ZNALECKÝ POSUDEK č. 28/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/12 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 766/2, 766/3, 766/4, 766/5 a 766/6, LV číslo 632, katastrální území Vitice, obec Vitice, okres Kolín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 390/13-16 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.01.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 03.02.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/12 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 766/2, 766/3, 766/4, 766/5 a 766/6, LV číslo 632, katastrální území Vitice, obec Vitice, okres Kolín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Vitice 281 06 Vitice Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Vitice Katastrální území: Vitice Počet obyvatel: 1 063 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.01.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 26.01.2015, LV číslo 632, k.ú. Vitice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2011 do 31.12.2020 pro lesní hospodářský celek 116 804 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje Brázda Aleš, náměstí Husovo 70, 28201 Český Brod 1/12 Petrusek Tomáš, Anderleho 860/5, Černý Most, 19800 Praha 1/12 Podhorníková Kamila, Vašátkova 505, 51721 Týniště nad Orlicí 1/12 Urban Jaroslav, Brník 20, 28163 Oleška 1/2 Vorobjevová Vlasta, Dobré Pole 136, 28163 Vitice 1/4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Brázda Aleš Zahájení exekuce - Brázda Aleš Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci pozemky se nachází jižně od obce v lokalitě na Lipské, pod průmyslovým areálem. Jedná se o neoplocené pozemky. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1.2. Pozemky lesní 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 133 D e 4-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky se nachází v blízkosti potoka Bylanka. Ocenění Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 13,04 0,25 3,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha, 766/2 7 139,00 3,26 23 273,14 neplodná plocha 9 odst. 5 ostatní plocha, 766/3 4 244,00 3,26 13 835,44 neplodná plocha 9 odst. 5 ostatní plocha, 766/4 2 985,00 3,26 9 731,10 neplodná plocha Jiné pozemky - celkem 46 839,68 Pozemky - zjištěná cena = 46 839,68 Kč 1.2. Pozemky lesní Na lesním pozemku p.č. 766/5 a pozemku p.č. 766/6 je vylišen porost 133 D e 4 o celkové výměře 775 2 m2. Ocenění Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 766/5 2K 7 301,00 2,58 2,58 18 836,58 lesní pozemek 766/6 2K 451,00 2,58 2,58 1 163,58 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 20 000,16 Pozemky lesní - zjištěná cena = 20 000,16 Kč - 4 -
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 133 D e 4 Lesní porost 133 D e 4 - tvoří tyčovina. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] jasan ztepilý 7 752,00 44 2 0,90 75 % 5,16 3,48 26 976,96 olše lepkavá 7 752,00 44 3 0,90 20 % 4,13 0,74 5 736,48 bříza bradavičnatá 7 752,00 44 2 0,90 5 % 4,13 0,19 1 472,88 Cena lesního porostu celkem: 34 186,32 Lesní porost 133 D e 4 - zjištěná cena 34 186,32 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 46 839,70 Kč 1.2. Pozemky lesní 20 000,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 66 839,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 133 D e 4 34 186,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 34 186,30 Kč Celkem 101 026,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 101 026,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 46 839,70 Kč 1.2. Pozemky lesní 20 000,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 66 839,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 133 D e 4 34 186,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 34 186,30 Kč Celkem 101 026,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 101 026,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 101 030,- Kč slovy: Jednostojedentisíctřicet Kč - 6 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající - 7 -
zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej pole 16 774 m2 Nučice, okres Praha-východ 486 446 Kč (29 Kč za m2) Nabízíme prodej 1,67 ha orné půdy v katastrálním území Nučice, okres Praha-východ. Pozemek je v jednom celku, v současné době bez nájemní smlouvy.průměrná bonita je 10,9 Kč/m2, pozemek je v LPISU. List vlastnictví pošleme na požádání. Celková cena: 486 446 Kč za nemovitost Cena za m2: 29 Kč ID zakázky: 154 Aktualizace: 20.01.2015 Plocha pozemku: 16774 m2 2. Prodej pole 40 832 m2 Vyšehořovice, okres Praha-východ 245 000 Kč (6 Kč za m2) podíly na pozemcích: 1.- podíl o velikosti 1/8 na pozemku - pozemek parc. č. 350/5- orná půda 2.- podíl o velikosti 3/4 na pozemcích: - pozemek parc. č. 404/12- orná půda - pozemek parc. č. 404/94- lesní pozemek - pozemek parc. č. 404/209- lesní pozemek 3.- podíl o velikosti 1/2 na pozemku - PZE 892/3- původ Pozemkový katastr, 4.- podíl o velikosti 1/12 na pozemku - PZE 892/7- původ Pozemkový katastr, 5.- podíl o velikosti 3/4 na pozemcích: - 8 -
- pozemek parc. č. 245/6- orná půda - pozemek parc. č. 246/6- orná půda - pozemek parc. č. 254/17- ostatní plocha - pozemek parc. č. 259/1- orná půda - pozemek parc. č. 259/22- orná půda - pozemek parc. č. 350/9- orná půda Celková cena: 245 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 6 Kč ID zakázky: 115/14 Aktualizace: 09.01.2015 Plocha pozemku: 40832 m2 3. Prodej pole 6 891 m2 Struhařov, okres Praha-východ 275 913 Kč (40 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkujee prodej pozemků s celkovou plochou 3 446 m2 v katastru obce Struhařov, okres Praha - východ. Jedná se o tři parcely - ornou půdu a zemědělský půdní fond. Jedna parcela je samostatná, další dvě jsou spojené a vzdálené od ní cca 500 m. K pozemku vede veřejná cesta. Je možné koupit i sousední stejně velký pozemek. Cena je k jednání. Prodej velmi spěchá. Nabízíme výhodnou hypotéku. Ev. číslo: 2171. Celková cena: 275 913 Kč za nemovitost Cena za m2: 40 Kč ID zakázky: 2171 Aktualizace: 07.01.2015 Plocha pozemku: 6891 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků cca 5,- Kč/m2 a cca 30% z odhadní ceny za lesy. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se - 9 -
stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Brázda Aleš Zahájení exekuce - Brázda Aleš Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí z toho podíl id. 1/12 90 000,- Kč 7 500,- Kč slovy: Sedmtisícpětset Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 03.02.2015-10 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 28/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 28/15. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 7 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -