Komparace bankovní metodiky a cenového předpisu při oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Komparace bankovní metodiky a cenového předpisu při oceňování majetku Diplomová práce Bc. Jan Panenka Duben, 2010

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Komparace bankovní metodiky a cenového předpisu při oceňování majetku Diplomová práce Autor: Bc. Jan Panenka oceňování majetku vedoucí práce: Ing. Petr Ort, PhD. Praha duben 2010

Prohlášení: Prohlašuji tímto, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze 15. duben 2010 Bc. Jan Panenka

Poděkování: Rád bych poděkoval Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu diplomové práce, za jeho ochotu, vstřícnost a rady při zpracování diplomové práce.

Anotace práce Diplomová práce se zabývá porovnáním metodiky banky versus cenového předpisu. V praxi aplikuje jejich uţití při oceňování nemovitého majetku. Cílem práce je porovnání způsobů ocenění, teoretických východisek a jejich aplikace na ocenění rodinného domu s přilehlým pozemkem.v první kapitole práce je podrobněji vysvětlen způsob práce s metodikou Banky. Další kapitola čtenáře seznámí s oceňováním dle cenového předpisu. Tj. v praxi se s tímto setkáváme pod pojmem administrativní cena.v práci se zabývám nejen teoretickými postupy a detaily jednotlivých způsobů, ale zejména vyhodnocení a komparací obou postupů.vzhledem k povaze práce nelze uvedenou banku jmenovat, čtenářovi jsem ji uvedl pod názvem Banka. Do práce jsou dále zakomponovány ukázky trţního ocenění dle popsané metodiky a také stejný objekt je oceněn na základě vyhlášky 460/2009Sb. V samotném závěru vás seznamuji s rozdíly vypočtenými při ocenění nemovitosti dle obou způsobů. Hlavní cíl práce se podařilo naplnit a výsledkem jsou cenné informace a doporučení pro odbornou veřejnost z řad odhadců a znalců. Annotation This thesis compares the methodology of evaluation used by a bank with one based on price regulation laws. In practice, it applies their use in appraisal of real property. This thesis aims at comparison of appraisal methods, theoretical premises and their applications in the evaluation of a detached house and its adjacent land. The first chapter explains the methods of using the bank's methodology. The next chapter deals with a appraisal under price regulation laws, i.e. so called administrative price. My work does not only deal with theoretical basis and details of both metodologies, but also, in particular, examinates and compares both procedures. Since the nature of the work does not allow to specify the name of the bank, I simply call it the "Bank". There are also some market appraisal samples incorporated into the thesis, and the same object is appraised in accordance with Order No. 460/2009 Coll. Finally, the differences between the evaluation based on both methods are shown. The main objective of this thesis was fulfilled and it contains valuable information and advice for price experts and appraisers.

Obsah 1. Úvod... 6 1. Způsoby oceňování nemovitostí... 10 1.1 Metodika oceňování nemovitostí v bance... 11 1.2 Metodika oceňování banky... 15 1.3 Uvedení údajů o přístupu k oceňované nemovitosti... 24 1.3.1 Vyjádření znalce/odhadce k rozsahu rekonstrukce a výstavby, stanovení trţní hodnoty nemovitosti v rekonstrukci... 25 1.3.2 Ocenění / přecenění nemovitosti znalcem... 27 1.3.3 Spolupráce znalce/odhadce s obchodním místem banky... 28 1.4 Odměna znalci za ocenění... 29 1.5 Závazné výstupy pro banku... 30 1.6 Ocenění residenčních nemovitostí a pozemků... 31 1.6.1 Odhad obvyklé ceny nemovitostí - bytové a nebytové prostory... 33 1.6.2 Odhad obvyklé ceny rodinné domy a objekty individuální rekreace... 33 2 Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu... 40 2.1 Opotřebení staveb... 51 2.2 Metoda ocenění administrativní cenou... 57 2.3 Ocenění pozemku... 58 2.3.1 Stavební pozemek... 58 2.3.2 Metoda třídy polohy... 59 2.4 Cena obvyklá... 59 3 Komparace metodik ocenění... 62 3.1 Zpracovatel ocenění... 62 3.1.1 Zpracovatel ocenění dle vyhlášky... 62 3.1.2 Zpracovatel ocenění dle metodiky bank... 63 3.2 Struktura... 64 3.3 Podklady... 65 3.4 Metody ocenění... 65 3.5 Odměna znalci... 67 4. Závěr... 68 5 Přílohy:... 69 Ocenění rodinného domu podle metodiky banky... 69 Ocenění rodinného domu dle cenového předpisu... 76 5

1. Úvod Se změnou společenských poměrů po roce 1989 a rozvojem trţní ekonomiky vzrůstá význam oboru oceňování movitého, obzvláště nemovitého majetku. Vedle stávajícího způsobu oceňování nemovitostí podle cenových předpisů (vyhláška) vzniká potřeba zjistit trţní hodnotu nemovitosti (obvyklou cenu). Oceňování podle úředních předpisů je světovým unikátem zemí bývalého východního bloku. Cena takto zjištěná v převáţné většině neodpovídá trţní hodnotě a tak nelze pouţít např. zjištění ceny nemovitosti pro potřeby úvěrového řízení. Do oceňování majetku přineslo pořádek přijetí zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a prováděcích vyhlášek. Tento právní předpis společně s prováděcími vyhláškami a dalšími právními předpisy vytvořil základní legislativní rámec pro práci soudních znalců oceňujících majetek v jednotlivých odvětvích a oborech. Cílem této diplomové práce je objasnit základní pojmy, které se týkají oceňování nemovitostí, popsat způsoby oceňování podle cenového předpisu, popsat metodiku oceňování nemovitostí pro účel získání hypotečního úvěru v bance. Dalším úkolem je zpracovat ocenění konkrétní nemovitosti oběma popsanými způsoby. Na závěr analyzovat a porovnat tyto metody, posoudit v čem je který způsob lepší pro potřeby moderního světa. 6

Historie Nejstarším oceňovacím předpisem na našem území byl patent z roku 1854, týkající se soudních odhadů. V roce 1897 bylo vydáno Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby tzv. odhadní řád nemovitostí. Toto platilo do 23. června 1933, kdy bylo vydáno vládní nařízení č. 100/1933 Sb., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním. Ve vládním nařízení bychom našli společné prvky s oceněním současným. U pozemků se hodnota zjišťovala podle jednotek plošné míry a u budov podle jednotek zastavěné plochy nebo kapitalizováním ročního čistého výnosu při oceňování velkých statků s polním a lesním hospodářstvím a nemovitostí s průmyslovými podniky. Dne 20. června 1939 vyšlo nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Vláda tímto nařízením reagovala na prudké zvyšování cen všeho druhu po vytvoření tzv. Protektorátu Čechy a Morava a jeho začlenění do Velkoněmecké říše. Nařízení znamenalo stopceny platné k 20. 6. 1939 a týkaly se i nemovitostí do tohoto data postavených a to aţ do vydání jiného předpisu. Pro stanovení stopcen neexistovaly ţádné oficiální postupy, při oceňování pozemků se vycházelo z cenových map, u staveb se od ceny k datu účinnosti tohoto nařízení odečítalo přiměřené opotřebení. U pozemků pro převod mezi občany byla platnost aţ do roku 1979, tzn. 40 roků. Nebyla vydána jiná oficiální metodika, která by stopceny stanovovala. U pozemků se vycházelo z cenových map, pokud nebyly, tak byla vypracována a pouţívána náhradní metodika. Tehdy náhradní metodika byla na svou dobu dobře propracovaná a existovala rovněţ pro stavby, kde od výchozí ceny platné k 20. 6. 1939 se odečítalo přiměřené opotřebení. Po ukončení 2. světové války se výběrem daní mělo obnovit národní hospodářství v tehdejším Československu. Zákon č.134/1946 Sb., o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku, ukládal fyzickým i právnickým osobám povinnost přihlásit majetek, dluhy a břemena. K tomuto zákonu byly postupně přijaty prováděcí vyhlášky č.1702/1946, o ocenění jednotlivých druhů zemědělského a lesního majetku, vyhláška č. 1703/1946 vydává směrnice pro oceňování činţovních a rodinných domů pro účely dávky z majetku, a vyhláška č. 1704/1946 pojednává o oceňování výdělečného majetku pro účely dávky z majetku. Dávka z majetku se počítala z jeho hodnoty ke dni 15. listopadu 1945. 7

Po volbách, v roce 1948 se v naší zemi změnil politický reţim a tento systém ukončil trţní hospodářství. V roce 1949 bylo vydáno vládní nařízení č. 235/1949 Sb., o plánování a jiné tvorbě cen. V této době byly ceny pevně centrálně stanovené pro celé Československo. Po znárodnění byla vyhláška č. 208/1950, kterou se stanoví podrobnosti o výpočtu náhrady za vyvlastnění nemovitostí pro stavby podle pětiletého plánu. Následujícím předpisem byla vyhláška č. 228/1951, o určování náhrady za vyvlastnění a za uţívání nemovitostí (zásada dvojího zdanění). Nejvýše přípustná náhrada byla stanovena za 1 m² pozemku od 4 Kč do 10 Kč podle lokality. V roce 1950 byl přijat zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, který zakotvil nové formy vlastnictví a to socialistické, soukromé a osobní. K 1. 6. 1953 na základě zákona č. 41/1953 Sb., o peněţní reformě, byla v naší republice provedena měnová reforma. Byla to právě Směrnice ministerstva financí o generální inventarizaci, která přinesla přepočet veškerých cen v poměru 5: 1. Při oceňování nemovitostí bylo rozhodující, kdy byla oceňovaná stavba dokončena. Stavby postavené do 20. 6. 1939 se oceňovaly ve stopcenách s odečtením opotřebení a výsledná cena se přepočítala v poměru 5:1. Cena staveb postavených od 21.6.1939 do 31.5.1953 se určila jako cena v době pořízení s odečtením opotřebení upravená v poměru 5:1, stavby postavené od 1. 6. 1953 se oceňovaly podle pořizovací ceny s případným odpočtem opotřebení. Vyhláška ministra financí č.18/1963 Sb., o stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí občanům a soukromým právnickým osobám, která zrušila náhradové vyhlášky č. 208/1950 a 228/1951. Tato určovala podrobně výši náhrady za vyvlastnění jednotlivých druhů staveb a pozemků s rozlišení na stavby postavené do 1.6.1953 a po 1.6.1953. Ceny nemovitostí podle této vyhlášky platily i pro smluvní nabývání nemovitostí socialistickými organizacemi od občanů a soukromých právnických osob. Tím skončila platnost stopcen pro převody pozemků a staveb v osobním nebo soukromém vlastnictví občanů a soukromých právnických osob na socialistické organizace. V návaznosti novou ústavu a na budování nového právního řádu v roce 1964, vznikl i nový Občanský zákoník ( zákon č.40/1964 Sb.,), který platí dodnes. Pozemek tehdy patřil státu a občan ho dostal pouze trvale přidělen k osobnímu uţívání. ( podle sovětského vzoru). Uvedená vyhláška byla nahrazena vyhláškou č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Novou vyhláškou tak skončila platnost 8

stopcen také pro převody vlastnictví staveb v osobním vlastnictví na jiné občany a soukromé právnické osoby. V této vyhlášce se ukládá povinnost organizacím, které získaly vyvlastněním věci za náhradu nebo smluvně za cenu podle vyhlášky č. 18/1963 Sb., aby doplatily částku rozdílu náhrady podle této vyhlášky a vyhlášky č. 18/1963 Sb. Na základě vývoje po roce 1968 byla vydána nová vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Vyhláška připustila, ţe za stavbu v osobním vlastnictví můţe vlastník získat náhradu vyšší neţ podle sazeb vyhlášky, pokud prokáţe, ţe stavbu za vyšší částku nabyl. Cenovými výměry Českého a Slovenského cenového úřadu č. 315/126/78, o cenách porostů a č. 120/47/79, o cenách pozemků bylo ukončeno oceňování pozemků ve stopcenách. Vyhláškou č. 128/1984, o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání k pozemkům a náhradách za dočasné uţívání pozemků bylo ukončeno oceňování ve stopcenách pro stavby v soukromém vlastnictví při jejich převodu mezi občany a tím oceňování veškerých nemovitostí ve stopcenách. 1. 1. 1985 nabyla účinnosti vyhláška č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim (platná dodnes). Vyhláška neobsahuje ţádná zvláštní ustanovení a odkazuje na platný cenový předpis. Po roce 1990 se opět začalo rozvíjet trţní hospodářství do dnešní podoby a socialistické hospodářství postupně zanikalo. Byla novelizována vyhláška č. 182/1988 Sb., která zavedla např. nový způsob oceňování zemědělských pozemků podle BPEJ nebo zvýšení základních cen stavebních pozemků. Od 1.1.1991 nabyl účinnosti zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který zakotvil svobodné sjednávání cen mezi prodávajícím a kupujícím a moţné způsoby regulace cen. Vyhláška Ministerstva financí č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků, byla později změněna a v roce 1994 nahrazena vyhláškou č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. 1.1.1998 nabyl účinnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Oceňování je v současné době 9

upraveno zákonem. Zákon o oceňování majetku se vztahuje na oceňování všech nemovitostí vyjma přírodních zdrojů. Prováděcí vyhláškou k zákonu o oceňování majetku byla vyhláška č. 279/1997 Sb., vyhláška č. 540/2002 Sb.,vyhláška č. 617/2006 Sb.,vyhláška č. 3/2008 Sb., která je od 1.1.2009 nahrazena vyhláškou č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Oproti vyhlášce č. 3/2008 Sb., obsahuje vyhláška č. 456/2008 Sb., různé změny. Nejdůleţitějšími změnami jsou v druhé části v Hlavě I. 5 ods.1 stanovení limitu 1100 m³ obestavěného prostoru a Hlavě III. Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem jsou v 24 a 26) koeficienty nahrazeny indexy. Novelizovány byly zejména aktualizace těchto koeficientů včetně podrobnějšího rozčlenění koeficientu prodejnosti v největších městech a podle katastrálních území. Kromě výše uvedeného ještě obsahují další dílčí upřesnění postupu ocenění nemovitostí (např. sjednocení cen pronajatých a nepronajatých bytů, ocenění pronajatých celků atd.) Principy stanovené vyhláškou č.3/2008 Sb. se však nemění. Z uvedeného přehledu vývoje oceňovacích předpisů vyplývá, ţe současná vyhláška č.456/2008 Sb. se nesnaţí ceny nemovitostí na trhu regulovat, ale kopírovat. 1. Způsoby oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí se pouţívají metody podle následující tabulky Nákladová metoda Výnosová metoda Metody ocenění na trţních principech Porovnávací metoda Metoda ocenění podle zákona a oceňovací Metody administrativní vyhlášky Metody ocenění nemovitosti V tržním ocenění neexistují přesné návody a vzorce, ale pouze určité postupy. Proto se říká, ţe trţní hodnota se nedá přesně stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Trţní ocenění se 10

pochopitelně řídí zásadami stanovenými zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ale pro konkrétní postup neexistuje ţádný obecně platný přesný postup. Všechny metody trţního ocenění nemovitosti vycházejí z různých kombinací porovnání cen dosaţených při prodeji obdobných a podobně umístěných nemovitostí s cenami nákladovými a výnosovými. Při stanovení trţní hodnoty se pouţívají metody: nákladová metoda (věcná hodnota) porovnávací metoda výnosová metoda Při ocenění podle zákona a oceňovací vyhlášky je stanovení ceny přesně dáno legislativou. Výsledná ceny by měla být jednoznačná, přesně daná a jediná. Uţití této metody slouţí z fiskálního zájmu státu k zjištění daňového základu nebo ke stanovení odměny notářů a správců dědictví, někdy v případech náhrady při vyvlastnění nemovitosti, při převodu majetku státu na jiné osoby, nebo pokud se strany tak dohodnou. 1.1 Metodika oceňování nemovitostí v bance Základní pojmy Nemovitost (to, co se nedá přemístit) je pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Můţe se např. jednat o dům, chatu, chalupu, garáţ, zahradu, pole, louku, les, sad, park, rybník, pískovnu, zámek, továrnu, rozhlednu, altán atd. apod. Můţe se také jednat o byt nebo nebytový prostor s bydlením spojený (např.sklepní kóje, komora či parkovací místo v podzemní domovní garáţi atd.). Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku popřípadně rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků Parcela je obraz pozemku, který je geometricky určen, zobrazen svislým průmětem hranic do vodorovné roviny, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavba je volně stojící nebo ukotvená konstrukce vytvořená člověkem určená pro trvalé uţívání. 11

Zastavěná plocha stavby je plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí Měření podlaží se pro výpočet rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,7m. Nahoře je oddělená dolním lícem podlahy následujícího podlaţí, dole je oddělena lícem podlahy tohoto podlaţí a u nejvyššího podlaţí horním lícem stropní konstrukce, případně podlahou půdy. Podlahová plocha bytu a nebytových prostor se měří v m² a nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků. Obestavěný prostor stavby je součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení (bez základů). Při členitých tvarech se zastřešení vypočítá jako objem geometrického tělesa. Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu, Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. 1 Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota ap.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišt'ována. - Cena zjištěná podle cenového předpisu, tj. cena administrativní; v současné době podle zákona Č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí ČR Č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba pouţít. Odkazuje se na ni např. zákon Č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění dalších předpisů, a některé další předpisy. 1 Definice Wikipedie http://cs.wikipedia.org/wiki/cena, 16.4.2010 12

- Cena pořizovací je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. - Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb bud' pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod. - Věcná hodnota (substanční hodnota, dle právního názvosloví časová cena) je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na odstranění váţných závad. - Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, kapitalizovaný zisk) představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). - Obvyklá cena (trţní hodnota) je cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvykle se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít jinou metodiku. 13

- Trţní cena se tvoří aţ při konkrétním prodeji resp. koupi a můţe se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není moţno ji přesně stanovit. 2 - Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, ţivotnost i technický stav stavby". Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem ( 119, odst.2, OZ). Charakter nemovitostí pro účely ocenění a zřízení zástavního práva mají i samostatné jednotky (bytové a nebytové). Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé a dlouhodobě udrţitelné vlastnosti oceňovaných nemovitostí, výnos dosaţitelný třetí osobou při řádném hospodaření, práva a závady s nemovitostí spojené a místní podmínky trhu nemovitostí včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, poruchy v zásobování přechodného rázu, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází. 2 http://archive.zf.jcu.cz/~alina/indexdb.php?go=dbclanek&phpsessid=1111758258a5a684afb6c0ee64adf889 &clanek=32&phpsessid=1111758258a5a684afb6c0ee64adf889 14

Návrh obvyklé ceny nemovitostí provádí odhadci - externí spolupracovníci banky nebo pověření zaměstnanci banky na základě této metodiky. Banka má výhradní právo navrţené obvyklé ceny nemovitostí upravovat. Banka rovněţ stanoví zástavní hodnotu oceňovaných nemovitostí v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb. (zákon o dluhopisech). Stručný výklad pojmů - typů nemovitostí a jejich vhodnosti pro zřízení zástavního práva banky je uveden v příloze. Přehled v předpise dále uţívaných zkratek: OC = obvyklá cena nemovitostí odhad = písemné ocenění nemovitostí LV = list vlastnictví (výpis z KN) GP = geometrický plán KN = katastr nemovitostí RD = rodinný dům 1.2 Metodika oceňování banky Při stanovování hodnoty nemovitosti pro všechny členy finanční skupiny je třeba posuzovat jednotlivé objekty podle jejich specifik, tj. podle charakteru stavby, konstrukce, předpokládaného vyuţití nemovitosti a pozemku, lokalizace nemovitosti v obci a v území. Základním nástrojem pro řízení odhadních aktivit banky je bankovní systém REV od 31. 1. 2009. Do tohoto systému mají znalci/odhadci přístup prostřednictvím internetového odkazu. Ocenění, která jsou bankou poţadována na základě ţádosti o úvěr sjednané s klientem před 1. únorem 2010, jsou zpracovávány mimo systém REV dle pravidel platných před Rozhodným dnem. Pro účely ocenění rozlišuje metodika banka tyto typy nemovitosti: A) Komerční nemovitosti smí oceňovat pouze znalec uvedený na Seznamu smluvních znalců pro oceňování komerčních nemovitostí. Znalec vedený na Seznamu smluvních znalců se pro oceňování komerčních nemovitostí je zároveň vţdy veden na Seznamu smluvních znalců 15

banky pro oceňování residenčních nemovitostí, není-li dojednáno jinak. Na zařazení na Seznam smluvních znalců banky pro oceňování komerčních nemovitostí nemá znalec smluvní nárok. Znalci jsou do Seznamů zařazováni a z něho vyřazováni s přihlédnutím k potřebám a stanoviskům útvarů spravujících úvěrové pohledávky banky a na jejich návrh. B) Residenční nemovitosti, jeţ jsou předmětem výstavby v rámci developerských projektů financovaných bankou, smí zpravidla oceňovat pouze ta osoba, která je zapsána v seznamu stavebních expertů nebo jako stavební expert označena v Seznamu smluvních znalců pro oceňování residenčních nemovitostí. Ţádosti o výjimku musí být zaslány do emailové schránky na adresu, vţdy s patřičným zdůvodněním. C) Půdu smí oceňovat pouze znalec uvedený na Seznamu smluvních znalců banky pro oceňování půdy. Banka je objednatelem ocenění v zásadě tehdy, pokud se oceňuje jeden z následujících typů residenčních nemovitostí: o Bytová jednotka o Nebytová jednotka o Rodinný dům o Stavební pozemek o Objekt pro individuální rekreaci o Garáţ Cena za zpracování odhadu je se znalci dojednána ve Smlouvě o spolupráci. V ostatních případech objednávání ocenění bankou, resp. příslušným zaměstnancem, je sjednávána individuální sazba za ocenění. Požadavky na smluvní znalce a odhadce banky Na znalce, (fyzické osoby a znalecké ústavy) a odhadce jsou ze strany banky kladeny všeobecné poţadavky a následující minimální odborné a kvalifikační poţadavky. Závazné výstupy pro finanční skupinu banky Metodicky jsou zavedeny dva typy ocenění, a to : 16

znalecký posudek (pro komerční nemovitosti) a odhad (pro rezidenční nemovitosti) o obvyklé/trţní ceně nemovitosti, vypracovaný metodami uvedenými v části tohoto dílu Metodiky, ve struktuře a skladbě podle kapitol tohoto dílu Metodiky. Pokud není moţno v konkrétním případě pro stanovení obvyklé ceny pouţít metodu porovnávací, výnosovou, resp. věcnou, je třeba provést zdůvodnění a pokračovat dalšími metodami. součástí příloh znaleckého posudku ( při ocenění bytových a polyfunkčních domů) je i příloha Metodiky s vyčíslením ceny obvyklé bytových a nebytových jednotek v domě / domech. Tato je, na základě vyţádání objednatele, povinnou přílohou pro případy, kdy jednotlivé bytové a nebytové jednotky, případně pozemky, budou určeny k prodeji. Na základě poţadavku objednatele můţe být zpracován také znalecký posudek podle zákona č. 151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhlášky č. 540/2002 Sb., v aktuálním znění. Jedná se zejména o znalecké posudky zpracované pro účely řízení před státními orgány a v souvislosti s právními úkony fyzických a právnických osob (např. daňové účely).stanovení hodnoty (ocenění) nemovitosti smluvním znalcem/odhadce. Dle Metodiky se cenou obvyklou rozumí cena obvyklá a nominální hodnota zajišťovacího prostředku. Cena (hodnota) nemovitosti se pro banku zjišťuje dle jejího charakteru níţe uvedenými způsoby. Ocenění těmito metodami musí být provedeno vţdy a u všech typů nemovitostí. V případě, ţe nebylo provedeno, musí být tato skutečnost znalcem/odhadcem řádně zdůvodněna v ocenění. Oceňovací metoda (způsob) Porovnávací Výnosová Případ použití Pouţije se vţdy, kdyţ u daného typu nemovitosti v daném místě existuje trh a údaje z něho jsou dostupné. Je-li k dispozici údaj o kupní ceně oceňované nemovitosti, je tento po ověření přijatelnosti rovněţ podkladem pro porovnávací způsob ocenění. Pokud metodu není moţno pouţít, uvede se tato skutečnost v ocenění se zdůvodněním. Pouţije se vţdy, kdyţ je u daného typu nemovitosti v daném místě v době ocenění předpoklad jejího pronajmutí. Pokud metodu není moţno pouţít, uvede se tato skutečnost v ocenění se zdůvodněním. Banka preferuje používání výnosové hodnoty nemovitostí na základě 17

