1. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Objednatel: Město Uherský Brod, Masarykovo nám. 100, 688 17 Uherský Brod Zhotovitel: GG Archico a.s., Zelené náměstí 1291, 686 01 Uherské Hradiště Zak. číslo: 3271 Stupeň: investiční záměr Vypracovali: Ing. arch. Kateřina Harazimová, Ing. arch. Karel Kloupar, Bc. Lenka Musilová 2. ÚVOD Zadáním investora je vypracování dokumentace investičního záměru, jehož účelem je posoudit a navrhnout vhodnou rekonstrukci objektů č. p. 135, č. p. 136 na Masarykově náměstí a objektu č. p. 872 na ulici Pecháčkově pro potřeby Městského úřadu Uherský Brod v kombinaci s komerčním využitím části přízemních prostor a zároveň s veřejně přístupným prostorem vnitrobloku. Dále se má v IZ provést ekonomické vyhodnocení a posouzení z pohledu realizovatelnosti celého záměru finanční zajištění investice ve smyslu propojení soukromého a veřejného sektoru (např. formou PPP projektů, jiného investora apod.) tohoto záměru, posoudit předpokládanou nákladovost pro město Uherský Brod rozvinutou v čase. Součástí je posouzení dopadu řešení na majetkoprávní vztahy. Cílem případné rekonstrukce a dostavby je snížení počtu dislokovaných pracovišť MěÚ Uherský Brod a soustředění výkonu státních a samosprávních činností nejlépe do dvou budov v centru UB tak, aby byl úřad pro občany lépe dostupný, čitelný a aby došlo k zefektivnění činnosti úřadu. 3. SEZNAM POUŽITÝCH PODKLADŮ - půdorysy a řezy č. p. 136 od Ing. Vozára z r. 2002 - naskenovaný půdorys 2. NP domu č. p. 135 - studie zajištění průchodu z Masarykova náměstí do vnitrobloku v k. ú. Uherský Brod naskenované výkresy studie od Ing. Vozára z r. 2001 - stavebně-historický průzkum domu č. p. 136 od Ing. Číhalíka z r. 2008 - studie parkování ve vnitrobloku od ateliéru K2 z r. 2005 - rekonstrukce č. p. od Ing. Vozára z r. 2006 - studie, projekt DSP a projekt pro realizaci rekonstrukce domu č. p. 135 od fy Prodos společnost s r. o. z r. 1995-6 - prohlídka stavby architektem a statikem - zadání investora k rekonstrukci a dostavbě objektů - znalosti a zkušenosti formy z obdobných projektů 4. CHARAKTERISTIKA LOKALITY A ŘEŠENÝCH OBJEKTŮ Řešená lokalita se nachází v centru města Uherský Brod, dva z řešených objektů se nacházejí přímo na Masarykově náměstí. Jedná se o dům č. p. 136 (dále v záměru nazýván jako Kachlíkárna ) na parcele p.č.st. 127 o výměře 704 m², dům č. p. 135 (dále nazýván jako lékárna ) na parcele p.č.st. 128 s výměrou 845 m², dům č.p. 872 (dále nazýván jako uhelné sklady ) na parcele p.č.st. 2256 s výměrou 196 m² ležící na ulici Pecháčkova a parcele p.č.st. 2256. K řešenému území náleží rovněž vnitroblok vymezený těmito objekty, přístupný z ulice Pecháčkova, ulice Široká a ulice Bratří Lužů. 1
Letecký snímek Jedná se o jednu z nejatraktivnějších lokalit v Uherském Brodu dva řešené objekty se nacházejí přímo na hlavním městském náměstí. Převážná část okolní zástavby společně s řešenými objekty volá po rekonstrukci. Po určité stagnaci a chátrání objektů lemujících náměstí dochází v současnosti postupně k rekonstrukci některých budov. V okolí se nachází především stavby komerčního charakteru (obchody, lékárna, banky), ale stojí zde i objekty nekomerční (kostel Nanebevzetí P. Marie, MěÚ Uherský Brod). Celkově se jeví řešené stavby jako velmi atraktivní. Řešené objekty jsou poměrně dobře přístupné pro automobilovou dopravu nacházejí se podél jednosměrně průjezdných městských ulic, na nichž je rovněž umožněno zpoplatněné parkování (tato parkovací místa bývají často plná). Za domem č. p. 136 se ze strany vnitrobloku nachází malé parkoviště (cca 20 parkovacích stání). Přístup k němu však vede z ulice Pecháčkovy přes pozemek, který není v majetku Města Uh. Brod. Zásobování objektů č. p. 135 a č. p. 136 je pak možné ze strany vnitrobloku a z Masarykova náměstí, u objektu č. p. 872 taktéž z vnitrobloku a z ulice Pecháčkova. 2
Mapa širších vztahů Dům č. p. 136 zvaný Kachlíkárna je historický čtyřpodlažní podsklepený objekt z r. 1938 od významného brněnského architekta meziválečného období Oskara Pořísky. K tomuto domu náleží i novější čtyřpodlažní přístavba, provedená v podobném duchu jako objekt hlavní (doba vzniku a autor přístavby není zpracovateli znám). Tento objekt, přestože se jedná v kontextu města o významnou stavbu, není nemovitou kulturní památkou. Z hlediska jeho historie a významu je třeba k němu jako k památce přistupovat. Celá stavba je dnes využívána jako administrativní objekt MěÚ UB. Dům je v průměrném technickém stavu (nejsou na něm patrné žádné viditelné stavební defekty), ale celkově je jeho vzhled morálně zastaralý, poplatný četným nešetrným rekonstrukčním zásahům. Hlavní vstup do objektu je situován přímo z Masarykova náměstí (vstupní podlaží 1.NP je oproti úrovni náměstí zvýšeno o půl patra do objektu se tedy nastupuje hlavním schodištěm, což neumožňuje bezbariérový přístup), další vstup je z vnitrobloku (ten je v současnosti provozně podružný a je využíván především zaměstnanci úřadu). Celý objekt je poznamenaný množstvím různých přestaveb a přílepků degradujících jeho hodnotu a původní záměr architekta. Dům se tak postupně stal spíše ostudou města než jeho architektonickým skvostem, kterým byl v době výstavby. 3
Městská spořitelna, Uherský Brod 1938 Původní hala spořitelny Sousední dům č. p. 135, tzv. lékárna je rovněž v majetku Města Uherský Brod. Jedná se o podsklepený historický objekt se sedlovou střechou. Dům má dvě nadzemní podlaží, kde 1.NP s křížovými klenbami v přední části objektu slouží v současnosti ke komerčnímu využití (obchody a lékárna), část 2.NP využívá MěÚ a část 2.NP je nevyužívána. Dům je podsklepený s klenutými sklepními prostory. V sedlové střeše se jeví možnost vybudovat 3.NP jako půdní vestavbu, ale problematické by bylo řešení přirozeného osvětlení prostoru, jelikož množství střešních oken by z památkových důvodů bylo omezené. Z tohoto důvodu není využití podkroví uvažováno. V 1. NP objektu je uzavřený průchod spojující náměstí s vnitroblokem. Dům č. p. 872 tzv. uhelné sklady je dvoupodlažní nepodsklepený objekt v majetku Města a v současné době je po odstěhování sociálního odboru prázdný. Objekt je v průměrném technickém stavu a nachází se na opačné straně vnitrobloku než ostatní popisované objekty. Další řešenou částí je samotný vnitroblok, který se nachází ve velmi zanedbaném stavu. Je zde několik zatravněných ploch na městských i soukromých pozemcích střídajících se s plochami zpevněnými, které převážně slouží jako komunikace nebo parkoviště. Kapacita stávající plochy využívané pro parkování Městského úřadu (cca 20 míst) není zdaleka dostačující pro jeho potřeby. 4
5. SWOT ANALÝZA LOKALITY Silné stránky Atraktivní poloha přímo v centru města Dobrá pěší i automobilová dostupnost Jedna z mála funkcionalistických staveb ve městě Slabé stránky Nutnost rekonstrukce celková stavební i morální zastaralost Nedostatečné kapacity parkování Objekty nejsou řešeny bezbariérově (zvýšené vstupní podlaží, absence výtahu) Obtížně snížitelná energetická náročnost nemožnost zateplit hlavní fasádu Příležitosti Objekt na hlavním náměstí Uh. Brodu možnost nabídnout na trh atraktivní plochy Rekonstrukcí objektů bude místo i s vnitroblokem více atraktivní Využití historického potenciálu architektury Zatraktivnění neudržovaného vnitrobloku prostor pro občany města Hrozby Je nutno dořešit přístup k plánovanému parkovišti ve vnitrobloku Město nevlastní žádný přístupový pozemek, je zde tedy nutná domluva s majiteli sousedních parcel Možnost prohlášení objektu č. p. 136 nemovitou kulturní památkou a z toho plynoucí omezení při případné rekonstrukci Pravděpodobná nutnost výluky provozu MěÚ po dobu rekonstrukce, stěhování z toho vyplývající 6. STAVEBNĚ-TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ A) Stávající stav Za účelem vizuálního posouzení technického stavu nosných konstrukcí byla provedena prohlídka objektu na místě samém dne 28. 3. 2012. Z hlediska konstrukčního se předmětný objekt č. p. 136 skládá ze dvou samostatných částí - hlavní historické části z roku 1938 a samostatné přístavby z pravé strany z pohledu z náměstí, která byla realizována v pozdějším období. Nosný systém hlavní části tvoří monolitický železobetonový skelet, založení je dle dochované historické dokumentace provedeno patrně na základových patkách. Základová spára je dostatečně konsolidována, o čemž svědčí velmi dobrý stav konstrukcí bez zřetelných trhlin. Vodorovné konstrukce historické části objektu tvoří železobetonové trámové stropy, rovněž bez zjevných poruch stability. Novější přístavba vpravo od historické části má nosný systém stěnový, sondy do základových ani stropních konstrukcí nebyly prováděny. Dilatační spára mezi oběma objekty vykazuje známky dotvarování a s tím souvisejících trhlin ve stavebních konstrukcích. B) Návrh řešení Jak bylo popsáno výše, vyjma trhliny v místě dilatační spáry mezi historickou budovou a částí nové přístavby, se objekt z hlediska konstrukčního nachází v pozoruhodně dobrém stavu. 5
Návrh stavebních úprav dle objemové studie představují z hlediska konstrukčního největší zásah do vodorovných stropních konstrukcí (nadstavení stávajícího či budování nového schodiště, vestavba nového výtahu, nová vestavba do atria v úrovni 3.NP apod.). Samostatnou pozornost si zasluhuje plánovaná přístavba podzemního parkoviště. Pokud bude zachována idea těsného sousedství navržené přístavby a stávajícího objektu, pak je nutno počítat s prováděním značně nákladných opatření za účelem zachycení stability stávajícího objektu, přičemž i za těchto opatření je nutno počítat s tím, že určité dotvarování konstrukcí nelze do budoucna zcela vyloučit. 7. ZPŮSOB FINANCOVÁNÍ A) INVESTICE KOMPLETNĚ V REŽII MĚSTA UHERSKÝ BROD V případě tohoto způsobu financování půjde o investici z rozpočtu města s tím, že se budou pronajímat komerční prostory, případně nevyužitá parkovací stání. Výhodou je kompletní kontrola nad realizací i provozem po celou dobu jejich trvání. Nevýhodou je výše počáteční investice ať už jednorázová nebo zatížení úvěrem. B) SOUKROMÝ INVESTOR NAPŘÍKLAD PROGRAM PPP Principem programu PPP je vyhledání soukromého subjektu, který realizaci i provoz zaštítí. Veřejný sektor pak platí roční splátky například poplatkem za dostupnost služby (pronájem kancelářských a doplňkových prostor pro městský úřad) nebo umožní soukromému sektoru vybírat platby přímo od uživatelů služby (pronájem komerčních prostor). Na konci projektu infrastruktura přechází do vlastnictví veřejného sektoru. Výhodami jsou zachování kontroly, prostředků a času veřejného sektoru k vlastní činnosti a přenesení podstatné části rizik na soukromý sektor. Realizace takového projektu je efektivnější a rychlejší v režii soukromého sektoru, který je navíc k poskytování kvalitních služeb motivován dlouhodobými příjmy od sektoru veřejného. Pro veřejný sektor to navíc znamená rozdělení nákladů do delšího časového úseku. Nevýhodou může menší kontrola nad samotnou realizací resp. komplikovanější koordinace požadavků veřejného sektoru. Tento způsob lze samozřejmě vybrat pouze tehdy, projeví-li se v soukromém sektoru o takovouto spolupráci zájem. C) KOMBINOVANÉ FINANCOVÁNÍ DLE KONKRÉTNÍHO OBJEKTU Jelikož se jedná o tři samostatné budovy, lze dva výše uvedené způsoby aplikovat například jen na některé vybrané. Nabízí se možnost kachlíkárnu a uhelné sklady financovat z veřejných prostředků nebo v rámci PPP projektu a lékárnu, bude-li sloužit kompletně komerčnímu provozu, prodat spolu s pozemkem na komerční přístavbu. 8. MAJETKOPRÁVNÍ POMĚRY Parcely v řešeném území Č.parc. vlastník Způsob dotčení 122 Město Uherský Brod Zahrada plocha ve vnitrobloku 126/4 Město Uherský Brod Zahrada plocha ve vnitrobloku 126/5 SJM Borák Miroslav Ing. a Boráková Hana Močidla 2300, Uherský Brod, 688 01 Jiná plocha příjezdová komunikace, rekonstrukce uhelných skladů 127 Město Uherský Brod Č.p. 136 kachlíkárna + část vnitrobloku 6
128 Město Uherský Brod Č.p. 135 lékárna + část vnitrobloku 131 NZ Invest s.r.o. Č.p. 132 stavba pro obchod Bří Lužů 132, Uherský Brod, 688 01 1657 Město Uherský Brod zbořeniště plocha ve vnitrobloku 2256 Město Uherský Brod Č.p. 872 uhelné sklady + chodník Parcely sousední 125 Komerční banka, a.s. Na příkopě 969/33, Praha, Staré Město, 114 07 126/7 SJM Borák Miroslav Ing. a Boráková Hana Močidla 2300, Uherský Brod, 688 01 129 Běláková Jarmila Polní 1220, Uherský Brod, 688 01 130/7 Kunhart Ivo Ing. Masarykovo n. 133, Uherský Brod 688 01 Kunhart Zdenek Stráňavy 379, Slovensko SJM Kunhart Ivo Ing. a Kunhartová Alena Masarykovo n. 133, Uherský Brod 688 01 132 Sehnal Miroslav Ing. Osvoboditelů 1807, Uherský Brod 688 01 133/1 Hanáčková Růžena Obchodní 1566, Uherský Brod, 688 01 SJM Navrátil Josef a Navrátilová Miriam MUDr. Na Chmelnici 2138, Uherský Brod, 688 01 4632 SJM Borák Miroslav Ing. a Boráková Hana Močidla 2300, Uherský Brod, 688 01 Podzemní parkoviště, úprava vnitrobloku Podzemní parkoviště, úprava vnitrobloku Podzemní parkoviště, úprava vnitrobloku, případná přístavba Podzemní parkoviště, úprava vnitrobloku, případná přístavba Příjezdová komunikace, rekonstrukce uhelných skladů Rekonstrukce uhelných skladů úprava vnitrobloku 6490/9 Město Uherský Brod Ulice Pecháčkova - příjezdová komunikace - sjezd 6490/12 Město Uherský Brod Masarykovo nám. - chodník před rekonstruovanými objekty 7068 Prouzová Hana Branka 551, Luhačovice, 763 26 Podzemní parkoviště, úprava vnitrobloku, případná přístavba V majetku investora města UB jsou veškeré pozemky a objekty kromě části nezbytné příjezdové cesty, která leží na parcele č. 131 a úzkého pruhu příjezdové cesty na parcele č. 126/5 (zde se polohopisně nesetkává stávající opěrná zídka s hranicí mezi parcelami č. 126/5, která je v soukromém vlastnictví a č. 1657, která je v majetku Města). Pro příjezdovou cestu bude třeba využít cca 22 m 2 z parcely č. 126/5 a cca 120 m 2 z parcely č. 131. S nákladem na případné zakoupení pozemků je v ekonomickém vyhodnocení počítáno. 9. NÁVRH Z pohledu využití objektu č. p. 872 jsou navrženy jen drobné úpravy ve stávajících dispozicích. Dům uhelných skladů je pro plánované účely městské policie zcela vyhovující a má i výbornou polohu přímo v centru města. 7
Součástí zadání pro dispoziční a provozní řešení městského úřadu jsou následující požadavky: v rekonstruovaných prostorách úřadu je třeba zřídit kancelářské prostory pro cca 100 zaměstnanců. Ti budou využívat kanceláře typu open space (60% zaměstnanců, kancelář pro min. 4 pracovníky), 20% jich bude soustředěno na přepážkách a 20% v samostatných kancelářích. Součástí jsou i plochy pro příruční spisovny a obslužné provozy (kopírky, fotokabinky u přepážek apod.). Dále je třeba počítat se zasedací místností pro cca 20 osob, centrální spisovnou, skladovacími a technickými provozy. Veškeré provozy úřadu musí být přístupné bezbariérově, tudíž je nezbytné zřídit výtah a vyřešit i překonání hlavního vstupního schodiště. Komerční prostory je vhodné umístit do atraktivních poloh parter náměstí a vnitrobloku, případně kancelářské prostory ve vyšších podlažích. Do sklepa č. p. 135 lékárny je možné umístit kavárnu nebo vinárnu se zahrádkou ve vnitrobloku. Toto využití je navrženo ve všech variantách. Využití vnitrobloku počítá s parkování služebních vozidel městského úřadu, vozidel městské policie případně hostů MěÚ a vozidel zaměstnanců, s parkováním veřejnosti se nepočítá. Parkování je buď zcela, nebo částečně pod terénem tak, aby se do vnitrobloku mohla soustředit další požadovaná funkce klidová zóna pro veřejnost obsahující dětské hřiště, letní zahrádku vinárny/kavárny a případně další blíže neurčené využití, to vše situované v upravené zeleni. Předběžný odhad na potřebu parkovacích míst je pro nejkapacitnější variantu 1A 23 míst, což je splněno ve všech variantách. Parkování pro OOSPO bude řešeno vyhrazením stávajících míst na Masarykově náměstí. V případě variant s přístavbami, v jejichž obou případech bude parter využit komerčně, bude část vnitrobloku provedena jako zastřešené chodníky nebo ochozy kolem těchto komerčních prostor. V obou případech tato pěší zóna navazuje na průjezd v objektu lékárny, který bude sloužit jako hlavní pěší vstup do vnitrobloku. Pro vozidla je vnitroblok zpřístupněn příjezdovou komunikací sjezdem z ulice Pecháčkovy tak, jak je tomu nyní. Půjde o tři metry široký obousměrný pruh s postraním chodníkem cca 1,5 metru širokým a provedeným v pojízdné dlažbě. Vzhledem k velmi úzkému prostoru bude bezpečnost provozu počítat se skutečností, že řidiči zde parkující budou s podmínkami místa obeznámeni. Jako pomocné řešení může být využito semaforů. Pojízdný chodník v nezbytném případě umožňuje těsné vyhnutí dvou osobních vozidel. V prvních dvou variantách a jejich podvariantách je vozidlům rampou zpřístupněna i parcela č. 129. V poslední variantě je to při dodržení počtu parkovacích stání tak, aby nezabírala celý vnitroblok, prakticky nemožné. Všechny nabídnuté varianty řešení rekonstrukce mají několik společných bodů. Shodně vyhrazují objekt kachlíkárny kompletně účelům městského úřadu. Jde o reprezentativní funkcionalistickou budovu, jíž bude po rekonstrukci alespoň částečně navrácen původní vzhled a vnitřní dispozice. Umístění 1. NP o polovinu výšky patra nad terén navíc neumožňuje atraktivní komerční využití parteru. Kapacitně ovšem pouze tento objekt úřadu stačit nebude, je proto nutné realizovat buď přístavbu nebo využít 2. NP objektu sousední lékárny. Parter lékárny, nová přístavba případně její část pak počítají s komerčním využitím. V objektu kachlíkárny je ve všech variantách obnovena dispozice hlavní přepážkové haly s čekacím prostorem uprostřed. Ve druhém podlaží je do atria vestavěn novotvar zasedací místnosti. Sociální zařízení zůstávají ve stávající přístavbě původní kachlíkárny ve stávající poloze; v závislosti na řešení hlavního schodiště je pak u vstupního prostoru počítání s minimálními toaletami pro veřejnost. Většina plochy suterénu bude sloužit technickému zázemí a centrální spisovně vč. rezervní kapacity. Veškeré ostatní plochy kachlíkárny jsou pro kancelářské využití. Napříč variantami se počítá se dvěma možnostmi řešení hlavních vertikál průběžného schodiště a výtahu. Výtahem je nutno objekt zpřístupnit již z terénu. Aby zůstala hlavní fasáda kachlíkárny nedotčená, provede se nástup do výtahu z úrovně nad druhým schodem od chodníku z prostoru vedle hlavního schodiště. První dva stupně se překonají dvěma nově realizovanými rampami. V prvním případě bude prodlouženo levé schodiště, které momentálně spojuje pouze 1. a 2. NP. Prodloužení se provede do 3. NP i do 1. PP. Ve druhém případě se v místě nynějšího polotočitého schodiště vpravo provede zcela nové, rovněž zpřístupňující všechna podlaží. Výtah bude v obou variantách na témže místě. Stávající polotočité schodiště bude muset být demolováno i v prvním případě kvůli výtahu. V případě č. p. 136 kachlíkárny a č. p. 872 uhelných skladů půjde o celkovou generální rekonstrukci. Oproti tomu č. p. 135 lékárna je po rekonstrukci v 90. letech v dobrém stavu. Její parter se pouze přizpůsobí případným novým nájemcům, uvolní se průchod a kompletní rekonstrukce čeká pouze sklepy. 8
VARIANTA 1 V první variantě se počítá s dvoupodlažní přístavbou k hlavnímu objemu kachlíkárny na celou její šířku směrem do vnitrobloku, v hloubce cca 13,5 m a ustoupeným parterem. Směrem do vnitrobloku se 1. PP projevuje jako regulérní podlaží, přístavba tak bude mít komerční parter na této úrovni a podlaží určené pro městský úřad na úrovni 1. NP. Vzhledem k podzemnímu parkovišti řešenému jako skelet z něj bude přístavba konstrukčně a modulově vycházet. Schodištěm lze parkoviště s přístavbou propojit v interiéru. Komerční parter přístavby může využít jako skladovací prostory část suterénu kachlíkárny, jelikož přistavením nového objemu dojde ke zrušení místností s přirozeným osvětlením využitelných jako kanceláře, jak je tomu u následujících variant. Parter lékárny je využit komerčně a podlaží rovněž pro kancelářské provozy nebo služby. Z tohoto důvodu je nutné zde obnovit jedno ze schodišť mezi 1. a 2. NP. Varianta A se od B liší v demolici nebo ponechání novodobé přístavby lékárny. Ve vnitrobloku se rozdíl projeví pouze ve výměrách jednotlivých ploch. VARIANTA 2 Zde bude přístavba řešena jako jednopodlažní komerční objekt směrem do vnitrobloku navazující na půdorysnou stopu lékárny a především pěší průchod. Půjde o kombinovaný konstrukční systém vycházející opět z podzemního parkoviště. Z podzemního parkoviště se přístavba zpřístupní schodištěm a výtahem. Potřebné kapacity prostor pro městský úřad se docílí využitím 2. NP lékárny přístupných tak, jak je tomu dosud dveřmi v sousedících štítových stěnách. V tomto případě bude ve vstupní místnosti nutné vybudovat bezbariérovou rampu. Parter lékárny je opět využit komerčně. Rozdíl ve variantách je shodný s předchozí. VARIANTA 3 Jde o minimalistickou variantu, kde se nepočítá s žádnou přístavbou. Městský úřad obsazuje kachlíkárnu a 2. NP lékárny, jejíž parter je komerční. Ve vnitrobloku je podzemní parkování pouze částečné, zbývající parkovací stání jsou řešena na terénu. Ačkoliv nejde o památkově chráněný objekt, má budova značnou historickou hodnotu (jeden z mála ryze funkcionalistických objektů v Uherském Brodě) a při její rekonstrukci by mělo být postupováno s respektem k původnímu provedení. Doporučení jsou k nalezení v dokumentu Stavebně-historický průzkumu domu č. p. 136 od Ing. Číhalíka z r. 2008. Jedná se především o výměnu oken v hlavní fasádě v členěné dle dochované historické fotografie, repase výkladců vedle vstupu, zhotovení repliky prosklené stěny hlavního vchodu, uvolnění dispozice přepážkové haly. Dále je třeba vyčistit světlý keramický obklad na hlavní fasádě. Případnými přístavbami by neměl být narušen hlavní objem budovy, vhodné je využít zcela novodobého a kontrastního provedení. 9
10. POROVNÁNÍ VARIANT varianta 1A 1B 2A 2B Plochy MěÚ v jednom objektu Parkování kompletně pod terénem Možnost příjezdu do vnitrobloku Demolice parazitní přístavby lékárny Variabilní dispozice kanceláří v přístavbě Přístup z podzemního parkoviště suchou nohou Plochy MěÚ v jednom objektu Parkování kompletně pod terénem Možnost příjezdu do vnitrobloku Variabilní dispozice kanceláří v přístavbě Přístup z podzemního parkoviště suchou nohou Vnitroblok jako kompaktní městský prostor Parkování kompletně pod terénem Možnost příjezdu do vnitrobloku Demolice parazitní přístavby lékárny Zásobovací vertikála pro komerci z podzemního parkoviště Vnitroblok jako kompaktní městský prostor Parkování kompletně pod terénem Možnost příjezdu do vnitrobloku Zásobovací vertikála pro komerci z podzemního parkoviště 3 Nejnižší náklady Nejkratší doba návratnosti Využití stávajících objektů Část parkoviště na terénu je snazší na realizaci a méně nákladná + - Nejvyšší náklady Dlouhá doba návratnosti Vnitroblok rozdělen přístavbou V jednom objektu funkce MěÚ i komerce Vysoké náklady na podzemní parkoviště Nejvyšší náklady Dlouhá doba návratnosti Nevzhledná přístavba lékárny Vnitroblok rozdělen přístavbou V jednom objektu funkce MěÚ i komerce Vysoké náklady na podzemní parkoviště Nejdelší doba návratnosti Plochy MěÚ ve dvou objektech Vysoké náklady na podzemní parkoviště Veškeré plochy MěÚ nutno přizpůsobit stávajícím objektům Nejdelší doba návratnosti Plochy MěÚ ve dvou objektech Nevzhledná přístavba lékárny Vysoké náklady na podzemní parkoviště Veškeré plochy MěÚ nutno přizpůsobit stávajícím objektům Plochy MěÚ ve dvou objektech Nevzhledná přístavba lékárny zůstává Parkování na terénu Bez příjezdu do vnitrobloku Veškeré plochy MěÚ nutno přizpůsobit stávajícím objektům 11. EKONOMICKÉ VYHODNOCENÍ Abychom dokázali návrh ekonomicky vyhodnotit, bylo postupováno tak, jako by šlo o komerční investici předpokládané náklady byly porovnávány s předpokládanými výnosy a byla sledována doba návratnosti investice, přičemž i plochy MěÚ a parkovací stání byly kalkulovány, jako by z nich plynul standardní výnos jako z komerčních kancelářských ploch. Toto porovnání je samozřejmě z pohledu Města, jako investora, specifické, nicméně bez něj nelze jinak posoudit racionalitu případné vložené investice. V nákladové části se uplatňuje především cena rekonstrukce objektů a projekční přípravy. Investiční náklady na stavební práce jsou kalkulovány na základě objemových ukazatelů ÚRS Praha a odborného odhadu zpracovatele. 10
Projekční příprava obsahuje zpracování kompletní dokumentace včetně všech průzkumů, tzn. architektonickou studii, dokumentaci k územnímu řízení a dokumentaci pro stavební povolení, obojí včetně inženýrské činnosti, dále dokumentaci pro provedení stavby, autorský dozor a technický dozor investora. Je kalkulována jako 6% stavebních investičních nákladů. V kalkulaci je rovněž počítáno s odkupem nutné části pozemků pro příjezd do vnitrobloku zde byla cena za odkup m 2 pozemku odhadnuta na 2,5 tis. Kč skutečná prodejní cena se může samozřejmě lišit dle výsledků konkrétních jednání. Návratnost je pak sledována v kontextu odhadu předpokládaných ročních udržovacích nákladů jednotlivých objektů. Jedná se o velmi hrubý předběžný odhad, kde náklady na realizaci vychází z obdobných projektů dříve zpracovaných a výnosy z výše nájmů za obdobné prostory v identické lokalitě, jaké v současné době nabízejí realitní kanceláře. Ekonomické zhodnocení pro jednotlivé varianty následuje spolu s výkresovou dokumentací. NÁKLADY Z pohledu nákladů se jedná o investici v řádu 74 až 97 mil. Kč bez DPH dle jednotlivých variant. S ohledem na předpokládaný rozsah úprav je nejlevnější varianta 3 (74 mil. Kč), nejdražší varianta 1a (97,3 mil. Kč). Rekonstrukce objektu č.p. 135 je odhadnuta na cca 9 mil. Kč + variantní přístavba pro nové plochy v nákladu 9 až 11 mil. Kč (ve variantě 2). Rekonstrukce objektu č.p. 136 je odhadnuta na cca 44 mil. Kč + variantní přístavba 15 mil. Kč (ve variantě 1). Rekonstrukce č.p. 872 je odhadnuta na 7 mil. Kč. Rekonstrukce vnitrobloku včetně podzemního parkoviště je odhadnuto na cca 9 až 19 mil. Kč dle jednotlivých variant. Roční provozní náklady na údržbu a opravy nemovitosti se dle jednotlivých variant moc neliší a jsou odhadnuty na cca 450 tis. Kč (ve variantě 3 je to 420 tis. Kč). VÝNOSY Očekávané výnosy se pak dle jednotlivých variant pohybují od cca 4,2 mil Kč (ve variantě 3) do 5 mil. Kč (ve variantě 1). NÁVRATNOST INVESTICE Doba návratnosti vložených investic se pohybuje podobně u všech variant v rozmezí cca 20 až 22 let. Tato situace je daná skutečností, že očekávaná výnosnost na m 2 je v Uh. Brodě na dosti nízké úrovni. Dále se na tom nemalou měrou podílí nutné náklady na rekonstrukci vnitrobloku a s tím souvisejícího podzemního parkoviště. Očekávaná doba návratnosti u komerčních projektů se pohybuje kolem 10 až 12 let, nutno ovšem podotknout, že na tento projekt nelze nahlížet striktně komerčním pohledem. 12. ZÁVĚR Po zvážení a prověření všech možností, jednotlivých pro a proti se jeví všechny tři předložené varianty jako realizovatelné a výběr záleží na stanovení pořadí jednotlivých dílčích priorit, které musí nastavit Město (očekávaná výše IN, očekávané zatížení rozpočtu Města v jednotlivých letech, priorita revitalizace městského centra, atd.). Lze však z pohledu architektonicko-urbanistického a ekonomického dát několik doporučení. Ad výše investice V tomto případě neplatí, že nejlevnější řešení je nejlepší s dražším řešením dochází k lepšímu zhodnocení, oživení a revitalizaci městského centra. Návratnost investice je u všech variant obdobná tudíž by se výše vložené investice měla odvíjet od možností Města a jeho eventuelnímu ročnímu zatížení rozpočtu, k čemuž by se měl rozsah prací přizpůsobit. Ad parkoviště ve vnitrobloku V rámci této investice je nutná komplexní revitalizace vnitrobloku včetně vytvoření nových parkovacích míst. S ohledem na majetkové a urbanistické vazby, však tento vnitroblok není příliš vhodný pro situování většího hromadného parkoviště (poměrně složitý příjezd). Toto parkoviště 11
bude tedy sloužit vždy více jako vyhrazené. Navíc s ohledem na potřebné investiční náklady se jedná o poměrně drahou záležitost proto bychom v poměru náklady/přínos doporučovali vybudování parkoviště pouze v minimální nezbytné míře. Ad propojení objektů č.p. 135 a 136 Po prověření dispozičních možností se jeví jako vhodnější oddělení těchto dvou domů. Objekt č.p. 135 je vhodné ponechat pro komerční využití (i s eventuelní přístavbou ve vnitrobloku, která logicky umocní plánovaný průchod a dá se vybudovat v případě potřeby i dodatečně a za cenu minimálních investičních nákladů). Rovněž se pak dá flexibilněji uvažovat (pokud by se to ukázalo jako vhodné) i o eventuelní možnosti prodeje tohoto objektu (může pomoci financovat rekonstrukci vedlejší kachlíkárny). S ohledem na toto oddělení je pak nutné dořešit kapacitu objektu č.p. 136 buď redukcí požadavků na úřední místa, nebo drobnou přístavbou do vnitrobloku (podobně jako ve variantě 1, ale s využitím pouze pro potřeby MěÚ případné komerční plochy by se lépe realizovaly v přístavbě objektu č.p. 135). 13. DALŠÍ POSTUP Další postup by měl být následující: - zaměřit nebo doměřit objekty, případně provést digitalizaci podkladů - nechat zpracovat architektonickou studii dle vybrané varianty nebo dle upřesnění zadání - vyřešit majetkoprávní vztahy - posoudit možnosti proveditelnosti PPP projektu Poté bude stanoven další postup. V Uh. Hradišti dne 10.04.2012 Ing. arch. Kateřina Harazimová Ing. arch. Karel Kloupar 12