Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 Ing. Eva Hradilová, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2010 o obvyklé ceně podílu na nemovitostech pozemcích parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149, 5368 v katastrálním území Mackovice, obci Mackovice, okres Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: Otakara Březiny Jeseník Usnesení š.j. 014 EX 80788/ ze dne Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: ocenění podílu na nemovitostech v exekučním řízení Ing. Eva Hradilová Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Otrokovicích, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne č.j. 014 EX 80788/ Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovitostech ve vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 8/112 na nemovitostech pozemcích původ Přídělový plán (GP) parcelní číslo 5082, 5111, 5149, 5368 v katastrálním území a obci Mackovice, okres Znojmo. 2. Informace o nemovitosti : Kraj : Jihomoravský Okres : Znojmo Obec : Mackovice Katastrální území : Mackovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 8. listopadu 2010 znalcem. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Mackovice, list vlastnictví č. 157 ze dne ) kopie katastrální mapy se zákresem GP ze dne , 3) místní šetření znalce dne 8. listopadu 2010, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří a družstev o nájmu obdobných nemovitostí 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky 460/2009 Sb. o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí CERM V.vydání, Brno ) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 460/2009 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. ZP /2010, strana 2 (celkem 6)

3 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí List vlastnictví č. 157 je povinný pan Pavel Kročil, r.č.: /1614 id. 8/112 bytem Hrušovany nad Jevišovkou, Poštovní 323 vlastníkem id. 8/112 oceňovaných nemovitostí pozemku původ Přídělový plán (GP) parcelní číslo 5082 o výměře 24434,0 m 2, parcelní číslo 5111 o výměře 15503,0 m 2, parcelní číslo 5149 o výměře 11612,0 m 2, parcelní číslo 5368 o výměře 13011,0 m 2 v katastrálním území Mackovice, obci Mackovice, okres Znojmo. 8. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Na nemovitosti vázne exekuční nárok na povinného. 9. Základní popis : Oceňované pozemky leží převážně mimo zastavěnou část obce Makovice vyjma pozemku parcelní číslo GP 5149 je sousedí s areálem původního státního statku. Všechny pozemky jsou zemědělsky obhospodařovány, vyjma pozemku parcelní číslo GP 5149 se jedná vždy o součást honu, plochy jsou přístupné z obslužných komunikací. Obec Makovice s počtem obyvatel 382 je obcí umístěnou v lokalitě úrodného kraje Jižní Moravy v severovýchodní části okresu Znojmo, pozemky jsou trvale zemědělsky obhospodařovány. Pozemky jsou užívány v souladu se zápisem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí. Obsah ocenění a) Pozemky parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149 a 5368 B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 460/2009 Sb. Pozemek parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149 a 5368 / 29 vyhlášky)/ - podíl ve výši id. 8/112 parc. číslo výměra BPEJ jedn. cena úprava úprava jedn. cena podíl cena celkem GP m2 prům. Kč/m Kč/m2 Kč/m2 - Kč ,56 20% 2,11 12,6720 1/ , ,56 20% 2,11 12,6720 1/ , ,56 20% 2,11 12,6720 1/ , ,56 20% 2,11 12,6720 1/ , Cena podílu na pozemcích ,02 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 456/2008 Sb. - rekapitulace: a) pozemky parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149, 5368 id. 8/112 = ,00 Kč Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno) id. 8/112 = ,00 Kč ZP /2010, strana 3 (celkem 6)

4 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou výnosovou Roční výnos z podílu na posuzované zemědělské půdě činí 580,00 Kč. Výnosová hodnota oceňované nemovitosti metodou věčné renty činí: Cv = 580/0,07 = 8.290,00 Kč Hodnota nemovitosti určená z výnosu id. 8/112 (zaokrouhleno) 3. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání 8 300,-- Kč Lokalita Znojemska je jednou z lokalit v ČR, kde hlavně v příhraničních oblastech je zaznamenáván pohyb na trhu se zemědělskou půdou a to ze dvou důvodů: dobrá kvalita půdy a blízkost rakouských hranic. Posuzované plochy z těchto atributů mají ten první. Pozemky, díky probíhajícím pozemkovým úpravám a evidenci dle GP, nemají přímo přiřazené hodnoty bonitní jednotky, avšak průměrná cena půdy v katastru Makovice je jednou z nejvyšších v ČR. V širším okolí obce je v současné době v nabídce nabízena plocha 1,7 ha za jednotkovou cenu 14,00 Kč/m2 s tím, že pokud by někdo chtěl koupit všechny pozemky strany prodávající o výměře 6,5 ha nabídková cena je 12,00 Kč/m. Tato nabídka v obci Hrušovany nad Jevišovkou je velmi podobná oceňovanému případu s tím, že předmětem ocenění není 6,5 ha půdy, ale pouze podíl ve výši 8/112, tj. id. 1/14 z celku. Pokud je předmětem prodeje podíl na nemovitostech, který je menší nežli polovina, reálná cena není podílem ceny jako celku. Dalším faktorem je fakt, že cena požadovaná za plochy v katastru obce Hrušovany nad Jevišovkou je cenou nabídkovou, nikoliv uskutečněnou. V okrese Znojmo se nakonec požadované ceny za zemědělskou půdu pohybují v rozmezí jednotkových cen 5,90 22,00 Kč/m2. Nabízené jsou plochy jednohektarové tak i např. 19 ha půdy. Prokazatelně i zde nabídka převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené, určuji předpokládanou tržní cenu id. 8/112 posuzovaných pozemků metodou srovnání ve výši ,00 Kč. Cena nemovitostí určená srovnáním id. 8/ ,-- Kč ZP /2010, strana 4 (celkem 6)

5 C) Závěr : Administrativní cena id. 8/ ,-- Kč Výnosová cena id. 8/ ,-- Kč Porovnávací hodnota nemovitostí id. 8/ ,-- Kč Obvyklou cenu podílu na posuzovaných nemovitostech, tj. id. 8/122 pozemků parcelní číslo GP 5082, 5111, 5149 a 5368 v katastrálním území a obci Makovice, okres Znojmo vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši : Slovy : dvacettisíc korun českých V Otrokovicích, dne 9. listopadu ,- Kč Vypracoval: Ing. Eva Hradilová Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2010 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 108/10. Mapové podklady: Umístění pozemku parcelní číslo GP 5149 ZP /2010, strana 5 (celkem 6)

6 Umístění pozemků parcelní číslo GP 5082 nahoře, GP dole Umístění pozemku parcelní číslo GP 5368 ZP /2010, strana 6 (celkem 6)