Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1780/055/2015/12 NEMOVITOST: Garáž bez č.p. na p.č. 678/22 Adresa nemovitosti: Bezručova, 256 01 Benešov Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Benešov, obec Benešov, k.ú. Benešov u Prahy, kód ČSÚ: 602 191, LV: 263 Ostatní stavby: Pozemky: 678/22 Vlastník stavby: Jan Krajdl, Boudy 16, 264 01 Jesenice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jan Krajdl, Boudy 16, 264 01 Jesenice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 1213/2014-D IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 160 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 11.5.2015 Datum zpracování : 11.5.2015 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 11.5.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 2007 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř GARÁŽ Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 18 1 21 57 21 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 160 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 150 000 Kč Obvyklá cena 160 000 Kč - z toho hodnota pozemku 10 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 150 000 Kč - z toho hlavní budova 150 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 263 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Benešov je okresní město ve středočeském kraji. Poloha nemovitosti Nemovitost je umístěna u v ulici Bezručova v.lokalitě řadových garáží v obci Benešov Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o řadovou přízemní zděnou garáž. Garáž byla postavena v roce 2007, je užívána, ale není zkolaudována. Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Garáž Příslušenství stavby Pozemek p.č. 678/22 Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné 25cm, Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je pultová s živičnou krytinou, klempířské prvky chybí, fasáda je vápenná, okna chybí, podlahy beton, elektroinstalace chybí, vrata sekční s ručním ovládáním. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha pultová 5. Krytiny střech živičné 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody chybí 11. Dveře chybí 12. Vrata sekční na ruční ovládání 13. Okna chybí 14. Povrchy podlah cementový potěr 15. Vytápění chybí 16. Elektroinstalace chybí 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod chybí 19. Vnitřní kanalizace chybí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení chybí 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.678/22 o velikosti 21m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v obci se v současné době pohybuje od 500,-Kč až do 1000,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze odhadnuta ve výši 500,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 678/22 21 500 10 500 Hodnota pozemků celkem 10 500 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 21,00*2,70 = 56,70 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 56,70 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 21 Obestavěný prostor [m 3 ] 56,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 732 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 154 904 0 Stáří roků 8 Další životnost roků 72 Opotřebení % 10,00 Věcná hodnota (VH) Kč 139 410 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Benešov, Pod Lihvarem 16,00 0 105 000 6 562 1,502 9 854 Garáž v hromadných garážích - novostavba Benešov, Pod Lihovarem 18,00 0 110 000 6 111 1,502 9 176-4 -
Garáž v hromadných garážích - novostavba Benešov, Pod Lihovarem 23,00 0 120 000 5 217 1,502 7 834 Garáž v hromadných garážích - novostavba Průměrná cena 8 954 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 18,00 m 2 Porovnávací hodnota 161 180 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 150 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 140 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 4 500 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 4 500 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -