Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 73/2015

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 73/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p na pozemku parc.č. St. 387/4 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 387/4 vše v katastrálním území Český Brod, obec Český Brod, okres Kolín, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinná p. Renata Kmochová umožnila vstup na nemovitost a do oceňovaného objektu bydlení. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11730/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p na pozemku parc.č. St. 387/4 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 387/4 vše v katastrálním území Český Brod, obec Český Brod, okres Kolín, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Tuchorazská Český Brod Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Český Brod Katastrální území: Český Brod Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně III 1,02-2 -

3 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 449,29 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a povinné p. Renaty Kmochové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1985; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinné p. Renaty Kmochové; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt bydlení č.p na pozemku parc.č. St. 387/4 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 387/4 vše v katastrálním území Český Brod, obec Český Brod, okres Kolín, zapsáno na LV č Nemovitost - se nachází v okrajové části města Český Brod, okr. Kolín, na ul. Tuchorazská. Povinná umožnila vstup do oceňovaného objektu bydlení. Objekt bydlení č.p na pozemku parc.č. St. 387/4 spolu s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 387/4 spolu tvoří jednotný funkční celek. Objekt bydlení č.p na pozemku parc.č. St. 387/4 - jedná se o koncový objekt v řadové zástavbě, objekt je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží, střecha je šikmá sedlová s půdním prostorem. Stáří objektu je dle informací povinné cca 100 let. Poslední větší rekonstrukce proběhla dle informací povinné v roce byla vyměněna okna za plastová, provedena nová koupelna a WC (nové vybavení, ker.obklady a dlažby, rozvody vody a odpadů), vyměněna kuchyňská linka, provedeny výměny podlahových krytin v pokojích a na chodbách (koberce, PVC, keramické dlažby), provedena kompletně nová elektroinstalace, vyměněny vnitřní dveře, provedena oprava vnitřních omítek. Z vnější strany je objekt spíše v původním, ale dobrém technickém stavu bez závad. Objekt je napojen na ing. sítě - voda, elektro, kanalizace, plyn. Dispozice: 1.PP - plynová kotelna; 1.NP - 3xpokoj, chodba, WC, koupelna, kuchyň, spíž, komora. Zastavěná plocha objektu cca 111m2, obestavěný prostor cca 620m3, užitná plocha obytné části (bez 1.PP) je 78,62m2. Popis konstrukcí a vybavení - svislé konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, střešní krytina keramická tašková, klempířské prvky z pozink. plechu, vnější omítky hladké, vnitřní vápenné hladké, okna plastová, vnitřní dveře dřevěné, podlahy-ker.dlažby, koberce, PVC, elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody studené a teplé, kanalizace svedena z kuchyně, koupelny a WC, vytápění je ústřední s plynovým kotlem, příprava TÚV přes plynový kotel, v koupelně je vana a umyvadlo, sprchovací kout, WC je kombi splachovací, v kuchyni je - 3 -

4 kuch.linka s digestoří a el. sporák. Příslušenství - objektu rodinného domu tvoří: - venkovní úpravy- přípojky ing. sítí (voda, elektro, kanalizace, plyn), zpevněné plochy. Pozemek parc.č. St. 387/4 - tvoří s objektem bydlení č.p s příslušenstvím jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Objekt bydlení č.p s příslušenstvím b) Pozemek parc.č. St. 387/4 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda 3) Právně nezajištěný přístup z veřejné komunikace B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00-4 -

5 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 a) Objekt bydlení č.p s příslušenstvím Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 926,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 7,97*5 = 39,85 m 2 1.NP: 7,97*10,18+7,68*3,86 = 110,78 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 39,85 m 2 2,80 m 1.NP: 110,78 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1.PP: (7,97*5)*(2,80) = 111,58 m 3 1.NP: (7,97*10,18+7,68*3,86)*(2,90) = 321,26 m 3 zastřešení: (7,97*10,8)*(4,2/2)+(7,68*3,86)*(0,2) = 186,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 619,53 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 110,78 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 150,63 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,36-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,700 = 0,728 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 926,- Kč/m 3 * 0,728 = 2 130,13 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 619,53 m 3 * 2 130,13 Kč/m 3 * 0,960 * 0,990= ,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,34 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. St. 387/4 Výpočet indexu cenového porovnání - 6 -

7 Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,990 = 0,950 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,29 0, ,83 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 387/4 142, , ,86 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,86 Pozemek parc.č. St. 387/4 - zjištěná cena = ,86 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Objekt bydlení č.p s příslušenstvím = ,- Kč b) Pozemek parc.č. St. 387/4 = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 7 -

8 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji patrový rodinný dům o velikosti 4+1/120 m2 v Českém Brodě. Dům je řadový a leží v klidné ulici města. V přízemí domu jsou dva pokoje s okny do ulice, kuchyň má výhled do zahrádky, dále je zde koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, samostatné WC a chodba. Po betonovém schodišti se dostaneme do patra, kde jsou další dva obytné pokoje, jeden prostorný a druhý menší, který je využit jako pracovna. Je zde umístěn elektrický bojler. Dále se zde nachází komora a půda, jedna sklepní místnost. Dům je vytápěn plynovým kotlem značky Dakon, je napojen na kanalizaci, voda je obecní i ze studny. Přední a zadní strana domu je již zateplena. Střecha je plechová. Okna jsou původní dřevěná špaletová. Objekt je po rekonstrukcích - nová kuchyň, koupelna a WC, výměna podlahových kratina a úprava instalací. Zastavěná plocha: 95m2. Užitná plocha (bez sklepů) 120m2, plocha pozemků 218m2. Nabídková cena RK: ,- Kč. (20.833,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve města Český Brod); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu (starší objekt se srovnatelným rozsahem rekonstrukcí); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy

9 2. srovnatelná nemovitost Rodinný dům celkově dispozičně jako 3+1, možnost půdní vestavby, Klučov-Žhery, okr. Kolín. Zastavěná plocha domu je 126m2. K domu patří kotelna a přístřešek na auto, hospodářská budova. Objekt je z části podsklepen. Vytápění domu je ústřední na tuhá paliva. V celém domě jsou plastová okna, nová kuch.linka, podlahy, koupelna z roku Celková výměra pozemku je 430m2. Parkování na pozemku je bezproblémové. IS- elektřina, voda je přivedena z vlastní studny, žumpa (9m3). Veškerá občanská vybavenost je v Českém Brodě - 7km od obce Žhery. Zastavěná plocha: 126m2. Užitná plocha (bez sklepů) je 114m2, plocha pozemků 430m2. Nabídková cena RK: ,- Kč. (23.947,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází v horší lokalitě jako oceňovaná nemovitost (menší obec cca 7 km od města Český Brod s nižší občanskou vybaveností) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu (starší objekt se srovnatelným rozsahem rekonstrukcí); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, výrazně větší rozsah příslušenství (přístřešek na auto, hospodářská budova) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy

10 3. srovnatelná nemovitost K prodeji samostatný rodinný dům v obci Český Brod-Štolmíř. Dispozičně řešen 6+1, 180m2 na pozemku o celkové výměře 2152m2. V přízemí: chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna, toaleta zvlášť. V prvním patře: chodba, čtyři pokoje, koupelna s toaletou, půda. Vytápění domu zajišťuje elektrický kotel a kotel na tuhá paliva. Pitná voda je řešena vlastní studnou. Ohřev vody-elektrický bojler. Odvod odpadních vod - jímka. Rodinný dům je v původním stavu. Zastavěná plocha: 155m2. Užitná plocha 180m2, plocha pozemků 2152m2. Nabídková cena RK: ,- Kč. (16.111,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází v horší lokalitě jako oceňovaná nemovitost (oddělená část města Český Brod) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; uvedená nemovitost je v horším technickém stavu (starší objekt ve spíše původním technickém stavu) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, výrazně větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy

11 Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí ,- až ,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: ,- Kč/m2 užitné plochy 78,62m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x ,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč 3) Právně nezajištěný přístup z veřejné komunikace Dle zjištění na místním šetření a dle informací povinné p. Renaty Kmochové je v době ke dni ocenění využíván přístup z veřejné komunikace ul. Tuchorazská k oceňované nemovitosti přes sousední pozemek parc.č. St. 387/1, který je ve vlastnictví jiných soukromých osob - rodičů povinné. Přístup k oceňované nemovitosti přes pozemek parc.č. St. 387/1 není po právní stránce zajištěn. Tuto skutečnost považuji pro stanovení výsledné obvyklé ceny za závadu a pro ocenění nemovitosti ji oceňuji hodnotou práva za zřízení věcného břemene pro zajištění přístupu k oceňované nemovitosti. Ocenění práva odpovídajícího zřízení věcnému břemeni je provedeno ve smyslu 16b zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku v platném znění. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Obvyklá cena stavebních pozemků v místě stanovena na 1.400,- Kč/m2. Plocha pozemku parc.č. St. 387/1 dotčená přístupem z veřejné komunikace k oceňované nemovitosti je dle snímku katastrální mapy a plochy pro přístup skutečně užívané stanovena na 40m2. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Právo chůze a jízdy: Výměra: 40,00 m 2, Jednotková cena: 1.400,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 40,00 m 2 * 1.400,- Kč/m 2 * 5,00 % = 2.800,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 2.800,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 2.800,- Kč * 5 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

12 Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ,- Kč ,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu bydlení č.p na pozemku parc.č. St. 387/4 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 387/4 vše v katastrálním území Český Brod, obec Český Brod, okres Kolín, zapsáno na LV č. 1985, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

13 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bydlení č.p na pozemku parc.č. St. 387/4 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 387/4 vše v katastrálním území Český Brod, obec Český Brod, okres Kolín, zapsáno na LV č. 1985, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Dle zjištění na místním šetření a dle informací povinné p. Renaty Kmochové je v době ke dni ocenění využíván přístup z veřejné komunikace ul. Tuchorazská k oceňované nemovitosti přes sousední pozemek parc.č. St. 387/1, který je ve vlastnictví jiných soukromých osob - rodičů povinné. Přístup k oceňované nemovitosti přes pozemek parc.č. St. 387/1 není po právní stránce zajištěn. Tuto skutečnost považuji pro stanovení výsledné obvyklé ceny za závadu a pro ocenění nemovitosti ji oceňuji hodnotou práva za zřízení věcného břemene pro zajištění přístupu k oceňované nemovitosti ve výši: ,- Kč. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bydlení č.p na pozemku parc.č. St. 387/4 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 387/4 vše v katastrálním území Český Brod, obec Český Brod, okres Kolín, zapsáno na LV č. 1985, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. Slovy : miliončtyřistaosmdesátšesttisíc korun českých V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 73/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 73/

14 E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 3 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

15 Fotodokumentace pořízená dne

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 OZN.: Tuchorazská č.p. 1337, Český Brod, okr. Kolín. OZN.: Tuchorazská č.p. 1337, Český Brod, okr. Kolín