časově omezené renty. V rámci pouţívání některých z metod časově omezené renty je třeba dodrţet následující pravidla: a) k datu ocenění je nutné vţdy odhadnout zbývající dobu ţivotnosti. Rozhodující význam je kladen na ekonomickou životnost oceňovaného objektu, resp. je nutné řádně odhadnout období, po které lze očekávat stabilní výnos z nemovitosti (= období, po které bude nemovitost odpovídat alespoň základním poţadavkům uţivatelů, pro které je svým způsobem uţívání určena). Ekonomická ţivotnost aktiva je odhadem doby, po kterou se očekává, ţe bude majetek moţné rentabilně vyuţívat za účelem, pro který byl určen. Toto časové rozpětí můţe být ovlivněno změnou ekonomických podmínek, faktory zastarání nebo fyzickou ţivotností. Ekonomická nebo běţná ţivotnost nemovitosti je doba, po kterou nemovitost přispívá k hodnotě majetku. Ekonomická a fyzická ţivotnost se mohou výrazně lišit. Stavby s různou mírou fyzického opotřebení jsou například v řadě případů nahrazeny novými. Ekonomická ţivotnost majetku nemůţe překročit fyzickou ţivotnost, je obvykle kratší. Doporučená doba ekonomické ţivotnosti pro jednotlivé typy oceňovaných objektů je uvedena níţe v tabulce: Doporučená ekonomická životnost oceňovaných nemovitostí Číslo položky Název položky 1 Stavby pro výrobu, garáţování a skladování 30 let 2 Stavby pro hromadné ubytování (hotely) a stravování 3 Garáţe individuální a bytové domy, rodinné domy, byty, objekty pro rodinnou rekreaci Ekonomická životnost 50 let 50 let 4 Čerpací stanice PHM 25 let 5 Byty, rodinné domy, objekty pro rodinnou rekreaci 50 let 6 Kancelářské/administrativní prostory 40-60 let 7 Budovy obchodních domů, podzemní obchodní střediska a jiné obchodní prostory 30-50 let 8 Ostatní stavby individuálně b) do propočtu čistého výnosu se nepromítá odpočet odpisů/amortizace. c) zůstatková hodnota nemovitosti na konci své ekonomické ţivotnosti je redukována na očekávanou/předpokládanou hodnotu pozemku. Oceňovací metoda (způsob) Případ použití 18

Věcná (nákladová, časová) Je povinná v případě ocenění : rodinného domu, rekreační chaty, rekreační chalupy, rekreačního domku, bytových a nebytových jednotek, garáţe, staveb, u kterých jsou prováděny stavební úpravy kdyţ je toto ocenění vyţádáno, případně, kdyţ není trh s nemovitostmi daného typu, a proto je toto ocenění třeba pro odhad obvyklé (trţní) ceny metodou váţeného průměru. Jedná se o nákladovou cenu (reprodukční, realizační) upravenou o opotřebení stavby. A dále jako podklad pro výpočet: u výnosové metody s tím, ţe se ocení stav k datu ocenění a předpokládaný stav po dokončení stavebních prací. Hodnota nemovitosti (obvyklá cena) Připočte se hodnota pozemku určená podle cenové mapy nebo porovnávací metodou. Stanoví se na základě výše uvedených metod ocenění, pokud bylo moţno je provést a toto ocenění je dostačující. Pokud nebylo moţno výše uvedené metody pouţít, pouţijí se jako podklad pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti přiměřeně i dále uvedené metody. Při odhadu hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) je nutné rovněţ vyhodnotit a uvaţovat : pouze přiměřené investice vloţené do nadstandardních konstrukcí, vybavení a zařízení nemovitosti nebo bytu pouze přiměřený vliv hodnot příslušenství staveb a pozemků, i kdyţ nejsou předmětem dílčích ocenění. Případné nadstandardní provedení, nákladné vybavení nebo individuální úpravy, a tím vyšší jednotkové ceny, musí být hodnoceny obezřetně. Další možné oceňovací metody Ocenění těmito metodami můţe být provedeno na základě poţadavku obchodního místa banky a klienta, vyţaduje-li to charakter nemovitosti a dané podmínky. V případě ţe je uvedeno více způsobů ocenění, musí tato skutečnost být znalcem/odhadcem v dokumentaci ocenění zdůvodněna, vysvětlena a případně být přílohou ocenění. Další metody (způsoby) Podle cenového předpisu Investičních nákladů Případ použití Zjišťuje se tehdy, pokud je objednatelem ocenění poţadováno. Tvořena souhrnným rozpočtem stavby a kupní (nabídkovou) cenou pozemku. Provádí se jen na výslovné vyţádání objednatelem. 19

Likvidační Cena v tísni Provádí se u komerčních nemovitostí, a to jen na výslovné vyţádání objednatele. Provádí se u všech typů nemovitostí pouze na výslovné vyţádání objednatele. Je zakázáno stanovovat budoucí hodnotu nemovitosti ve výstavbě či rekonstrukci, nemá-li znalec/odhadce k dispozici podklady dokladující rozsah plánovaných změn. Zejména se doporučuje, aby znalec/odhadce měl dokumenty prokazující zahájení příslušného stavebního řízení, je-li zákonem vyţadováno, popř. alespoň projekt na výstavbu spolu s rozpočtem. Stanovení budoucí hodnoty pouze na základě ústního sdělení klienta o zamýšlených změnách bude v krajním případě penalizováno vyloučením znalce/odhadce ze Seznamu smluvních znalců pro zvlášť hrubé porušení pravidel. Rozdělení nemovitosti z hlediska vhodnosti předmětu zástavy pro banku Pro interní potřebu banky je zpracovatel ocenění povinen vyhodnotit vhodnost předmětu zajištění a zařadit oceňovanou nemovitost do jedné z následujících kategorií: Vhodné zajištění Podmíněné vhodné zajištění Nevhodné zajištění Vhodné zajištění Za vhodnou nemovitost se povaţuje nemovitost, jeţ splňuje následující kritéria: Technický stav umoţňuje bezproblémové uţívání Majetkoprávní/vlastnické vztahy jsou vyjasněné; faktický a právní stav nemovitosti je souladný; nemovitosti je evidována v KN Existuje přístup z veřejné účelové komunikace nebo je tento přístup řádně zajištěn (věcné břemeno příjezdu/přístupu popř. alespoň nájemní vztah s moţností pokračování v nájmu i v případě přechodu/převodu vlastnictví) Nemovitost není zatíţena riziky ani jinými omezením, které výrazně sniţují nebo jsou způsobilé sníţit hodnotu oceňované nemovitosti a její prodejnost Nemovitost tvoří funkční celek. Funkčním celkem se tedy zejména rozumí soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a 20

souvisejícím jedním nebo více společně uţívanými pozemky (vlastní i cizí), zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku můţe být i více zastavěných pozemků, všechny musí být předmětem zajištění bez ohledu na vlastnické vztahy. Vhodné nemovitosti jsou bankou přijímány do zajištění bez dalších podmínek týkajících se samotného předmětu ocenění. Podmíněně vhodné zajištění Za podmíněně vhodnou nemovitost se povaţuje nemovitost, jeţ se vyznačuje následujícími kritérii: nemovitost je zatíţena věcným břemenem sniţující zpeněţitelnost zajištění (např. věcné břemeno doţivotního uţívání k nemovitosti není zajištěn přístup z veřejné účelové komunikace výstavba není v souladu s rozhodnutím příslušného stavebního úřadu resp. výstavba/rekonstrukce neprobíhá v souladu se schválenou projektovou dokumentací nejedná se o samostatně prodejný soubor nemovitostí. technický stav neumoţňuje bezproblémové uţívání Výše uvedená omezení lze nicméně na základě jednání klienta v době před čerpáním (i části) úvěru odstranit. Znalec/odhadce je vţdy povinen stanovit podmínky, po jejíţ splnění se oceňovaná nemovitost stane vhodným předmětem zajištění. V ocenění tedy znalec/odhadce provede konkrétní specifikaci podmínek/skutečností odstraňujících nevhodný stav, a to v kolonce Komentář anebo v kolonce Rizika. Vyhodnocení rizik náleţí do kompetence banky, nemovitost je moţné akceptovat jako zajištění úvěru, konstrukci čerpání stanovuje a dohled nad splněním podmínek dozoruje banka, resp. příslušný odpovědný zaměstnanec. Po splnění podmínek se trţní hodnota zajišťovacího prostředku (NHZP) rovná obvyklé ceně stanovené v ocenění. 21

Nevhodné zajištění Jestliţe je v průběhu ocenění zjištěna existence neodstranitelných omezení, označí znalec nemovitost jako nevhodnou k zajištění a dále upozorní na tuto skutečnost banku/klienta a v ocenění dále pokračuje pouze se souhlasem odpovědného pracovníka týmu Správa zajištění. Nemovitosti nevhodné pro zajištění úvěru jsou například: Národní kulturní památky Sakrální objekty (kostely, kláštery, kapličky apod.) Nemovitosti bez (zajištěného) přístupu Nepojistitelné nemovitosti umístněné v záplavovém pásmu Nemovitosti uţívané v rozporu se stavem zápisu v Katastru (stavba je kolaudována jako dočasná, stavba je umístněna v demoličním pásmu, skutečné uţívání stavby je v rozporu s její kolaudací, průběh výstavby neodpovídá ověřené projektové dokumentaci ve stavebním řízení) Nemovitosti s nevyjasněnými vlastnickými nebo právními vztahy Nemovitosti s vysokým stupněm technického opotřebení (zpravidla 75% a více za podmínky, ţe účelem úvěru není rekonstrukce/modernizace předmětné nemovitosti) Stavby předimenzované, velice obtíţně prodejné se zhoršeným technický stavem Spoluvlastnické podíly na nemovitosti, pokud se nejedná o podíl na bytovém domě spojený s právem uţívání konkrétní bytové jednotky, popř. se nejedná o ocenění vícero spoluvlastnických podílů tvořících jeden celek. Nemovitosti zřízené na dobu dočasnou I nevhodné zajištění lze vzít do zástavy, znalec je nicméně vţdy povinen tuto skutečnost označit v samotném ocenění. Posouzení věcného břemene užívání při oceňování nemovitostí V případě, ţe oddíl C listu vlastnictví obsahuje zápis věcného břemene in personam, je nutné doloţit kopii příslušné smlouvy do ocenění, na základě které věcné břemeno vzniklo (vloţením do KN). VB uţívání lze zohlednit v ocenění finanční hodnotou při splnění dvou podmínek: 1. nemovitost (rodinný domek, dále jen RD) obsahuje min. dvě samostatné bytové jednotky(dva funkční celky - provozně oddělené) 22

2. VB zatěţuje pouze jednu bytovou jednotku (jeden funkční celek min. ze dvou viz výše) V případě nesplnění výše uvedených podmínek VB nelze akceptovat - banka takovouto nemovitost bude povaţovat za nevhodnou zástavu pro zajištění úvěru tj. NHZP = 0. Stanovení (obvyklé ceny) při koupi a vyhodnocení kupní smlouvy V případech, kdy ocenění je zpracováno za účelem prodeje nemovitosti a je uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě kupní budoucí, znalec/odhadce má za povinnost smlouvu prozkoumat a z ní všechny vlivy na cenu obvyklou v ocenění popsat a zohlednit při stanovování NHZP. Postup stanovení NHZP (obvyklé ceny): 1. Znalec/odhadce má k dispozici kupní smlouvu (a zná kupní cenu) Znalec/odhadce standardním postupem stanoví dle metodiky obvyklou cenu a zjištěnou kupní cenu porovná s obvyklou cenou následujícím způsobem: a) kupní cena = obvyklé ceně (NHZP lze v plné míře akceptovat) b) kupní cena < obvyklá cena stanovená znalcem ukazatel, ţe znalec/odhadce má zdůvodnit tento stav (např. prodej mezi příbuzenstvem - popsat vazby, prodej n-tiny pro získání celku, privatizace, ). V případě, ţe ţádný z uvedených důvodů neplatí a je nedostatek argumentů pro lepší prodejnost nemovitosti v dané lokalitě v daný čas, musí znalec/odhadce stanovit NHZP max. ve výši kupní ceny pro sníţení rizika banky při nuceném prodeji. c) kupní cena > obvyklá cena stanovená znalcem/odhadcem v případě, ţe rozdíl cen je do 10 %, lze bez popisu akceptovat stanovenou hodnotu NHZP na základě (niţší) obvyklé ceny. 23

V případě, ţe rozdíl cen je vyšší neţ 10 %, znalec/odhadce musí okomentovat tento stav (např. nadstandardní vybavení nemovitosti, ), případně podrobně zdůvodní, proč se mu jeví výše kupní ceny jako nereálně vysoká (opět pro sníţení rizika banky při nuceném prodeji). 2. Znalec/odhadce nemá k dispozici kupní smlouvu, klient ji odmítá předloţit znalec/odhadce tuto skutečnost zvýrazněně uvede v posudku do poloţky Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti a dle metodiky stanoví NHZP 3. Znalec/odhadce nemá k dispozici kupní smlouvu, klient mu však ústně sdělil kupní cenu znalec/odhadce tuto skutečnost zvýrazněně uvede v posudku do poloţky Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti, ústně sdělenou kupní cenu uvede do poloţky Kupní cena a dle výše popsaného postupu v bodě 1. stanoví NHZP Obdobně (analogicky) lze uplatnit výše uvedené i v případě směny nemovitosti nebo dochází-li k majetkoprávnímu vypořádání (SJM, podílového spoluvlastnictví, ) apod. V případech, kdy se nejedná o poskytnutí hypotečního úvěru na koupi nemovitosti a znalec/odhadce má k dispozici kupní smlouvu ne starší tří let, má za povinnost tuto smlouvu prozkoumat, kupní cenu vyhodnotit v posudku/odhadu a všechny vlivy na cenu obvyklou, ze smlouvy vyplývající, zohlednit při stanovování NHZP. Posouzení kupní smlouvy nezahrnuje právní analýzu, primárním cílem je zjistit kupní cenu, za kterou se nemovitost zobchodovala. 4. Znalec/odhadce vypracovává znalecký posudek/odhad za účelem stanovení obvyklé ceny (NHZP). 1.3 Uvedení údajů o přístupu k oceňované nemovitosti Co se obecně rozumí přístupem k nemovitosti? Jedná se o jakýkoliv moţný přístup i příjezd (budeme-li hovořit o přístupu, bude tím zároveň myšlen i příjezd k nemovitostem silničním vozidlem) k nemovitosti, který vlastník této nemovitosti disponuje a jehoţ 24

oprávnění je odvozováno buď z právních předpisů nebo ze smluvně sjednaného vztahu. Zajištění přístupu k nemovitosti je základní podmínkou pro její vyuţívání, proto musí být nejenom bankou sledováno a vyhodnocováno. V níţe uvedených případech je počítáno s faktem, ţe zajištění přístupu zřízením věcného břemene in rem (nikoliv VB osobní povahy, které zaniká např. smrtí oprávněné osoby) dohodou či prodejem nezbytné části pozemku není moţné či časově uskutečnitelné v rozumném termínu a nelze tedy po klientovi před poskytnutím úvěru v/u poţadovat. Kdy vzniká problém s přístupem k nemovitosti? V bankovní praxi jsme často svědky situace, kdy vlastník nemovitosti k této nemá přístup z veřejné cesty. K uvedenému problému dochází např. tehdy, kdyţ je nemovitost zcela obklopena pozemky či stavbami ve vlastnictví jiných osob, a tyto osoby nejsou z nejrůznějších důvodů ochotny oprávněnému vlastníku umoţnit přístup přes své nemovitosti zřízením věcného břemene dohodou či prodejem nezbytné části pozemku. Zřízení nájemního vztahu k přístupové komunikaci se s ohledem na snadnost zániku nájmu nedoporučuje; ve výjimečných případech lze nicméně tento způsob smluvního zajištění přístupu akceptovat, vţdy se ovšem vyţaduje individuální posouzení odd. Správa zajištění. 1.3.1 Vyjádření znalce/odhadce k rozsahu rekonstrukce a výstavby, stanovení tržní hodnoty nemovitosti v rekonstrukci V případě, kdy pro stavby či stavební úpravy není dle tvrzení klienta potřebné ohlášení stavby, stavební souhlas či stavební povolení (stavby bez ohlášení/bez povolení), znalec/odhadce je povinen si od klienta vyţádat seznam plánovaných stavebních prací s odhadem nákladů na její provedení. Znalec/odhadce následně provede jeho vyhodnocení s ohledem na charakter prováděných prací (mají/nemají vliv na změnu vzhledu, zasahují do nosných konstrukcí-vyţadují/nevyţadují ohlášení/stavební souhlas/stavební povolení) a ve znaleckém posudku/odhadu vyjádří svůj názor zahrnující i splnění ostatních zákonných podmínek vyţadovaných pro realizaci stavby, např. splnění obecně technických poţadavků na výstavbu (v kolonce Stanovisko k rozpočtu a harmonogramu -pro rezidenční nemovitosti, v kolonce Rizika nemovitosti pro komerční nemovitosti a developerské projekty). 25

Pokud by se stanovisko znalce/odhadce v konkrétním případě rozcházelo se stanoviskem stavebního úřadu, tj. znalec/odhadce by určil, ţe je nutné ohlášení, ačkoli by stavební úřad tvrdil (nikoli písemně), ţe se jedná o stavbu bez ohlášení, pak má klient za povinnost podat ohlášení stavby na stanoveném formuláři společně se všemi vyţadovanými přílohami. V opačném případě se bude postupovat dle doporučení stavebního úřadu, tj. klient učiní stavebnímu úřadu příslušné písemné podání a vyčká jeho reakce. Platí, ţe pro stanovení trţní hodnoty rezidenční nemovitosti v rekonstrukci je znalec/odhadce povinen stanovit trţní hodnotu pro současný stav. Pro stanovení současné hodnoty rezidenční nemovitosti je preferovaná porovnávací metoda. Budoucí hodnotu je znalec/odhadce povinen (dle zjednodušené metodiky pro rezidenční nemovitosti) stanovit na základě zohlednění předpokládané investice do oceňované nemovitosti. Platí základní pravidlo, ţe znalec/odhadce nesmí přičíst 100% nákladů k současné hodnotě. Hodnocením rozsahu rekonstrukce s vlivem na obvyklou hodnotu oceňované nemovitosti se rozumí: vyhodnocení stavebního zhodnocení prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti po provedení rekonstrukce (záměru klienta/stavebníka), v návaznosti na jednotlivé konstrukce a jejich objemové podíly propočet se provádí v návaznosti na celkovou ţivotnost stavby a současně se zkoumá, do jaké míry bude také prodlouţena budoucí ţivotnost stavby vlivem výměny nebo rekonstrukce jednotlivých stavebních konstrukcí. Prvky krátkodobé ţivotnosti (např. zdroj teplé vody, vybavení kuchyně, vnitřní hygienické vybavení, kotel ÚT plechový, klempířské prvky z pozinkového plechu, bleskosvod, atd.) nebudou mít samozřejmě velmi výrazný vliv na budoucí cenu obvyklou celé nemovitosti a započítají se do budoucí trţní hodnoty pouze menším podílem, max. však do 50 % z celkových stavebních nákladů. uvedený postup je platný současně i pro prvky dlouhodobé ţivotnosti, které však výrazněji zhodnocují nemovitost a prodluţují její ţivotnost. Do budoucí trţní hodnoty se započítají odpovídajícím podílem, max. však do 80 % z celkových stavebních nákladů. 26

limit započtení max. 80 % z celkových stavebních nákladů do trţní hodnoty platí i pro rekonstrukci s kombinací výměny prvků krátkodobé a dlouhodobé ţivotnosti. Současně platí, ţe nadstandardní vybavení stavby se v ocenění neuvaţuje a dle jiţ platné metodiky znalec/odhadce posuzuje jednotlivé konstrukce pouze ve standardním vybavení vzhledem k tomu, ţe nelze matematicky obecně stanovit budoucí trţní hodnotu, nebude v programu NemExpress od firmy Pluto-Olt provedena jakákoliv úprava k rekonstrukcím stavby. Znalec/odhadce si provede výše uvedené propočty a analýzy dle vlastních zvyklostí. 1.3.2 Ocenění / přecenění nemovitosti znalcem Ocenění / přecenění (dále jen ocenění) je zpracováváno na základě poţadavku klienta nebo obchodního místa banky (dále jen objednatel) na znalce/odhadce. Objednává banka: vţdy s vyuţitím systému REV, znalci je doručena nabídka na zpracování ocenění. V okamţiku přijetí je zaslán Objednávkový list. Objednává klient: rovněţ vţdy s vyuţitím systému, znalci je doručena nabídka na zpracování ocenění. V okamţiku přijetí obdrţí Kontaktní list. V případě, ţe znalec/odhadce zjistí dotazem na objednatele (při prvním tel. kontaktu s ním), ţe mu nebyl vystaven Kontaktní list na znalce od banky, má znalec/odhadce povinnost zajistit si souhlas od objednatele k zasílání elektronických výstupů jiným způsobem (např. znalec sám zajistí sepsání Kontaktního listu, smlouvou o dílo, ústním souhlasem apod.). Pro znalce/odhadce je nepřípustné odůvodňovat nezasílání elektronických výstupů (posudků/odhadů) skutečností, ţe neobdrţeli souhlas klienta. V případě, ţe znalci/odhadci bylo objednatelem předloţeno dříve zpracované ocenění (zpracované jiným znalcem/odhadcem, pro jinou banku, za jiným účelem apod.), můţe smluvní znalec/smluvní odhadce toto ocenění pouţít jako jeden z podkladů pro zpracování ocenění nemovitosti pro FS; odpovědnost smluvního znalce/smluvního odhadce vůči FS za správnost jím zpracovaného ocenění není tímto dotčena. 27

1.3.3 Spolupráce znalce/odhadce s obchodním místem banky Při zpracování ocenění můţe znalec/odhadce spolupracovat s obchodním místem banky zejména v následujících oblastech: vyuţití některých materiálů předloţených klientem obchodnímu místu banky (zejména aktuální LV, kopie katastrální mapy, nabývací tituly, nájemní smlouvy, prohlášení vlastníka nemovitosti, projektová dokumentace, rozpočet, smlouva o dílo, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dříve zpracované ocenění předané bance klientem apod.), při konkretizaci předmětu a lokality zakázky (např. identifikace parcel, identifikace (ne)bytové jednotky, určení charakteru stavby, účel vyuţití apod.), při konkretizaci termínu ocenění a rozsahu ocenění (datum předání ocenění, hlavní stavba, příslušenství, závazný výstup při stanovení cen bytů a nebytových prostor v bytových domech apod.), podání informace znalcem/odhadcem obchodnímu místu o skutečnostech zjištěných při prohlídce nemovitosti (uvedeno v ocenění), upozornění zejména na rozpory proti předloţené dokumentaci a právnímu stavu (uvedeno v ocenění). Termíny zpracování ocenění V případě ocenění residenčních nemovitostí, které si u znalce/odhadce objednává přímo banka, platní níţe uvedené termíny, popř. je vystavitel zakázky oprávněn si termíny určit dle potřeby, ne však dříve neţ je závazně sjednané lhůta ve smlouvě o spolupráci. V ostatních případech si klient dohodne se znalcem/odhadcem termín předání ocenění nemovitosti. Závazný termín pro zpracování ocenění nebo přecenění je u jednoduchých staveb a bytů je expresně 2 a normálně 5 pracovních dnů po předloţení všech podkladů (nutných pro ocenění nemovitosti) objednatelem. Ocenění se provádí k datu prohlídky nemovitosti, pokud není poţadováno jinak a v případě ocenění nebo přecenění u náročnějších staveb je doporučený termín pro zpracování ocenění/přecenění 14 pracovních dnů. V případě, ţe znalec/odhadce opakovaně nedodrţí termíny pro zpracování aktualizace hodnoty nemovitostí, je banka oprávněna znalce/odhadce vyloučit ze Seznamu smluvních znalců. 28

Je-li objednatelem banka: Navýšení ceny za zakázku je uvedeno v ceníku ve Smlouvě o spolupráci. V případě, kdy znalec/odhadce neodevzdá výstupy ocenění do 2 pracovních dnů (přerušení do této lhůty se rovněţ počítají, musí se tedy jednat o čisté dva pracovní dny) ode dne přijetí zakázky, oprávnění účtovat si odměnu za expresní zpracování zaniká a znalec/odhadce má pouze nárok na odměnu ve výši základní sazby za daný typ nemovitosti dle ceníku. Je-li objednatelem klient: Expresní vypracování ocenění nemovitosti je znalec/odhadce oprávněn přiměřeně promítnout do ceny ocenění. Výše odměny za zpracování expresního ocenění / přecenění (cena ocenění) nebo aktualizaci hodnoty nemovitosti u staveb (výstavba, změna stavby, modernizace, rekonstrukce apod.) je předmětem dohody výhradně mezi objednatelem a zpracovatelem ocenění, ale neměla by přesáhnout o více neţ 50 % odměnu, kterou by znalec/odhadce klientovi účtoval v případě standardního vyhotovení znaleckého posudku/odhadu dle bodu 3.3. (dle 2, zák. č. 526/1990 Sb. v platném znění). 1.4 Odměna znalci za ocenění Výše odměny za zpracování ocenění / přecenění (cena ocenění) nebo aktualizaci hodnoty nemovitosti u staveb (výstavba, změna stavby, modernizace, rekonstrukce apod.) je předmětem dohody, a to výhradně mezi objednatelem a zpracovatelem ocenění (dle 2, zák. č. 526/1990 Sb. v platném znění). Je-li objednatelem banka, je výše odměny buď uvedena ve smlouvě o spoluprácí, jedná-li se o vyjmenované typy residenčních nemovitostí, popř. je cena ocenění dojednána mezi příslušným pracovníkem banky a znalcem/odhadcem individuálně, se zohledněním náročnosti vyhotovení ocenění. Při stanovování výše odměny se znalec/odhadce řídí přiměřeně předpisy upravujícími znaleckou činnost. Objednává-li klient, je výše odměny závislá jak na rozsahu, sloţitosti a náročnosti ocenění, tak i na poţadovaných termínech zahájení činnosti a zpracování ocenění. 29