Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní. č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č /2015 O ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 241 zapsaného na listu vlastnictví číslo 677 se stavební parcelou č. St. 279 a pozemkem č. 47/8 v obci Vojnův Městec, katastrální území Vojnův Městec, okres Žďár nad Sázavou. Objednatel posudku: M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha číslo zakázky: Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem zjištění její obvyklé ceny Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava Posudek obsahuje 15 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě,

2 2 Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení obvyklé ceny rodinného domu s příslušenstvím. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni nabytí právních účinků kupní smlouvy do KN. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednavatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony číslo 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., číslo 257/2004 Sb., číslo 296/2006 Sb., číslo 188/2011 Sb., číslo 350/2012 Sb., číslo 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu číslo 340/2013 Sb. a číslo 344/2013 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí ČR číslo 199/2014 Sb. ze dne k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 677 pro katastrální území Vojnův Městec ze dne , vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Vysočinu - Katastrálním pracovištěm Žďár nad Nisou. - Kopie katastrální mapy - Databáze znalce, inzertní realitní portály 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Vojnův Městec Katastrální území: Vojnův Městec (784605) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 List vlastnictví číslo: 677 Vlastník: KALIPIA s.r.o. Harmonická 1384/13, Stodůlky, Praha 5 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace souhlasí se skutečností. 6. Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě se zástavbou rodinnými domy v obci Vojnův Městec, katastrální území Vojnův Městec, okres Žďár nad Sázavou. Jedná se o rodinný dům č.p. 241 s pozemky parc. č. St. 279, 47/8. Objekt je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Dům má sedlovou, z části valbovou střechu. Stavebně - technický stav stavby je dobrý a odpovídá stáří stavby, byla prováděna běžná údržba. Předpokládá se zateplení fasády a výměna oken za tepelně izolační. V obci je rozšířená občanská vybavenost a autobusová doprava. Přístup k parcele je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Zastávka autobusu se nachází v docházkové vzdálenosti do 1000 metrů. 7. Obsah posudku A) ADMINISTRATIVNÍ CENA a) Rodinný dům b) Studna c) Trvalé porosty d) Pozemky B) POROVNÁVACÍ METODA

4 4 A. ADMINISTRATIVNÍ CENA Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce 0,01

5 5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,040 i = 2 a) Rodinný dům 35 Oceňovaná stavba je částečně podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Jedná se o rodinný dům č.p Spolu s objektem jsou oceňovány pozemky o výměře 525 m 2. K domu náleží kopaná studna o hloubce 10 metrů. Svislá nosná konstrukce domu je zděná, stropy jsou dřevěné trámové, dřevěný krov a valbová z části sedlová střecha. Objekt není zateplen. Odpady rodinného domu jsou svedeny do veřejné kanalizace obce. Vytápění je řešeno jako ústřední s plynovým kotlem, nebo lokálně pomocí krbových kamen. Zdroj teplé vody je v kombinaci se systémem vytápění. Dům byl postaven v roce 1939, poslední rozsáhlá rekonstrukce byla provedena v roce Stavebně - technický stav stavby je dobrý a odpovídá stáří stavby, byla prováděna běžná údržba. Předpokládá se zateplení fasády a výměna oken za tepelně izolační. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. PP 2,15 m 2,50 2,07 = 5,18 m 2 1. NP 2,95 m 10,07 10,41+3,01 2,85+3,52 6,14 = 135,02 m 2 podkroví 2,42 m 10,07 10,41+3,52 6,14 = 126,44 m 2 Součet: 7,52 m 266,64 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 266,64 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 135,02 m 2 Podlažnost: 266,64 / 135,02 = 1,97 Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 2,45 2,50 2,07 = 12,68 m 3 vrchní stavba 3,28 (10,07 10,41+3,01 2,85+3,52 6,14) = 442,87 m 3 zastřešení 3,60 (10,07 10,41+3,52 6,14)/2+0,25 3,01 2,85/2 = 228,67 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 684,22 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Vysočina Obec: Vojnův Městec Počet obyvatel: 777 Základní cena (ZC): 1 289, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou A

6 6 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1939 Rok celkové rekonstrukce: 2000 Stáří stavby (y): 30 Koeficient pro úpravu (s): 0, údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,927 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 194,90 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,040 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 684, ,90 1,000 1,040 = ,46 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,46 Kč b) Studna 19 Jedná se o kopanou studnu o hloubce 10 metrů. Stáří studny je 76 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 10,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293 Ocenění: 5,00 m á 1 950, Kč/m , Kč 5,00 m á 3 810, Kč/m , Kč 1 ks elektrické čerpadlo: , Kč Základní cena: = , Kč

7 7 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2930 Cena studny: = ,55 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 76 roků Předpokládaná další životnost: 24 roků Opotřebení: / ( ) = 76,000 % Odpočet opotřebení: ,55 Kč 76,000 % ,22 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,33 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,33 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,040 Cena stavby: CS = CS N pp = ,34 Kč Studna zjištěná cena: ,34 Kč c) Trvalé porosty Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 51 m 2 trvalé porosty St , ,9896 Kč 904,96 Kč 29 m 2 trvalé porosty 47/8 0, ,9896 Kč 514,59 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 1 419,55 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 1 419,55 Kč d) Pozemky 4 Jedná se o dva pozemky: stavební parcela č. St. 279 o výměře 339 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 47/8 o výměře 186 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako zahrada. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Příjezd a přístup je možný po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Zastávka autobusu se nachází v docházkové vzdálenosti do 1000 metrů. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Vojnův Městec Název okresu: Žďár nad Sázavou Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice 1,01

8 8 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 0,98 zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 680, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 262,49 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,040 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,040 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 272,9896 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 279 zastavěná plocha a nádvoří ,47 47/8 zahrada ,07 Součet: ,54 Pozemky zjištěná cena: ,54 Kč Administrativní cena rodinného domu č.p. 241 s příslušenstvím: , Kč Cena slovy: jedenmiliontřinácttisícjednostočtyřicet Kč

9 9 B. POROVNÁVACÍ METODA 1. NEMOVITOST Prodej rodinného domu Vojnův Městec, okres Žďár nad Sázavou Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Plocha zastavěná:114 m 2 Užitná plocha:200 m 2 Plocha zahrady:784 m 2 Sklep:90 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace

10 10 2. NEMOVITOST Prodej rodinného domu Radostín, okres Žďár nad Sázavou Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná:266 m 2 Užitná plocha:200 m 2 Plocha podlahová:200 m 2

11 11 3. NEMOVITOST Prodej rodinného domu Krucemburk, okres Havlíčkův Brod Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná:175 m 2 Užitná plocha:300 m 2 Plocha pozemku:676 m 2

12 12 4. NEMOVITOST Prodej rodinného domu 143 m², pozemek 617 m²ždírec nad Doubravou - Benátky, okres Havlíčkův Brod Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná:113 m 2 Užitná plocha:143 m 2 Plocha zahrady:504 m 2 Sklep:71 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Elektřina:120V, 230V, 400V

13 13 Poloha Stav Plocha cena původní koeficient cena Nemovitost 1 1,00 0,95 1, ,00 1, ,50 Nemovitost 2 1,10 0,70 1, ,00 1, ,00 Nemovitost 3 0,80 1,00 0, ,00 0, ,00 Nemovitost 4 0,75 0,9 1, ,00 1, ,99 výsledná zjištěná cena ,62 Cena rodinného domu s příslušenstvím podle porovnávací metody , Kč Cena slovy: jedenmiliónosmsetosmdesátpěttisícpětsetsedmdesátosm Kč

14 14 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena s přihlédnutím na cenu administrativní a porovnávací metodu. Ocenění nemovitostí, tj. rodinný dům s příslušenstvím, je provedeno pomocí porovnávací metody za použití inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda byla stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. Vlivy ovlivňující tržní cenu rodinného domu: Kladně působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - v 1. NP rodinného domu se nachází také dílna s garáží - objekt prošel rozsáhlou rekonstrukcí Záporné působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - předpokládá se zateplení fasády a výměna oken za tepelně izolační STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Ceny podle cenového předpisu Celková cena administrativní metoda Celková cena porovnávací metoda Obvyklá cena: , Kč , Kč , Kč Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč V Ostravě,

15 15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladu účtuji podle připojené likvidace. V Ostravě, dne Zpracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava

16 List vlastnictví 16

17 Katastrální mapa 17