ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy vary, na listu vlastnictví číslo 318, katastrální území a obec Jáchymov, a to : a) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38, b) pozemku p.č. St.1730, budovy bez čp/če( garáž ) nacházející se na pozemku p.č. St.1730, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Cihelní Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 625/13-33 ze dne vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy vary, na listu vlastnictví číslo 318, katastrální území a obec Jáchymov, a to : a) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38, b) pozemku p.č. St.1730, budovy bez čp/če( garáž) nacházející se na pozemku p.č. St.1730, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336b odst. (1) a (2) o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: a) budova s pozemky b) garáž s pozemkem Adresa předmětu ocenění: a ) náměstí Republiky 129, b) Šafaříkova Jáchymov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Jáchymov Katastrální území: Jáchymov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce I 0,95 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci II 0,85 O5. Dopravní obslužnost obce II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 371,25 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka posuzovaných nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti pana Jana Pšeničky. Na posuzované pozemky a do posuzovaného objektu byl vlastníkem umožněn přístup s výjimkou prostor prodejny v INP a prostoru přístavby objektu č.p.129. Posudek bude v návaznosti na ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení. 2

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 625/13-33 ze dne požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy vary, na listu vlastnictví číslo 318, katastrální území a obec Jáchymov, a to : a) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38, b) pozemku p.č. St.1730, budovy bez čp/če( garáž ) nacházející se na pozemku p.č. St.1730, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený u ČÚZK - LV č. 318 pro katastrální území a obec Jáchymov, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech, a to a) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38, b) pozemku p.č. St.1730, budovy bez čp/če(garáž) nacházející se na pozemku p.č. St tento výpis byl vyhotoven bezúplatně Ex. úřadem Karlovy Vary za účelem provedení exekuce. 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území a obec Jáchymov, obsahující polohové identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech, a to a) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38, b) pozemku p.č. St.1730, budovy bez čp/če( garáž ) nacházející se na pozemku p.č. St.1730, 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne o posuzovaných nemovitostech, a to a) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38, b) pozemku p.č. St.1730, budovy bez čp/če( obč. vyb. ) nacházející se na pozemku p.č. St ) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích obce Jáchymov a Karlovy Vary a na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz,Zápodočeské reality.cz. a Portálu dražeb. 6) Údaje o srovnatelných nemovitostech zjišťované v místě jejich výskytu - tj. v obci Jáchymov. 3

4 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 318, ze dne vyhotovený u ČÚZK - pro katastrální území a obec Jáchymov, obsahujícího identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech, jsou jako vlastníci těchto nemovitostí uvedeni: SJM Pšenička Jan a Pšeničková Eva, náměstí Republiky 129, Jáchymov 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí č. 318 ze dne vyhotoveném u ČÚZK, obec a katastrální území Jáchymov, je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: - 8 x zahájení exekuce - 8 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 8 x zástavní právo exekutorské - 1 x zástavní právo smluvní - 1 x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - 1 x zástavní právo soudcovské - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit hypotečnímu bankovnímu domu při financování nemovitosti formou standardní hypotéky. 6. Dokumentace a skutečnost 1 ) K budově č.p. 129 na pozemku p.č. St.38 byla předložena částečná projektová dokumentace a posudek odhadce pro úvěrové řízení z roku ) Porovnáním stavu evidence v katastru nemovitostí se skutečností bylo zjištěno, že budova č.p. 129 na pozemku p.č. St.38 a budova bez čp/če (garáž) na pozemku p.č. St.1730 odpovídá svým umístěním údajům na kopii katastrální mapy evidované v KN. 7. Celkový popis nemovitosti Posuzované nemovitosti, a to 7.1.) budova č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38 pozemek p.č. St.38, pozemek p.č. 20 a pozemek p.č. 201 tvoří jeden funkční celek s tím, že se nacházejí v horní části náměstí Republiky města Jáchymov přímo naproti městské historické radnice. Vlastní objekt je řadový RD stáří cca 100 let s provedenou nedokončenou přístavbou nebytových prostor provozně propojených s prostory současné prodejny v 1 NP objektu. Současně s přístavbou 4

5 byla v roce 2007 provedena rekonstrukce vnitřních prostor objektu a stavebně upraveno podkroví pro bydlení. V současnosti tvoří dispozici objektu: 1 PP : kotelna a sklady paliva 1 NP s částečným zapuštěním pod terénem v dvorní části : a) nebytové prostory s výkladci a vlastním vstupem provozně propojené s nedokončenou přístavbou určenou k využití jako sociální zázemí a sklady vstup neumožněn b) bytová část s vlastním vstupem, technická místnost s bojlery pro ohřev vody,wc, schodiště 2 NP: bytová část se sociálním zařízením ( WC+ koupelna), obytná kuchyň stavebně propojena s pokojem s krbem, schodiště, chodba Podkroví:3 pokoje, koupelna s WC, schodišťový ochoz Půda: neupraveno - skladiště 5

6 Objekt je napojen na přívod vody,kanalizace a elektřinu. Střecha je po rekonstrukci krytiny (asfaltový šindel)a s původní střešní konstrukcí. Okna jsou původní. Fasáda v uliční částí původní, v dvorní části po opravě. Objekt je vytápěn přenosnými elektro topidly ( vlastní ÚT je kompletně demontováno), kuchyňská linka je demontována, osazen pouze dřez s odpadem.podlahy na schodištích,chodbách a sociálních místnostech tvoří dlažba, obytné místnosti mají plovoucí podlahy, vnitřní dveře jsou obložkové plné z masivu, venkovní dveře uliční jsou po výměně dřevěné,masivní, dveře do dvorního prostoru jsou plastové. Příslušenství objektu tvoří zpevněné plochy v dvorním traktu, opěrná zeď z betonových tvarovek,jednoduchá dřevěná stavba pro zahradní nářadí,pergola k venkovnímu posezení o oplocení tato příslušenství nemají vliv na tržní cenu posuzované nemovitosti. Pozemek je převážně zastavěn, nebo jej pokrývá zámková dlažba a zatravnění, okrasné dřeviny na pozemku nemají na cenu obvyklou nemovitosti vliv ) pozemek p.č. St.1730, budova bez čp/če(garáž) nacházející se na pozemku p.č. St.1730 tvoří jeden funkční celek Posuzovaný garáž je řadová, zděné konstrukce s pultovou střechou, dřevěnými vraty a s krytinou z plechových šablon. Stáří garáže je odhadnuto na 40 let s tím že garáž má zanedbanou údržbu a je nutná její částečná rekonstrukce. V době prohlídky je využita jako sklad. 8. Stanovení způsobů ocenění Cena obvyklá ( tržní ) bude stanovena ve smyslu znění zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 6

7 V návaznosti na shora uvedené byly zvoleny níže uvedené pomocné způsoby ocenění : a ) ocenění objektů, příslušenství a porostů majících vliv na cenu obvyklou dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 441/2013 Sb. Důvod: Tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že současně platný oceňovacího předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé, přitom základem ocenění je věcná cena. b ) metoda přímého porovnání ( pouze u č.p.129 s pozemky prodej srovnatelného objektu řadové garáže nebyl přes veškerou snahu v přiměřeném čase v dané nebo obdobné lokalitě dohledán ) Důvod: Tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z jednotkové ceny skutečných pozemků upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu pozemku a následně přepočtenou na výměru posuzovaného pozemku. c) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění c.1 ) ocenění přímým porovnáním c.1.1) budova č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38 pozemek p.č. St.38, pozemek p.č. 20 a pozemek p.č. 201 (tvoří jeden funkční celek ) Vzhledem k tomu, že druh posuzovaných nemovitostí je na trhu s nemovitostmi trvale obchodován a lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) - je ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 9 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současného standardu ocenění nemovitosti na tržní cenu ). c.2.) ocenění dle cenového předpisu c.2.1. ) budova č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38 pozemek p.č. St.38, pozemek p.č. 20 a pozemek p.č. 201 (tvoří jeden funkční celek ) váha 1 v cenovém předpisu jsou koeficienty upravující základní cenu vycházející z věcné hodnoty nemovitosti omezeny a neumožňují tak zcela zohlednit místní podmínky mající vliv na cenu obvyklou posuzované nemovitosti nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě značně převyšuje poptávku s tím, že v tomto roce nebylo zaznamenáno žádné zobchodování obdobné nemovitosti o danou lokalitu je vzhledem k slabé kupní síle obyvatel a rušivým vlivům ( konfliktní skupiny obyvatel ) minimální zájem. 7

8 c.2.2. ) pozemek p.č. St.1730, budova bez čp/če(garáž) nacházející se na pozemku p.č. St.1730 tvoří jeden funkční celek Vzhledem k tomu, že druh posuzované nemovitosti (řadová garáž) v srovnatelných nemovitostech v dané nebo obdobné lokalitě nebyl přes veškerou snahu v přiměřeném čase dohledán, je pro stanovení obvyklé ceny použito jako východiska ocenění dle cenového předpisu váha se nestanovuje. 8

9 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. B.1.1. RD s pozemky objekt bydlení č.p.129 Základní cena upravená rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku, jejichž obestavěný prostor je větší než m 3, nebo jsou-li tyto stavby rozestavěné, se určí podle 13, odst. (1) Oceňovacího předpisu Jako rodinný dům se ocení stavba, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně V 0,06 vyšší než nabídka - v současné době je v nabídce do vzdálenosti 500m od posuzovaného objektu více než 5 obdobných nemovitostí 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - objekt zatížen I -0,04 exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,020 4 i = 1 9

10 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,35 okolí - v místě lokální výskyt konfliktních skupin obyvatel a projevy chátrajících objektů bez řádné údržby 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek pod svahem zabezpečeným opěrnou zdí, bez možnosti příjezdu, 2 sousední domy jsou ve značně zanedbaném,neudržovaném stavu I -0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,288 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1PP - přístavba (10,21*5,65)+(,45*,6) = 57,96 1 NP - pův stavba (10,5*13,5 )+(4,2*2,3) = 151,41 2 NP -pův. stavba 10,5*13,5 = 141,75 10

11 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1PP - přístavba 57,96 m 2 3,30 m 1 NP - pův stavba 151,41 m 2 3,50 m 2 NP -pův. stavba 141,75 m 2 3,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1PP - přístavba ((10,21*5,65)+(,45*,6))*(3,30) = 191,26 m 3 1 NP - pův stavba ((10,5*13,5 )+(4,2*2,3))*(3,50) = 529,94 m 3 2 NP -pův. stavba (10,5*13,5)*(3,60) = 510,30 m 3 podkroví (10,21*13,5)*1+(10,21*13,5)*2,5/2+(1,5*18*2,5) /2*2+(1,5*1,6*2)*2 = 387,23 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1PP - přístavba NP 191,26 m 3 1 NP - pův stavba NP 529,94 m 3 2 NP -pův. stavba NP 510,30 m 3 podkroví NP 387,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 618,73 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 11

12 15. Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 93,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,9380 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8, ,00 4, Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 21, ,00 10, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 7, ,67 5, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7, ,67 4, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3, ,11 0, Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 0, ,11 0, Vnitřní omítky S 12,00 12,00 1,00 1,44 1, ,00 1, Vnitřní omítky S 12,00 88,00 1,00 10,56 10, ,09 0, Fasádní omítky S 2,80 50,00 1,00 1,40 1, ,09 0, Fasádní omítky S 2,80 50,00 1,00 1,40 1, ,33 1, Vnější obklady S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,33 0, Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,11 0, Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,11 0, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,11 0, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,33 4, Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,00 0, Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,29 0, Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,09 0, Bleskosvod S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,11 0, Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,11 0, Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 1, ,00 0, Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,43 2, Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4, ,11 0, Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,11 0, Ostatní S 3,40 100,00 1,00 3,40 3, ,11 0,3777 Opotřebení: 39,3 % 12

13 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9380 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 626,16 Plná cena: 1 618,73 m 3 * 5 626,16 Kč/m 3 = ,98 Kč Koeficient opotřebení: (1-39,3 % /100) * 0,607 Nákladová cena stavby CS N = ,03 Kč Koeficient pp * 0,294 Cena stavby CS = ,76 Kč Objekt bydlení č.p zjištěná cena = ,76 Kč 2. Ocenění pozemků Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku - Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - ochranné pásmo přírodních II -0,05 léčiv, památková zóna 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek za domem pod opěrnou zdí bez možnosti příjezdu a přístupu z veřejné komunikace I -0,20 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,750 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi - Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně V 0,06 vyšší než nabídka - v současné době je v nabídce do vzdálenosti 500m od posuzovaného objektu více než 5 obdobných nemovitostí 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - objekt zatížen I -0,04 exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,020 4 i = 1 13

14 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,35 okolí - v místě lokální výskyt konfliktních skupin obyvatel a projevy chátrajících objektů bez řádné údržby 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek pod svahem zabezpečeným opěrnou zdí, bez možnosti příjezdu, 2 sousední domy jsou ve značně zanedbaném,neudržovaném stavu I -0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,288 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,020 * 0,750 * 0,288 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,25 0, ,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 301, ,88 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 301, ,80 4 odst. 1 zahrada ,00 301, ,52 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,20 Pozemky - zjištěná cena = ,20 Kč 14

15 B.1.2. Garáž s pozemkem 1. Ocenění staveb garáž s pozemkem Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 26): 1 028,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží garáž: = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška garáž: 18,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor garáž: (18)*(2,30) = 41,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 41,40 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení - Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - garáž převážně v původním stavu vyžadující rekonstrukci na současný standard garáží Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,80 = 0,660 i = 1 15

16 Index trhu s nemovitostmi - Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně V 0,06 vyšší než nabídka - v současné době je v nabídce do vzdálenosti 500m od posuzovaného objektu více než 5 obdobných nemovitostí 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - objekt zatížen I -0,04 exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,020 4 i = 1 Index polohy pozemku - Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,35 okolí - v místě lokální výskyt konfliktních skupin obyvatel a projevy chátrajících objektů bez řádné údržby 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek pod svahem zabezpečeným opěrnou zdí, bez možnosti příjezdu, 2 sousední domy jsou ve značně zanedbaném,neudržovaném stavu I -0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 028,- Kč/m 3 * 0,660 = 678,48 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 41,40 m 3 * 678,48 Kč/m 3 * 1,020 * 0,288= 8 251,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 8 251,45 Kč 16

17 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemek pod garáží Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - ochranné pásmo přírod. léčiv II -0,05 zdroje 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek pro garáž není v místě z bytové zástavby I -0,15 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,800 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně V 0,06 vyšší než nabídka - v současné době je v nabídce do vzdálenosti 500m od posuzovaného objektu více než 5 obdobných nemovitostí 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - objekt zatížen I -0,04 exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,020 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 17

18 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,35 okolí - v místě lokální výskyt konfliktních skupin obyvatel a projevy chátrajících objektů bez řádné údržby 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek pod svahem zabezpečeným opěrnou zdí, bez možnosti příjezdu, 2 sousední domy jsou ve značně zanedbaném,neudržovaném stavu I -0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,288 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,020 * 0,800 * 0,288 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,25 0, ,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 322, ,32 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 5 800,32 Pozemek pod garáží - zjištěná cena = 5 800,32 Kč 18

19 B2 ) Ocenění dle přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. pozemků v obci Jáchymov, kde se nachází nemovitosti posuzované a současně co nejvíce obdobné co do účelu využití, velikosti a kvality. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří průběžně uveřejňovaných v tisku, na realitních serverech internetu a realitních kanceláří v Jáchymově a Karlových Varech. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 3-5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10% nižší - vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny. - velikost srovnávané nemovitosti - technický stav nemovitosti - poloha srovnávané nemovitosti včetně rušivých vlivů majících vliv na prodejnost a cenu - vlastnická práva, zatíženost ex. tituly Pro srovnatelnou výměru posuzovaného objektu byl pro celkovou výměru použit výpočet jako součet plochy stavebně upravených obytných ploch a výměry 1/5 doposud stavebně neupravených ploch objektu určených k podnikání. 19

20 b) vybrané srovnatelných nemovitostí b1) nabídka řadového RD 100 m2 užitné plochy v ulici Dukelských hrdinů nabídková cena ,-Kč 20

21 b2 ) nabídka řadového RD 100 m2 užitné plochy na Náměstí republiky nabídková cena k jednání dle sdělení inzerující RK = ,-Kč 21

22 b2 ) nabídka řadového RD 100 m2 užitné plochy v ulici Mathesiova nabídková cena ,-Kč 22

23 b3) nabídka řadového RD 289 m2 užitné plochy na třídě Dukelských hrdinů nabídková cena ,-Kč 23

24 b4) nabídka řadového RD 266 m2 užitné plochy na Náměstí Republiky nabídková cena ,-Kč 24

25 d) vyhodnocení srovnatelných nemovitostí cena Kč 2 ) klady : velikost srov.rd m2 už. Plochy srovnatelná cena (Kč/m2) velikost posuz. RD m2 už. Plochy technický stav poloha, rušivé vlivy vlast. práva (obsazenost, věc. břem. ex.tituly) tržní podmínky(1- prodej,0,8- RK nabídka, 0,04 daň,) ,25 0,8 0,85 0, Kč ,1 0,8 0,85 0, Kč ,25 0,8 0,85 0, Kč ,25 0,8 0,85 0, Kč Průměr - nemovitosti jsou v intravilánu obce s dobrou dostupností - z obytných místností je do uliční strany výhled na historickou budovu radnice - obytné plochy interiéru nemovitosti jsou po rekonstrukci včetně sociálního zařízení - RD lze využívat jako dvougenerační 3 ) zápory: srov. cena Kč - v sousedství objektu jsou chátrající domy bez údržby - v objektu je demontováno ÚT - v objektu je demontována kuchyně - prostory přístavby s nebytovými prostory jsou ve stavebně nedokončeném stavu 4 ) Cena posuzovaných nemovitostí (objektů a pozemků majících vliv na cenu obvyklou ) stanovená dle cenového předpisu platného k činí : a) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38 = ,- Kč b) pozemku p.č. St.1730, budovy bez čp/če( garáž ) na pozemku p.č. St.1730 = ,- Kč 5 ) vyhodnocení rozhodných skutečností 5.1.vážený průměr cen váha oceňovací předpis Kč 1 přímé porovnání Kč 10 vážený průměr Kč 25

26 6 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou: 6.1. ) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38 na ,- Kč 6.2. ) stavby bez čp/č ( garáž) na pozemku p.č. St.1730 včetně pozemku p.č. St1730 na ,-Kč ) cena posuzovaných všech nemovitostí celkem = ,-Kč. 26

27 C. Rekapitulace cen nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy vary, na listu vlastnictví číslo 318, katastrální území a obec Jáchymov, a to : a) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38, b) pozemku p.č. St.1730, budovy bez čp/če( garáž ) nacházející se na pozemku p.č. St.1730, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Dílčí ceny dle funkčních celků: a) budova č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38 a pozemek p.č. St.38, pozemek p.č. 200, pozemek p.č. 201 = ,- Kč b ) stavba bez čp/č ( garáž) na pozemku p.č. St.1730 včetně pozemku p.č. St1730 = ,-Kč. C2 ) Cena tržní všech posuzovaných nemovitostí - cena obvyklá celkem ( včetně práv a závad ) podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. = ,-Kč. slovy: Osmsetsedmdesátšesttisíc Kč. C3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 11/2014. E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený u ČÚZK - LV č. 318 pro katastrální území a obec Jáchymov pouze str.č.1 obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech, a to a) pozemku p.č. St.38, pozemku p.č. 20 a pozemku p.č. 201 a budovy č.p.129 nacházející se na pozemku p.č. St.38, b) pozemku p.č. St.1730, budovy bez čp/če(garáž) nacházející se na pozemku p.č. St

28 28