastnictví č.2634, vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Bílina-Újezd (kód:604283), obec Bílina, list vlastnictví č.3806, vyhotovený dálkovým přístupem dne Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Bílina-Újezd (kód: ) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne Platný územní plán města Bílina. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.2634 pro katastrální území Bílina-Újezd (kód: ), obec Bílina zapsáni: SJM Libor Černý, identifikátor: /0935 Sídliště za Chlumem Bílina Teplické předměstí Helena Černá, identifikátor: /1200 Baarova 1393/ Teplice - 3 -

4 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace 5. Předmětem ocenění jsou 1) Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. Oceněno podle 36 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je stavba zahrádkářské chatky realizovaná na pozemku jiného vlastníka (zapsán na LV3806) p.č.917/25 v katastrálním území Bílina-Újezd (kód:604283), v obci Bílina. Stáří stavby je stanoveno odborným odhadem. Objekt je přízemní zděná stavba s půdním prostorem. Půdorys je čtvercového tvaru. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Vzhledem k tomu, že objekt nebyl zpřístupněn, určení vnitřních konstrukcí a vybavení je na základě vnějšího vizuálního šetření, informací dostupných na místně příslušných úřadech a výpovědi uživatele objektu v zahrádkářské kolonii. Stavba je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Objekt je vystavěn na základových pasech. Střecha je sedlová, s dřevěným krovem a s krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Okna a dveře jsou dřevěná. Vytápění je lokálním zdrojem na tuhá paliva. Stavba je napojena na rozvod elektra a sezónní rozvod vody. Technický stav objektu odpovídá účelu a době užití s nepravidelnou údržbou. Objekt není trvale obydlen. Venkovní úpravy jsou součástí ocenění. 1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 4*4.2*2.5 = m 3 Zastřešení 4*4.2*2.5/2 = m 3 celkem = m Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.NP 4.2* m m - 5 -

6 1.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 15. Rozvod vody podstandard % Zdroj teplé vody chybí % * Rozvod propan-butanu chybí % * Kanalizace chybí % * Záchod podstandard % Okenice chybí % * Vnitřní hygienické vybavení podstandard % Ostatní chybí % -0.02*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, rekreace) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku

7 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000 m, MHD 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.05 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.85 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 25, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce b) Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě Elektr. proud, voda 5. Vybavení WC ve stavbě 6. Vytápění stavby Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do 25m 2 ) Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) 8. Výměra pozemků užívané se stavbou Do 400 m 2 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu - 7 -

8 10. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let) Celkem * 0.03 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x 0.8 = Výpočet ceny objektu ( 36 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.530,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.092,42 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,46 Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

9 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je zahrádkářská chata bez č.p./č.e. realizovaná na pozemku jiného vlastníka v oplocené zahrádkářské kolonii na kraji města Bílina v části Újezdské předměstí. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Zahrádkářská kolonie Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s věcmi nemovitými v lokalitě - Nízká technická kvalita stavby - Stavba na pozemku jiného vlastníka Z důvodu nedostatku informací o obvyklém nájemném dané nemovité věci, není nemovitá věc hodnocena výnosově. Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). V příloze uvedené příklady tuto situaci věrně ilustrují. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. V příloze uvedené příklady se od oceňované nemovité věci odlišují především technickým stavem. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Všechny nemovité věci uvedené jako porovnatelné, jsou realizovány vždy na vlastním pozemku. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena je stanovena se znalostí cen porovnatelných nemovitostí. 1) Cena zjištěná Kč ,

10 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci zahrádkářská chata bez č.p./č.e. realizovaná na pozemku p.č.917/25 v katastrálním území Bílina-Újezd (kód:604283), obec Bílina, okres Teplice je: ,- Kč Slovy: sedmdesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je nízké - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v oblasti výskytu přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, dražební vyhláška). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: ,- Kč. 2. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: ,- 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 15. února vypracoval

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz