ZNALECKÝ POSUDEK č. 972/11/08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 972/11/08 o odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kterou představuje podíl ve výši 1/2 na pozemkové parcele č. 524/3 - trvalý travní porost, zapsané na LV 99 pro k.ú. Chyšky, obec Chyšky, okres Písek. Objednatel posudku: Účel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/ Beroun stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení čj.: 015 EX 605/2008 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II Třeboň Datum místního šetření: Znalecký posudek je vyhotoven ve 4 vyhotoveních a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Jedno vyhotovení znaleckého posudku zůstává v archivu znalce. Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu vč. 2 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Chyšky, ze dne , 3x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Chyšky, 1x A4 V Třeboni,

2 A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, zapsaných na LV č. 99, pro k.ú. Chyšky, obec Chyšky, okres Písek. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemková parcela č. 524/1, Chyšky Region: Jihočeský Okres: Písek Katastrální území: Chyšky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne , pro LV č. 99, k.ú. Chyšky, obec Chyšky, okres Písek, vyhotovený dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy pro k.ú. Chyšky, obec Chyšky, okres Písek, vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od Vlastnické a evidenční údaje: Podle předložených podkladů, zejména z LV č. 99, je zřejmé, že vlastníky a k ocenění určených nemovitostí jsou: 1. Marcela Haltufová,. 1/2 bytem: Boleslavská 450, Bakov nad Jizerou a 2. Evžen Mareš, 1/2 bytem: Lýskova 2073/57, Praha 13 - Stodůlky 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je podíl o velikosti 1/2 na pozemkové parcele č. 524/3, vedené v Katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Parcele má celkovou výměru m 2. V obci není zpracovaný územní plán. Oceňovaná parcela je situována uprostřed lánu a není přístupná z komunikace - pouze přes pozemky jiných vlastníků, ale tento přístup není ošetřen věcným břemenem. Parcela ve vzdálenosti cca 1,20 km západně od centra obce. 7. Obsah posudku: 1) Pozemky 1a) Pozemková parcela č. 524/3

3 B. Posudek Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou používány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.

4 1) Pozemky - 4-1a) Pozemková parcela č. 524/3 Pro absolutní nedostatek podkladů o realizovaných prodejích zemědělských pozemků v dané lokalitě potřebných pro stanovení porovnávací hodnoty oceňované pozemkové parcely, je použit simulovaný výpočet obvyklé ceny pomocí stanovení administrativní ceny celé pozemkové parcely. Podle zkušeností znalce je tento způsob stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků v odlehlých lokalitách poměrně spolehlivý a následně realizované ceny takto oceněných pozemků na realitním trhu odpovídají takto stanoveným obvyklým cenám. Výpočet průměrné ceny 1 m 2 pozemkové parcely č. 524/3 dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní 524/ ,56 3, ,76 porost trvalý travní 524/ ,95 2, ,75 porost Výměra celkem 8276 Mezisoučet ,51 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,51 Pozemková parcela č. 524/3 - zjištěná cena = ,51 Kč Průměrná cena za 1 m 2 : ,51 Kč / m 2 = 3,48 Kč/m 2 Porovnávací hodnota Oceňovaný pozemek: trvalý travní porost p.č. 524/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 8276 m ,00 m 2 á 3,48 Kč/m 2 = ,48 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,48 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč

5 - 5 - C. Rekapitulace Vzhledem k faktu, že předmětem ocenění je podíl ve výši 1/2, není možné stanovit obvyklou cenu nemovitosti běžnými metodami, protože u nemovitostí, které mají více podílových spoluvlastníků se téměř neobchoduje s jednotlivými podíly. Když už se takovýto obchod uskuteční, tak na trhu platí, že součet zobchodovaných spoluvlastnických podílů na nemovitosti nedává hodnotu nemovitosti bez spoluvlastnických podílů. Součet obvyklých cen spoluvlastnických podílů na nemovitosti je vždy nižší, než obvyklá cena nemovitosti, jaká by byla dosažena při prodeji bez spoluvlastnických podílů. Stanovení obvyklé ceny podílu na nemovitosti je tedy prováděno simulací, která vychází z obvyklé ceny nemovitosti bez spoluvlastnických podílů, snížené o určitou část obvyklé ceny, která vyjadřuje rizika a problémy spojené se spoluvlastnickým podílem na takovéto nemovitosti. Dle zkušeností znalce toto snížení běžně dosahuje 20 až 30% obvyklé ceny nemovitosti bez spoluvlastnických podílů. Odpočet snížení vlivem spoluvlastnických podílů: ,- Kč - 25% = ,- Kč Úprava obvyklé ceny spoluvlastnickým podíle ve výši 1/2: ,- Kč x 1/2 = Kč Porovnávací hodnota podílu: slovy: desettisícpětset Kč Obvyklá cena: ,- Kč ,- Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za použití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů, omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých služeb. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a

6 - 6 - izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná obvyklá cena nemovitosti je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 2. Zpracovaný odhad obvyklé ceny nemovitosti zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu obvyklé ceny nemovitosti byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II tel.: Třeboň pantl@tiscali.cz V Třeboni, dne Vítězslav Pantl Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 972/11/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Třeboni, dne Vítězslav Pantl

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -