ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6147-57/2019 NEMOVITÁ VĚC: bytová jednotka č.637/312 v ulici U vrbky č.p.637 Horní Bříza Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Horní Bříza, k.ú. Horní Bříza Adresa nemovité věci: U Vrbky 637, 330 12 Horní Bříza Vlastnické údaje: Jindřich Kravar, U Vrbky 637, 33012 Horní Bříza, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, 76001 Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, 768 61 Bystřice p. Hostýnem IČ: 11499559 telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ5704152201 fax: odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 600 000 Kč Stav ke dni : 12.4.2019 Datum místního šetření: 12.4.2019 Za přítomnosti:, zástupce objednatele Počet stran: 15 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne 17.4.2019 Ing. Jaroslav Fojtů
NÁLEZ Znalecký úkol ocenit bytovou jednotku č.637/312 zapsanou na LV 2459 v k.ú.horní Bříza jako podklad pro dražbu Přehled podkladů 1) výpis z LV č.2459 ze dne 2.11.2018 Místopis Obec Horní Bříza na trase Plzeň - Teplice asi 8 km severně od Plzně.V obci základní občanská vybavenost a kompletní infrastruktůra. Bytový dům č.p.637 v ulici U Vrbky asi 300 m severně od centra obce ve stávající rezidenční zástavbě. Oceňovaná BJ č.637/312 ve III.NP bytového domu - viz. situace v příloze. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 247/1 Město Horní Bříza, Třída 1. máje 300, 33012 Horní Bříza Celkový popis Bytový dům a objekt občanské vybavenosti ( podzemní garáže) postavený na pozemcích st.1118 a st.1119 v ulici U Vrbky. Bytový dům sedmipodlažní s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími obsahující celkem 106 BJ v osobním vlastnictví. Standartní panelový dům ze 70.let minulého století,dispozičně řešen se středovou podélnou chodbou a jednotlivými byty po obou stranách chodby. Dispozice jednotlivých podlaží je stejná. Vstup z jihu do centrálního schodiště s výtahem, v každém podlaží vstup do podélné chodby s jednotlivými byty Bytový dům v původním stavu, v rámci revitalizace provedena výměna oken a izolace ploché střechy. V bytovém domě je pečovatelská službou a lékařem. Bytová jednotka 637/312 řešena jako 1+kk. Vstup do čtvercové chodby,vpravo koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, za koupelnou spl. WC, v čele vstup do pokoje,který má po pravé straně kuchyňskou linku. V čele pokoje je výstup na lodžii. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území - 2 -
Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Komentář: viz. LV v příloze Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána Komentář: - 3 -
1. Věcná hodnota staveb 1.1. bytová jednotka 637/312 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemek 3. Výnosová hodnota 3.1. bytová jednotka 637/312 4. Porovnávací hodnota 4.1. bytová jednotka 637/312 OBSAH - 4 -
1. Věcná hodnota staveb OCENĚNÍ 1.1. bytová jednotka 637/312 Věcná hodnota dle THU Typový panelový bytový dům s osobním výtahem, nová plastová okna a nová izolace střešního pláště. Bytová jednotka 637/312 v původním stavu - plastová okna,dřevěné dveře do ocel. zárubní,betonové podlahy a PVC a koberce,původní typové umakartové bytové jádro,sprchový kout, umyvadlo a spl. WC. Centrální vytápění a otopné panely, standartní rozvody ZTI a elektro. V bytě nová kuchyňská linka se sporákem. Užitná plocha Název Užitná plocha užitková plocha bytu 22,45 m 2 22,45 m 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Konstr. výška [m] Zastavěná plocha užitková plocha bytu 2,70 m 2 0,00 m 2 Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 0,00 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů typová úprava 8. Úprava vnějších povrchů typová úprava 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod - 5 -
18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo, sprchový kout 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání,slp,pož.vodovod 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Jednotková cena 40 000 Kč/m 2 Množství 22,45 m 2 Reprodukční cena 898 000 Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy vč. zemních prací 5,40 48 492 48 492 5,49 2. Svislé konstrukce 18,20 163 436 163 436 18,51 3. Stropy 8,40 75 432 75 432 8,55 4. Krov, střecha 4,90 44 002 44 002 4,98 5. Krytiny střech 2,30 20 654 20 654 2,34 6. Klempířské konstrukce 0,70 6 286 6 286 0,71 7. Úprava vnitřních povrchů 5,70 51 186 51 186 5,80 8. Úprava vnějších povrchů 2,90 26 042 26 042 2,95 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 11 674 0 0,00 10. Schody 2,90 26 042 26 042 2,95 11. Dveře 3,30 29 634 29 634 3,36 12. Vrata 0,00 0 0 0,00 13. Okna 5,30 47 594 47 594 5,39 14. Povrchy podlah 3,00 26 940 26 940 3,05 15. Vytápění 4,80 43 104 43 104 4,88 16. Elektroinstalace 5,10 45 798 45 798 5,19 17. Bleskosvod 0,40 3 592 3 592 0,41 18. Vnitřní vodovod 3,20 28 736 28 736 3,26 19. Vnitřní kanalizace 3,10 27 838 27 838 3,15 20. Vnitřní plynovod 0,40 3 592 0 0,00 21. Ohřev teplé vody 2,20 19 756 19 756 2,24 22. Vybavení kuchyní 1,90 17 062 17 062 1,93 23. Vnitřní hygienické vyb. 3,90 35 022 35 022 3,97 24. Výtahy 1,30 11 674 11 674 1,32 25. Ostatní 5,70 51 186 51 186 5,80 26. Instalační pref. jádra 3,70 33 226 33 226 3,76 Upravená reprodukční cena 882 734 Kč Množství 22,45 m 2 Základní upravená jedn. cena (JC) 39 320 Kč/m 2 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 0-6 -
Užitná plocha (UP) [m 2 ] 22 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 0,00 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 2 ] 39 320 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] 39 320 Reprodukční hodnota [Kč] 882 734 (RC * UP) Stáří roků 49 Další životnost roků 51 Opotřebení % 49,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 450 194 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemek Porovnávací metoda Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a st.1119 703 1 000,00 2 245 / 250 970 6 289 nádvoří zahrada 0 0,00 0 zahrada 0 0,00 0 zahrada 0 0,00 0 Celková výměra pozemků 703 Hodnota pozemků celkem 6 289 3. Výnosová hodnota 3.1. bytová jednotka 637/312 Obvyklé nájemné v místě a čase: 3 000,- Kč měsíčně Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Obytné prostory 3 000 36 000 6,00 Celkový výnos za rok: 36 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 882 734 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 36 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 34 200 Náklady (za rok) - 7 -
Daň z nemovitosti Kč/rok 500 Pojištění 0,10 % * RC Kč/rok 883 Opravy a údržba 2,00 % * RC Kč/rok 17 655 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 19 038 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 15 162 Míra kapitalizace % 6,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 252 700 4. Porovnávací hodnota 4.1. bytová jednotka 637/312 Oceňovaná nemovitá věc Porovnávací hodnota propočtena z nabídky místních RK. Užitná plocha: 22,45 m 2 Plocha pozemku: 703,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Popis: BJ Kaznějov Prodej bytu 2+1 50 m2 ulice Poštovní, Kaznějov 1 590 000 Kč k prodeji byt 2+1 o výměře 50 m2, v 1. patře. Byt je po kompletní rekonstrukci - ve vysokém standartu která byla dokoncěna leden 2019. Užitná plocha: 50,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou 1,05 Zdroj: RK Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaná BJ; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu; Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 590 000 50,00 31 800 0,80 25 440 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: BJ Třemošná Popis: Prodej bytu 2+1 67 m2 ulice Budovatelská, Třemošná 2 400 000 Kč Byt 2+1 s lodžií v 2. NP panelového domu v Třemošné, ul. Budovatelská, 3 km od Plzně. Jednotka s podlahovou plochou 62 m2 (+ lodžie 5 m2) prochází rozsáhlou rekonstrukcí, která skončí koncem dubna. Užitná plocha: 67,00 m 2-8 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v lepší lokalitě 1,05 K4 Provedení a vybavení - v horším provedení a St stavu 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: Neuvedeno K7 Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaná BJ; Poloha - v lepší lokalitě; Provedení a vybavení - v horším provedení a St stavu; Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C 2 400 000 67,00 35 821 0,80 28 657 Název: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] BJ Kaznějov Prodej bytu 2+1 63 m2 ulice Školní, Kaznějov 1 300 000 Kč Nabízíme k prodeji byt 2+1 o obytné ploše 61 m2 v ul. Školní, v obci Kaznějov v osobním vlastnictví. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci - plastová okna, ostatní v původním stavu Užitná plocha: 63,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v lepší lokalitě 1,05 K4 Provedení a vybavení - v podobném provedení a St stavu 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou 1,05 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaná BJ; Poloha - v lepší lokalitě; Provedení a vybavení - v podobném provedení a St stavu; Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 300 000 63,00 20 635 0,99 20 429 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena 20 429 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 24 842 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 28 657 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena 24 842 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 22,45 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 557 703 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. bytová jednotka 637/312 450 194,30 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemek 6 289,- Kč 3. Výnosová hodnota 3.1. bytová jednotka 637/312 252 700,- Kč 4. Porovnávací hodnota 4.1. bytová jednotka 637/312 557 702,90 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Výnosová hodnota 557 703 Kč 456 483 Kč 6 289 Kč 252 700 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV 2459 v k.ú. Horní Bříza by se mohla pohybovat v rozpětí od 550 000,- do 600 000,-Kč V Bystřici pod Hostýnem 17.4.2019 Obvyklá cena 600 000 Kč slovy: Šestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.18.1 Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31 768 61 Bystřice p. Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6147-57/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6147. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze fotodokumentace 3 snímek z PM 1 situování 0 výpis z LV 0-11 -
prostory I.NP lodžie obytná část místnosti výstup do lodžie kuch.linka mobilní přepážka mezi kuch.částí a obytnou částí koupelna s WC - 12 -
prostory I.NP a půdní prostory sklepkoupelna a vstup na WC dtto společenská část v bytovém domě vstup do BJ 637/312 centrální chodba společenská část - 13 -
exteriéry uliční pohled z J strany uliční pohle- detail celkový pohled - 14 -
- 15 -