Bankovní institut vysoká škola Praha. Trh hypotéčních úvěrů v ČR. Diplomová práce

Bankovní institut vysoká škola Praha Trh hypotéčních úvěrů v ČR Diplomová práce Michal Valdhans Červen, 2009

Bankovní institut vysoká škola Praha Managament firem a institucí Trh hypotéčních úvěrů v ČR Analýza nabídky a poptávky hypotéčních úvěrů Diplomová práce Autor: Michal Valdhans Bankovní Managament Vedoucí práce: Ing. Helena Cetlová Praha Červen, 2009

Anotace Práce analyzuje trh hypotéčních úvěrů v České republice. Popisuji zde rozvoj hypotéčního bankovnictví v historii i po roce 1989 a uvádím i jeho vývoj a aktuální stav právních úprav. Analyzuji bankovní trh České republiky i prostředí, které se dotýká hypotéčních úvěrů, kde se zaměřuji na vliv světové finanční a hospodářské krize. Dále zmiňuji specifické nabídky hypotéčních úvěrů tří nejsilnějších bank podle jejich zastoupení na trhu hypotéčních úvěrů (Česká spořitelna, Hypotéční banka a Komerční banka) a standardní průběh hypotéčního úvěru od podkladů nutných k ţádosti aţ k ukončení smluvního vztahu. Uvádím zde vývoj na trhu nemovitostí České republiky a jeho vzájemné propojení s úvěrovými produkty i moţný vývoj na trhu s bydlením a úvěry. Annotation The thesis analyses the mortgage credits market in the Czech Republic. Firstly, I describe the progress of the mortgage banking in history as well as after the year 1989 and also present it s development and current degree of the legal regulations. Secondly, I analyze the banking and financial services market in the Czech Republic and the environment which is related to the mortgage credits where I focus on the influence of the global financial and economic crisis. Thirdly, I mention the specific offers of the mortgage loans of three biggest Czech banks according to their market share (Česká spořitelna, Hypotéční banka and Komerční banka) and the standard procedure of the mortgage credit from the initial documents necessary to the credit application up to the fulfillment of the contractual relation. Finally, I adduce the progress on the real estate market in the Czech Republic and it s interconnection with the credit products and a possible development of the housing and credits market.

literatury. Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně s pouţitím uvedené V Praze dne 25.6.2009 Bc. Michal Valdhans

Obsah Úvod... 8 1. Cíl a metodika práce... 9 2. Dosavadní vývoj hypotéčního bankovnictví... 10 2.1. Počátky hypotéčního bankovnictví... 10 2.2. Od roku 1990... 11 3. Analýza prostředí hypotéčního bankovnictví... 15 3.1. Analýza bankovního sektoru v ČR... 15 3.1.1. Makroekonomický stav ČR... 16 3.1.2. Finanční a hospodářská krize... 17 3.2. Právní prostředí... 20 3.2.1. Hypotéční zástavní list... 21 3.2.2. Hypotéční úvěr... 23 3.3. Forma státní podpory na bydlení... 24 3.3.1. Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty... 24 3.3.2. Úvěry pro mladé na modernizaci bytu... 26 3.3.3. Úvěry pro mladé na novou výstavbu ve výši 300 tis. Kč... 27 3.3.4. Úvěry pro mladé na novou výstavbu ve výši 200 tis. Kč... 28 3.4. Proces hypotéčního úvěrování... 28 3.4.1. Ţádost o úvěr... 29 5

3.4.2. Podpis smlouvy... 31 3.4.3. Čerpání úvěru... 32 3.4.4. Splácení úvěru... 32 3.4.5. Úroková míra a doba fixace... 33 3.5. Nesplácení úvěru... 34 3.5.1. Realizace zástavního práva... 34 3.6. Daňové prostředí... 35 3.6.1. Daň z příjmu... 35 3.6.2. Odpočty z daně z příjmu... 35 3.6.3. Daň z nemovitosti... 36 3.6.4. Daň z převodu nemovitosti... 36 4. Nabídka úvěrů na českém hypotéčním trhu... 38 4.1. Úvěry od nebankovní sféry... 38 4.1.1. Druţstevní záloţny... 38 4.2. Stavební spoření... 39 4.3. Bankovní úvěry... 41 4.4. Hypotéční úvěry... 41 4.4.1. Česká spořitelna... 42 4.4.2. Hypotéční banka... 46 4.4.3. Komerční banka... 53 4.5. Úrokové sazby... 56 6

4.5.1. FINCENTRUM HYPOINDEX... 56 4.5.2. Nabídky úrokových sazeb... 57 4.6. Ocenění hypotéčních úvěrů... 59 4.6.1. Zlatá koruna... 59 4.6.2. Hypotéka roku... 60 5. Poptávka po hypotéčních úvěrech... 61 5.1. Trh nemovitostí v ČR... 61 5.1.1. Nájemní bydlení... 63 5.1.2. Rodinné domy... 63 5.1.3. Byty ve vlastnictví... 64 5.1.4. Druţstevní bydlení... 64 5.2. Trh hypotéčních úvěrů... 64 5.2.1. Rok 2006... 64 5.2.2. Rok 2007... 66 5.2.3. Rok 2008... 66 5.2.4. Teritoriální rozdělení... 68 5.3. Průzkum trhu... 68 6. Závěr... 72 7. Pouţitá literatura... 75 8. Přílohy... 80 7

Úvod Bydlení hraje důleţitou roli v ekonomice země, přičemţ obvykle představuje 10 aţ 20 procent celkových ekonomických aktivit. Kromě toho bydlení je často největším majetkem fyzických osob. Dostupnost financování bydlení je proto rozhodující pro celkový hospodářský rozvoj, jakoţ i pro blahobyt domácností a kvalitu jejich ţivota. Mimoto je pořízení nemovitosti povaţováno za velmi dobrý způsob uloţení peněz. V České republice je tak uţ více neţ 60% bydlení v osobním vlastnictví 1. K financování bydlení je moţné získat zdroje mnoha způsoby. Bezúčelové úvěry od bank nebo úvěrových společností mohou být pro financování bydlení velmi drahé zdroje a velikost úvěru je často omezena a tak k pořízení nemovitosti nestačí. Vhodnější formou je úvěr ze stavebního spoření, kde klient po určitou dobu spoří vlastní prostředky a poté mu vzniká nárok na úvěr. Mezi výhody stavebního spoření patři především to, ţe banka při niţších objemech úvěru nevyţaduje zajištění úvěru zástavou nemovitosti. Pouţití úvěru ze stavebního spoření je omezeno na řešení bytových potřeb specifikovaných v zákoně 2. Nejvhodnějším úvěrem pro financování bydlení je nejčastěji hypotéční úvěr. Úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti, ale pouţití úvěru není nijak zákonně omezeno. 1 Šalanda, Radek. Koupě vlastního bydlení: jedna z nejlepších investic. Ekonomia: Hospodářské noviny. 29. Červenec 2006. ISSN 0862-9587 2 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů 8

1. Cíl a metodika práce Cílem této práce je zmapování nabídky a poptávky na trhu hypotéčního bankovnictví v České republice určené pro fyzické osoby a fyzické osoby podnikatele. Nabídky bank včetně jednotlivých údajů, dat a úrokových měr jsou platné k 1. dubnu 2009 a vycházejí především z veřejných internetových nabídek bank. Právní rámec upravující oblast hypoték, který v práci popisuji, je také platný a účinný k tomuto datu, pokud se neodkazuji na právní normy ve starších zněních, nebo na normy jiţ zrušené. Od roku 1990 došlo na bankovním trhu ke změně obchodního jména a ke sloučení u řady bank. V celé práci uvádím tyto banky pod současnými jmény. Práce je členěna do čtyř částí. V první části uvádím historický vývoj hypotéčního bankovnictví od jeho předchůdců, existujících uţ ve starověku, aţ k současnému stavu v České republice. V druhé části popisuji prostředí České republiky pro poskytování hypotéčních úvěrů. Analyzuji makroekonomické prostředí i bankovní sektor, kde se zaměřuji především na konkurenci v poskytování hypotéčních úvěrů. Dále analyzuji právní a daňové prostředí, které umoţňuje poskytování úvěrů, uvádím zde formy státní podpory na bydlení a popisuji standardní postup při poskytování hypotéčního úvěru. V třetí části popisuji nabídku na trhu úvěrů na bydlení, kde se především zaměřuji na nabídku hypotéčních bank. Popisuji zde nabídku 3 nejvýznamnějších bank z hlediska trţního podílu. Ve čtvrté části analyzuji trh nemovitostí v České republice a rozvoj poptávky po hypotéčních úvěrech. V závěru popisuji můj odhad budoucího vývoje na trhu s hypotéčními úvěry a na trhu s nemovitostmi a okolnosti, které by mohly vývoj ovlivnit nebo pozměnit. 9

2. Dosavadní vývoj hypotéčního bankovnictví Vývoj hypotéčního bankovnictví v Čechách má poměrně krátkou historii. Slibný rozvoj v 19. a na počátku 20. století byl zastaven německou okupací a byl obnoven aţ v roce 1990. Chybějící legislativa brzdila jeho rozvoj v průběhu celých 90. let a na výsluní se dostalo hypotéční bankovnictví aţ počátkem nového století. 2.1. Počátky hypotéčního bankovnictví Nemovitost jako zástava na poskytnutý úvěr se vyuţívala pro svoji neodstranitelnost z dosahu věřitele jiţ ve starověku. V antickém Řecku existovali bankéři, kteří poskytovali dlouhodobé úvěry, jištěné obvykle zemědělskými pozemky. Po celé období středověku se na principu hypotéčních úvěrů nic nezměnilo. Vznik prvních hypotéčních bank (building societies) je datován na 2. polovinu 17. století do Anglie, do střední Evropy se rozšířily aţ v 18. století. V roce 1770 vzniklo v Prusku první společenstvo velkostatkářů Schleisische Landschft, které poprvé pouţilo pro financování hypotéčních úvěrů dluţní úpisy. První hypotéční bankou, která fungovala na standardních principech, byla belgická banka Credit foncier, zaloţena v roce 1850. Na trh střední Evropy vstoupila jako první Hypotéční banka Království českého, která byla zaloţena v roce 1865 v Praze, čímţ se stala Praha centrem hypotéčního bankovnictví pro celou střední Evropu. Největší rozkvět zaznamenalo hypotéční bankovnictví před Druhou světovou válkou významným podílem na rozvoji bytové výstavby. Mezi světovými válkami se v Československu poskytovaly úvěry podle německého a rakouského vzoru. Na Československém trhu působily vedle Hypotéční banky Království českého (přejmenované na Hypotéční banku českou), také Zemská banka Království českého, Zemská banka Markrabství moravského, Slezský pozemkový ústav a Komunální úvěrní ústav. Banky vydávaly zástavní listy, které dluţník prodával těm, kteří měli o tento typ investice zájem. Zástavy, které slouţily k zajištění hypotéčních úvěrů, byly vyznačovány v pozemkových knihách. Dluţník však ručil nejenom zastavenou nemovitostí, ale také celým svým 10

majetkem. Nominální hodnota vydávaných dluhopisů nesměla přesáhnout 60% zadluţitelné hodnoty nemovitosti. Hypotéční bankovnictví v Čechách bylo zastaveno německou okupací a obnovení přišlo aţ zákonem č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. 2.2. Od roku 1990 V roce 1990 vstoupil v platnost zákon č 530/1990 Sb., o dluhopisech který definoval hypotéční zástavní listy jako dluhopisy, jejichţ krytí je zabezpečeno zástavním právem na nemovitostech. Hypotéční zástavní listy mohou je vydávat jenom banky nebo spořitelny, které na to získají oprávnění. Oprávnění uděluje Ministerstvo financí České republiky nebo Ministerstvo financí Slovenské republiky podle sídla banky nebo spořitelny. Výtěţek prodeje hypotéčních zástavních listů vyuţijí banky a spořitelny k poskytování stavebních půjček. Zákonodárci tak nezvolili cestu tvorby zvláštních hypotéčních institucí obdobných našim stavebním spořitelnám, které fungovaly např. ve Spolkové republice Německo, v Rakousku nebo v Dánsku. Zákonodárci umoţnili provádění hypotéčních obchodů včetně vedení agendy hypotéčních zástavních listů všem univerzálním komerčním bankám. Oprávnění provádět hypotéční obchody bylo ve smyslu zákona 3 vázáno na získání zvláštního povolení, které udělovala Česká národní banka po projednání s Komisí pro cenné papíry. Zákon neumoţňoval poskytování hypotéčních obchodů pobočkám zahraničních bank, byť byly oprávněny k bankovní činnosti na území České republiky. Hypotéční zástavní listy musí být kryty plně zástavním právem k nemovitostem. Kvůli nesouladu mezi splacením stavebních půjček a hypotéčních zástavních listů mohou být kryty náhradním krytím, a to penězi nebo státními dluhopisy. Dočasné krytí nesmí činit více neţ 10% z celkového objemu hypotéčních zástavních listů. Zástavní právo pouţité ke krytí hypotéčních zástavních listů nesmí přesáhnout 60% hodnoty zastavované nemovitosti. V původním zákoně není nijak definován hypotéční úvěr a ani v této době nejsou poskytovány ţádné hypotéční úvěry, protoţe nebyly stanoveny zákonné podmínky týkající se zástavního práva a chyběl i fungující kapitálový trh. Jedinou licenci na vydávání hypotéčních zástavních listů měla Československá 3 Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách v tehdejším znění 11

obchodní banka. Rozvoj hypoték přinesl aţ zákon č. 84/1995 Sb. 4, zákonodárci tak nezvolili cestu tvorby zvláštních hypotéčních institucí obdobných našim stavebním spořitelnám, které fungovaly např. ve Spolkové republice Německo, v Rakousku nebo v Dánsku, ale umoţnili provádění hypotéčních obchodů včetně vydávání hypotéčních zástavních listů všem bankám. Oprávnění bylo vázáno ve smyslu zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, na získání zvláštního povolení, které udělovala Česká národní banka po projednání s Komisí pro cenné papíry. Zákon neumoţňoval provozování hypotéčních obchodů pobočkám zahraničních bank, byť měly povolení k bankovní činnosti na území České republiky. Podle zákona hypotéční úvěr byl úvěr, který byl poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení, a jehoţ splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky. 5 Tímto bylo přísně omezeno vyuţití úvěru jen na investice do nemovitostí a neumoţňován vznik tzv. amerických hypoték, neboli hypoték bez uvedení účelu úvěru, nebo na účel jiný neţ dovoloval zákon (např. nabytí druţstevního bytu). Pro řádné krytí mohou být vyuţity pouze pohledávky z hypotéčních úvěrů nepřevyšujících 70% ceny zastavované nemovitosti. Cenu stanovuje hypotéční banka jako cenu obvyklou. Náhradní krytí můţe být jen do výše 10% objemu jmenovité hodnoty a můţe být kryto: hotovostí, vklady u České národní banky, státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního zákona. 4 Zákon č. 84/1995 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů 5 Od. 2 14 Zákon č. 84/1995 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů 12

Dozor nad hypotéčními bankami stanoví Ministerstvo financí vyhláškou. Rozhodující podíl na trhu hypotéčního bankovnictví získaly bankovní finanční skupiny, které nabízejí širokou škálu finančních sluţeb. Banky začaly preferovat hypotéční úvěry pro fyzické osoby především kvůli jejich relativně nízké rizikovosti ve srovnání s podnikovým sektorem. Od počátku července 1995, kdy byly novelizovány právní normy, stanovil bankovní dohled kritéria pro udělování povolení k emisím hypotéčních zástavních listů. V roce 1995 získaly licenci tyto banky: Komerční banka Česká spořitelna Českomoravská hypotéční banka HypoVereinsbank Objem poskytnutých hypoték v tomto roce byl však minimální. V roce 2000 jsou hypotéky pro fyzické osoby preferovány bankami mezi ostatními úvěry především kvůli jejich nízké rizikovosti, ale objemově představují pouze 9,5% z celkového objemu poskytnutých úvěrů. Počtem představují hypotéční úvěry 5,1% ze všech úvěrů. V roce 1999 byl průměr 3,3% hypoték z celkového počtu poskytnutých všech úvěrů. V roce 2001 disponuje licencí na poskytování hypotéčních úvěrů jiţ 8 bank 6. Banky se snaţí nalákat nové klienty především sniţováním úrokových sazeb a nabídkou nových výhod, například předčasné splacení úvěru bez sankce. Rok 2001 se dá povaţovat za začátek velkého boomu hypoték. Meziroční růst hypotéčních úvěrů byl 29%, z celkového počtu úvěrů hypotéční úvěry činily 6%. V tomto roce začaly poprvé od začátku 90. let převládat dlouhodobé úvěry (46%) nad úvěry krátkodobými (34%). U obyvatel jsou čerpány nejčastěji úvěry na bydlení, především úvěry ze stavebního spoření a hypotéky. V roce 2002 se staly úvěry obyvatelstvu nejdynamičtější částí trhu s úvěry. 6 Česká spořitelna, Hypoteční banka, HVB Bank, Komerční banka, Ţivnostenská banka, GE Money Bank, Raiffeisenbank, Wüstenrot 13

V roce 2005 byla sníţena státní finanční podpora hypotéčního úvěrování na pořízení staršího bydlení pro mladé ţadatele do 36 let 7 z jednoho procentního bodu na nulu. Nově začal být nabízen úvěr na pořízení pro mladé do 36 let s moţností kombinace s hypotéčním úvěrem od banky. Podle nařízení vlády 8 poskytuje Státní fond rozvoje bydlení úvěr aţ 300 000,- Kč, splatný nejdéle do 20 let a úročený 2%. 7 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let 8 Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let 14

3. Analýza prostředí hypotéčního bankovnictví 3.1. Analýza bankovního sektoru v ČR Bankovní sektor České republiky lze v současnosti povaţovat za stabilní. Většina bank má díky privatizaci silného zahraničního investora. Vývoj externích ratingů 9 největších bank v ČR vydaných mezinárodními ratingovými agenturami 10 v letech 2000 aţ 2007 dokresluje pozitivní vývoj českého bankovního sektoru i dobrý makroekonomický vývoj. Hlavními důvody zvyšování ratingu jsou rostoucí ziskovost a efektivnost bank, zvýšená konkurence, výrazné zlepšení kvality poskytovaných sluţeb a zlepšení řízení kreditního rizika. V minulých letech došlo k posílení bank dokončením jejich restrukturalizace a vlivem rostoucího zájmu o úvěry. V porovnání s bankovními sektory regionu, zahrnujícího kromě ČR také Slovensko, Polsko, Maďarsko a Slovinsko, je český systém hodnocen nejvýše z pohledu ratingu finanční síly (na stejné úrovni jako Rakousko) a jako druhý nejlepší v dlouhodobém ratingu po Slovinsku. Největší české banky mají nejvyšší moţný rating podpory (ten zohledňuje moţnost poskytnutí podpory ze strany vlastníka nebo státu), stejně jako jejich mateřské banky. Implikovaná ochota poskytnout podporu je v těchto případech 99 %. Pro stabilitu českého finančního systému jsou vzhledem k jeho velké provázanosti se zahraničím důleţité také ratingy mateřských a sesterských společností působících v jiných zemích. Ratingy největších českých bank se v průběhu posledních let nejen zlepšují, ale jasný je také trend jejich přibliţování k ratingům vlastníků. Současně téměř srovnatelné ratingové hodnocení jejich sesterských společností nevyvolává obavy z moţného vzniku problémů a jejich přenosu přes společné vlastníky do domácího finančního systému. 9 standardní mezinárodní nástroj měření (hodnocení) bonity subjektů pro posouzení jejich důvěryhodnosti 10 Standard & Poor s, Moody s, Fitch-IBCA či Duff&Phelps 15

3.1.1. Makroekonomický stav ČR Makroekonomický vývoj České republiky byl aţ do roku 2008 ve fázi hospodářského růstu, kdy ho ovlivnila světová hospodářská krize. 3.1.1.1 Rok 2007 Růst HDP České republiky v roce 2007 (6,5%) byl velmi podobný jako v minulém roce (6,4%) a svědčil o vysokém hospodářském růstu. Hlavním tahounem rozvoje byl růst spotřeby, díky růstu reálných mezd, poklesu nezaměstnanosti (6,6%) a stále nízkým úrokům z úvěrů. Česká republika se tak postupně přibliţuje ekonomické úrovni v Eurozóně (68% HDP eurozóny měřeno paritou kupní síly na obyvatele). Export vzrostl oproti roku 2006 o 15% díky velké poptávce z Evropské unie. Vyšší spotřeba způsobovala ale růst dovozu o 13,1%. Obchodní bilance dosáhla přebytku 86 mld. Kč. V důsledku rychlého růstu spotřeby Česká národní banka v průběhu roku 2007 zvedla sazby o 1 procentní bod (z 2,5 na 3,5%). 3.1.1.2 Rok 2008 V roce 2008 se dostala ekonomika České republiky do sestupné fáze hospodářského cyklu a ve 4. čtvrtletí vstoupila do recese. Zpomalující růst reálného hrubého domácího produktu byl koncem roku zasaţen oslabováním světové poptávky. Roční růst reálného HDP byl podpořen stále vysokým příspěvkem spotřeby domácností a zahraničním obchodem, i kdyţ ve 4. čtvrtletí byl jiţ příspěvek zahraničního obchodu k HDP záporný ve výši 1,8 p.b. Opačným směrem působil pokles reálné tvorby hrubého kapitálu zejména zpomalením přírůstku zásob a cenností. Průměrná míra inflace (měřená přírůstkem CPI) dosáhla v roce 2008 významně vyšší úrovně neţ v letech předchozích a to především zásluhou rychlého růstu světových cen energií a potravin a zvýšením sníţené sazby DPH z 5% na 9%. Míra nezaměstnanosti v 1. pololetí roku 2008 klesala, v 2. pololetí přešla v růst způsobený zpomalujícím se vývozem a ekonomickou aktivitou. V 2. polovině roku se jiţ začaly projevovat dopady globální krize. 16

Vnější ekonomická rovnováha, měřená poměrem salda běţného účtu na HDP se v roce 2008 oproti roku 2007 výrazně nezměnila. Ocenění (rating) České republiky je oceněním její úvěruschopnosti (kredibility) na zahraničních trzích. Ocenění je syntetickým výrazem kvality českého státu jako dluţníka a jeho ekonomické schopnosti dodrţet vydané vlastní závazky a splatit včas a v úplném mnoţství úroky i jistinu dluţné částky. Ratingová agentura Rating České republiky Ocenění (Rating) Výhled Standard & Poor s A stabilní Moody s A 1 stabilní Fitch IBCA A + stabilní 3.1.2. Finanční a hospodářská krize První problémy na hypotéčním trhu v USA se projevily v březnu 2007. Bezprostřední příčinou byly hypotéky poskytované méně bonitním klientům (tzv. subprime market) a především benevolentní přístup při posuzování bonity těchto klientů. 3.1.2.1 Situace ve světě Z důvodu splasknutí bubliny technologických akcií v roce 2000 byl FED (americká centrální banka), pod vedením Alana Greenspana, nucen během jednoho roku sníţit základní úrokovou míru z 6,50 na 1,75 procenta, coţ představovalo jednu z nejniţších hodnot v historii USA. FED tím umoţnil postavit se zpět na nohy řadě skomírajících firem. FED tím pomohl nejen americkým firmám, ale i domácnostem, které mohli čerpat levné spotřebitelské úvěry a tím pokrýt ztráty způsobené pádem cen akcií. Díky rychlému zásahu FED nakonec k recesi v USA nedošlo a spotřeba domácností poklesla jen minimálně. Firmy pokryly své investice levnými úvěry místo emisemi akcií. Růst HDP se postupně začal zvedat z 0,8% v roce 2001 na 3,9% v roce 2004. Levné úvěry neměly však jenom pozitivní účinky. Spotřeba domácností se čím dál více transformovala na spotřebu na dluh, kdy domácnosti nekontrolovatelně nakupovaly běţné spotřební zboţí 17

a začaly preferovat levnější zahraniční zboţí. Z důvodu silného amerického dolaru toto zboţí bylo velmi levné, a proto se propadla bilance zahraničního obchodu z -365 mld USD v roce 2001 na -612 mld. USD v roce 2004. To v kombinaci s odlivem portfoliových investic z USA vlivem nízkých úrokových sazeb vedlo k nastartování pádu dolaru na světových měnových trzích. Druhou velkou oblastí investic domácností byl nákup nemovitostí, kdy sazba hypotéčních úvěrů s 30-ti letou fixací klesla v průběhu roku 2003 na 5,5%, s 15-ti letou fixací na 5,0% a u hypotéky s pohyblivou mírou dokonce na 3,5%. Hypotéky s pohyblivou úrokovou mírou jsou tím, co odstartovalo celou americkou hypotéční krizi. 7 6 5 4 3 2 1 0 Jak klesala úroková sazba FED a tím i následně úroková sazba hypotéčních úvěrů, začaly si sjednávat hypotéky a pořizovat nemovitosti i ty domácnosti, které by za normálních okolností neměly dostatek finančních prostředků. Banky výrazně nekontrolovaly bonitu klienta, a proto si pořizovaly úvěry i lidé, u kterých by se daly problémy se splácením v horizontu pěti let předpokládat. Počet prodaných nemovitostí rostl v letech 2001 aţ 2005 o 9% ročně a narůstala také jejich cena, kdy roční nárůst cen byl ve výši 8%. V létě roku 2006 realitní bublina splaskla, kdy dramaticky poklesl počet ţádostí o hypotéku, zájem o nákup rodinných domů uvadal a skončil růst cen nemovitostí. Prodejní doba nových rodinných domů se prodlouţila ze 4 měsíců (rok 2001-2005) na téměř 10 měsíců v roce 2006. Základní úroková sazba FED (%) 5.5 4.75 5.5 6.5 1.75 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Zdroj: www.euroekonom.cz Politika levných peněz skončila v USA v roce 2004, kdy FED zvedl základní úrokovou míru z 1,0% na 2,25% a v dalších letech s navyšováním pokračoval. V prosinci 2005 byla základní úroková sazba na 4,25% a v prosinci 2006 na 5,25%. Zvýšení sazeb 18 1.25 1 2.25

FED se promítlo do zvýšení úrokových sazeb hypoték. Růst výše hypoték v kombinaci s rekordním růstem cen pohonných hmot vedl ke sniţování výdajů domácností na spotřebu a zbytné zboţí. Část domácností přestala splácet úvěry a domy jim byly zabaveny. Počet nesplácených hypoték a následně zabavených domů vzrostl ve 4. čtvrtletí roku 2007 na hodnotu 0,83% ze všech hypoték. Prostředek, který přenesl ztráty na globální finanční trh, byla tzv. sekuritizace aktiv. Hypotéční instituce prodávaly objemné balíky hypotéčních úvěrů, a tím se zbavovaly rizik s nimi spojenými. Investiční banky tak tyto balíky hypotéčních úvěrů nakupovaly a vydávaly cenné papíry, jejichţ hodnota byla kryta peněţními toky ze zmíněných hypoték. I díky vysokému ratingu, které tyto cenné papíry dostaly, se rozšířily do celého světa. Hodnota těchto cenných papíru dramaticky poklesla vlivem poklesu kvality úvěrového portfolia, coţ přispělo k poklesu vzájemné důvěry mezi bankami a způsobilo některým bankám a investorům nemalé ztráty. Krize na finančním trhu se postupem času stala krizí celé ekonomiky USA, která vedla k poklesu spotřeby amerických domácností, coţ se projevilo i na poptávce dováţeného zboţí. Vzhledem k významnosti americké ekonomiky pro vývoj celosvětové ekonomiky se přenesly problémy z USA i do dalších zemí. Mezinárodní měnový fond ve své dubnové zprávě odhaduje pro rok 2009 tempo poklesu HDP světové ekonomiky na 1,3%. Ani státní opatření 11 však nestačila k odvrácení paniky, která vypukla od září 2008 a postihla finanční trhy po celém světě. Pády nejvýznamnějších invenčních bank 12 odstartovaly problémy celého bankovního sektoru v USA. Následně se tak problémy rozšířily do celé Evropy, kdy vlády Velké Británie, Beneluxu, Švédska a dalších zemí získaly podíly v problematických bankách. Island musel znárodnit všechny velké banky a dostal se tak na pokraj státního bankrotu. Maďarsko získalo mezinárodní úvěrovou pomoc k odvrácení potíţí soukromého i vládního sektoru. 11 Sniţování úrokových sazeb, podpora likvidity, zbavení bankovních bilancí znehodnocení aktiv, majetkový vstup státu, zvyšování vládních garancí bankovních vkladů Mutual 12 Bear Stearns, Lehman Brothers, Merrill Lynch, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Washington 19

Nepříznivě se projevilo zpomalení reálné ekonomiky a zhoršení kvality úvěrových portfolií. Mezinárodní měnový fond odhadoval v dubnu 2009 ztráty světových finančních institucí na 4,1 bil. amerických dolarů. 3.1.2.2 Dopad na ČR Expozice českých bank vůči produktům obsahujícím sekuritizované subprime hypotéky je velmi nízká a dosahuje řádově desetin procenta aktiv. Ale v souvislosti s propojením světového hospodářství dochází ke zprostředkovanému dopadu na reálnou ekonomiku. Důvěru v bankovní sektor, která je v České republice vysoká, dále podpořilo navýšení pojištění vkladů na 100% z vloţených peněz, maximálně do ekvivalentu 50 tis. EUR. Na podporu likvidity bankovního sektoru zavedla ČNB tzv. dodávací repo operace, které ale nejsou nijak významně vyuţívány. Česká republika je ale malá, proexportně orientovaná ekonomika silně navázaná na ekonomiky okolních států. České hospodářství je tak zasaţeno poklesem zahraniční poptávky ze strany hlavních obchodních partnerů. Odhad poklesu hrubého domácího produktu Evropské unie odhaduje Mezinárodní měnový fond v roce 2009 na 4,2%. U Německa jako významného obchodního partnera dokonce odhaduje Mezinárodní měnový fond pokles o 5,6%. Pro Českou republiku proto není tedy významná tak světová krize finanční, ale především krize hospodářská. 3.2. Právní prostředí Současná právní úprava hypotéčního bankovnictví vešla v účinnost 1. 5. 2004 (vstup České republiky do Evropské unie), jako zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který rušil původní zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. V tomto zákonu je definován hypotéční zástavní list a hypotéka. Dalším zákonem, který ovlivňuje hypotéční bankovnictví je především zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který definuje podmínky fungování banky. Poskytování hypotéčních úvěrů spadá do 1 zákona o bankách (poskytování úvěrů), tedy můţe je poskytovat jakákoliv banka s univerzální licencí. 20

3.2.1. Hypotéční zástavní list Hypotéční zástavní list je definován v 28-32 zákona o dluhopisech 13, jako dluhopis, jehoţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Z toho vyplývá, že hypotéční zástavní list musí splňovat náležitosti dluhopisu 14 a také na něj se vztahují všechny zákonné ustanovení týkající se dluhopisů obecně. Hypotéční zástavní listy můţe vydávat pouze banka se sídlem v České republice a musí mít všechny znaky dluţních úpisů: jsou vydávány na dobu určitou majitelům jsou v pravidelných intervalech, minimálně jednou za rok, vypláceny úroky jsou volně obchodovatelné. Mohou být vydávány v listinné nebo zaknihované podobě. V listinné podobě mají fyzickou podobu a skládají se z pláště a kupónového archu. Na plášti kromě běţných identifikačních údajů, jako musí mít všechny dluhopisy, nese název hypotéční zástavní list. Hypotéční zástavní listy v zaknihované formě jsou evidovány v knihách pověřených institucí nebo v podobě záznamu v počítači. Identifikační údaje musí být zveřejňovány ve formě prospektu emitenta, který je zveřejňován v tisku a je k nahlédnutí u pověřené instituce. V původním zákonu 15 byly hypotéční zástavní listy kryty zástavním právem k nemovitostem. Na základě novely přestalo být vydávání hypotéčních zástavních listů činností licencovanou Českou národní bankou a regulace této činnosti byla vypuštěna ze zákona o bankách a zůstala jen v zákoně o dluhopisech, podle kterého můţe hypotéční zástavní listy vydávat jenom banka podle zvláštního právního předpisu upravující činnosti 13 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 14 6 zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 15 Zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech 21

bank se sídlem v České republice. Nadále je tak můţou vydávat pouze tuzemské banky, nikoliv tedy pobočky zahraničních bank nebo cizozemští emitenti. Novela také přenesla pravomoc regulace a dohledu krytí hypotéčních zástavních listů z Komise pro cenné papíry na Českou národní banku, která kontroluje především krytí závazků z hypotéčních zástavních listů vybranými aktivy a to hlavně pohledávkami z hypotéčních úvěrů. Náhradní krytí pohledávek je moţné jen do výše 10% jmenovité hodnoty a to jen: hotovostí, vklady u České národní banky, vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo u Evropské centrální banky, státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu, státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou, dluhopisy vydanými finančními institucemi zaloţenými mezinárodní smlouvou, jejíţ smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiţ Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu. Emitent nesmí náhradní krytí nijak zastavit, ani jinak pouţít jako krytí. Emitent je povinen vést evidenci krytí podle stanoveného způsobu Českou národní bankou 16. Od roku 2008 došlo ke změně v oblasti daní z příjmu, které souvisí s hypotéčními zástavními listy. Do roku 2008 byly úrokové výnosy z hypotéčních zástavních listů osvobozeny od daně z příjmů. U zástavních listů emitovaných po 1. lednu 2008 je úrokový výnos zdaněn sráţkovou daní. 16 Opatření České národní banky č. 5 ze dne 11.6.2004, kterým se stanoví obsah, způsob vedení a náleţitosti krytí hypotéčních zástavních listů 22

Pro banky představuje emitování hypotéčních zástavních listů významný zdroj pro získávání prostředků pro poskytování hypotéčních úvěrů. První licence k vydávání hypotéčních zástavních listů vydala Česká národní banka v roce 1995. V současné době je vydává devět hypotéčních bank, kde k předním emitentům patří Hypotéční banka, Česká spořitelna, Komerční banka a UniCredit Bank Czech Republic. 3.2.2. Hypotéční úvěr Hypotéční úvěr je definován v 28 odst. 3 zákona o dluhopisech jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypotéční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.. Jako krytí zástavních listů lze vyuţít hypotéční úvěr tedy aţ po vzniku právních účinků zástavního práva. Zastavěná nemovitost musí být na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Účel hypoték není nijak omezen. Zástavní hodnotu nemovitosti oceňuje banka cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku 17. Ke krytí hypotéčních zástavních listů mohou slouţit pouze hypotéky, u kterých nepřevýší pohledávka 70% zástavní hodnoty nemovitosti. Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo přednostním právu před zástavním právem banky, kromě zástavního práva stavební spořitelny nebo úvěru poskytnutém na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou nebo jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci druţstevní bytové výstavbě. Jedinou výjimkou je, pokud zástava zanikne v důsledku pouţití hypotéčního úvěru. 17 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů 23

3.3. Forma státní podpory na bydlení Největší část přímých veřejných výdajů plyne na státní podporu systému stavebního spoření. V roce 2004 stát začal prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení poskytovat zvýhodněné úvěry. 3.3.1. Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty Cílem podpory hypoték pro mladé lidi na starší byty je zvýšení dostupnosti staršího vlastnického bydlení pro mladé lidi do 36 let. Podmínky podpory vyplývají z ustanovení vlády č. 249/2002 Sb. 18 ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. 19 Podporu můţou čerpat mladí lidé bez ohledu na rodinný stav, kteří nedovršili věk 36 let. Pokud je ţadatel ţenatý nebo ţadatelka vdaná musí věkovou podmínku splňovat i partner. Ţadatel ani partner nesmí mít v době podání ţádosti ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový nebo rodinný dům, vyjma nemovitostí na jehoţ koupi je podpora čerpána. Výše státní podpory Časové období Státní příspěvek 1. 9. 2002 31.1 2003 3% 1. 2. 2003 31. 1. 2004 2% 1. 2. 2004 31. 1. 2005 1% 1. 2. 2005 31. 1. 2006 0% 1. 2. 2006 31. 1. 2007 0% Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na který je čerpána podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí být na území České republiky. V průběhu čerpání podpory musí slouţit k trvalému bydlení ţadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví, nebo ve společném vlastnictví manţelů. Podpora je poskytována k hypotéčnímu úvěru nebo k jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tis. Kč a v případě koupě rodinného domu nepřekročí 1,5 mil Kč. Část úvěru, která překračuje tuto částku, nebude dotována. Příspěvky lze poskytovat po dobu splácení úvěru, maximálně však po dobu 10 let. 18 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. 19 Nařízení vlády č. 32/2004 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. 24

Podpora je poskytována formou dotace k jednotlivým splátkám hypotéčního úvěru. Úroková dotace se odvozuje od průměrné úrokové míry, za které poskytly hypotéční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 % a pokud klesne průměrná úroková sazba pod 5% p.a. tak je výše státní podpory pro nově uzavřené smlouvy nulová. Nová procentní výše státní podpory se vyhlašuje vţdy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Pokud průměrná sazba úroků je 8% a více, tak výše příspěvku je 4% 7-8% tak, výše příspěvku je 3% 6-7% tak, výše příspěvku jsou 2% 5-6% tak, výše příspěvku je 1%. 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 126 Počet bytů s přiznanou státní podporou 2761 3053 2031 4765 7149 6794 7703 7243 2890 1018 344 279 do 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1997 zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj Písemnou ţádost o poskytnutí podpory ţadatel předkládá své hypotéční bance, která je Ministerstvem pro místní rozvoj zmocněna k přijímání ţádostí a uzavírání smluv o poskytování státní podpory. Ţádost musí být předána bance nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotéčním úvěru a nejpozději v den prvního čerpání. Pokud byl jiţ úvěr čerpán, není moţno státní podporu poskytnout. 25

3.3.2. Úvěry pro mladé na modernizaci bytu Dnem 1. 3. 2006 nabylo účinnosti nařízení vlády č. 28/2006 Sb. 20, kde vláda podle 9 zákona č. 211/2000 Sb. 21 upravuje podmínky pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení. Úvěr můţe fond poskytnout pouze ţadateli, který ţije v manţelství, ve kterém je alespoň jeden z manţelů v době podání ţádosti mladší neţ 36 let. Ţadatel nemusí ţít v manţelství, pokud má ve své výchově, střídavé výchově nebo pěstounské péči alespoň jedno nezletilé dítě. Úvěr lze poskytnout do výše 150 tis. Kč s 2% roční úrokovou sazbou. Příjemce úvěru musí zahájit čerpání do jednoho roku od uzavření úvěrové smlouvy a musí úvěr dočerpat do 2 let. Splatnost úvěru je nejdéle 10 let měsíčními anuitními splátkami. Lze poţádat o přerušení splácení jistiny úvěru aţ na 2 roky ze závaţných důvodů, kterými jsou zejména ztráta zaměstnání nebo nemoc. V tomto případě se doba splatnosti prodluţuje o dobu, kdy bylo přerušeno splácení jistiny úvěru. Příjemce úvěru můţe kdykoliv zaplatit mimořádnou splátku, kterou můţe splatit celý nebo část úvěru. Po dobu splácení úvěru musí být modernizovaný byt ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví příjemce úvěru a musí zároveň slouţit k trvalému bydlení příjemce. Převod vlastnického práva je moţný jen na osobu, která splňuje podmínky stanovené k získání úvěru. Účelem úvěru je krytí části nákladů spojených s modernizací, čím se rozumí stavební nebo udrţovací práce na bytovém domě nebo rodinném domě, který je vlastnictví nebo spoluvlastnictví ţadatele. Ţadatel také můţe být členem bytového druţstva, které je vlastníkem bytu, a které současně byt ţadateli pronajímá. 20 Nařízení vlády č 28/2006 Sb., o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let. 21 Zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky. 26

3.3.3. Úvěry pro mladé na novou výstavbu ve výši 300 tis. Kč Vláda nařízením č. 616/2004 Sb. 22 rozvoje bydlení formou úvěru na: upravuje pouţití prostředků Státního fondu výstavbu bytu, změnu stavby, kdy vznikne byt z prostorů, které původně slouţily jiným účelům, koupi bytu, koupi rodinného domu s jedním bytem, úhradu za převod členských práv a povinností v bytovém druţstvu. Ţadatel musí ţít v manţelství, kde alespoň jeden z ţadatelů nedovrší 36 let v roce podání ţádosti. Ţadatel nemusí ţít v manţelství, pokud je mladší 36 let a trvale pečuje alespoň o jedno nezletilé dítě a úvěr nebyl poskytnut druhému z rodičů tohoto dítěte. Byt musí být postavený na základě stavebního povolení vydaného po 1. lednu 2000 a musí trvale slouţit k bydlení ţadatele po celou dobu splácení úvěru. Úvěr je do výše 300 ti. Kč a úročí se 2% úrokovou sazbou. Příjemce musí začít čerpat úvěr do 2 let od podepsání úvěrové smlouvy a musí ho dočerpat do 3 let. Splatnost úvěru je nejdéle 20 let a je splácen měsíčními anuitními splátkami. Počátek splácení jistiny můţe být na ţádost příjemce odloţen aţ o 10 let a můţe být v průběhu splácení přerušeno aţ na 2 roky z váţných důvodů, především ztráty zaměstnání nebo nemoci. Mimořádné splátky jsou povoleny kdykoliv v průběhu splácení úvěru. Jistina úvěru je na ţádost příjemce úvěru sníţena o 30 tis. Kč za kaţdé ţivě narozené nebo osvojené dítě, pokud k osvojení nebo narození dojde v době po poskytnutí úvěru do skončení splácení. 22. Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let. 27

3.3.4. Úvěry pro mladé na novou výstavbu ve výši 200 tis. Kč Vláda nařízením č. 97/2002 Sb. 23 nařizuje, ţe Státní fond rozvoje bydlení poskytuje úvěry osobám mladším 36 let na výstavbu bytu, nebo změnu stavby, kterou vznikne byt. Ţadatel musí být mladší 36 let a nesmí být vlastníkem ani spoluvlastníkem bytu, bytového domu nebo rodinného domu. Pokud ţije v manţelství, t musí splňovat podmínku oba manţelé. Úvěr se poskytuje na výstavbu bytu, jehoţ podlahová plocha všech místností nepřesáhne 80 m 2, nebo na výstavbu bytu v rodinném domě, kde podlahová plocha všech místností kromě garáţe nepřesáhne 120 m 2. Stavební povolení nesmí být starší neţ 1. leden 2000 a byt musí slouţit k bydlení příjemce úvěru. Úvěr je do 200 tis. Kč a úročí se 3% roční úrokovou sazbou. Příjemce musí zahájit čerpání úvěru do 2 let od podpisu úvěrové smlouvy a musí ho vyčerpat do 3 let. Úvěr je splatný do 10 let a ţadatel můţe poţádat o přerušení splacení úvěru ze závaţných důvodů aţ na 2 roky. 3.4. Proces hypotéčního úvěrování Celý proces poskytování hypotéky od výběru banky po celkové splacení úvěru je velmi dlouhý proces. K prvotnímu rozhodnutí ţadatele kterou banku si vybere, se klient řídí hlavně podle orientačního rozpočtu, který dostane, kdyţ bance předá základní vlastnosti úvěru, především výši úvěru, účel, délku, velikost vlastního kapitálu, odhadovanou cenu zastavované nemovitosti, mnoţství spoluţadatelů a způsob splátek. Podle jednotlivých vlastností úvěru banka stanoví konečnou úrokovou míru. Běţnými účely úvěrů jsou koupě nemovitosti, její výstavba nebo přestavba, majetkové vypořádání (např. po rozvodu nebo při dědění), nebo splacení dříve poskytnutého úvěru. Většina bank také poskytuje hypotéku bez účelu, kde je výše úroku vyšší. Úvěry jsou také omezeny poměrem vlastního investovaného kapitálu a celkovou výší investice, ale na trhu existují i úvěry bez investování vlastního kapitálu. Způsob 23 Nařízení vlády č. 97/2002 Sb., o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu osobami mladšími 36 let. 28

splácení je téměř vţdy anuitní formou s fixací úrokové míry, kdy úroková míra je pevně dohodnutá na určité období, většinou na 1 10 let. Úrokové míry se mohou také odvozovat od vyhlašovaných měr (např. PRIBOR). Po uběhnutí období fixace je sjednávána nová úroková míra na další období, nebo můţe být úvěr bez sankce celý splacen. Čím je doba fixace delší, tím většinou úroková míra stoupá. 3.4.1. Žádost o úvěr V ţádosti o úvěr 24 můţe být uvedena jedna nebo více osob, které jsou pak v rovnocenném postavení. Pokud ţádá o úvěr jeden z manţelů, jsou automaticky klienti oba dva, pokud nemají omezené nebo rozdělené společné jmění manţelů. K samotné ţádosti o úvěr musí ţadatel přiloţit řadu dokumentů. 3.4.1.1 Bonita První skupinou dokumentů se dokazuje současná finanční situace klientů. Pokud je klientů více, tak se jejich finanční situace sčítá. K výpočtu bonity je brána vţdy částka čistého měsíčního příjmu klienta. Příjmy u zaměstnance dokládá potvrzení o příjmu, které vystaví jeho zaměstnavatel. U podnikatele se příjem prokazuje většinou jedním či dvěma posledními daňovými přiznáními, potvrzených finančním úřadem, kde se měsíční příjem spočítá vydělením ročního příjmu po zdanění dvanácti měsíci. Velkým problémem je snaha podnikatelů co nejvíce sníţit daňový základ, aby zaplatili co nejmenší daně. Mohlo by se stát, ţe by měli velmi malý měsíční příjem a tím by nedosáhli na úvěr. Proto některé banky zohledňují roční obrat a měsíční příjem vypočítávají procentem z něho. K celkovým příjmům dokládajícím bonitu se dají přičíst další příjmy, které musí mít trvalý charakter, například sociální dávky, výţivné nebo třeba příjmy z pronájmu. Jako výdaje, které ovlivňují bonitu, se započítají všechny povinné výdaje (např. splátky jiných úvěrů), náklady na provoz domácnosti a na výţivu dětí, které se většinou počítají jako násobek ţivotního minima, a další pravidelné výdaje (např. spoření, penzijní připojištění). Banka hodnotí finanční situaci tak, aby klient byl schopen zařadit splátky úvěru do svých výdajů a nedostal se tak do finančních problémů. Banka si můţe závazky 24 Viz příloha č.1 29

prověřit v rejstříku dluţníků. Součástí ţádosti je čestné prohlášení o aktuální výši závazků vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. 3.4.1.2 Nemovitost Další skupinou dokumentů, jsou dokumenty týkající se zastavované nemovitosti. Nemovitost by měla být v dobrém technickém stavu, především nesmí ohroţovat okolí nebo být zatíţena ekologickou zátěţí. Neměla by na ni váznout věcná břemena, která by omezovala převod, nebo uţívání nemovitosti (např. doţivotní uţívání). Banky můţou odmítnout zástavu nemovitosti, u které by při realizaci zástavy měli problém s jejím následným prodejem (např. kulturní památka). Ţadatel musí prokázat, ţe je vlastníkem nemovitosti originálem výpisu z katastru nemovitostí a nabývacím titulem k nemovitosti, jako je např. kupní či darovací smlouva nebo dědická dohoda. K ţádosti je přiloţen znalecký posudek k zastavované nemovitosti oceněné na cenu obvyklou, neboli cenu, za kterou by bylo moţné nemovitost prodat v daném místě a čase bez vlivu mimořádných okolností. Obvyklá cena zahrnuje i všechny dostupné i navazující skutečnosti, které by mohly mít vliv na prodejnost nemovitosti. Většina bank omezuje výběr znalců na ty, s kterými má smluvní vztah, nebo s kterými dlouhodobě spolupracuje. Jejich seznam je volně dostupný. Znalecký posudek je ještě ověřován v bance supervizorem, který po kontrole technického a právního stavu nemovitosti a ceny stanovené odhadcem, stanoví definitivní cenu pro čerpání hypotéčního úvěru, nebo určí nemovitost jako nevhodnou k zástavě. 3.4.1.3 Účel Podklady týkající se účelu úvěru se liší podle toho, co je předmětem financování. Pokud je poskytována americká hypotéka, ţádné podklady k předmětu financování banka samozřejmě nepotřebuje. Účel standardního hypotéčního úvěru bývá nejčastěji: koupě nemovitosti do vlastnictví (i spoluvlastnického podílu) vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti koupě druţstevního bytu 30

předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí konsolidace (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů či půjček pouţitých na investice do nemovitostí Pokud je účelem financování koupě nemovitosti, přikládá ţadatel kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Pokud je předmětem financování výstavba nebo stavební úpravy, předkládá ţadatel pravomocné stavební povolení, nebo ohlášení stavebních prací. K výstavbě dodavatelským způsobem přikládá smlouvu o dílo včetně poloţkového rozpočtu a harmonogramu stavby. U výstavby svépomocí je součástí dokumentace poloţkový rozpočet, harmonogram stavby a soupis prováděných prací. Pokud účelem úvěru je splacení dříve poskytnutého úvěru, tak přikládá původní smlouvu o úvěru, potvrzení o výši aktuálního zůstatku a souhlas věřitele se splacením dluhu, případným výmazem zástavního práva. 3.4.2. Podpis smlouvy Před podpisem smlouvy probíhá celkové hodnocení bonity klienta, kde se hodnotí jeho kvalitativní i kvantitativní vlastnosti, a ověřování platnosti dodaných dokumentů. Zohledňuje se i věk, dosaţené vzdělání, nebo třeba historie klienta v bance. Banka zjišťuje, jestli nemá klient problémy se splácením jiných finančních závazků především pomocí úvěrových registrů 25. Účelem hodnocení je sníţení rizika, ţe úvěr je poskytnut klientovi, který ho nebude schopen splácet. Po zhodnocení ţádosti o úvěr a dodaných dalších materiálů banka vydá stanovisko k ţádosti a to buď zamítavé, nebo si vyţádá dodání dalších dokumentů, či vyzve klienta k podpisu úvěrové smlouvy. Při podpisu úvěrové smlouvy současně probíhá podpis zástavní smlouvy, která je předávána na katastr nemovitostí, aby zde bylo zapsáno do listu vlastnictví zástavní právo. 25 Viz kapitola Chyba! Nenalezen zdroj odkazů. 31

3.4.3. Čerpání úvěru Protoţe zápis zástavního práva trvá i několik měsíců, většina bank umoţňuje čerpání hypotéčního úvěru na návrh na vklad zástavního práva na katastru nemovitostí. Klient můţe čerpat jednorázově a to především pokud jde o koupi nemovitosti, majetkové vypořádání, nebo přeúvěrování předchozího úvěru. Další moţností je čerpání úvěru zálohově, kdy banka poskytne zálohu a další peníze předá aţ v okamţiku, kdy jsou jí předloţeny faktury. Banka můţe také platit faktury rovnou, bez toho aby klient dostal peníze fyzicky do ruky. Většina bank omezuje období, během něhoţ můţe být úvěr čerpán, na 1 2 roky. 3.4.4. Splácení úvěru Jistina úvěru začíná být splácena aţ po ukončení čerpání, v průběhu jsou spláceny pouze úroky z vyčerpané částky. Banky umoţňují splácet úvěr třemi moţnými způsoby, odlišnými ve výši splátek. 3.4.4.1 Anuitní splátka Velká většina úvěrů je splácena anuitními splátkami, kdy jsou všechny splátky ve stejné výši. Nejdříve se splátka skládá většinově z úroků a z malé části jistiny a v průběhu splácení se tento poměr otáčí. 3.4.4.2 Degresivní splátka Degresivní způsob splácení úvěru vychází z toho, ţe splátka jistiny je po celou dobu konstantní. Úrok se pak vypočte jako násobek dosud nesplacené jistiny a úrokové sazby. Z toho vyplývá, jak je jistina průběţně splácena, tak velikost splátky klesá. Výhoda tohoto systému je, ţe je velice průhledný a je velmi jednoduché si spočítat výši úroku a vzniká i moţnost splácet jistinu a úroky k jiným datům. Další výhodou je, ţe v porovnání s jinými způsoby splácení dluţník zaplatí nejméně na úrocích. Nevýhodou je, ţe nejvyšší splátky jsou na počátku splácení, kdy většinou dluţník má nejméně zdrojů. 3.4.4.3 Progresivní splátka Při progresivním způsobu splácení výše splátek v průběhu splácení roste. Uplatňují se dvě nejznámější progrese. 32

První je zaloţena na stanovení geometrické řady splátek, kdy následující splátka je vţdy násobkem koeficientu růstu a současné splátky. Druhá je zaloţená na další tzv. výpočtové úrokové sazbě, která se nachází mezi smluvní úrokovou mírou a mírou inflace. Úvěr je splácen anuitními splátkami, stanovenými podle výpočtové úrokové sazby vţdy na rok. Po roce jsou stanoveny nové anuitní splátky ze zbytkové doby splatnosti úvěru pomocí výpočtové úrokové sazby. Výhodou progresivního způsobu splácení je to, ţe splátky jsou na počátku nejniţší, ale z finančního hlediska jde o nejnáročnější způsob splácení. 3.4.5. Úroková míra a doba fixace Úroková míra se buď odvíjí od referenční sazby na peněţním trhu (PRIBOR, EURIBOR) nebo je pevně stanovena na tzv. fixační období. Pevně úročené období je lhůta, na kterou byly mezi hypotéční bankou a příjemcem úvěru sjednány neměnné úroky s pravidelnými splátkami úvěru. Po uplynutí pevně úročeného období je hypotéční banka povinna příjemci úvěru stanovit úroky na další období podle obvyklých úrokových podmínek platných v příslušném období. Dohoda má vţdy písemnou formu a jedná se tak o dodatek k úvěrové smlouvě. Předchozí fixační doba se nemusí shodovat s nově smluvenou fixační dobou. Klient můţe tyto podmínky odmítnout a bezsankčně celý nebo část úvěru splatit. V průběhu fixačního období je předčasné splacení sankcionováno většinou poměrnou částkou z objemu splátky, která má nahradit bance škody, které jí v důsledku předčasného splacení vzniknou. Ze zákona 26 má klientu u amerických hypoték právo kdykoliv úvěr bezsankčně celý splatit. Banka za standardních okolností není oprávněna úvěr předčasně vypovědět. Po splacení úvěru je zástavní právo na katastru nemovitostí vymazáno a tím smluvní vztah mezi klientem a bankou končí. 26 Zákon č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru a o změně zákona č. 64/1984 Sb. 33

3.5. Nesplácení úvěru Pokud dojde k tomu, ţe klient nezaplatí splátku ve stanovené době po splatnosti, je na tuto skutečnost písemně upozorněn a je mu stanovena dodatečná lhůta ke splacení dluţné částky. Pokud klient nezaplatí splátku ani po dalších upomínkách, banka úvěrový vztah můţe ukončit formou odstoupení od smlouvy. Teprve poté banka můţe vymáhat své pohledávky, sloţené ze zůstatku jistiny úvěru, nesplacených úroků, nákladů na vymáhání pohledávek a úroků z prodlení ve smluvené nebo zákonné výši. Soudní nebo mimosoudní vymáhání dluhu je ve formě realizace zástavního práva. 3.5.1. Realizace zástavního práva Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy 27. Po splatnosti zajištěné pohledávky se můţe zástavní věřitel rozhodnout, jestli se bude domáhat zpeněţení zástavy veřejnou draţbou 28 nebo soudním prodejem. Soudní prodej zástavy je dvoufázový proces, kdy po podání ţaloby na prodej zástavy 29 získá exekuční titul (usnesení o nařízení prodeje zástavy), aby pak na jeho základě mohl navrhnout výkon rozhodnutí prodejem movitých a nemovitých věcí 30. Druhá varianta vykonávací fáze je prodej zástavy prováděný soudním exekutorem podle zákona č 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád). 27 152 odst. 1 občanského zákoníku 28 Zákon č 26/200 Sb., o veřejných draţbách 29 200 občanského soudního řádu 30 338a, 335 občanského soudního řádu 34

3.6. Daňové prostředí Česká republika patří v oblasti veřejné podpory při pořizování vlastního bydlení v mezinárodním srovnání k zemím s maximální daňovou podporou. 3.6.1. Daň z příjmu Daňový poplatník je povinen zaplatit daň z příjmu z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou nemovitosti v případě, ţe nemovitost prodá dále. Od této daně je osvobozen v těchto případech: pokud byl prodávající majitelem nemovitosti alespoň po dobu dvou let a měl v ní bydliště (nesměl ovšem nemovitost pouţívat k výdělečné činnosti, pronajímat ji apod.), pokud byl prodávající majitelem nemovitosti po dobu alespoň pěti let. 3.6.2. Odpočty z daně z příjmu Fyzické osoby si můţou odečíst od základu daně z příjmu částku zaplacenou na úrocích z hypotéčního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření sníţenou o státní finanční příspěvek aţ do výše 300 tis. Kč ročně. Tento úvěr nesmí být v rámci podnikatelské či jiné samostatně výdělečné činnosti pro účely pronájmu a musí být podle zákona 31 na bytové potřeby, kterými se rozumí: a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního právního předpisu nebo změna stavby, b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s vyuţitím úvěru na financování bytových potřeb za předpokladu, ţe na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby dle písmene a) do 4 let od okamţiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c), 31 Zákon č. 589/1992 Sb., o daních z příjmů 35

c) koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu, d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného uţívání bytu nebo rodinného domu, e) údrţba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo v uţívání, f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manţelů nebo vypořádání spoludědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, g) úhrada za převod členských práv a povinností druţstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného uţívání bytu, h) splacení úvěru nebo půjčky pouţitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) aţ g). 3.6.3. Daň z nemovitosti Předmětem daně z nemovitosti jsou pozemky a stavby na území České republiky. Daň upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti a skládá se z daně z pozemků a ze staveb. Poplatníkem daně je vlastník nemovitosti. Základ daně u pozemků se odvíjí od druhu pozemku, jeho rozlohy a jeho polohy. U staveb základ daně závisí na půdorysu nadzemní části stavby, druhu stavby a poloze nemovitosti. 3.6.4. Daň z převodu nemovitosti Předmětem daně z převodu nemovitosti je podle zákona 32 úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. V případě výměny nemovitostí se vzájemné převody povaţují za jeden převod a daň se odvádí z vyššího převodu. 32 Zákon 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací dani a dani z převodu nemovitosti 36

Poplatníkem daně je prodávající a kupující je ručitelem. U převodu nemovitostí se základem daně stává cena dle odhadu znalce, která je platná v den nabytí nemovitosti. V případě, ţe se kupní cena sjednala vyšší neţ cena zjištěná, pak je základem daně cena sjednaná. Ministerstvo financí plánuje zrušit daň z převodu nemovitostí od 1. 1. 2010. Toto opatření má vést ke sníţení transakčních nákladů při prodeji bytů a tím pomoci trhu s bydlením. Dopad bude ale převáţně na trh se staršími byty, nové byty jsou od daně z převodu nemovitostí osvobozeny. Zrušení daně z převodu nemovitostí bude představovat odhadem sníţení výběru daní pro státní rozpočet o 7 mld. Kč. 37

4. Nabídka úvěrů na českém hypotéčním trhu Efektivita systému financování nemovitostí je v zásadě srovnatelná s efektivitou nejvyspělejších zemí Evropské unie. Rozdíl mezi úročením státních obligací a úročením standardních hypotéčních úvěrů (úvěrová marţe) je klesající a charakteristická pro trh v České republice. Na trhu je rostoucí variabilita nabízených úvěrových produktů. sféry. Nabídku úvěrů na Českém trhu musíme rozdělit na úvěry od bankovní a nebankovní 4.1. Úvěry od nebankovní sféry Vedle bank na trhu úvěrů zajištěných nemovitostí se pohybuje další řada subjektů, jako jsou např. druţstevní záloţny nebo stavební spořitelny. 4.1.1. Družstevní záložny Druţstevní záloţny nemohou emitovat hypotéční zástavní listy, proto jejich hypotéky jsou na bázi tzv. amerických hypoték. Klient s úvěrem od druţstevní záloţny nemůţe ţádat o státní úrokovou dotaci ani nemůţe vyuţít daňové odpočty na zaplacené úroky. Většinou je také u druţstevních záloţen kratší splatnost úvěru, která se pohybuje maximálně do 20 let. Druţstevní záloţny také zpravidla poskytují úvěry jen na 70% zastavované hodnoty nemovitosti. Klient druţstevní záloţny je zároveň jejím členem, proto jsou většinou úvěry stanoveny více na míru, klient nemusí vţdy dokazovat své příjmy. Sazba hypoték se u druţstevních záloţen pohybuje v rozmezí od 7% do 12%, v některých případech aţ 15%. Na českém trhu nabízejí úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti tyto druţstevní záloţny: TZ Druţstevní záloţna WPB Capital Vojenská druţstevní záloţna 38

Stávající produkty druţstevních záloţen nejsou přímou konkurencí hypotéčních úvěrů bank. Benevolentnější podmínky z nich dělá zajímavou alternativu pro klienty, kteří nejsou schopni získat úvěr u banky a jsou si ochotni za benevolentnější podmínky připlatit. 4.2. Stavební spoření Stavební spoření je moţnost financování bydlení, které se skládá ze dvou částí, z fáze spoření a z fáze čerpání úvěru. V důsledku sníţení státní podpory u nových smluv od roku 2004 došlo v roce 2005 k výraznému meziročnímu poklesu (o 85%) nově uzavíraných smluv stavebního spoření. V období spoření je klient zavázán pravidelně spořit na účet stavebního spoření. Tato částka je pak úročena předem stanovenou úrokovou mírou, která je po celou dobu spoření neměnná. Pokud klient splní zákonné podmínky 33, náleţí mu ke spoření státní podpora. Na státní podporu má nárok kaţdá fyzická osoba, která spoří minimálně 6 let, nebo čerpá úvěr nejdříve po 2 letech. Podpora pak představuje vţdy 15% z částky vloţené v kalendářním roce, maximálně však můţe činit podpora 3000,- Kč. Klient můţe mít libovolný počet smluv, ale čerpat státní podporu můţe jenom na jednu smlouvu. Pouţití naspořených peněz po 6 letech není nijak omezeno. Na konci roku 2005 bylo v systému 5,5 mil. smluv s naspořenou částkou 329 mld. Kč. Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření 2500000 2000000 2097338 1500000 1000000 500000 530176 638232 1373258 1293890 1115926 906867 314650 430233516385579730 705463 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj předpisů 33 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších 39

Úvěry ze stavebního spoření jsou oproti hypotékám lépe dostupné, mohou být kdykoliv bezsankčně splaceny. Úvěr nemusí být zajištěn ve všech případech zástavním právem k nemovitosti, můţe postačovat ručení třetí osoby. Lze je pouţít jako investice do druţstevního bydlení, avšak účel úvěru musí být pouze na řešení bytových potřeb 34 klienta. Na získání úvěru je podmínkou předchozí dvouleté spoření, naspoření určitého procenta cílové částky, doloţení určité výše hodnotícího čísla a stejně jako u hypotéky doloţení bonity a zajištění úvěru. Pokud klient nespoří dva roky nebo nedosahuje hodnotícího čísla, můţe zaţádat o překlenovací úvěr, který je ale úročen vyšší úrokovou mírou. Od roku 2004 počet úvěrů ze stavebního spoření stále roste meziročně přibliţně o 15%. I přes tento nárůst úvěrů, poměr úvěrů k naspořené částce se pohybuje kolem 35%. Drtivá většina úvěrů (přes 90%) začíná jako meziúvěr. V současné době na trhu působí těchto pět 35 stavebních spořitelen: Českomoravská stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Wüstenrot stavební spořitelna U řádných úvěrů jsou úrokové sazby v rozpětí od 3 do 5% a jsou závislé především na zvolené variantě smlouvy. U překlenovacích úvěrů se nabídka úrokových sazeb pohybuje od 2,5% do 8%, ale většina klientů se s úrokovými sazbami pohybuje mezi 5 a 8%. Úroková sazba na vklady se pohybuje od 1% do 2,4% při odmítnutí následného úvěru a do 2,1% při čerpání úvěru. 34 6 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů 35 V červenci 2008 odsouhlasila ČNB sloučení HYPO stavební spořitelny a Raiffeisen stavební spořitelny 40

4.3. Bankovní úvěry Většina českých bank se zaměřila po roce 1989 na poskytování bezúčelných půjček. Tyto půjčky jsou zpravidla poskytovány v menších objemech, ale jsou zastoupeny velkým počtem. Jsou určeny k řešení momentálního nedostatku financí, způsobeným nečekanými výdaji. Tyto úvěry, kde nejsou dokládány účely uţití, bývají označovány spotřebitelskými úvěry. Půjčka má zpravidla krátkou doby splatnosti (1-2 roky) a výrazně vyšší úrokové míry neţ úvěry na bydlení (RPSN nad 10%). Pro svoji vysokou úrokovou sazbu se nehodí pro financování nemovitostí a mohou slouţit jen jako vedlejší půjčka, slouţící k financování věcí, které nelze hradit z úvěru na bydlení. 4.4. Hypotéční úvěry Hypotéční úvěry jsou nejčastěji tradičně poskytovány ke koupi nemovitosti a dále její výstavby nebo rekonstrukci. Americké hypotéky, které klienti nejčastěji vyuţívají opět ve spojitosti s bydlením, se ujaly velmi dobře. Dynamika rozvoje hypotéčního rozvoje v České republice zaujímá v regionu střední a východní Evropy třetí místo po Polsku a Maďarsku. Sekundární trh s hypotéčními úvěry (refinancování úvěrů) je v současné době velmi malý, coţ je dáno především mladostí trhu. 41

Na Českém trhu nabízejí hypotéční úvěry tyto banky: GE Money Bank mbank BAWAG Bank CZ Citibank Česká spořitelna ČSOB Hypotéční banka Komerční banka Oberbank Poštovní spořitelna Raiffeisenbank UniCredit Bank Volksbank CZ VolksbankShop Wüstenrot hypotéční banka Waldviertel Sparkasse von 1842 4.4.1. Česká spořitelna Česká spořitelna je v současnosti lídr hypotéčního trhu v České republice. Obdobně jako Hypotéční banka vyuţívá stále ve větším měřítku hypotéčních zástavních listů jako zdroje financování hypotéčních úvěrů. V roce 2007 se stala největším emitentem hypotéčních zástavních listů v České republice. 42

Její nabídka hypoték je rozčleněna na tři typy úvěrů: hypotéky na bydlení, hypotéky na investice a americké hypotéky. Jako přílohu č.1 uvádím ţádost o hypotéční úvěr České spořitelny. 4.4.1.1 Ideální hypotéka České spořitelny Ideální hypotéka České spořitelny je hypotéka určená fyzickým osobám pro financování nemovitostí určených pro bydlení. Klient si u této hypotéky můţe sám nastavit, jaké sluţby chce vyuţívat a jaké ne. Kaţdá sluţba je zvlášť zpoplatněna, takţe klient platí jen za sluţby, které si objedná. Splatnost úvěru je aţ 30 let s moţností fixace úrokové sazby na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15, nebo 20 let. Sluţby zdarma: Poradenství a sjednání hypotéky klient dostane zdarma informace jak si hypotéku sjednat, jaké potřebuje doklady apod. Garance úrokové sazby na 30 dní vystavená nabídka včetně úrokové míry platí 30 dní a banka garantuje nabízenou úrokovou sazbu On-line ocenění nemovitosti Čerpání po 3 měsíce zdarma počet čerpání není omezen a všechna čerpání v prvních třech měsících od podpisu smlouvy o hypotéce jsou bez poplatku Sluţby Individualita: Expresní čerpání hypotéku lze čerpat druhý den od podpisu smlouvy o hypotéce a k čerpání stačí potvrzený návrh na vklad zástavního práva jednorázový poplatek 1499,- Kč Bez vlastních úspor banka poskytuje úvěr aţ do 100% hodnoty zastavované nemovitosti jednorázový poplatek 1999,- Kč a zvýšení úrokové sazby o 0,5% Bez vybrané nemovitosti smlouva o hypotéce je uzavřena bez vybrané nemovitosti a veškeré doklady jsou dodány aţ před čerpáním jednorázový poplatek 1999,- Kč 43

Bez dokladování příjmu finanční situace klienta je prokazována jinak neţ standardním způsobem jednorázový poplatek 1999,- Kč a zvýšení úrokové sazby o 1,5% Zjednodušené čerpání při výstavbě aţ 20% z celkové výše hypotéky při výstavbě nebo rekonstrukci lze čerpat jen na základě čestného prohlášení o účelovém pouţití prostředků jednorázový poplatek 1999,- Kč Sluţby Flexibilita: Změna výše splátek výše měsíční splátky lze upravit buď na přechodnou dobu, nebo trvale (změna doby splatnosti hypotéky) jednorázový poplatek 1499,- Kč Mimořádné splátky mimořádné splátky lze vkládat kdykoliv v období fixace úrokové sazby aţ do 25% vypůjčené částky měsíční poplatek 149,- Kč a jednorázový poplatek 1999,-Kč Dodatečné krytí finančních potřeb banka poskytuje americkou hypotéku za zvýhodněných podmínek Prémie při změně fixace banka vrátí část úroků vţdy na konci fixačního období, výše prémie závisí na průběţném zůstatku na Osobním účtu České spořitelny Sluţby Jistota: Sjednání schopnosti splácet v případě úmrtí, plné invalidity nebo pracovní neschopnosti pojišťovna uhradí za klienta splátky Sjednání pojištění schopnosti splácet i při ztrátě zaměstnání v případě úmrtí, plné invalidity, pracovní neschopnosti nebo nezaměstnanosti pojišťovna uhradí za klienta splátky Přerušení splácení měsíční splátky lze přerušit aţ na 6 měsíců jednorázový poplatek 1499,- Kč 44

Zvýhodnění pro klienta České spořitelny při splácení z účtu České spořitelny inkasem sleva 0,1% z úrokové sazby 5.3 5.28 5.26 5.24 5.22 5.2 5.18 5.16 5.14 5.29 Fixace 1 rok (% p.a.) Zdroj: www.csascz Úrokové sazby Ideální hypotéka 5.19 5.19 5.19 5.19 Fixace 3 roky (% p.a.) Fixace 5 let (% p.a.) Fixace 10 let (% p.a.) Fixace 15 let (% p.a.) 4.4.1.2 Hypotéka na investice Hypotéka na investice je určená fyzickým osobám na investice do nemovitostí určených k podnikání nebo k dalšímu pronájmu. Hypotéku si lze vzít na koupi, výstavbu, přestavbu nebo rekonstrukci nemovitosti aţ do výše 90% hodnoty zastavované nemovitosti. Minimální vklad vlastních prostředků je však 15% z celkových nákladů. Ve výpočtu bonity klienta je moţnost započítat ke stávajícím příjmům i příjmy z budoucích pronájmů nemovitosti. Splatnost úvěru je maximálně 20 let a fixovat úrokovou míru lze na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let. Úvěrem lze financovat i všechny prokazatelné vedlejší náklady související s podnikatelským záměrem (poplatky za bankovní sluţby, ocenění nemovitosti, realitní a právní sluţby apod.). 4.4.1.3 Hypotéka v hotovosti Hypotéka v hotovosti je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, určený k financování zboţí a sluţeb osobní potřeby, vypořádání společného vlastnictví manţelů, úhrada notářských a soudních poplatků. Je moţno vyuţít i hotovostí varianty úvěru, kdy je 45

úvěr vyplacen v hotovosti a není dokládán účel úvěru. Úvěr se poskytuje maximálně do 80% zástavní hodnoty nemovitosti na maximálně 20 let. Výše úrokové sazby je garantována po celou dobu splatnosti úvěru. Při úvěru do 500 tis. Kč u vybraných úvěrů není nutno dokládat znalecký posudek nemovitosti. Minimální úroková sazba pro Hypotéku v hotovosti v dubnu 2009 dosahovala 7% p.a.. 4.4.2. Hypotéční banka Hypotéční banka vznikla v lednu 1991 a jejím hlavním akcionářem je ČSOB. V září 1995 získala oprávnění hypotéční zástavní listy a stala se tak první specializovanou bankou jen na hypotéční úvěry v České republice. V současné době stojí na prvním místě mezi emitenty hypotéčních zástavních listů. Kuponový výnos je nejčastěji stanoven pomocí úrokových swapů či odvozen od úrokové sazby PRIBOR, ale nechybí ani hypotéční zástavní listy s pevnou úrokovou sazbou. Hypotéční banka dělí své hypotéční úvěrové produkty na: hypotéční úvěry, kombinované produkty, americké hypotéky, refinancování úvěru a hypotéky pro cizince. Banka také nabízí předjednání hypotéky přes internet (HYPOTÉKA ON-LINE), kde klient ušetří 50% z poplatků za vyřízení hypotéky. Klient si můţe nastavit hypotéky podle svých potřeb a banka mu garantuje úrokovou míru. 4.4.2.1 Hypotéční úvěry Hypotéční úvěry jsou určeny fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky, občanům ČR nebo drţitelům průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. Úvěr je moţno vyuţít na financování běţných účelů úvěru (viz 3.4.1.3), ale také na investice do bytových, administrativních a polyfunkčních budov (s převaţující plochou bydlení nebo administrativní), kde návratnost hypotéky můţe být postavena na výnosech z nájemného z této nemovitosti. Hypotéka můţe dosahovat aţ 85% nebo 100% zástavní hodnoty nemovitosti, úroková míra je pak samozřejmě vyšší neţ u klasické hypotéky. U úvěru na 100% musí být součástí zajištění úvěru i nemovitost, která je objektem úvěru. Splatnost si klient můţe zvolit od 5 do 40 let, ale úvěr musí být splacen nejpozději do 70-ti let věku. Fixace úrokové sazby můţe být nastavena na 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25, nebo 30 46

let. Banka nabízí moţnost úrokovou míru navázat na roční sazbu PRIBOR (vyhlašováno ČNB) s pevně stanovenou odchylkou na 5 let. Banka nabízí anuitní, progresivní i degresivní splácení (viz kapitola 3.4.4). V některých případech banka nevyţaduje ocenění nemovitosti znalcem, ale zpracuje ho na počkání na základě sdělení několika údajů týkající se nemovitosti. Úrokové sazby Hypotéčního úvěru 5.7 5.6 5.5 5.4 5.3 5.2 5.1 5 4.9 4.8 4.7 5.69 Fixace 1 rok (% p.a.) 5.09 5.09 Fixace 3 roky (% p.a.) 5.29 5.29 5.29 Fixace 5 Fixace 10 Fixace 15 Fixace 20 let (% p.a.) let (% p.a.) let (% p.a.) let (% p.a.) Ke standardní hypotéce lze sjednat tyto volitelné parametry: Hypotéka na druţstevní bydlení, Hypotéka bez doloţení příjmů, Hypotéka bez poplatku, Hypotéka zpětně, Neúčelová část úvěru. 4.4.2.1.1 Hypotéka na družstevní bydlení Banka nabízí klientům moţnost investice do bytu v druţstevním vlastnictví, ale úvěr musí být zajištěn jinou nemovitostí. Čerpání úvěru je pak účelové bezhotovostní na účet prodávajícího podílu v bytovém druţstvu. Doba fixace můţe pak být jen 1, 3 a 5 let. 47

5.7 5.65 5.6 5.55 5.5 5.45 5.4 5.35 Úrokové sazby Hypotéční úvěr na družstevní bydlení 5.69 Fixace 1 rok (% Fixace 3 roky (% p.a.) Zdroj: www.hypotecnibanka.cz p.a.) 4.4.2.1.2 Hypotéka bez doložení příjmů 5.49 5.49 Fixace 5 let (% p.a.) Ţadatelem o úvěr je osoba, která nedokládá své příjmy standardním způsobem. Předmět zajištění můţe být pouze nemovitost slouţící k bydlení, bytový dům, nebo nebytová jednotka, která se realizací investičního záměru stane bytovou. Minimální hodnota nemovitosti musí být 1 mil. Kč. Hypotéční úvěr bez doloţení příjmů můţe být maximálně do výše 50% zástavní hodnoty nemovitosti a do 5 mil. Kč. Úrokové sazby Hypotéka bez doložení příjmů 8.15 8.1 8.05 8 7.95 7.9 7.85 7.8 8.14 Fixace 1 rok (% p.a.) 7.94 7.94 Fixace 3 roky (% p.a.) Zdroj: www.hypotecnibanka.cz Fixace 5 let (% p.a.) 8.14 8.14 8.14 Fixace 10 let (% p.a.) Fixace 15 let (% p.a.) Fixace 20 let (% p.a.) 48

4.4.2.1.3 Hypotéka bez poplatku Hypotéka bez poplatku je poskytována pro úvěry s tří a více letou dobou fixace. Poplatky jsou rozpočítány do úrokové sazby a jsou spláceny postupně, tak ţe úroká sazba je navýšena o fixní odchylku, která se po celou dobu splácení neliší. 4.4.2.1.4 Hypotéka zpětně Hypotéka zpětně umoţňuje financovat vlastní prostředky, které klient pouţil k financování objektu, na který ţádá úvěr a to maximálně 50% z celkové výše hypotéčního úvěru. 4.4.2.1.5 Neúčelová část hypotéčního úvěru K hypotéce nabízí Hypotéční banka moţnost čerpání bezúčelové části úvěru aţ do výše 20% z objemu hypotéčního úvěru. Bezúčelová část je poskytována za stejných podmínek jako hypotéční úvěr a se stejnou úrokovou mírou. Bezúčelovou část můţe klient kdykoliv splatit bez sankce. Celý úvěr včetně neúčelové části musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. 4.4.2.2 Kombinované produkty U kombinovaných produktů se jedná o kombinaci hypotéčních úvěrů s kapitálovým ţivotním pojištěním 36, s investičním ţivotním pojištěním 37 nebo s cennými papíry 38. Klient v průběhu úvěru splácí pouze úroky, jistina je splacena jednorázově naspořenou částkou. V kombinaci s cennými papíry je klientovo investiční portfolio zastaveno ve prospěch banky a na konci úvěru je jím splacena jistina úvěru. 36 ČSOB pojišťovna, Generali pojišťovna, Victoria pojišťovna, ING pojišťovna, Česká pojišťovna, Allianz pojišťovna, AXA ţivotní pojišťovna, AMCICO První americko - česká pojišťovna, UNIQA, Kooperativa pojišťovna, Aegon pojišťovna 37 UNIQA, ING pojišťovna, AMCICO První americko - česká pojišťovna 38 Podílové fondy Conseq Investment Managament 49

Úrokové sazby kombinované produkty 6.4 6.2 6 5.8 5.6 5.4 5.2 5 5.99 5.79 5.79 5.69 5.99 5.99 5.69 5.69 5.99 5.99 5.99 5.49 5.49 1 3 5 let 10 15 rok roky let let Zdroj: www.hypotecnibanka.cz 6.29 6.29 6.29 20 let 25 let 30 let Hypoteční úvěr s kapitál. živ. pojištěním Hypoteční úvěr s inv. živ. pojištěním 4.4.2.3 Americká hypotéka Americké hypotéky jsou určeny fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky, občanům ČR nebo drţitelům průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. Úvěr je moţno získat aţ do 70% zástavní hodnoty nemovitosti, maximálně však 5 mil. Kč. Hypotéční banka nezjišťuje účel americké hypotéky. Doba splatnosti můţe být od 3 do 20 let a lze kdykoliv během splácení uskutečnit mimořádnou splátku. Čerpání úvěru je bezhotovostní na účet klienta a splácení je moţno formou anuitní splátky nebo degresivní splátky. Úrokové sazby Americká hypotéka 8.65 8.6 8.55 8.5 8.45 8.4 8.35 8.3 8.64 Fixace 1 rok (% p.a.) Fixace 3 roky (% p.a.) Zdroj: www.hypotecnibanka.cz 8.44 8.44 Fixace 5 let (% p.a.) 50

4.4.2.4 Hypotéční úvěr pro cizince Fyzická osoba cizinec bez povolení k trvalému pobytu nebo bez Průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství nemůţe podle zákona 39 nabývat nemovitosti v České republice. Nabyvatelem nemovitosti bude právnická osoba (společnost s ručením omezeným) a úvěr bude poskytován fyzické osobě vlastníku společnosti. Společnost musí splňovat tyto podmínky: jedinými vlastníky jsou cizinci poţadující úvěr, statutárním orgánem můţe být pouze fyzická osoba, jediným předmětem činnosti společnosti je správa a údrţba nemovitostí, popř. pronájem nemovitosti. Doba splatnosti můţe být od 5 do 40 let a úvěr je moţno splácet formou anuitních splátek nebo degresivních splátek. Poplatek za zpracování úvěru je hrazen jen v případě, ţe je úvěr schválen. Úrokové sazby Hypotéční úvěr pro cizince 7.1 7.05 7 6.95 6.9 6.85 6.8 6.75 7.09 Fixace 1 rok (% p.a.) 6.89 6.89 Fixace 3 roky (% p.a.) Zdroj: www.hypotecnibanka.cz Fixace 5 let (% p.a.) 7.09 7.09 7.09 Fixace 10 let (% p.a.) Fixace 15 let (% p.a.) Fixace 20 let (% p.a.) 39 Zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon 51

4.4.2.5 Předhypotéční úvěr Předhypotéční úvěr slouţí k financování nemovitostí, které jsou financovatelné hypotéčním úvěrem, ale dočasně není moţné vloţit na zastavovanou nemovitost zástavní právo (např. privatizace bytového fondu, druţstevní bydlení, draţby, individuální výstavba apod.). Maximální výše úvěru je 5 mil. Kč., u výstavky vlastní pomocí 500 tis. Kč. Splatnost úvěru je vţdy 1 rok a začíná datem schválení úvěru. Po dobu splatnosti jsou spláceny jen úroky, jistina je jednorázově splacena z navazujícího hypotéčního úvěru. Úroková sazba na předhypotéční úvěr byla v dubnu 2009 7,99% p.a.. 4.4.2.6 Refinancování úvěru Refinancování úvěru je určeno ke splacení předchozího úvěrového závazku od jiných bank, jejichţ účelem byla investice do nemovitosti. K refinancování úvěru je moţno pouţít Hypotéční úvěr, Kombinované produkty nebo Hypotéční úvěr pro cizince. Banka nabízí zjednodušené refinancování úvěru, kdy klient nemusí dokládat všechny doklady k úvěru, pokud úvěr splňuje tyto podmínky: maximální výše úvěru je 70% zástavní hodnoty nemovitosti, splatnost úvěru je maximálně 25 let, objektem úvěru je rodinný dům nebo bytová jednotka, účelem úvěru je koupě, výstavba nebo rekonstrukce, klient bezchybně splácí 30 měsíců původní úvěr, v období mezi refinancovaným úvěrem a schválením nového úvěru nebyl poskytnut klientovi ţádný úvěr na 500 tis. Kč, splátka úvěru je menší nebo rovná splátce původního úvěru. 52

4.4.3. Komerční banka 4.4.3.1 Flexibilní hypotéka Flexibilní hypotéka je úvěr, u kterého je moţno v průběhu splácení sníţit nebo zvýšit splátku, nebo splátky odloţit aţ o 3 měsíce a je určen pro fyzické osoby občany České republiky nebo cizincům s trvalým pobytem na území České republiky. Doba splatnosti úvěru je 5 aţ 30 let a doba fixace je moţná na 3 aţ 10 let nebo na 15 let. Úvěr lze poskytnout aţ do 85% nebo 100% odhadní ceny nemovitosti. Na počátku úvěru je moţnost odloţit splátky aţ o 12 měsíců. Klienti mají moţnost maximálně jednou ročně poţádat o odklad tří po sobě jdoucích měsíčních splátek nebo změnit výši měsíční splátky úvěru. 4.4.3.1.1 Odklad splátek Klienti mají moţnost odloţit si 3 měsíční splátky pokud: bylo ukončeno čerpání úvěru, doba splácení úvěru nepřesáhne 30 let od data uzavření smlouvy o úvěru, vklad zástavního práva k nemovitosti byl povolen katastrálním úřadem, klienti nikdy nebyly u ţádného úvěrového produktu Komerční banky v prodlení s úhradou závazku o více neţ 30 dní a nejsou aktuálně v prodlení u ţádného úvěrového produktu, dle posouzení banky nemá odklad splátek vliv na schopnost klienta dostát svým závazkům. 4.4.3.1.2 Změna výše měsíční splátky Klient má moţnost sníţit si měsíční splátku úvěru aţ na 50% ze splátky jistiny a úroků sjednané v úvěrové smlouvě, nebo zvýšit si splátky aţ o 100% oproti splátce jistiny a úroků sjednaných v úvěrové smlouvě pokud: bylo ukončeno čerpání úvěru, 53

doba splácení úvěru nepřesáhne 30 let od data uzavření smlouvy o úvěru a neklesne pod 5 let, vklad zástavního práva k nemovitosti byl povolen katastrálním úřadem, klienti nikdy nebyli u ţádného úvěrového produktu Komerční banky v prodlení s úhradou závazku o více neţ 30 dní a nejsou aktuálně v prodlení u ţádného úvěrového produktu, dle posouzení banky nemá odklad splátek vliv na schopnost klienta dostát svým závazkům, o změnu nebylo poţádáno v období, kdy jsou odloţeny splátky úvěru. 5.4 5.35 5.3 5.25 5.2 5.15 5.1 5.05 5.39 Fixace 1 rok (% p.a.) Zdroj: www.kb.cz Úrokové sazby Flexibilní hypotéka 5.19 5.19 5.19 5.19 Fixace 3 roky (% p.a.) Fixace 5 let (% p.a.) Fixace 10 let (% p.a.) Fixace 15 let (% p.a.) 4.4.3.2 Hypotéka 2 v 1 Hypotéka 2 v 1 je hypotéční úvěr s neúčelovou částí úvěru. Neúčelová část můţe činit maximálně 20% z celkové výše úvěru nebo 400 tis. Kč. Úvěr je moţné spojit s Flexibilní hypotékou. 4.4.3.3 Překlenovací hypotéční úvěr Úvěr je určen občanům České republiky i cizincům s trvalým pobytem na území České republiky a jde o úvěr, který slouţí k investování do nemovitostí a jehoţ splacení je 54

zajištěno z kapitálového ţivotního pojištění nebo stavebního spoření uzavřeného u Modré pyramidy stavební spořitelny. Po dobu trvání obchodu klient se splácí jen úrok a jistina je splatí jednorázově nebo postupně ze stavebního spoření nebo kapitálového ţivotního pojištění. Doba splatnosti v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním je 5 aţ 30 let, se stavebním spořením je 1 aţ 7 let. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti a zároveň musí být provedena vinkulace kapitálového ţivotního pojištění nebo stavebního spoření ve prospěch banky. Úvěr je poskytován do 69% zástavní hodnoty nemovitosti a u kombinace s kapitálovým pojištěním i do 100%. 4.4.3.4 Předhypotéční úvěr Předhypotéční úvěr je krátkodobý nebo střednědobý úvěr určený občanům České republiky i cizincům s trvalým pobytem na území České republiky, který slouţí k investování do nemovitostí. Úvěr můţe být zajištěn ručením třetí osoby, zástavním právem k pohledávce nebo zástavním právem k nemovitosti. Úvěr je poskytován vţdy společně s následným hypotéčním úvěrem, kdyţ klient zatím nemá ţádnou vhodnou nemovitost k zástavě. Předhypotéčním úvěrem je moţno realizovat výstavbu nemovitosti svépomocí. Klient splácí u úvěru pouze úroky a jistina je splacena jednorázově následným hypotéčním úvěrem. Úroková sazba je stanovena pevně na celou dobu úvěru. 4.4.3.5 Hypotéka Dopředu Dozadu Hypotéka Dopředu Dozadu nabízí oproti klasické hypotéce moţnost sjednání si úvěru ještě před tím, neţ klient má vybranou nemovitost a banka mu garantuje úrokovou sazbu po dobu 9 měsíců. Další moţností je zpětná refundace jiţ vynaloţených nákladů na bydlení maximálně 12 měsíců zpět. Maximální výše úvěru při investici do 85% hodnoty zastavované nemovitosti je 8 mil. Kč, do100% je 4 mil. Kč. Hypotéku Dopředu Dozadu lze kombinovat s Flexibilní hypotékou nebo Hypotékou 2v1. 55

4.4.3.6 Hypotéka bez příjmu Ţadatel o Hypotéku bez příjmu nedokládá své příjmy standardním způsobem. Ţadatel musí být shodný s majitelem nemovitosti a musí předkládat potvrzení o bezdluţnosti k finančnímu úřadu. Účelem úvěru musí být investice do nemovitosti, která bude slouţit klientovi pro jeho bydlení nebo rekreaci. Maximální výše úvěru je 60% hodnoty zastavované nemovitosti, maximálně však 5 mil. Kč a minimální hodnota zastavované nemovitosti musí být 1 mil Kč. Klient musí předloţit profinancování minimálně 30% celkové investice vlastními zdroji. 4.5. Úrokové sazby Úrokové sazby hypotéčních úvěrů se odvíjejí od základních úrokových sazeb stanovených Českou národní bankou. Úrokové sazby všech úvěrů mají podobný vývoj, kdy od lokální finanční krize v roce 1997 úrokové sazby postupně klesaly a dosáhly svého minima ve druhém čtvrtletí roku 2007. V průběhu let 2002 aţ 2008 výše splátky průměrné hypotéky rostla mírně rychleji neţ průměrná mzda. Díky zavedení státní finanční podpory hypoték na pořízení nového bydlení se reálné zatíţení u průměrné hypotéky udrţelo v letech 2000 aţ 2003 okolo hranice 40% průměrné mzdy. Díky vlivu extrémně nízkých úrokových sazeb se v letech 2004 aţ 2006 udrţelo zatíţení ještě kolem 40%, ale od roku 2006 plynule roste k 50% průměrné měsíční mzdy. 4.5.1. FINCENTRUM HYPOINDEX Vývoj úrokových sazeb na trhu hypotéčních úvěrů hodnotí FINCENTRUM HYPOINDEX poskytovaný serverem www.hypoindex.cz. Metodika FINCENTRUM HYPOINDEXu: FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to váţená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Váhami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: 56

Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. 40 Zdroj: www.hypoindex.cz 4.5.2. Nabídky úrokových sazeb Banky ve svých nabídkách zveřejňují ve většině případů nejniţší nabízené úrokové sazby (tzv. Prime rate). Výsledná úroková sazba se odvíjí od vyuţití dalších sluţeb, jednotlivých parametrů hypotéky, ale především od posouzení bonity klienta. Srovnání úrokových sazeb hypotéčních úvěrů 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Fixace 1 rok (% p.a.) Fixace 3 roky (% p.a.) Fixace 5 let (% p.a.) 40 Hypoindex duben 2009: Další propad sazeb již nenastal. Dostupný na http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoindex-duben-2009- dalsi-propad-sazeb-jiz-nenastal/. [15.6.2009] 57

Sazby v dubnu 2009 se u jednoleté fixace pohybovaly v průměru kolem 5,5%, u tříleté a pětileté fixace kolem 5,4%. Běţně mají úrokové míry stoupající tendenci s dobou fixace, ale v současné době jsou úrokové míry ovlivněny světovou hospodářskou krizí. Průměrná úroková míra (duben 2009) 6.2 6.1 6 5.9 5.8 5.7 5.6 5.5 5.4 5.3 5.2 5.1 5.52 5.48 5.49 5.72 5.84 6.12 Fixace 1 rok (% p.a.) Zdroj: www.finance.cz Fixace 3 roky (% p.a.) Fixace 5 let (% p.a.) Fixace 10 let (% p.a.) Fixace 15 let (% p.a.) Fixace 20 let (% p.a.) U amerických hypoték se průměrná výše úrokové sazby pohybuje kolem 8%, tedy riziková přiráţka oproti hypotéce na bydlení je cca. 2,5%. 10 8 6 4 2 0 Úrokové sazby u amerických hypoték (1letý fix) 8.64 7 7.3 8.64 9.25 8.64 7.56 6.3 8.94 7.89 5.78 8.49 9.74 Zdroj: www.finance.cz 58

4.6. Ocenění hypotéčních úvěrů Hypotéční úvěry jako ostatní finanční produkty mají také své ohodnocení. Mezi nejvýznamnější patří Hypotéka roku a Zlatá koruna. 4.6.1. Zlatá koruna Zlatá koruna je kaţdoroční ocenění, které uděluje komise 260 nezávislých finančních odborníků sdruţených ve Finanční akademii. Ve Zlaté koruně se hodnotí veškeré produkty z oblasti bankovnictví, pojišťovnictví a ostatních finančních sluţeb, které jsou určeny tzv. retailovým zákazníkům (fyzické osoby). Výsledky Zlaté koruny za rok 2009 v kategorii Hypotéka: 1. Účelová Variabilní hypotéka - unikátní na českém trhu / Raiffeisenbank, a.s. 2. Hypotéka po webu / Hypoteční banka, a.s. 3. Flexibilní hypotéka / Komerční banka, a.s. Na 3. místě v kategorii Novinka roku se umístila Hypotéka po webu od Hypoteční banky. Podle výzkumu provedeným společností Ipson Tambor na reprezentativním vzorku 1000 respondentů občanů České republiky starších 18 let je jedním z důvodů, proč si polovina lidí z nabídky na trhu zvolí určitý produkt. 41 41 Polovina lidí se při výběru finančních produktů inspiruje výsledky soutěţe Zlatá koruna. Tisková zpráva, Zlatá koruna, Praha, 8. července 2008. 59

"Soutěž Zlatá koruna vzbuzuje můj zájem a motivuje mne, abych si vyhledal/a o jednotlivých finančních produktech více informací." Zdroj: Zlatá koruna 36% 14% 8% 42% rozhodně souhlasím spíše souhlasím spíše nesouhlasím rozhodně nesouhlasím 4.6.2. Hypotéka roku Hypotéka roku je vedlejší kategorie MasterCard Banka roku a je kaţdoročně vyhlašována komisí odborníků. Porota je sloţena z cca 50 členů - odborníků z finanční oblasti, sféry bankovnictví, státní správy, akademické a politické sféry a v neposlední řadě i zástupců předních korporací v České republice. Ţádný z porotců není zaměstnán v hodnocených institucích či jinak zainteresováni na výsledcích Ocenění. Výsledky Hypotéky roku 2008: 1. Komerční banka, a.s. - Flexibilní hypotéka 2. mbank - mhypotéka 3. Raiffeisenbank, a.s. - Hypotéka Klasik 60

[ks] [ks] 5. Poptávka po hypotéčních úvěrech Přestoţe hypotéční trh od roku 2000 kontinuálně roste, ve srovnání se starými zeměmi EU i s průměrem EU je to stále trh, který se teprve nachází ve stádiu rozvoje. 5.1. Trh nemovitostí v ČR Trh s rezidenčními nemovitostmi ve střední a východní Evropě se v historii nevyvíjel lineárně. Významný růst v oblasti výstavby nových bytů v České republice od roku 1989 nastal aţ po roce 2000, kdy byly na trh uvedeny ve výraznější míře produkty určené k financování bydlení (hypotéční úvěry a úvěry ze stavebního spoření). Dalším výrazným milníkem je rok 2002, kdy došlo k výraznému poklesu úrokových měr a současně i k prodlouţení moţnosti splácet úvěr. 80 000 Bytová výstavba v ČR 180 000 70 000 160 000 60 000 140 000 50 000 120 000 40 000 100 000 80 000 30 000 60 000 20 000 40 000 10 000 20 000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 rok 0 Zdroj: ČSÚ, výpočet Deloitte Dokončené byty Zahájené byty Rozestavěné byty (pravá osa) V roce 2008 došlo v bytové výstavbě k obratu pozitivního vývoje posledních let, zejména v důsledku nasycení trhu a vlivem očekávání dopadu finanční a hospodářské krize. V roce 2006 byla zahájena výstavba 20 206 bytových jednotek a na konci tohoto roku bylo rozestavěno 163 291 bytových jednotek, z čehoţ tvoří 48% bytové domy. 42 Z hlediska struktury bydlení v České republice převládají rodinné domy (38%). Vysoký 9735-1. 42 Zdroj: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí: Trend report 2006. ARTN, Praha 2007. ISBN 80-239- 61

podíl si drţí i druţstevní bydlení (17%). Obdobný podíl na trhu mají byty vlastnické (17%). Na 1000 obyvatel České republiky vychází 437 bytových jednotek a na 100 domácností vychází 104 bytové jednotky. Z hlediska počtu bytů patří mezi nadprůměr v rámci Evropy. Evropský průměr také překonává v průměrné velikosti bytové jednotky, která je 76 m2. Druhy bydlení 17% 17% 11% 17% 38% rodiné domy družstevní bydlení vlastnické byty nájemní bydlení ostatní Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj Průměrné stáří bytů v ČR je 48 let a většina bytového fondu dosud neprošla zásadní modernizací. Vnitřní dluh na stavu bytového fondu v ČR je odhadován na téměř 500 mld. Kč. 43 Z dlouhodobého hlediska zůstává markantní rozdíl mezi trhem nemovitostí v Praze a okolí s ostatními regiony. Nejvyšší intenzita bytové výstavby je dlouhodobě v Praze a Středočeském kraji, kde v roce 2007 bylo dokončeno 8 bytů na 1000 obyvatel. Především tahem poptávky po vlastním bydlení a snadném financování zaznamenávaly ceny bytů velmi intenzivní růst, který zapříčil plošné zvýšení cen rezidenčních nemovitostí v České republice. Nabídkové ceny se začaly sniţovat aţ v posledních třech měsících roku 2008, kde ve srovnání s třetím čtvrtletím roku 2007 byly ceny bytů v Praze niţší o 1,7%. 43 Zdroj: Český statistický úřad, Ministerstvo pro místí rozvoj ČR. 62

5.1.1. Nájemní bydlení Nájemní sektor představuje významnou sloţku bytového sektoru (17%) a slouţí těm, kteří nemají moţnost nebo zájem pořizovat si vlastnické nebo druţstevní bydlení. V sektoru nájemního bydlení stále přetrvává forma vysoké ochrany a nízkého nájemného ve formě regulovaného nájemného, které se vztahuje asi na 17% nájemců. Výše regulovaného nájemného se pohybuje od 15 do 37 Kč za m2 za měsíc. Výše nájemného se změnila aţ po několika usneseních Ústavního soudu a varovných nálezech Evropského soudního dvora ve Štrasburku, kdy byl přijat zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájmů 44. Tento zákon předpokládá zvyšování regulovaných nájmů do roku 2010 na 20 100 Kč za m2 za měsíc, coţ není s ohledem k trţnímu nájemnému ani k úrovni nákladového nájemného 45 dostatečné. Smluvní nájemné se týká bytových nemovitostí, stavěných bez státní podpory nebo pronajímaných po roce 1993. Běţná výše trţního nájemného se v Praze pohybuje od 85 Kč/m2/měsíc aţ nad 500 Kč/m2/měsíc. Nejvyšší nájemné je v historickém jádru města a v renomovaných lokalitách Prahy 5, 6 a 7. V regionech se nevyšší nájemné pohybuje v Brně na úrovni 100 130 Kč/m2/měsíc, okolo 100 Kč/m2/měsíc je v okolí Prahy v ostatních regionech se pohybuje kolem 80 90 Kč/m2/měsíc. 5.1.2. Rodinné domy Rodinné domy jsou v ČR tradiční formou bydlení a jsou atraktivní především pro rodiny s malými dětmi a lidi důchodového věku. V poslední době se objevuje trend stěhování z center velkých měst do rodinných domků na předměstí. Průměrná obytná plocha nově stavěných rodinných domků je 98 m2 a nejčastěji se výstavba realizuje na pozemcích od 800 do 1000 m2 se zastavěnou plochou 120 aţ 150 m2. Ceny rodinných domků se pohybují ve velikém rozpětí. Nejlevnější, v řádu stovek tisíc korun, se pohybují domy u malých obcí a v zemědělských oblastech. V menších 44 Zákon č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. 45 Odhadovaná výše cca 50 Kč za m2 a měsíc 63

městech se nejčastěji cena rodinného domu pohybuje od 4 do 8 mil. Kč, v atraktivních lokalitách (větší, případně lázeňská města) se pohybuje cena nejčastěji od 8 do 12 mil. Kč. 5.1.3. Byty ve vlastnictví Zhruba 85% trhu s byty ve vlastnictví představují byty ve starší zástavbě. Zájem kupujících je v posledních dvou letech rovnoměrně rozdělen mezi byty všech velikostí, přesouvá se tak z dřívějších 2+kk k jednotkám větším. V Praze je objem prodeje nových bytů cca 500 bytových jednotek za měsíc. V okrajových částech Prahy se ceny nových bytů pohybují mezi 29 a 43 tis. Kč/m2. Ceny se stupňují s blízkostí centra a značný zájem je o byty s cenou aţ do 10 mil. Kč. V regionech se cena bytů výrazně liší především v závislosti na síle poptávky a na místních podmínkách. Ceny se tak pohybují od 8 tis. Kč/m2 (severní Čechy, severní Morava) aţ k 40 tis. Kč/m2 (centrum Olomouce, Brno). 5.1.4. Družstevní bydlení V současné době představují druţstevní byty přibliţně 17% bytového fondu a jejich pozice je na bytovém trhu dlouhodobě stabilní. Člen druţstva je podílníkem na právnické osobě druţstvu, které vlastní dům a zároveň je nájemcem bytu. Ceny druţstevních bytů se stále pohybují asi 15-20% pod cenami bytů ve vlastnictví. 5.2. Trh hypotéčních úvěrů 5.2.1. Rok 2006 Banky v roce 2006 v České republice poskytly celkem 69 189 v celkové výši 141 mld. Kč 46. Meziročně to představuje nárůst 32% v počtu a 43% v objemu. Průměrná výše hypotéky byla 2 033 tis. Kč. Fyzickým osobám bylo poskytnuto 67 344 hypotéčních úvěrů, coţ je 97% z celkového počtu úvěrů. Průměrná hypotéka pro fyzickou osobu dosáhla výše 1 497 tis. Kč, pro právnické osoby 21 808 tis. Kč. 46 Specialisté, Výroční zpráva Hypotéční banka a.s., za rok 2006. Praha: Hypotéční banka, 2007. ISBN 9788025401620. 64

Důvodem velkého rozvoje hypotéčních úvěrů je několik. Především je to nízká úroková míra, dále velká nabídka kvalitních nemovitostí (především developerských projektů). Nezanedbatelným faktorem rozvoje je také růst ekonomiky a reálných mezd, který sniţuje strach z dlouhodobého zadluţení domácnosti. Zájem o hypotéky je také dán demografickým vývojem, protoţe problematiku bydlení řeší silné ročníky 70. let. Poptávku také zvyšuje nejistota ohledně zvyšujícího se DPH na stavební práce spojené s bydlením po uplynutí přechodného období od vstupu ČR do Evropské unie. Na Českém hypotéčním trhu působí 17 finančních ústavů, banky začínají vyuţívat strategie multibrandingu, kdy hypotéční úvěry jedné banky nabízí jiná banka pod svým obchodním názvem. Na trhu dominují především tři banky Česká spořitelna, Hypotéční banka a Komerční banka. Ty poskytují kolem 80% nových hypotéčních úvěrů určených občanům. Z hlediska objemu úvěrů dominuje Česká spořitelna (35%), následována Hypotéční bankou (24%) a Komerční bankou (20%), na ostatní banky zbývá tedy 20%. Většina bank povaţuje poskytování hypoték jako prioritní aktivitu v oblasti poskytování úvěrů. Nabídka hypotéčních úvěrů v ČR je svou šíří i kvalitou srovnatelná se zeměmi západní Evropy. Ve vyspělých zemích představují hypotéční úvěry nejrozšířenější formu financování vlastního bydlení. Podíl zadluţenosti hypotékami na hrubém domácím produktu je 47,5% oproti České republice, kde je pouze 6,1%. Meziroční nárůst je však oproti vyspělým státům EU výrazně vyšší. Od začátku roku 2004 došlo ke změně v oblasti daní, kdy nově jsou od daně osvobozeny pouze ty úrokové výnosy z hypotéčních zástavních listů, v jejichţ emisních podmínkách se emitent zavazuje pouţít k řádnému krytí závazků z těchto hypotéčních zástavních listů pouze pohledávky z hypotéčních úvěrů. Které byly poskytnuty výhradně na financování investic do nemovitostí, včetně jejich pořízení či výstavby, nebo na refinancování bytových potřeb. Další významný zdroj financí na bytové potřeby bylo stavební spoření. Celkový počet úvěrů k 31. 3. 2006 činil 865 432 s celkovým objemem 112 072 mld. Kč. 65

5.2.2. Rok 2007 Banky v České republice v roce 2007 poskytly 85 757 ve výši 184 mld. Kč, coţ ve srovnání s rokem 2006 představuje nárůst o 24% v počtu a 31% v objemu úvěrů. Poměr právnických (3%) a fyzických osob (97%) oproti předchozímu roku zůstal nezměněn. Průměrná výše hypotéky oproti minulému roku vzrostla o 210 tis Kč na 1 707 tis. Kč. Rozvoj hypotéčního trhu stále pokračuje mimořádně vysokým tempem, které je podporováno především relativně nízkými úrokovými sazbami, které ale v průběhu roku vykazovaly rostoucí trend. V prosinci 2007 byla podle Fincentrum Hypoindexu průměrná úroková sazba ve výši 5,34%, coţ je oproti předchozímu roku nárůst o necelé procento (4,38% v prosinci 2006). Stálý růst makroekonomických ukazatelů (DPH, průměrná mzda, zaměstnanost ) odstraňuje obavy obyvatel z dlouhodobého zadluţení. Výrazným faktorem, který ovlivnil nárůst hypoték je zvýšení DPH na stavební práce a vyšším DPH u nových bytů od ledna 2008. Dalšími motivacemi pro pořízení vlastního bydlení jsou především vysoká úroveň smluvního nájemného, zhoršená kvalita stávajícího bytového fondu, která podporuje zájem o moderně řešené bydlení, a vysoká důvěra občanů v pozitivní vývoj bytového trhu dána především tím, ţe Česká republika neprodělala od roku 1989 ţádnou cenovou krizi v oblasti bytů. Lídři na trhu zůstávají Česká spořitelna, Hypotéční banka a Komerční banka, kteřé společně ovládají 77% trhu. Oproti loňskému roku oslabila své postavení Česká spořitelna (z 35% na 30%), naopak posílila své postavení Hypotéční banka (z 24% na 27%). Dalšími bankami s podílem na trhu vyšším neţ 1% jsou Raiffeisenbank (13%), GE Money bank (6%), UniCredit Bank (2%), Wüstenrot (1%) a ebanka (1%). Nejvíce hypoték (26%) bylo poskytnuto v Praze, nejméně pak v Karlovarském kraji, kraji Vysočina a Libereckém kraji (cca. 10%). 5.2.3. Rok 2008 Výsledek hospodaření v bankovním odvětví oproti předchozímu roku opět vzrostl 47 a přesáhl 54 mld. Kč 48. Objemy přijatých vkladů i úvěrů vzrostl na nové rekordní hodnoty. 47 Po očištění od jednorázového přecenění investic ČSOB (objem cca. 10 mld. Kč). 48 Český statistický úřad. 66

Po poklesu v minulých letech vystoupala sazba RPSN (procentní podíl z dluţné částky, který musí klient zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru) na úroveň 14,5%. RPSN na nákup bytových nemovitostí pokračovala také v růstu a dosáhla hodnoty 5,9%, ale meziroční přírůstek činil pouze 0,29 procentních bodů. V úvěrové oblasti zaznamenala většina sektorů nárůst objemů, nejvíce v sektoru domácností (o 24,7%). Celkové zadluţení domácností meziročně vzrostlo o 16% a ke konci roku 2008 přesáhlo hranici 1000 mld. Kč. Úvěry na řešení bytových potřeb tvoří 60% celkového zadluţení domácností. Oproti roku 2007 se ale sníţilo tempo růstu úvěrů na bydlení o 17,3 procentních bodů na 20,2%. V roce 2008 bylo celkem poskytnuto přes 64 tis. hypoték o objemu 113 mld. Kč, coţ je strmý pokles oproti roku 2007. Oproti poklesu hypotéčního trhu se průměrná výše hypotéčního úvěru stále meziročně zvyšuje a v roce 2008 dosáhla 1,76 mil. Kč. Počet hypotéčních úvěrů na bydlení čerpaných občany 400000 303818 271803 300000 200434 162043 200000 114385 100000 0 2004 2005 2006 2007 2008 Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj Sazby českého hypotéčního trhu, vykazované pomocí hypoindexu, v roce 2008 vzrostly o 0,35 procentních bodů. Ve srovnání s rokem 2007, kdy sazby vzrostly přibliţně o 1 procentní bod, se jedná o zřetelné zpomalení růstové dynamiky. 67

5.2.4. Teritoriální rozdělení Nejvíce obyvatel připadající na jeden hypotéční úvěr je v Praze a v Ústeckém kraji. V Praze má v průměru hypotéku kaţdá čtvrtá rodina a v Ústeckém kraji kaţdá pátá. Praha zaujímá v celorepublikovém srovnání první místo jak v průměrné výši hypotéčního úvěru (téměř 2 mil. Kč), tak i v průměrném zadluţení na jednoho obyvatele hypotéčním úvěrem. 2 500 000 Kč Specifika hypotečních úvěrů dle krajů 180 000 Kč 160 000 Kč 2 000 000 Kč 140 000 Kč 1 500 000 Kč 120 000 Kč 100 000 Kč 1 000 000 Kč 80 000 Kč 60 000 Kč 500 000 Kč 40 000 Kč 0 Kč Počet lidí v kraji na 1 hypoteční úvěr 11,1 15,7 20,0 23,6 24,0 25,4 27,1 29,1 31,4 33,6 37,8 40,6 45,4 47,5 25,1 20 000 Kč 0 Kč Zdroj: MMR Průměrná výše hypotéky Objem hypoték na osobu (pravá osa) 5.3. Průzkum trhu Podle průzkumu agentury STEM, provedeném na reprezentativním souboru obyvatel České republiky starších 18 let ve dnech 2. 8. ledna 2008, by případnou velmi obtíţnou finanční situaci své domácnosti řešilo půjčkou od bank 40% a půjčkou od příbuzných nebo přátel 63% respondentů. Čím je majetkové zajištění domácnosti slabší, tím spíše by si tito lidé snaţili hledat pomoc u svých přátel, zatímco rodiny finančně silnější se častěji odvaţují si vzít bankovní úvěr. Souvisí to také s tím, ţe předpokládají, ţe budou moci takový úvěr hradit svými budoucími příjmy. 68

"Řešil(a) byste případnou velmi obtížnou finanční situaci své domácnosti půjčkou od bank?" 26% 8% 32% určitě ano spíše ano 34% špíše ne určitě ne Zdroj: STEM "Řešil(a) byste případnou velmi obtížnou finanční situaci své domácnosti půjčkou od příbuzných nebo přátel?" 25% 12% 13% 50% určitě ano spíše ano špíše ne určitě ne Zdroj: STEM Ochota ţít na dluh není ani tak závislá na majetkové situaci lidí, jako na jejich věku. Z lidí ve věku nad 60 let povaţuje za ţití na dluh normální 55% respondentů, z generace do 30 let 80% lidí. V roce 2008 souhlasilo 68% lidí s tím, ţe ţít na dluh, tj. s úvěry a půjčkami je jiţ zcela normální. S tvrzením ţe bankovní úvěr ba byt nebo dům je nejrozumnějším řešením pro získání prostředků na nové bydlení se ztotoţnilo 71% respondentů, coţ ukazuje na to, ţe s úvěry na bydlení souhlasí více lidí, neţ s úvěry jako celkem. Ţe bankovní půjčky na spotřební předměty jako např. televizory, pračky apod. jsou nejrozumnějším řešením pro získání prostředků na vybavení domácnosti, tvrdilo 38% lidí. 69

Míra souhlasu 100% 80% 60% 40% 20% 0% Zdroj: STEM 32% 29% 68% 71% 62% 38% Žít na dluh, tj. s úvěry a Bankovní úvěr na byt bankovní půjčky na půjčkami od bank, je nebo dům je spotřební předměty jako dnes již zcela normálnínejrozumnějším řešením např. televizory, pračky pro získávání prostředků apod. jsou na nové bydlení nejrozumnějším řešením pro získání prostředků na vybavení domácnosti Podle výzkumu vytvořeným společností CONFESS Research a TNS AISA exkluzivně pro ČSOB uspořádaném na reprezentativním vzorku občanů České republiky starších 18 let, se klienti při rozhodování o výběru hypotéky na začátku výběru řídí především nízkou úrokovou mírou (50%), délkou splatnosti úvěru (33%) a jednoduchostí vyřízení a rychlostí (13%). Motivátory při výběru úvěru na počátku 13% 4% nízká úroková sazba 50% délka splatnosti úvěru 33% jednoduchost vyřízení, rychlost ostatní Zdroj: CONFESS Research a TNS AISA 70

Na konci procesu ţádosti o úvěr klient povaţuje za nejvýznamnější motivátory však celkovou výši měsíční splátky (36%), kvalitu sluţeb, dojem a spokojenost (36%) a jednoduchost vyřízení a rychlost (19%). Motivátory při výběru úvěru v závěru 19% 9% 36% celková výše měsíční splátky kvalita služeb, dojem, spokojenost 36% jednoduchost vyřízení, rychlost ostatní Zdroj: CONFESS Research a TNS AISA V případě zájmu o hypotéku začíná klient aktivně zjišťovat informace a to především na internetu (90%) a preferuje nezávislé porovnání hypoték na webových stránkách. Dalším krokem, který zájemci uvádějí (72% respondentů) je osobní návštěva banky, kdy mají vybrány 3 aţ 4 banky. 71

6. Závěr Oproti vyspělým zemím Evropy bylo hypotéční bankovnictví na dlouhou dobu přerušeno, kdy bylo zrušeno německou okupací a znova do českého právního řádu proniklo aţ v roce 1990. Problémový právní řád prakticky neumoţňoval poskytování hypoték aţ do roku 1995. Česká republika však dohání trhy vyspělých zemí rychlým tempem, způsobeným vzniklou jistotou občanů ve stabilitu české ekonomiky a především výrazně podpořenou nízkými úrokovými sazbami v posledních letech. Bankovnictví jako sektor lze v současnosti povaţovat za stabilní i podle mezinárodního hodnocení ratingovými agenturami, kdy je hodnocen jako 2. nejlepší v regionu po bankovním sektoru Slovinska. Makroekonomický stav České republiky se po období výrazného růstu přehoupl do sestupné fáze hospodářského cyklu. V 2. polovině roku 2008 dosáhla inflace výrazně vyšších hodnot neţ v minulých letech a začala stoupat míra nezaměstnanosti. Důvodem bylo především oslabení světové poptávky způsobené globální hospodářskou krizí. Celosvětová hospodářská krize byla spuštěna krizí na hypotéčním trhu USA, kde byly poskytovány úvěry i méně bonitním klientům, kteří si po rapidním zvýšení úrokových sazeb nemohli dovolit splácet úvěry na bydlení. Špatné portfolio hypotéčních úvěrů způsobilo krizi v úvěrovém bankovnictví a bylo přeneseno na mezinárodní finanční trhy pomocí sekuritizace aktiv. Krize na finančních trzích se přenesla do celosvětové hospodářské krize, kdy Mezinárodní měnový fond odhaduje pro rok 2009 tempo poklesu světové ekonomiky na 1,3%. Díky nízké expozici českých bank vůči produktům obsahujícím sekuritizované subprime hypotéky nevznikly ţádné přímé důsledky na bankovní sektor České republiky. Díky silnému propojení hospodářství České republiky s hospodářstvím především Evropské unie se ale projevil na jeho poklesu. Mezinárodní měnový fond odhaduje jeho pokles o 4,2% za rok 2009. 72

Právní prostředí České republiky pro hypotéční úvěry je vyhovující a je především definováno v zákoně o dluhopisech 49, který definuje hypotéční úvěr i hypotéční zástavní listy. V České republice je dobrá vymahatelnost úvěrů a existuje několik rejstříků dluţníků. Existuje i několik forem státní podpory, kdy přímé formy jsou méně vyuţívány oproti moţnosti odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmu fyzických osob. Nabídka na trhu hypotéčních úvěrů je veliká. v současnosti na trhu působí 17 bank, které nabízejí hypotéční úvěry. Většina trhu je však ovládána třemi bankami, které dohromady obsluhují 77% všech zájemců o hypotéku. Banky nabízejí obdobné úrokové sazby a snaţí se klienta kromě výše úrokových sazeb a poplatků za vyřízení úvěru získat především zjednodušením procesu sjednávání hypotéčního úvěru. Banky se snaţí oslovit klienta nabídkou dalších sluţeb a moţností v rámci hypotéky, například moţností odkladu splátek o několik měsíců nebo nabídkou části úvěru, která není vázána na účel. Úrokové sazby se v dubnu 2009 pohybovali kolem 5,5% u jednoleté fixace a kolem 5,4 u tří a pětileté fixace. Trh amerických hypoték v současnosti je na počátku a jeho rozvoji brání především administrativní náročnost vyřízení úvěru oproti jiným bezúčelným úvěrům. Konkurenci tvoří spotřební úvěry, které jsou vhodnější při menším objemu úvěru, protoţe jsou administrativně méně náročné, ale úrokové sazby se pohybují výrazně výše. Sekundární trh (refinancování) je zatím v začátcích především kvůli tomu, ţe většina klientů je stále v prvním fixačním období úvěru a změna banky by uprostřed fixačního období pro ně byla výrazně nevýhodná. Rozvoj tohoto trhu nastane aţ v okamţiku, kdy klienti budou v rámci nabídek bank na nové úrokové podmínky překvapeni jejich výší a budou na to reagovat hledáním alternativních řešení. V roce 2009 dojde podle odhadů k vypršení termínu fixace u cca 70 tis. hypotéčních úvěrů, coţ tvoří přibliţně 20% všech hypotéčních klientů. V objemu je to 17 mld. Kč za čtvrtletí, coţ je srovnatelná hodnota s nově poskytnutými úvěry. Současný vývoj můţe vést u podstatné části těchto úvěrů (odhadem aţ 50%) k nárůstu reálných nákladů na splácení hypoték. Oproti úrokovým sazbám s tříletou fixací v roce 2006 můţe dojít ke zvýšení i 2 aţ 4 procentními body. Dalším faktorem je nabídka vyšších úrokových sazeb stávajícím 49 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 73

klientům, oproti klientům novým. Tyto faktory mohou vést ke zvýšení nákladů na hypotéku aţ o 30% oproti původním nákladům a lze tedy předpokládat, ţe část klientů bude muset změnit nastavení úvěru s ohledem ke svým příjmům. Výhodou ale můţe být růst cen nemovitostí. Klient, který před pěti lety ţádal o 100% hypotéku, se můţe posunout do niţší kategorie, a tak sníţit úrokovou míru. Trh rezidenčního bydlení po osmi letech kontinuálního růstu čeká ochlazení a určitá korekce cen. Pro rok 2009 se očekává sníţení poptávky po rezidenčních nemovitostech aţ o 45% a odklon od prodeje bytů ve stádiu územního rozhodnutí (případně ve stadiu ţádosti o územní rozhodnutí). Předpokládá se, ţe cenová hladina se v důsledku současných událostí vrátí na úroveň roku 2006. Dále pak lze povaţovat za dlouhodobě udrţitelný růst roční přírůstek ceny bytů o 2-3% nad výši inflace. Finanční krize zastihla hypotéční trh v ČR v okamţiku růstu, kdy se na trhu doposud nevyčerpala skupina bonitních klientů tvořících střední třídu. Současné podmínky pro poskytování hypoték mohou úspěšně fungovat a uspokojí absolutní většinu poptávky. Lze tedy očekávat rychlou rekonvalescenci trhu hypotéčních úvěrů. Dle převaţujícího názoru nedojde v dohledné době k poklesu úrokových sazeb u hypotéčních úvěrů z důvodu přetrvávajícího nedostatku střednědobé a dlouhodobé likvidity. Nadále také přetrvává nedůvěra bank v půjčování peněz na mezibankovním trhu. Hypotéční trh pravděpodobně nebude ovlivněn poklesem trhu nového rezidenčního bydlení. Financování nových bytů totiţ tvoří jenom část celého hypotéčního trhu. Jiné segmenty, jako například privatizace bytů, rekonstrukce, individuální výstavba nebo refinancování hypoték, nebude zásadně zasaţeno. 74

7. Použitá literatura Elektronické publikace: 1) Česká spořitelna. Dostupné z WWW: <http://www.csas.cz> 2) Česká národní banka. Dostupné z WWW: <http://www.cnb.cz> - Roční zprávy o vývoji bankovního sektoru. Dostupné z WWW: <http://www.cnb.cz/www.cnb.cz/cz/bankovni_dohled/bankovni_sektor/analyticke _pub/publikace_rz.html> - Přehled činnosti bankovního dohledu v jednotlivých letech. Dostupné z WWW: <http://www.cnb.cz/cz/bankovni_dohled/bankovni_sektor/analyticke_pub/publika ce_op_prehled/> - Česká národní banka. Dostupné z WWW: <http://www.cnb.cz> - Roční zprávy o vývoji bankovního sektoru. Dostupné z WWW: <http://www.cnb.cz/www.cnb.cz/cz/bankovni_dohled/bankovni_sektor/analyticke _pub/publikace_rz.html> - Přehled činnosti bankovního dohledu v jednotlivých letech. Dostupné z WWW: <http://www.cnb.cz/cz/bankovni_dohled/bankovni_sektor/analyticke_pub/publika ce_op_prehled/> 3) Státní fond rozvoje bydlení. Dostupné z WWW: <http://www.sfrb.cz> 4) Ministerstvo pro místní rozvoj. Dostupné z WWW: <http://www.mmr.cz> - Vybrané údaje o bydlení 2004. Dostupné z WWW: <http://www.mmr.cz/index.php?show=001026037014000> - Hypoteční úvěry, vývoj hypotečních úvěrů k poslednímu čtvrtletí. Dostupné z WWW: < http://www.mmr.cz/index.php?show=001026037016> - Vybrané údaje o bydlení za rok 2005. Dostupné z WWW: <http://www.mmr.cz/bydleni2005/cz_data/index.htm> - Vybrané údaje o bydlení za rok 2006. Dostupné z WWW: <http://www.mmr.cz/bydleni2006/cz_data/index.htm> - Vybrané údaje o bydlení za rok 2007. Dostupné z WWW: <http://www.mmr.cz/bydleni2007/cz_data/index.htm> - Vybrané údaje o bydlení za rok 2008. Dostupné z WWW: <http://www.mmr.cz/bydleni2008/cz_data/index.htm> 75

- Hypoteční úvěry se státní podporou. Dostupné z WWW: <http://www.mmr.cz/index.php?show=001026037015 > 5) Ministerstvo financí ČR. Dostupné z WWW: <http://www.mfcr.cz> 6) Komise pro cenné papíry. Dostupné z WWW: <http://www.sec.cz> 7) Česká národní banka. Dostupné z WWW: <http://www.cnb.cz> - Roční zprávy o vývoji bankovního sektoru. Dostupné z WWW: <http://www.cnb.cz/www.cnb.cz/cz/bankovni_dohled/bankovni_sektor/analyticke _pub/publikace_rz.html> - Přehled činnosti bankovního dohledu v jednotlivých letech. Dostupné z WWW: <http://www.cnb.cz/cz/bankovni_dohled/bankovni_sektor/analyticke_pub/publika ce_op_prehled/> 8) Komerční banka. Dostupné z WWW: <http://www.kb.cz> 9) Hypotéční banka. Dostupné z WWW: <http://www.hypotecnibanka.cz> 10) ČSOB. Dostupné z WWW: <http://www.csob.cz> 11) Raiffeisenbank. Dostupné z WWW: <http://www.raiffeisenbank.cz> 12) GE Money Bank. Dostupné z WWW: <http://www.gemoney.cz/ge/cz> 13) Ţivnostenská banka. Dostupné z WWW: <http://www2.zivnobanka.cz/zbapp/homepage/homepage_cs.do> 14) HVB Bank Czech Republic. Dostupné z WWW: <http://www.hvb.cz/cz/index.asp> 15) Wüstenrot hypotéční banka. Dostupné z WWW: <http://www.wuestenrot.cz/whb> 16) BAWAG Bank CZ. Dostupné z WWW: <http://www.bawag.cz> 17) Voksbank CZ. Dostupné z WWW: <http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/home/index.html> 18) Citibank. Dostupné z WWW: <http://www.citibank.cz/czech/homepage/index.htm> 19) ING Bank. Dostupné z WWW: <http://www.ing.cz/cz> 20) ebanka. Dostupné z WWW:< http://www.ebanka.cz> 21) Peníze.cz. SALVE GROUP CZ. ISSN 1213-2217 Dostupné z WWW: <http://www.penize.cz> 22) Finance.cz. AWD Česká republika. ISSN 1213-4325. Dostupné z WWW: <http://www.finance.cz> 23) Zlatá koruna. Dostupné z WWW: <www.zlatakoruna.info> 24) Hypoindex.cz. Dostupné z WWW: <www.hypoindex.cz> 76

25) MasterCard Banka roku. Dostupné z WWW: <www.bankaroku.cz> 26) P-index. Dostupné z WWW: <www.p-index.cz> Právní normy: 27) Nařízení vlády č. 97/2002 Sb., o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu osobami mladšími 36 let. 28) Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let. 29) Nařízení vlády č. 28/2006 Sb., o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let. 30) Opatření České národní banky č. 5 ze dne 11.6.2004, kterým se stanoví obsah, způsob vedení a náleţitosti evidence krytí hypotečních zástavních listů v oběhu. 31) Zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. 32) Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách ve znění pozdějších předpisů. 33) Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu ve znění pozdějších předpisů. 34) Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb.,, o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. 35) Zákon č. 84/1995 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. 36) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů. 37) Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. 38) Zákon č 26/200 Sb., o veřejných draţbách 39) Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád 77

Periodika 40) Economia: Top finance 2005, ročenka českého finančního a kapitálového trhu. Příloha bankovnictví č. 5/2005. Economia, 1993-. ISSN 1212-4273. 41) Šalanda, Radek. Koupě vlastního bydlení: jedna z nejlepších investic. Economia: Hospodářské noviny. 29. červenec 2006. ISSN: 0862-9587. 42) Úrokové sazby u úvěrů nabízených hypotéčními bankami. Economia: Hospodářské noviny. 22. srpen 2002 9.březen 2006. ISSN: 0862-9587. Tištěné monografie 43) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí: Trend report 2006. ARTN, Praha 2007. ISBN 80-239-9735-1. 44) Dušek, Petr. Právo hypotéčního úvěrování. Praha: C. H. Beck, 2001. ISBN 80-7179-384-1 45) GE Money Bank. Hypotéční úvěry od GEMB, Metodická kniha pro externí partnery. GE Money Bank, Praha 2005. 46) Hospodářská komise OSN pro Evropu. Systémy financování bydlení pro transformující země, zásady a příklady. New York a Ţeneva: OSN 2005. 47) Housing Finance in Transition Economies. Paris: Organisation for Economic Cooperation and Development, 2002. ISBN 9264196749. 48) Hypotéční banka, Praha 2006. ISBN 8023977296. 49) Komerční banka, a.s.: Výroční zpráva 2004. ISBN 8023958313. 50) Lenka Vichnarová, Jolana Nováková: Financování bydlení. Era group: Brno 2007. ISBN 978-80-7366-079-6. 51) Pavelka, František; Bardová, Dagmar; Opltová, Radka. Úvěrové obchody. Praha: BIVŠ, 2002. ISBN 80-7265-037-8 52) Polovina lidí se při výběru finančních produktů inspiruje výsledky soutěţe Zlatá koruna. Tisková zpráva, Zlatá koruna, Praha, 8. července 2008. 78

53) Postup pro nabídku a zprostředkování hypotéčních úvěrů České spořitelny a.s., prostřednictvím třetích osob. Praha: Česká spořitelna, 2005. 54) Sůvová, Helena; Pavelka, František; Degen, Zdeněk; Němcová Lidmila; Nálevková Ludmila. Specializované bankovnictví. Praha: BIVŠ, 1997. ISBN 80-902243-2-6. 55) Syrový, Petr. Financování vlastního bydlení. Praha: Grada 2004. 56) Specialisté, Výroční zpráva společnosti Hypotéční banka a.s., za rok 2006. Hypotéční banka, Praha 2007. ISBN 9788025401620. 57) Specialisté, Výroční zpráva společnosti Hypotéční banka a.s., za rok 2005. Hypotéční banka, Praha 2006. ISBN 8023977296. 79

8. Přílohy Příloha č.1: Ţádost o úvěr Česká spořitelna Příloha č.2: Objem hypotéčních úvěrů s přiznanou státní finanční podporou 80

81

82

83

84

85

86

87

88

89

90