ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-14091 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky Veselí nad Moravou (okr. Hodonín) Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Veselí nad Moravou, k.ú. Veselí nad Moravou Adresa nemovité věci: Veselí nad Moravou, 698 01 Veselí nad Moravou OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: OBVYKLÁ CENA EXEKUTORSKÝ ÚŘAD JESENÍK, Otakara Březiny 229/5, 79001 Jeseník Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město Exekuční řízení č.j. 197 EX 5242/15 (ocenění stávajícího stavu) 1 317 000 Kč Datum místního šetření: 11.7.2017 Stav ke dni: 21.07.2017 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 21.07.2017
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou pozemků parc. č. 2546 (ovocný sad) a parc. č. 2547 (orná půda) v kat. území Veselí nad Moravou, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, zapsáno na LV 2645. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Výklad pojmů a popis metod ocenění: 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora Mgr. Alana Havlice, soudní exekutor o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 9.5.2017 pod č.j. 197 EX 5242/15-58. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 11.7.2017. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Územní plán města Veselí nad Moravou. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. - 3 -
Místopis Město Veselí nad Moravou je částí obce Dešná. Nachází se cca 12 km jihozápadně od města Uherské Hradiště, cca 20 km jihovýchodně od města Kyjov a cca 21 km jihozápadně od města Uherský Brod na řece Moravě. Jedná se o město se středně rozvinutou infrastrukturou a se střední nabídkou občanského vybavení. Širší nabídka občanského vybavení je dostupná v Uherském Hradišti, Uherském Brodu a v Kyjově. Jeho historické jádro je městskou památkovou zónou. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Oceňované pozemky se nacházejí cca 900 m západně od okraje zastavěné části města Veselí nad Moravou. Jedná se o sousedící pozemky travnaté pozemky lichoběžníkových tvarů. V Katastru nemovitostí jsou pozemky vedené jako ovocný sad a orná půda o výměře 4 078 m 2. Pozemky jsou ohraničené drátěným oplocením s ocelovými sloupky. Na rovinatých pozemcích se nacházejí porosty, zděná chatka (1 místnost), plechové suché WC a studna. V době oceňování byly pozemky udržované a využívané jako zahrada. K pozemkům vede nezpevněná cesta nacházející se na pozemku parc. č. 2860, který je ve vlastnictví města Veselí nad Moravou. Přípojky IS nebyly zjištěny. V územním plánu jsou pozemky vedené jako návrh na plochu rodinné rekreace. Součástí oceňované nemovité věci jsou porosty a studna. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové ceně obvyklé. Příslušenstvím oceňované nemovité věci je oplocení a chatka. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové ceně obvyklé. Věcná břemena nebyla zjištěna. - 4 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: K pozemkům vede nezpevněná cesta nacházející se na pozemku parc. č. 2860, který je ve vlastnictví města Veselí nad Moravou. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 5 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Veselí nad Moravou (okr. Hodonín) Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky se nacházejí cca 900 m západně od okraje zastavěné části města Veselí nad Moravou. Jedná se o sousedící pozemky travnaté pozemky lichoběžníkových tvarů. V Katastru nemovitostí jsou pozemky vedené jako ovocný sad a orná půda o výměře 4 078 m 2. Pozemky jsou ohraničené drátěným oplocením s ocelovými sloupky. Na rovinatých pozemcích se nacházejí porosty, zděná chatka (1 místnost), plechové suché WC a studna. V době oceňování byly pozemky udržované a využívané jako zahrada. K pozemkům vede nezpevněná cesta nacházející se na pozemku parc. č. 2860, který je ve vlastnictví města Veselí nad Moravou. Název: Luhačovice Popis: K prodeji pozemek v Luhačovicích využívaný jako zahrada v lázeňském městě a v klidné oblasti. Pozemek se nachází v okrajové části Luhačovic, je mírně svažitý, je osázený ovocnými dřevinami. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,97 velikost pozemku - 1,05 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,10 úvaha zpracovatele ocenění - 0,95 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 199 000 710 280,28 1,06 298,31 Název: Vlčnov Popis: K prodeji pozemek ve Vlčnově. Nabízený pozemek má celkovou rozlohu 554 m 2. Část pozemku 82 m 2 je veden v katastru jako stavební parcela na který se může umístit například garáž, nebo zahradní domek, chatka. Zbytek pozemku by měl sloužit jako zahrada, sad. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,97 velikost pozemku - 1,05 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,15 úvaha zpracovatele ocenění - 0,95 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 185 000 554 333,94 1,11 371,58-6 -
Název: Popis: Věteřov Na prodej zahrada o výměře 2 263 m 2 v katastru obce Věteřov. Pozemek se nachází na kopci vedle zástavby, v blízkosti jsou vinařství. Je vhodný na vybudování zahrady s chatkou, vinného sklepa apod. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,97 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,15 úvaha zpracovatele ocenění - 0,95 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 659 000 2 263 291,21 1,06 308,60 Název: Žádovice Popis: K prodeji pozemek, který je využíván jako zahrada v obci Žádovicích (okr. Hodonín). Jedná se o rovinatou zahradu s celkovou plochou 992 m 2, která je v katastru nemovitostí vedena jako ostatní plocha. Pozemek je částečně oplocený. V současnosti k pozemku vede panelová příjezdová cesta. V plánu obce je vybudovat zde asfaltovou cestu. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,97 velikost pozemku - 1,05 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,15 úvaha zpracovatele ocenění - 0,95 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 347 200 992 350,00 1,11 389,45 Název: Vřesovice Popis: K prodeji pozemek o rozloze 2 045 m 2 v chatařské oblasti Vřesovic. Podle územního plánu je možná výstavba rodinného domu nebo rekreačního objektu. Na pozemku se nachází ovocné stromy (jabloně, třešně, švestky, oskeruše). Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,97 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,15 úvaha zpracovatele ocenění - 0,95 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. - 7 -
[ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 480 000 2 045 234,72 1,06 248,74 Zjištěná průměrná jednotková cena 323,34 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient redukce pramene ceny zohledňuje: - provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých věcech. Zahrnuje-li nabídková cena srovnávací nemovité věci provizi realitní kanceláře a právních služeb, tak je v koeficientu KRC použitá srážka. V případě, že v nabídkové ceně srovnávací nemovité věci provize RK zohledněna není, je koeficient roven 1. Koeficient možnost zastavění pozemku zohledňuje: - možnost zastavění oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient velikosti pozemků zohledňuje: - velikost oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient intenzity využití zohledňuje: - intenzitu využití oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient polohy pozemku: - zohledňuje polohu nemovitých věcí v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient vybavenosti pozemku: - zohledňuje vybavení a příslušenství oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient dopravní dostupnosti: - zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient úvahy zpracovatele ocenění: - zohledňuje prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. V koeficientu je také zahrnuta skutečnost, že cena srovnávací nemovité věci je nabídková. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ovocný sad 2546 2 648 323,00 855 304 orná půda 2547 1 430 323,00 461 890 Celková výměra pozemků 4 078 Hodnota pozemků celkem 1 317 194-8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Hodnota pozemku 1 317 194 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 11 porovnávacích nemovitých věcí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovaným pozemkům co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité věci byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitost, které se výkon týká: Obvyklá cena 1 317 000 Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmnácttisíc Kč - pozemků parc. č. 2546 (ovocný sad) a parc. č. 2547 (orná půda) v kat. území Veselí nad Moravou, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, zapsáno na LV 2645. II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: - oplocení a chatka. III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 1.317.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou: - nezjištěny. V Praze 21.07.2017 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město - 9 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Lukáš Hofbauer Štěpán Chlouba, DiS. Za Znalecká společnost s.r.o. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Mgr. Petr Slepička JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-14091 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace 1 Mapa oblasti 1 Ortofotomapa 2-11 -