ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1584/134/018 část A) NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvl. podíl id. 1/5 - pozemek ZE 51, vše v k.ú. a obci Měšín, zapsané na LV č. 191, vedené u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Měšín, k.ú. Měšín Adresa nemovité věci: Měšín, 586 01 Měšín OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: 49973407 ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad obvyklé ceny k exekučními řízení č.j. 040Ex 360/06-70 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 800 Kč spoluvl. podíl id. 1/5 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 16 stran e-mail: mdanielis@volny.cz 10.5.018 V Trutnově, dne 30.07.018 Datum místního šetření: Počet příloh: 8 Ing. Michal Danielis 10.5.018 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. spoluvl. podíl id. 1/5 nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému. Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. --
Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako zemědělské pozemky a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 191. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 10.5.018. Povinný Zikmund Jiří byl řádně obeslán doručeným dopisem s žádostí o součinnost - zásilka se vrátila s poznámkou, že je na uvedené adrese neznámý, se žádostí o součinnost byl obesláni i spoluvlastníci nemovitost- bez reakce. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 360/06-70 9. Povodňová zpráva www.cap.cz 10. Mapa ZE PK 51 Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 009-3-
Chapness, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha 013 Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 007 Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 007 Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 008 Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 008 Cenové mapy České republiky /015, Dashofer, Praha 015 Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa /010 Místopis Měšín je obec v okrese Jihlava v Kraji Vysočina. Leží 7 kilometrů severozápadně od Jihlavy. První zmínka pochází z roku 1368. Nachází se na náhorní plošině na toku Měšínského potoka. Na území obce se rozkládá jedenáct rybníků, z nichž je největší Prostřední rybník. Měšínem prochází silnice druhé třídy č. 35. Do jižní části katastru zasahuje dálnice D1. V obci sídlí veřejná knihovna, hostinec a několik soukromých firem. V centru stojí kaple svatého Cyrila a Metoděje. Kulturními památkami byly prohlášeny výklenková kaplička, která stojí u plotu zahrady na soukromém pozemku u silnice na Ždírec, a kříž u výjezdu z obce směrem na Jihlavu. Obec Měšín leží v okrese Jihlava v Kraji Vysočina osm kilometrů jihozápadně od Polné a sedm kilometrů severozápadně od krajské Jihlavy. Je situována na moravské straně bývalé zemské hranice. Rozloha katastru obce činí 7,08 km, z toho zaujímá orná půda 3,97 km, zahrady 0,04 km, trvalé travní porosty 1,03 km, lesní půda 1,47 km, vodní plochy 0,19 km, zastavěné plochy 0,05 km a ostatní plochy 0,33 km. [14] Obec má jedno katastrální území s názvem Měšín. Obcí prochází silnice druhé třídy II/35 z Jihlavy na Polnou. Jižní částí katastru prochází dálnice D1, okolo níž je zde vybudována protihluková stěna. Půl kilometru za obcí směrem na Jihlavu se nachází mimoúrovňová křižovatka přes dálnici D1 na jejím 114. kilometru. Dopravní obslužnost obce je zajišťována silniční autobusovou dopravou dvou dopravců, ICOM Transport Jihlava a ZDAR. Autobusy jezdí ve směrech na Jihlavu, Polnou a Žďár nad Sázavou. Nejbližší železniční stanice se nachází v Jihlavě či šest kilometrů vzdálené Stříteži. Obcí prochází cyklistická trasa č. 16 ze Slavonic do Přibyslavi,jižní částí katastru podél Špitálského lesa vede modře značená turistická trasa a stojí tu 44. zastávka turistické trasy Stříbrné pomezí. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha ý orná půda ý trvalé travní por. zahrada ý jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ý mimo obec SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro BUDOUCÍ STAV kanalizace plyn telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Přípojky: voda elektro MHD železnice dálnice/silnice I. tř. okrajová část - samota kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř. Celkový popis Pozemek v ZE 41 se nachází mimo zastavěné území obce Měšín, v jeho severozápadní části, v blízkosti hranice katastrálního území, v lokalitě bez okolní zástavby. Dle územního plánu obce jsou pozemky p.č. 51 veden jako plocha ZO zemědělská, situován v bloku orných půd, zemědělsky obhospodařovaný. Pozemky jsou v terénu pouze z části identifikovatelné bez geodetického zaměření a to dle okolních lesních porostů. -4-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Pozemek je řádně zapsána v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Vlastnické právo Duben Josef, č. p. 36, 58813 Ždírec PROFIT, s.r.o., č. p. 48, 58601 Měšín Zikmund Jiří, Dolní Bory 3, 59461 Bory Podíl 3/5 1/5 1/5 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiné zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zikmund Jiří Zahájení exekuce - Zikmund Jiří Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-3131/018, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 4.07.018 09:00:00. Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se že pozemky užívají vlastníci. -5-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny lesních pozemků porovnány pozemky obdobného využití nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Přehled srovnatelných pozemků: Název: Zemědělský pozemek 13 3 m Lokalita: Vystrčenovice, okres Jihlava Popis: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v k.