Znalecký posudek číslo 4503-43/14 O ceně nemovitých věcí Garáž na pozemku parc.č. 404/16 vč. spoluvlastnického podílu na pozemcích zapsaných na LV č. 38 Ostrava Katastrální území: Vítkovice Okres: Ostrava-město O B V Y K L Á T R Ž N Í C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/14 709 00 O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovitých věcí: Š A R I Š S K Ý Pavol Sodná 464/17 711 00 O S T R A V A H R U Š O V Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí se stavem ke dni 24.7.2014 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp.497 739 13 V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne 24.7.2014 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 5785/13-90 ze dne 9.7.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 38 a 662 pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava, okr. Ostrava-město pro exekuční řízení. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 662, a to: - Garáž bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/16 2. Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 38, a to: - Pozemek parc.č. 404/1, o výměře 1041 m 2 ostatní plocha - Pozemek parc.č. 404/3, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/4, o výměře 17 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/5, o výměře 17 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/6, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/7, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/8, o výměře 17 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/9, o výměře 17 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/11, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/12, o výměře 17 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/13, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/14, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/15, o výměře 19 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/16, o výměře 17 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/17, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/18, o výměře 19 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/19, o výměře 19 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/20, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/21, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/22, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/23, o výměře 20 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/25, o výměře 17 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/26, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc.č. 404/27, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Dále je úkolem znaleckého posudku: a) Uvést příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci). 2
b) Uvést existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv a označit, která jsou zohledněna ve výsledné ceně (včetně zdůvodnění). c) V případě zjištěného nájemného či pachtovného uvést, zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) Uvést, zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. e) Uvést, zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Místopisné údaje (širší vztahy) B) Nález - celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná garáž se nachází v areálu řadových garáží při ulici Tavičská, v centrální části města Ostrava (299 622 obyvatel), v městském obvodě Vítkovice. Okolní zástavbu tvoří obytné domy, objekty s kancelářskými prostory a areál lehkého průmyslu. Nedaleko se nachází průmyslový areál vítkovických železáren. Centrum městského obvodu, kde se nachází kompletní infrastruktura a síť služeb, je vzdáleno cca 1,3 km. Historické centrum města je vzdáleno 5,7 km severozápadním směrem. Veškerá občanská vybavenost a služby (mateřská a základní škola, obchod s potravinami, sportovní a zdravotnické zařízení a další) se nacházejí ve vzdálenosti do 1,5 km. Dopravní dostupnost lokality je dobrá, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11 (ul. Rudná), procházející napříč městem ve směru východ-západ, je možné ve vzdálenosti 350 m. Napojení na komunikaci č. I/56 (ul. Místecká), spojující centrum města s jižní částí města, je možné ve vzdálenosti 1,3 km. Autobusová zastávka MHD je vzdálena 450 m. Vlakové nádraží Ostrava-Vítkovice se nachází ve vzdálenosti 1,8 km. V rámci města Ostrava se z pohledu oceňované garáže jedná o málo atraktivní lokalitu s výskytem konfliktních skupin obyvatelstva a se zvýšenou kriminalitou. Stavebně-technický popis garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/16 Jedná se o jednopodlažní řadovou garáž s jedním stáním pro osobní vozidlo. Garáž je založena na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 30 cm. Střecha je pultová se střešní krytinou z asfaltových pásů (IPA). Fasádu tvoří vápenné omítky, které jsou částečně poškozené. Podlaha garáže je betonová. Vrata garáže jsou dřevěné. Garáž pravděpodobně není napojena na žádnou inženýrskou síť. Garáž byla postavena odhadem v 70-tých letech 20. století. Ke dni ocenění se garáž nachází v zhoršeném stavebně-technickém stavu bez jakékoliv údržby a chátrá. Většina garáží, které tvořily celý areál řadových garáží, byla odstraněna. Sestavení posudku: 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Omezení vlastnických práv Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 3
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklá cena Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny garáže je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma metodami, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovité věci je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitých věcí. Za porovnatelnou nemovitost je brána taková garáž, která se nachází v obdobné lokalitě, nachází se v obdobném stavebně-technickém stavu s obdobnou velikostí podlahových ploch. 4
1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovitých věcí Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Pozemky zapsané na LV č. 38 Jedná se o pozemky zapsané na LV č. 38 pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava. Pozemek parc.č. 404/1 je v katastru nemovitostí vedený jako ostatní plocha, ostatní pozemky jsou v katastru nemovitostí vedené jako zastavěná plocha a nádvoří. Přístup k pozemku je možný z východní strany z ulice Tavičská. Příjezd k jednotlivým garážím je po nezpevněném povrchu pozemku parc.č. 404/1. Dle platného územního plánu pro město Ostrava se oceňované pozemky nacházejí v zóně určené pro výstavbu rodinných domů. V areálu řadových garáží se v minulosti nacházelo celkem 23 garáží, většina garáží byla ke dni ocenění odstraněna. Pozemky jsou oceněné podle cenové mapy pro město Ostravu (dle 2), cena uvedená v cenové mapě se dále neupravuje. Cena podle cenové mapy: 200,00 Kč/m 2 Číslo parcely výměra m 2 cena za parcelu 404/1 1041 208 200,00 Kč 404/11 18 3 600,00 Kč 404/12 17 3 400,00 Kč 404/13 18 3 600,00 Kč 404/14 18 3 600,00 Kč 404/15 19 3 800,00 Kč 404/16 17 3 400,00 Kč 404/17 18 3 600,00 Kč 404/18 19 3 800,00 Kč 404/19 19 3 800,00 Kč 404/20 18 3 600,00 Kč 404/21 18 3 600,00 Kč 404/22 18 3 600,00 Kč 404/23 20 4 000,00 Kč 404/25 17 3 400,00 Kč 404/26 18 3 600,00 Kč 404/27 18 3 600,00 Kč 404/3 18 3 600,00 Kč 404/4 17 3 400,00 Kč 404/5 17 3 400,00 Kč 404/6 18 3 600,00 Kč 404/7 18 3 600,00 Kč 404/8 17 3 400,00 Kč 404/9 17 3 400,00 Kč Celkem: 1453 290 600,00 Kč Cena zjištěná: Cena zjištěná spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 290 600 Kč 11 624 Kč 5
b) Garáž bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/16 Ocenění garáže je provedeno porovnávacím způsobem ( 37). Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (ZC): 1 536,00 Kč Obestavěný prostor (OP): OP vrchní stavby: (17x1,90) = 32,30 m 3 OP zastřešení: (17x0,54:2) = 4,59 m 3 Obestavěný prostor celkem: 36,89 m 3 Stáří: 40 roků Koeficient s, kterým se násobí znak V 6 u indexu vybavenosti: 0,800 s = 1-0,005 x stáří (minimálně 0,600) Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma V i 0 Typ stavby: svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 I -0,01 Druh stavby: řadová 2 II 0,00 Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tloušťky 15-30 cm 3 I -0,05 Technické vybavení: bez vybavení 4 II -0,01 Příslušenství - venkovní úpravy: bez příslušenství 5 III 0,00 Kritérium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 6 V 0,40 Stavebně-technický stav: stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Součet hodnot V 1 až V 5 : -0,070 Koeficient V 6 upravený koeficientem s: 0,400 x 0,800 = 0,320 Index konstrukce a vybavení I V = (1-0,070) x 0,320 = 0,298 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I V = 1 536,00 Kč/m 3 x 0,298 = 457,73 Kč/m 3 Stanovení I t (index trhu): Znak číslo pásma hodnota 1 I -0,06 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka výrazně nižší než nabídka 2 III -0,01 Vlastnické vztahy: pozemek ve spoluvlastnictví 3 I -0,08 Změny v okolí: výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru 4 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu 5 IV 1,00 Povodňové riziko: zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 6
Součet hodnot P 1 až P 4 : -0,150 Index trhu I t = 1,000 x (1-0,150) = 0,850 Stanovení I p (index polohy): Znak číslo pásma hodnota 1 I 0,80 Druh a účel užití stavby: garáže 2 II 0,00 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má: pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3 I 0,00 Poloha pozemku v obci: příkladná 4 II 0,00 Dopravní dostupnost: komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5 III 0,00 Parkovací možnosti: dobré parkovací možnosti na pozemku 6 II 0,00 Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti: bez vlivu na komerční využití 7 II -0,10 Vlivy ostatní neuvedené: vlivy snižující cenu (konfliktní skupiny obyvatelstva v okolí) Součet hodnot P 2 až P 7 : 0,000 Index polohy I P = 0,800 x (1-0,100) = 0,720 Cena stavby (CS P = OP x ZCU x I T x I P ): 36,89m 3 x 457,73 Kč x 0,850 x 0,720 = 10 334,02 Kč Cena stavby zjištěná porovnávací metodou: 10 334,02 Kč Rekapitulace 1) Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/25 na pozemcích na LV č. 38 11 624,00 Kč 2) Garáž bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/16 10 334,02 Kč Cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 21 950,00 Kč Slovy: Dvacetjednatisícdevětsetpadesát korun českých 7
2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací a) Pozemky zapsané na LV č. 38 Po stavebních pozemcích obdobného charakteru je v dané lokalitě poptávka poměrně nízká, a to s ohledem na umístění pozemků v lokalitě s častým výskytem konfliktních skupin obyvatelstva. Proto považuji oceňované pozemky za hůře obchodovatelné. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době v obdobné lokalitě, kde se nacházejí oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Stavební pozemek (komerční využití), Ostrava-Kunčičky Stavební pozemek (komerční využití), Ostrava-Kunčičky Stavební pozemek (bydlení), Ostrava- Vítkovice Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] 6 437 1 740 000 270 5 000 875 000 175 311 100 000 322 Oceňované pozemky jsou s uvedenými pozemky srovnatelné svojí možností využití pro výstavbu rodinného domu, popř. komerčního objektu, srovnávané pozemky se nacházejí v mírně lepší lokalitě než oceňované pozemky. Na základě výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, pozemky obdobného charakteru a možností využití v průměru od 200 do 300 Kč/m 2. Srovnatelnou hodnotu pozemků zapsaných na LV č. 38 stanovuji na částku ve výši: 200 Kč/m 2 za celkovou výměru pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 38 pro k.ú. Vítkovice (1 453 m 2 ) (po zaokrouhlení) 290 000 Kč S ohledem na skutečnost, že předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/25, bývá běžnou praxí snížení jednotkové ceny pozemků o 25%. Výslednou srovnatelnou hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 na pozemcích zapsaných na LV č. 38 stanovuji na částku: 8 700 Kč b) Garáž bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/16 Po řadových garážích v dané lokalitě nabídka výrazně převyšuje poptávku, která je nízká, a to s ohledem na umístění garáže v lokalitě s častým výskytem konfliktních skupin obyvatelstva. S ohledem na zhoršený stavebně-technický stav garáže považuji oceňovanou garáž za obtížně obchodovatelnou. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. 8
Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době v obdobné lokalitě, kde se nachází oceňovaná garáž, tyto řadové garáže: Umístění srovnatelné garáže Stavebnětechnický stav Výměra užitných ploch [m 2 ] Cena garáže [Kč] Řadová garáž, ul. Tavičská, Ostrava- Vítkovice Řadová garáž, ul. Tavičská, Ostrava- Vítkovice Řadová garáž, ul. Rudná, Ostrava- Vítkovice Průměrný 20 31 000 Průměrný 22 43 000 Průměrný 20 47 000 Oceňovaná garáž je svým umístěním a velikostí srovnatelná s uvedenými garážemi. Stavebnětechnický stav garáže je ovšem výrazně horší. V městském obvodě Ostrava-Vítkovice se řadové garáže v průměrném stavebně-technickém stavu obchodují za částky v rozmezí od 30 000 do 50 000 Kč. S ohledem na stavebně-technický stav oceňované garáže stanovuji srovnatelnou hodnotu výrazně pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Srovnatelnou hodnotu garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/16 stanovuji na částku ve výši: 10 000 Kč Výslednou srovnatelnou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 38 a 662 pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava stanovuji na částku ve výši: = 18 700 Kč = slovy: osmnácttisícdevětset korun českých 3. Omezení vlastnických práva (Závady s nemovitostí spojené) Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisech z katastru nemovitostí jsou: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 9
D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 5785/13-90 ze dne 9.7.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 38 a 662 pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava, okr. Ostrava-město pro exekuční řízení. 1. Zjištěná cena dle cenového předpisu 21 950,00 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací 18 700,00 Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde se řadová garáž a pozemky nacházejí, dále s ohledem na velikost užitných ploch a zhoršený stavebně-technický stav garáže, odhaduji obvyklou cenu oceňované garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/16 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 na pozemcích zapsaných na LV č. 38 pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava ve výši srovnávací hodnoty, a to na částku ve výši: Obvyklá cena garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/16 vč. spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 na pozemcích zapsaných na LV č. 38 = 18 700 Kč = Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z KN - LV č. 38 pro katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.7.2014 - Výpis z KN - LV č. 622 pro katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.7.2014 - Kopie katastrální mapy předmětného území, mapový list č. Ostrava 8-2/13 ze dne 11.3.2014 v měřítku 1:1000 - Kupní smlouva ze dne 16.12.2002 - Prohlídka nemovitých věcí provedená dne 21.7.2014 Zjištění ceny nemovitých věcí je ke dni 24.7.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 10 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 10