ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1789/09/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje: Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Bytová jednotka č. 3 v bytovém domu č.p. 1555 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 118/1000 na společných částech bytového domu č.p. 1555 a spoluvlastnického podílu 106/1000 na pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2046, v katastrálním území obce Rakovník, okres Rakovník. Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Rakovník, k.ú. Rakovník Dukelských hrdinů č.p. 1555, 269 01 Rakovník II nar. 12.9.1949, Jitka Placatová, Dukelských hrdinů 1555, 26902 Rakovník II, vlastnictví: výhradní nar. 12.9.1949, Jitka Placatová, Dukelských hrdinů 1555, 26902 Rakovník II, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo náměstí 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 099 EX 6477/11. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 870 000,- Kč Datum místního šetření: 21.1.2014 Stav ke dni : 21.1.2014 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 26.1.2014 NÁLEZ
Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 3 v bytovém domu č.p. 1555 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 118/1000 na společných částech bytového domu č.p. 1555 a spoluvlastnického podílu 106/1000 na pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2046, v katastrálním území obce Rakovník, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 099 EX 6477/11, k datu 21.1.2014. Přehled podkladů - výpisy z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 5329, 4136 a 9401 pro kat. území obce Rakovník, vyhotovené dne 22.11.2013 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Rakovník, vyhotovená dne 7.6.2013 pod č. 1838/2013-212 - smlouva o převodu vlastnictví jednotky sepsaná v Rakovníku dne 28.4.1997, právní účinky vkladu vznikly dnem 2.6.1997, rozhodnutím č.j.132 V4-1320/97 - prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek sepsané v Rakovníku dne 5.6.2006, č. Z 4378/2006-212-1 - smlouva o zřízení věcného břemene sepsaná v Rakovníku dne 30.3.2011, právní účinky vkladu vznikly dnem 31.3.2011, sp.zn. V-978/2011-212 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, sepsané v Praze dne 17.12.2013 pod č.j. 099 EX 6477/11-51 - vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti exekutorem sepsaná v Praze dne 17.12.2013, pod č.j. 099 EX 6477/11-52 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 21.1.2014 za účasti zástupce soudního exekutora a slečny Lenky Šatánkové, kdy bylo provedeno vlastní ohledání předmětné nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti Místopis Povinná se vinou hospitalizace ve zdravotnickém zařízení vlastního ohledání předmětné nemovitosti nemohla zúčastnit. Znalecký posudek je proto zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem dne 21.1.2014, za účasti zástupce exekutora a slečny Lenky Šatánkové, kdy byly předloženy všechny dostupné podklady. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 3 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází v 1.N.P. bytovém domu č.p. 1555, situovaném v severozápadní části intravilánu katastrálního území města Rakovník, v ulici Dukelských hrdinů, na zastavěné ploše č. parcelní 2046. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je z východu, z přilehlé výše uvedené zpevněné ulice. V - 2 -
dané části města je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Okresní město Rakovník čítá cca 16 610 obyvatel, má veškerou potřebnou základní i vyšší občanskou vybavenost, má dobrou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti jsou celkem lukrativní pracovní možnosti, město má dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou. Životní prostředí je v dané lokalitě poměrně nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Užívání nemovitosti je pouze rušeno intenzivním provozem na jižně přímo přilehlé státní silnici směr Rakovník - Jesenice. Okolní zástavbu tvoří zejména bytové domy stejného stylu, stáří, velikosti, podobného technického i morálního stavu a průběžné údržby. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je bytová jednotka č. 3 v bytovém domu č.p. 1555 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 118/1000 na společných částech bytového domu č.p. 1555 a spoluvlastnického podílu 106/1000 na pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2046, v katastrálním území obce Rakovník, okres Rakovník. Na LV.č. 5329 a zejména LV.č. 9401 pro katastrální území obce Rakovník, je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy, za účelem opravy a údržby kabelového vedení veřejného osvětlení, včetně údržby stožárů veřejného osvětlení. Povinnost věcného břemene je vyznačena k pozemkové parcele - zastavěné ploše č. parcelní 2046. Oprávnění z tohoto věcného břemene je zřízeno ve prospěch Města Rakovník. Ve smlouvě o zřízení věcného břemene sepsané v Rakovníku dne 30.3.2011, je toto věcné břemeno zřízeno bezúplatně. Věcné břemeno je zřizováno k tíži současných i budoucích vlastníků bytových jednotek - včetně podílů na společných částech domu a stavební parcele. Toto zřízené věcné břemeno zasahuje pouze nepatrně do severozápadního rohu zastavěné plochy. Zřízené věcné břemeno nijak přímo neomezuje užívání předmětného bytového domu, natož pak oceňované bytové jednotky. Vzhledem k této výše uvedené skutečnosti a rovněž tak zejména, že věcné břemeno je zřízeno smlouvou bezúplatně, není s ním ve výpočtu obvyklé ceny dále uvažováno. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Bytová jednotka č. 3 se nachází v 1. N.P. nezatepleného zděného bytového domu č.p. 1555, situovaného v severozápadní části intravilánu města Rakovník, v ulici Dukelských hrdinů, na zastavěné ploše č. parcelní 2046. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Bytový dům obsahuje celkem čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží, stáří dle zjištěných informací cca 50 let. Bytová jednotka č. 3 je dle předaných podkladů - prohlášení vlastníka budovy, dispozice 1+1 s úplným příslušenstvím, II. kategorie. Dle zjištěných skutečností je ke dni ocenění předmětná bytová jednotka užívána o dispozici 2+1, se vstupní chodbou, koupelnou, WC, spíží a sklepní kójí, o celkové podlahové ploše 60,0 m 2. K bytové jednotce náleží též spoluvlastnický podíl zlomku 118/1000 na společných částech bytového domu č.p. 1555 a spoluvlastnický podíl zlomku 106/1000 na pozemku - zastavěné ploše číslo parcelní 2046 o výměře 1171 m 2. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívána prakticky v původním technickém a morálním stavu, podstandardně vybavena a rovněž tak užívána k trvalému bydlení. Bytový dům je bez výtahu, vytápění ústřední teplovodní s plynovým kotlem umístěným v koupelně, s ohřevem TUV. V dané lokalitě se jedná o podstandardní bytovou jednotku v původním technickém a morálním stavu. Popisy porovnatelných nemovitostí - 4 -
Bytová jednotka 2+1 - Rakovník I. Bytová jednotka 2+1 - Rakovník II. Bytová jednotka 2+1 - Rakovník III. Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Zastavěná plocha všech podlaží ZP 300,00 m 2 Čistá užitková plocha PUČ 60,00 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 1,050 Správní funkce 0,97 1,03 1,010 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,050 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000 Obchod a služby 0,94 1,06 1,030 Školství 0,94 1,06 1,020 Zdravotnictví 0,94 1,06 1,030 Kultura, sport 0,94 1,06 1,030 Hotely ap. 0,98 1,02 1,000 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,030 Životní prostředí 0,94 1,06 0,990 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,960 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,030 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,060 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 Územní plán 0,94 1,06 1,000 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,000 Typ stavby 0,94 1,06 1,000 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0,980 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,500 Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient 0,650 Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka 2+1 - Rakovník I. - 5 -
Lokalita: ul. Dukelských hrdinů Výchozí cena: 1 099 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,85 Upravená cena: 934 150,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,03 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,03 11. Životní prostředí 0,99 12 Poloha k centru 0,96 13. Dopravní podmínky 1,03 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,06 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 0,50 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 1,00 31. Názor odhadce 1,06 Součin dílčích koeficientů 0,689 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 55,00 m 2 16 984,55 0,689 24 651,- Název: Bytová jednotka 2+1 - Rakovník II. Lokalita: ul. Pod nemocnicí Výchozí cena: 1 060 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,85 Upravená cena: 901 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,03 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,03 11. Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0,96 13. Dopravní podmínky 1,03 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 0,55 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 1,00 31. Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 0,695 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 65,00 m 2 13 861,54 0,695 19 945,- Název: Bytová jednotka 2+1 - Rakovník III. Lokalita: ul. Pod nemocnicí Výchozí cena: 940 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,85 Upravená cena: 799 000,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 1,05 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služb y 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,03 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,03 11. Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0,96 13. Dopravní podmínky 1,03 14. Orientace ke světovým stranám 1,00-6 -
15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovit. 1,00 27. Možnost rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 0,50 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celk. 1,00 31. Názor odhadce 1,01 Součin dílčích koeficientů 0,626 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Čistá užitková plocha [PUČ] 52,00 m 2 15 365,38 0,626 24 545,- Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUČ 24 651,00 1.Bytová jednotka 2+1 - Rakovník I. 2.Bytová jednotka 2+1-19 945,00 Rakovník II. 3.Bytová jednotka 2+1-24 545,00 Rakovník III. SJC - minimum 19 945,00 SJC - průměr 23 047,00 SJC - maximum 24 651,00 Index oceňovaného obj. 0,650 0,650 JCO - minimum 12 964,00 JCO - průměr 14 981,00 JCO - maximum 16 023,00 Výměry oceňovaného obj. 300,00 60,00 CO - minimum 777 840 CO - průměr 898 860 CO - maximum 961 380 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena 777 840,- Kč Průměrná cena 898 860,- Kč Maximální cena 961 380,- Kč C P = CO PRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( CO MAXIMÁLNÍ - CO MINIMÁLNÍ ) ] C P = 898 860 - [ 0,15 * ( 961 380-777 840 )] = 871 329,- Kč Výsledná porovnávací hodnota 871 329 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav - 7 -
Porovnávací hodnota 871 329 Kč Obvyklá cena 870 000,- Kč slovy: Osmsetsedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.62 Test V Třemošné - Záluží 26.1.2014 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1789/09/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 09/2014. - 8 -