ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Plzeň Adresa nemovitosti: Lábkova 881/17, Plzeň Vlastník stavby: /8957, Róbert Matej, Tibava 14, 07301, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /8957, Róbert Matej, Tibava 14, 07301, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, Plasy IČ: telefon: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ fax: pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: za přítomnosti paní Pavly Pechové Stav ke dni : Počet stran: 51 stran Počet příloh: 46 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol

2 Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 881/5 v Plzni, část Skvrňany, Lábkova 17 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Kopie katastrální mapy ze dne Místopis Bytový dům č.p. 881, 882, 883, 884, 885, 886 stojí na pozemcích parcelního čísla 2176/160, 0176/161, 2176/162, 2176/163, 2176/164, 2176/165 v katastrálním území Skvrňany, obec Plzeň..Pozemky leží v bytové zóně zastavěny bytovými domy postavenými v panelovém systému PS 69. Přístup k bytovému domu je z místní komunikace. Skvrňany jsou částí města Plzně se vší občanskou vybaveností a výbornou dopravní dostupností centra města a blízkých Borských Polí. V blízkosti je MHD, škola a školka, supermarket. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Bytový dům má šest vchodů. Dům obsahuje osm podlaží nadzemních a jedno podlaží podzemní. V předmětném vchodu jsou na každém nadzemním podlaží tři bytové jednotky, z toho 2 * a 1 * Bytový dům je po úplné rekonstrukci. Rekonstrukce proběhla v roce 2008, kdy se zateplil celý dům včetně střechy, vyměnily se stávající dvojitá dřevěná okna za okna plastová. provedly se nové rozvody stoupaček vody, kanalizace a plynu, provedla se rekonstrukce výtahu a vymaloval se schodišťový prostor. Bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaží a je o velikosti 1+1. Rekonstrukcí a stavební úpravou kuchyně se snažil dostat vlastník této bytové jednotky bytovou jednotku o velikosti 2+kk, jenomže nová místnost není místností, protože nesplňuje minimální velikost podlahové plochy kterou je 8 m2. Rekonstrukce bytové jednotky obsahuje rekonstrukci bytového jádra pro novou koupelnu s umyvadlem a sprchovým boxem a samostatného WC. Koupelna i WC má nové keramické obklady a novou keramickou dlažbu. Ve stropě jsou instalovány nové bodové světla. Koupelna má nové dveře. Podlaha v chodbě je nová z keramické dlažby. Kuchyň má rovněž novou plovoucí podlahu. Tato podlaha je i v nově odděleném prostoru bývalé kuchyně. Podlaha v pokoji je původní z PVC. Vnitřní omítky jsou nově vyspravené. Dveře do pokoje jsou nové posuvné. Okna jsou nová plastová. Rozvod studené a teplé vody a kanalizace v bytovém jádru je nový. Kuchyňská linka je nová. Je vybavena plynovým sporákem. Dispozice : vstupním prostorem je předsíň. Z předsíně je vstup do koupelny a do kuchyňského koutu. Z koupelny je vstup do WC. Z kuchyňského koutu je vstup do nově vytvořeného pokoje a do - 2 -

3 původního pokoje.. Lze konstatovat, že stavební úpravou se dispozice zhoršila. Kuchyňský kout je bez přirozeného osvětlení a nový pokoj nemá minimálních 8 m 2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní -pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím -budoucí pohledávky, vzniklé do do výše ,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha, povinností s bytovou jednotkou č. 881/5 v Plzni, část Skvrňany. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost není pronajímána ale je neobývána. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku 3. Porovnávací ocenění 3.1 Cena porovnáním OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově

4 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu pokoj: 16,14 m 2 pokoj: 7,67 m 2 kuchyňský kout: 6,56 m 2 předsíň: 1,68 m 2 koupelna: 1,94 m 2 WC: 0,93 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 34,92 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: 1,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 34,92 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m 2 * 0,10 = 0,15 m 2 Podlahové plochy - celkem = 35,07 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací S Stropy železobetonové montované S Krov, střecha plochá S Krytiny střech asfaltové S Klempířské konstrukce titanzinek S Úprava vnitřních povrchů novodobé nástřiky S Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody železobetonové montované s běžným S 100 povrchem 11. Dveře hladké plné dveře S Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah PVC S Vytápění ústřední S Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S Vybavení kuchyní běžný plynový sporák S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S Část [%]

5 24. Výtahy osobní výtah S Ostatní domácí telefon S Instalační pref. jádra instalační šachty S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,27 Plná cena: 35,07 m 2 * ,27 Kč/m 2 = ,12 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 36 roků Opotřebení: 20,000 % ,82 Kč - 5 -

6 Bytová jednotka - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,30 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 35 / Bytová jednotka - zjištěná cena = ,30Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Předmětné pozemky jsou pozemky stavební. Ulicí před bytovým domem vedou veškeré inženýrské sítě : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace, teplovod, kabelová televize a internet. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Plzeň, část Skvrňany, Slovanské údplí Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,02 KPP: 1,02 KDD: 1,02 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,02 Parcela č.: ,00 0, ,60 Popis pozemku: Stavební pozemek s dožitým rekreačním objektem. V ulici jsou veškeré inženýrské sítě. Průměrná jednotková cena 2 581,60 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Volný stavební pozemek pro stavbu rodinného domu. Pozemek je zatížen dožitou stavbou rekreačního objektu a stavbou dvojgaráží. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 2176/ nádvoří zastavěná plocha a 2176/ nádvoří zastavěná plocha a 2176/ nádvoří zastavěná plocha a 2176/ nádvoří zastavěná plocha a 2176/ nádvoří zastavěná plocha a 2176/ nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny podíl - 6 -

7 * 35,00 / 7 542,00 = ,07 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění 3.1 Cena porovnáním Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 36,42 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka Bytový dům je po rekonstrukci. Bytová jednotka je v původním stavu.bytová jednotka je situovaná v 1. nadzemním podlaží deseti podlažního bytového domu. Prodej, Bytová jednotka 1+1 Bytový dům je po úplné rekonstrukci. Bytová jednotka je po úplné rekonstrukci. Prodej, bytová jednotka 1+1 Bytový dům v té samé ulici co dům oceňovaný. Bytový dům je po úplné rekonstrukci. Po úplné rekonstrukci je i bytová jednotka. Srovnatelné nemovitosti Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita Plzeň, část Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 35,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej, Bytová jednotka

8 Lokalita Plzeň, část Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 44,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Prodej, bytová jednotka 1+1 Lokalita Plzeň, část Skvrňany, ulice Lábkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 39,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 36,42 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku ,00 Kč - 8 -

9 3. Porovnávací ocenění 3.1 Cena porovnáním ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Předmětná bytová jednotka není obývána. Její technický stav se zhoršuje. Dle vyjádření sousedky, paní Pavly Pechové, je nyní byt zamořený šváby. V Plasích Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 07/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 2 Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti 38 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 - 36 -

37 - 37 -

38 - 38 -

39 - 39 -

40 - 40 -

41 - 41 -

42 - 42 -

43 - 43 -

44 - 44 -

45 - 45 -

46 - 46 -

47 - 47 -

48 - 48 -

49 - 49 -

50 - 50 -

51 - 51 -