ú. Vystrčenovice. K prodeji je podíl 1/ o výměře 13 3 m, jedná se o obhospodařované pozemky přihlášené v LPIS. Koeficienty: redukce pramene ceny 0,90 velikost pozemku 1,00 poloha pozemku 1,00 dopravní dostupnost 1,00 možnost zastavění poz. 1,00 intenzita využití poz. 0,80 vybavenost pozemku 1,00 úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [m ] JC [ Kč/m ] KC [ Kč/m ] 344 03 13 3 6,00 0,7 18,7 Název: Zemědělský pozemek 16 359 m Lokalita: Vyskytná nad Jihlavou - Jiřín, okres Jihlava Popis: Souvislý lán pozemků v katastrálním území Jiřín (okr. Jihlava), LV 8. Jedná se o celkovou výměru 16.359 m s převažující kulturou trvale travního porostu. Koeficienty: redukce pramene ceny 0,90 velikost pozemku 1,00 poloha pozemku 1,00 dopravní dostupnost 1,00 možnost zastavění poz. 1,00 intenzita využití poz. 0,70 vybavenost pozemku 1,00 úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. -6-
[ Kč ] 3 385 000 [ m ] 16 359 JC [ Kč/m ] 6,79 KC 0,63 [ Kč/m ] 16,88 Název: Zemědělský pozemek 8 958 m Lokalita: Hodice, okres Jihlava Popis: Zemědělský pozemek,8 ha orné půdy v katastrálním území Hodice na Jihlavsku. Pozemky jsou v LPISU. List vlastnictví pošleme na požádání. Koeficienty: redukce pramene ceny 0,90 velikost pozemku 1,00 poloha pozemku 1,00 dopravní dostupnost 1,00 možnost zastavění poz. 1,00 intenzita využití poz. 0,70 vybavenost pozemku 1,00 úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [m ] JC [ Kč/m ] KC [ Kč/m ] 73 950 8 958 5,00 0,63 15,75 Název: Zemědělský pozemek 15 046 m Lokalita: Markvartice, okres Jihlava Popis: Soubor rovinatých pozemků o celkové rozloze 15.046 m. Parcely se nacházejí nedaleko obce Markvartice, okres Jihlava. Přístup zajištěn po obecní komunikaci. V současnosti nejsou pozemky zatíženy žádnou nájemní smlouvou. Koeficienty: redukce pramene ceny 0,90 velikost pozemku 1,00 poloha pozemku 1,00 dopravní dostupnost 1,00 možnost zastavění poz. 1,00 intenzita využití poz. 0,70 vybavenost pozemku 1,00 úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m ] JC [ Kč/m ] KC [ Kč/m ] 451 400 15 046 30,00 0,63 18,90 Název: Zemědělské pozemky - cuzk.cz Lokalita: Měšín Popis: Pozemky p.č. 04/4, PK49, PK 69, PK 70 zobchodované kupní ze dne 0.01.017. Právní účinky zápisu ke dni 0.01.017. Zápis proveden dne 4.01.017 Koeficienty: redukce pramene ceny 1,00 velikost pozemku 1,00 poloha pozemku 1,00 dopravní dostupnost 1,00 možnost zastavění poz. 1,00 intenzita využití poz. 1,00 vybavenost pozemku 1,00-7-
úvaha zpracovatele ocenění Cena Výměra [ Kč ] [ m ] 1 445 000 65 673 Jednotková cena JC [ Kč/m ],00 1,00 Koeficient Upravená JC. KC [ Kč/m ] 1,00,00 Název: Zemědělské pozemky - cuzk.cz Lokalita: Měšín Popis: Pozemky p.č. 635/5, PK 531/1 a PK 533 zobchodované kupní ze dne 16.05.017. Právní účinky zápisu ke dni 17.05.017. Zápis proveden dne 08.06.017 Koeficienty: redukce pramene ceny 1,00 velikost pozemku 1,00 poloha pozemku 1,00 dopravní dostupnost 1,00 možnost zastavění poz. 1,00 intenzita využití poz. 1,00 vybavenost pozemku 1,00 úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [m ] JC [ Kč/m ] KC [ Kč/m ] 50 000 15 64 16,38 1,00 16,38 18,11 Kč/m Zjištěná průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: zemědělské pozemky, situované mimo zastavěné území města, přístupné z veřejné zpevněné komunikace. Realizované ceny a upravené nabídkové ceny pozemků se pohybují v intervalu od 15,- do,kč/m. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, která je indikovaná hodnota kvalifikovaným odhadem při střední úrovní intervalu, t.j. 18,-Kč/m Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m ] ZE 51 Celková výměra pozemků 5 37 Jednotková Spoluvlastnický cena podíl [ Kč/m ] 18,00 1/1 5 37 Hodnota pozemků celkem -8- Celková cena pozemku [ Kč ] 95 886 95 886
REKAPITULACE OCENĚNÍ Hodnota pozemku 95 886 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podíl id. 1/5 - zemědělský pozemek, obhospodařovaný, v bloku orných půd, situovaný mimo zastavěné území, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Spoluvl. podíl id. 1/5 95 886,-Kč 3 835,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 191; zaokrouhleno - obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 3 800,-Kč - movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč - práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč Obvyklá cena spoluvl. podíl id. 1/5 3 800 Kč slovy: Třitisíceosmset Kč -9-
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - spoluvl. podíl id. 1/5 - pozemek ZE 51, vše v k.ú. a obci Měšín, zapsané na LV č. 191, vedené u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, se zohledněním práv a závad ve výši 3 800,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 17a zákona č. 18/011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 30.07.018 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: 49973407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4. června 008, pod č.j. Spr. 568/008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1584/134/018 část A) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 134. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD Žádost o součinnost Cenové údaje Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz - 11 - počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1 0
- 1 -
- 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -
- 16 -