ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013 o obvyklé ceně ideálního podílu 1/7 na nemovitosti bytová jednotka č.623/11 v budově č.p.622, č.p.623 a č.p.624, realizované na pozemcích p.č.1683/50, p.č.1683/51 a p.č.1683/52, vč. spoluvlastnických podílů na budově a pozemcích vše v obci Bílina, katastrální území Bílina (kód:604208), okres Teplice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/ Praha 9 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti EX 00872/ Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších vyhlášek, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 27.srpna 2013 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních. 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Praze, dne 30. října 2013

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY STANOVENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném spoluvlastnický ideální podíl se prakticky v dané lokalitě k datu ocenění nepronajímá. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/7000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle Oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při stanovení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen podobných nemovitostí porovnávacím způsobem

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost bytová jednotka č.623/11 se nalézá v budově č.p.622, č.p.623 a č.p.624 se vchodem č.p.623, ulice Antonína Sovy, v obci Bílina, katastrální území Bílina (kód:604208). Nemovitost je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.622, č.p.623 a č.p.624. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 545/19076, na pozemcích p.č.1683/50, p.č.1683/51 a p.č.1683/52. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 545/19076 Bytový dům č.p.622, č.p.623 a č.p.624 je situován v lokalitě s převážně bytovou zástavbou v severní části města v blízkosti silnice č.13 - Bílinská. Bytový dům je přístupný z ulic Antonína Sovy a Bílinská. Dopravní dostupnost nemovitosti je dobrá, městem prochází silnice první třídy č.13, které spojují město s městy Karlovy Vary, Chomutov, Teplice, Most, Děčín aj. Chomutov sousedí na jihozápadní straně Bílina. Hromadná dopravní obsluha je zastoupena dálkovými autobusovými a vlakovými linkami, které město spojují s okresním městem Teplice a jinými městy a obcemi. Ve městě je k dispozici též městská hromadná doprava. Budova má 4 nadzemních podlaží a 1 podzemní. V budově se nalézá 33 bytových jednotek, v 1. podzemním podlaží se nalézají sklepy a společné prostory. V objektu není realizován výtah. Bytová jednotka se nalézá ve 4.NP. Budova je realizována tradiční panelovou technologií s užitím tradičních materiálů a obvyklých konstrukčních detailů. Budova je zateplena. Stáří objektu je stanoveno odborným odhadem. Technický stav budovy odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, realizované rekonstrukci, době a způsobu užívání. Dle Malého lexikonu obcí má Bílina k datu ocenění stálých obyvatel. V Bílině se nalézá plný sortiment zboží, služeb, vyjma katastrálního úřadu, který je v Teplicích. Na nemovitosti vázne věcné právo umístění, provozování a údržby teplárenského zařízení a dále příchodu a odchodu do uvedených prostor ve prospěch ČEZ Teplárenská, a.s., Bezručova 2212/30, Říčany, IČO: Toto věcné břemeno nemá na obvyklou cenu nemovitosti žádný vliv, proto není předmětem tohoto ocenění. Oceňovaná bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, z tohoto důvodu jsou některé konstrukce a vybavení stanoveny na základě vnějšího vizuálního šetření. Dále na základě Dohody o zrušení spoluvlastnictví a vypořádání spoluvlastníků a informací dostupných na místně příslušných úřadech. Vybavení jednotky je stanoveno jako standardní. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 098 EX 00872/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Bílina (kód: ), obec Bílina, list vlastnictví č.5945 ze dne Dohoda o zrušení spoluvlastnictví a vypořádání spoluvlastníků registrované Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Teplice ze dne Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Chomutov

4 Fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření. Místní šetření znalce konané dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.5945 a jako spoluvlastníci (vyplývající z vlastnictví bytové jednotky) na listu vlastnictví č.3576 pro katastrální území Bílina (kód: ), obec Bílina zapsáni: 1. Dana Balážová, identifikátor: /0444 Antonína Sovy Bílina Teplické Předměstí spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/7, 2. Ivana Čisarová, identifikátor: /1581 Sídliště Za Chlumem Bílina Teplické Předměstí spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/7 3. Ján Gabčo, identifikátor: /2831 Sídliště Za Chlumem Bílina Teplické Předměstí spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/7, 4. Rudolf Gabčo, identifikátor: /2842 Antonína Sovy Bílina Teplické Předměstí spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/7 5. Božena Horváthová, identifikátor: /0829 Teplická Bílina Teplické Předměstí spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/7, 6. Irena Magyarová, identifikátor: /1951 M. Švabinského Bílina Teplické Předměstí spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/7, a 7. Anna Moflárová, identifikátor: /1618 Sídliště Za Chlumem Bílina spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/7, 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitostí - 4 -

5 5. Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.623/11 2) Stavební pozemky * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 5 -

6 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Bytová jednotka č.623/11 Oceněno podle 25 vyhlášky. 1.1 Popis Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka č.623/11 v budově č.p.622, č.p.623 a č.p.624 se vchodem č.p.623, ulice Antonína Sovy, realizované na pozemcích p.č.1683/50, p.č.1683/51 a p.č.1683/52 v obci Bílina, katastrální území Bílina (kód: ), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy. Jednotka je definována v Dohodě o zrušení spoluvlastnictví a vypořádání spoluvlastníků (viz Podklady pro vypracování). Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+1 o celkové výměře 54,50 m 2, lodžie o výměře 3,40 m 2. Výměra je bezezbytku převzata z Prohlášení vlastníka. Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá ve 4.NP. Oceňovaná bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, z tohoto důvodu jsou některé konstrukce a vybavení stanoveny na základě vnějšího vizuálního šetření. Dále na základě Dohody o zrušení spoluvlastnictví a vypořádání spoluvlastníků a informací dostupných na místně příslušných úřadech. Vybavení jednotky je stanoveno jako standardní. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Předpoklad technického stavu bytové jednotky je špatný původní - za svojí ekonomickou životností, vybavení standardní. Vytápění a ohřev TUV je dálkové. Nová plastová okna. Dům je zateplen, bez výtahu. Bytová jednotka je napojena na kompletní rozvody IS. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 545/ Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 1.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha kuchyně m 2 pokoj m 2 pokoj m 2 předsíň m 2 koupelna m 2 záchod m 2 sklepní kóje 1 1.3* m 2 sklepní kóje 2 1.3* m 2 lodžie m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2-6 -

7 1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní více spoluvlastníků Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Úřady v obci Městský úřad se stavebním úřadem, banka, policie, pošta, finanční úřad 3. Poloha nemovitosti v obci Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí sousedství silnic s vysokým provozem 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo v okolí nemovitosti výskyt sociálně nepřizpůsobivých 10. Nezaměstnanost v obci a okolí Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené Vlivy snižující cenu vysoký převis nabídky nad poptávkou, blízkost silnice a železnice Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = =

8 1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, apod. 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP bez výtahu 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - lodžie, sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt ve špatném stavu (hodnota 0.65 vynásobena koef. s= pro stáří 40 let) Celkem 0.00 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.189,12 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,68 Bytová jednotka č.623/11 Cena celkem Kč ,- 2. Stavební pozemky Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.1 Popis Pozemky p.č.1683/50, p.č.1683/51 a p.č.1683/52, zastavěná plocha a nádvoří, celková výměra 601,00 m 2, v obci Bílina, katastrální území Bílina (kód: ). Na parcelách je realizovaný bytový dům č.p.622, č.p.623 a č.p.624. Předmětem ocenění je podíl ve výši 545/

9 2.2 Výměra stavebního pozemku p.č.1683/ = m 2 p.č.1683/ = m 2 p.č.1683/ = m 2 celkem = m Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.4 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 200,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 200,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 220,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 354,90 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,94 Započtení spoluvl.podílu 545/19076 = Kč 6.093,76 Stavební pozemky Cena celkem Kč 6.094,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.623/11 Kč ,- 2) Stavební pozemky Kč 6.094,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,

10 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka, resp. spoluvlastnický id. podíl 1/7 na bytové jednotce, v obci Bílina, katastrální území Bílina, nalézající se na severním okraji města. Bytová jednotka má dispozici 2+1, výměra je 54,50 m 2 (plus lodžie 3,20 m 2 ), předpokládaný původní stav, zdroj tepla a ohřev TUV je externí, kompletní IS. Jednotka je ve 4.NP zatepleného panelového domu, nová plastová okna. Pozitivním faktorem je zateplení panelového domu, negativem je velice nízká koupěschopná poptávka v dané lokalitě. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné Oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/7000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle Oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovitosti, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Z tohoto postupu inzerentů lze odvodit řadu skutečností, zejména pak nereálně vysoko nastavenou cenu k jednání. Za předpokladu, že nemovitosti uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné. 1) Cena zjištěná Kč ,- Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitosti ve výši 1/7. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/7 se pohybuje zpravidla v intervalu 8% až 14 % v závislosti na atraktivitě nemovitosti. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitostí je bytová jednotka v lokalitě s velkým převisem nabídky nad poptávkou, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/7 na nemovitosti činí maximálně 10 % z celkové ceny nemovitosti

11 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena oceňovaného podílu 1/7 na nemovitosti - bytová jednotka č.623/11 v budově č.p.622, č.p.623 a č.p.624, realizované na pozemcích p.č.1683/50, p.č.1683/51 a p.č.1683/52, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemcích vše v obci Bílina, katastrální území Bílina (kód:604208) je: ,- Kč Slovy: dvacet čtyři tisíce Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - na nemovitosti vázne věcné břemeno a předkupní právo. - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (věcné břemeno, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: Nemovitost jako celek: ,- Kč. Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/7 na nemovitosti: ,- Kč. 2. Na nemovitosti věcné břemeno, které však nemá vliv na cenu obvyklou (viz Popis nemovitosti). 3. Cena obvyklá, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/7 na nemovitosti: ,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 30.října vypracoval

12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz