Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 75/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 1359, 1394/1, 1402, 1425/4, 1427 vše v katastrálním území Kapličky, obec Loučovice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 4. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Miroslava Caldová se na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ v Loučovicích. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 2674/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 30.3.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 31.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 1359, 1394/1, 1402, 1425/4, 1427 vše v katastrálním území Kapličky, obec Loučovice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 4. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Kapličky 382 76 Loučovice Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Loučovice Katastrální území: Kapličky Počet obyvatel: 1 674 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.3.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.2.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 4; - kopie katastrální mapy; - 2 -
- informací získaných na OÚ v Loučovicích; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemky parc.č. 1359, 1394/1, 1402, 1425/4, 1427 vše v katastrálním území Kapličky, obec Loučovice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 4. Pozemky parc.č. 1359, 1394/1, 1402, 1425/4, 1427 - se nacházejí mimo zastavěná území cca 2 km jižně od obce Loučovice v blízkosti státní hranice s Německem. Pozemky jsou přístupné z asfaltové komunikace. Pozemky nejsou dle platného územního plánu určeny k zastavění. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby. Pozemky se nacházejí v kopcovité krajině Šumavy. Pozemky jsou užívány jako pastviny. Bonitován je pouze pozemek parc.č. 1427, ostatní pozemky nejsou bonitovány - neplodná půda. Na části plochy pozemků se nachází rozptýlené trvalé porosty. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) a) Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 1427 93644 53 319,00 1,56 1,56 83 177,64 porost trvalý travní 1427 97441 5 221,00 1,18 1,18 6 160,78 porost Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 58 540,00 m2 89 338,42 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 1,59 0,25 0,40 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 1359 17 754,00 0,40 17 754,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- 9 odst. 5 ostatní plocha 1394/1 2 634,00 0,40 2 634,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- 9 odst. 5 ostatní plocha 1402 13 984,00 0,40 13 984,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- 9 odst. 5 ostatní plocha 1425/4 3 775,00 0,40 3 775,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Jiné pozemky - celkem 38 147,- Pozemky - zjištěná cena = 127 485,42 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemky = 127 490,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 127 490,- Kč - 4 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda a) Zemědělské pozemky Průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ v katastru Kapličky je 1,59 Kč/m2. Realitní inzerce (server: farmy.cz, s-reality.cz) 1 K prodeji pozemky na Lipensku, k.ú. Přední Výtoň, okr. Český Krumlov. Pozemky jsou rozmístěny jednotlivě po katastrálním území s výměrami od 87 m2 do 5.420 m2. Celková plocha pozemků činí 8.022 m2. Bývalé pohraniční pásmo, krásná krajina Šumavy. Nabídková cena 20,00 Kč/m2. Jedná se o lepší lokalitu okresu Český Krumlov (pozemky se nacházejí v těsné blízkosti zastavěných území obce) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši 14,40 Kč/m2. 2 K prodeji zemědělský pozemek v obci Lipno nad Vltavou, okr. Český Krumlov. Celková rozloha pozemku je 10 321 m². Nabídková cena 18,00 Kč/m2. Jedná se o lepší lokalitu okresu Český Krumlov (pozemky se nacházejí v těsné blízkosti zastavěných území obce) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. - 5 -
Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši 12,96 Kč/m2. 3 Pozemky na Lipensku, KU Pasečná, okr. Český Krumlov. Pozemky jsou rozmístěny odděleně po katastrálním území s výměrami 6.901 a 8.409 m2. Celková plocha pozemků tedy činí 15.310 m2. Bývalé pohraniční pásmo, krásná příroda Šumavy. Nabídková cena 15,00 Kč/m2. Jedná se o lepší lokalitu okresu Český Krumlov (pozemky se nacházejí v těsné blízkosti zastavěných území obce) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši 10,80 Kč/m2. Cenový rozptyl bonitovaných zemědělských pozemků v okolí obce Loučovice je mezi 10,80 až 14,40 Kč/m2. Výslednou jednotkovou cenu zemědělských pozemků stanovuji váženým průměrem z intervalu rozpění jednotkových cen srovnatelných nemovitostí ve výši: 12,72 Kč/m 2. Tato cena je stanovena pro bonitovaný pozemek parc.č. 1427. Pro ostatní pozemky (neplodné půdy) zapsané na LV č. 4 - jedná se o nemovitosti, se kterými se běžně neobchoduje. K převodům takovýchto pozemků dochází jen velmi zřídka v delším časovém rozpětí. Srovnávací nemovitost v dané lokalitě s obdobným užitím nelze získat. V době ke dni ocenění nejsou srovnatelné nemovitosti v obci Loučovice či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Dle vlastní databáze a dle informací na OÚ v Loučovicích nebylo v posledních obdobích v obci Loučovice či blízkém okolí s obdobnými nemovitosti obchodováno. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem je pro stanovení srovnávací hodnoty oceňovaných pozemků neplodných půd podpůrně převzata cena dle platného cenového předpisu ve výši 1,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací metody: Celková výměra bonitovaného zemědělského pozemku parc.č. 1427 je: 58540m2. Celková výměra pozemků neplodných půd zapsaných na LV č. 4 je: 38147m2. Výpočet: 58 540m2 x 12,72 Kč/m2 = 744.629,- Kč. Výpočet: 38 147m2 x 1,- Kč/m2 = 38.147,- Kč Celkem = 782.776,- Kč - 6 -
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 780.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 127.490,- Kč 780.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemků parc.č. 1359, 1394/1, 1402, 1425/4, 1427 vše v katastrálním území Kapličky, obec Loučovice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 4, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.3.2015 po zaokrouhlení na: 780.000,- Kč. - 7 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 1359, 1394/1, 1402, 1425/4, 1427 vše v katastrálním území Kapličky, obec Loučovice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 4, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.3.2015 po zaokrouhlení na: 780.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 1359, 1394/1, 1402, 1425/4, 1427 vše v katastrálním území Kapličky, obec Loučovice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 4, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.3.2015 po zaokrouhlení na: 780.000,- Kč. Slovy : sedmsetosmdesáttisíc korun českých V Hlučíně, 31.3.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 75/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 75/2015. E. Seznam příloh 1. Ortofotomapa - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 10 stran; 3. Místopis - 1 strana. - 8 -
Ortofoto - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
OZN.: Pozemky zapsané na LV č. 4 - k.ú. Kapličky, okr. Český Krumlov. OZN.: Pozemky zapsané na LV č. 4 - k.ú. Kapličky, okr. Český Krumlov. - 20 -