ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 O HODNOTĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ POZEMKOVÁ PARCELA Č. 561 SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL VE VÝŠI ID. 1/8 K.Ú. KOSTELEC U JIČÍNĚVSI, OKR. JIČÍN OBJEDNATEL: ZNALECKÝ ÚKOL: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDR. MAREK FRANK TOVÁRNÍ 127 381 01 ČESKÝ KRUMLOV OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ PRO POTŘEBY EXEKUČNÍHO ŘÍZENÍ SP. ZN. 125 EX 579/08 DATUM OCENĚNÍ: 2. BŘEZNA 2014 POSUDEK VYPRACOVAL: ING. STANISLAV BÍLEK POD LIPAMI 893 506 01 JIČÍN POSUDEK JE PŘEDÁN OBJEDNATELI VE TŘECH VYHOTOVENÍCH V JIČÍNĚ V BŘEZNU 2014 VYHOTOVENÍ Č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 OBSAH 1 ZNALECKÝ ÚKOL 3 2 NÁLEZ 3 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3 2.2 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU 3 2.3 PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU 3 2.4 PRÁVNÍ STAV 4 3 METODY 5 3.1 CENA A HODNOTA 5 3.1.1 TRŽNÍ HODNOTA 5 3.2 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ 5 3.2.1 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP 5 3.2.2 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP 6 3.2.3 POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP 6 4 OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 7 4.1 POPIS POZEMKU 7 4.2 PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITÝMI VĚCMI 7 4.2.1 PRÁVA 7 4.2.2 POPIS ZÁVAD 7 4.2.3 VLIV ZÁVAD NA HODNOTU NEMOVITÝCH VĚCÍ 7 4.3 POSTUPY OCEŇOVÁNÍ 8 4.3.1 METODA POROVNÁVACÍ 8 5 ZÁVĚR 9 5.1 VÝSLEDNÉ HODNOTY 9 5.1.1 VÝSLEDNÁ HODNOTA BEZ ZOHLEDNĚNÍ ZÁVAD 9 5.1.2 HODNOTA PRÁV 9 5.1.3 HODNOTA ZÁVAD 9 PŘÍLOHY 11 ZNALECKÁ DOLOŽKA 30 2
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 1 ZNALECKÝ ÚKOL Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/8 na pozemkové parcele č. 561, k.ú. Kostelec u Jičíněvsi, obec Jičíněves, okres Jičín, a ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, pro potřeby exekučního řízení. Usnesení Znalec Ing. Stanislav Bílek byl usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem JUDr. Markem Frankem, Exekutorský úřad Český Krumlov, ze dne 19.2.2014 ustanoven znalcem za účelem ocenění dále uvedených nemovitých věcí v majetku povinného pana Pavla Koláře, nar. 18.12.1962, bytem Krkonošská 329, Tanvald. 2 NÁLEZ 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/8 na dále uvedeném pozemku zapsaném v katastru nemovitostí na LV č. 63, k.ú. Kostelec u Jičíněvsi, obec Jičíněves, okres Jičín: pozemková parcela č. 561 o výměře 12.593 m 2. Poloha a stručný popis Oceňovaný pozemek se nachází v blízkosti hlavní komunikace č. 32 mezi městem Poděbrady a městem Jičín, přesněji mezi obcí Jičíněves a obcí Staré Místo. Z veřejných komunikací je pozemek přístupný přes pozemkovou parcelu č. 542 ve vlastnictví Obce Kostelec. Jedná se o zemědělský pozemek obdélníkového půdorysného tvaru, který je obděláván spolu s navazujícími sousedními pozemky k zemědělské rostlinné výrobě jako orná půda. 2.2 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Pro vypracování posudku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: výpis z katastru nemovitostí vyhotovený prostřednictvím dálkového přístupu dne 20.2.2014, LV č. 63, k.ú. Kostelec u Jičíněvsi, obec Jičíněves, okres Jičín, kopie katastrální mapy, k.ú. Kostelec u Jičíněvsi, vyhotovené prostřednictvím webového portálu katastru nemovitostí, mailová korespondence ze dne 17.3.2014 se zástupcem Obce Kostelec s informacemi o územním plánu. Pro vypracování posudku byly znalcem získány tyto další podklady a informace z internetové sítě: webový portál Nahlížení do katastru nemovitostí www.nahlizenidokn.cuzk.cz, www.sreality.cz a www.reality.cz a další realitní servery, informace o územním plánu obce http://www.geosense.cz/geoportal/kostelec-jicin/?lang=cs. Místní šetření prováděl znalec dne 2. března 2014 bez účasti zástupce objednatele. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni místního šetření. 2.3 PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. 3
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v kap. 1. ZNALECKÝ ÚKOL. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto posudkem díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku nelze převzít odpovědnost. Předpoklady Veškeré informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Autorská práva Toto dílo je předmětem autorského práva dle zákona č. 121/2000 Sb. Žádná část tohoto posudku nesmí být žádným způsobem reprodukována, ukládána do vyhledávacích systémů nebo přenášena v jakékoliv formě nebo jakýmikoliv prostředky (elektronickými, mechanizačními, kopírováním, fotografováním, zaznamenáváním nebo jinak) bez předchozího svolení znalce. Výjimku tvoří použití tohoto posudku pro potřeby uvedené v kapitole 1. ZNALECKÝ ÚKOL. 2.4 PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá vlastnictví oceňovaného pozemku: Bursová Iveta, nar. 13.3.1969, bytem Ještědská 2797/51, 46601 Jablonec Nad Nisou, spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/8, Kolář Pavel, nar. 18.12.1962, bytem Krkonošská 329, 46841 Tanvald, spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/8, Mlejnek Vladimír, nar. 26.10.1947, bytem Mýtská 271/4, 50003 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl ve výši id. 3/4. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu oceňovaného pozemku nebyla objednatelem předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Oceňovaný pozemek je dle výpisu z katastru nemovitostí chráněn zemědělským půdním fondem. Zástavní a věcná práva Na oceňovaném spoluvlastnickém podílu ve výši id. 1/8 na pozemkové parcele č. 561 ve vlastnictví povinného vázne množství zástavních práv, nařízení exekucí a exekučních příkazů k prodeji. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Případné nájemní vztahy mohou mít podstatný vliv na hodnotu oceňovaného pozemku, která se v případě jejich nevýhodnosti může blížit až k nule. Oceňovaný pozemek je spolu s okolními pozemky užíván k zemědělské rostlinné výrobě. Znalec předpokládá možné uzavření běžného nájemního vztahu se zemědělskými pozemky, tj. se zohledněním sezónní produkce s vypověditelností cca do jednoho roku. 4
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 3 METODY 3.1 CENA A HODNOTA Cena je výraz používaný pro požadovanou, nabízenou nebo již realizovanou částku za zboží či služby. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v tajnosti. Z důvodu finančních možností, motivace nebo zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena vztah k hodnotě. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené danému zboží či službě při konkrétní transakci. Cena je objektivní údaj. Hodnota je ekonomickým pojmem vyjadřujícím peněžní vztah mezi zbožím popř. službou určeným k prodeji a těmi kdo je prodávají nebo nakupují. Hodnota není skutečností, ale pouze odhadem ceny konkrétního zboží nebo služby na daném trhu ke konkrétnímu datu. Ekonomický pojem hodnoty odráží hledisko užitku, kterého dosahuje vlastník zboží nebo služby k datu, ke kterému je hodnota stanovena. Hodnota je subjektivní údaj. 3.1.1 TRŽNÍ HODNOTA Tržní hodnota je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po patřičném průzkumu trhu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Tržní hodnota obsahuje základní předpoklad nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší a nejlepší využití majetku (Highest and Best Use) - využití, ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehož výsledkem je nejvyšší tržní hodnota oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tyto čtyři kritéria: o dodržení právních předpisů, o fyzická realizovatelnost, o finanční proveditelnost, o maximální ziskovost. V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jak je z výše uvedených definic zřejmé, definice obvyklé ceny se věcně shoduje s definicí tržní hodnoty. 3.2 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ 3.2.1 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, 5
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě staveb se zjišťují náklady nutné na výstavbu o stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná stavba v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů. 3.2.2 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy: - Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovité věci, kvalitu a užitné vlastnosti nemovité věci a její umístění. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovité věci. - Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovité věci. - Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby. - Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovité věci. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovité věci. Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitých věcí. Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz. 3.2.3 POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota. 6
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 4 OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1 POPIS POZEMKU Jedná se o ocenění následujícího pozemku v k.ú. Kostelec u Jičíněvsi, obec Jičíněves, okres Jičín: pozemková parcela č. 561 o výměře 12.593 m 2, zapsaná jako orná půda. Popis Oceňovaný pozemek se nachází v blízkosti hlavní komunikace č. 32 mezi městem Poděbrady a městem Jičín, přesněji mezi obcí Jičíněves a obcí Staré Místo. Z veřejných komunikací je pozemek přístupný přes pozemkovou parcelu č. 542 ve vlastnictví Obce Kostelec. Jedná se o zemědělský pozemek obdélníkového půdorysného tvaru, který je obděláván spolu s navazujícími sousedními pozemky k zemědělské rostlinné výrobě jako orná půda. Podle informací zástupce Obce Kostelec a veřejně dostupných informací je oceňovaný pozemek veden v územním plánu obce jako orná půda. 4.2 PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITÝMI VĚCMI 4.2.1 PRÁVA Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala jejich hodnotu. 4.2.2 POPIS ZÁVAD Věcná břemena Podle výpisu z katastru nemovitostí neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádná věcná břemena, která by snižovala jejich hodnotu. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na spoluvlastnickém podílu ve výši id. 1/8 ve vlastnictví povinného pana Pavla Koláře soudcovská a exekutorská zástavní práva. Jiné závady Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na spoluvlastnickém podílu ve výši id. 1/8 ve povinného pana Pavla Koláře nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji. 4.2.3 VLIV ZÁVAD NA HODNOTU NEMOVITÝCH VĚCÍ Výše popsané závady nemají vliv na výslednou tržní hodnotu oceňovaných nemovitých věcí nebo zaniknou v průběhu exekučního řízení. 7
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 4.3 POSTUPY OCEŇOVÁNÍ 4.3.1 METODA POROVNÁVACÍ Výpočet obvyklé ceny pozemku byl proveden porovnávací metodou. Pro výpočet porovnávací hodnoty pozemku byly použity informace o nabídkových cenách porovnatelných pozemků v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávaného a oceňovaného pozemku, koeficientem vybavení, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení porovnávaného a oceňovaného pozemku (inženýrské sítě, dopravní dostupnost, atd.), koeficientem prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po pozemcích, koeficientem možnosti zastavění, který je určován s ohledem na statut porovnávaného a oceňovaného pozemku a na vhodnost k další zástavbě oceňovaného pozemku (tj. vliv územně plánovací dokumentace, územního rozhodnutí a stavebního povolení, zainvestování pozemku infrastrukturou, překážek pro zastavění pozemku, již realizované zástavby na pozemku), koeficientem velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost, koeficientem dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dostupnosti porovnávaného a oceňovaného pozemku a koeficientem funkční využitelnosti, který zohledňuje rozdíl ve funkčním využití porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost dle územního plánu. Při prodeji spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/8 na předmětném pozemku nebude dle názoru znalce vzhledem k minoritnímu podílu dosažena při prodeji plná cena odpovídající matematické hodnotě ve výši 1/8 z jeho celkové tržní hodnoty. Proto byla matematická hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 dále upravena koeficientem prodejnosti tohoto podílu ve výši 0,8. Příloha č. 1 Výpočet tržní hodnoty oceňovaného pozemku, jeho vstupy i výstupy jsou uvedeny v příloze č. 1. 8
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 5 ZÁVĚR 5.1 VÝSLEDNÉ HODNOTY 5.1.1 VÝSLEDNÁ HODNOTA BEZ ZOHLEDNĚNÍ ZÁVAD VÝSLEDNÁ HODNOTA NEMOVITÝCH VĚCÍ BEZ ZOHLEDNĚNÍ ZÁVAD UVEDENÝCH V KAP. 2.1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ ČINÍ 20.000 KČ Slovy: dvacettisíc korun českých 5.1.2 HODNOTA PRÁV CELKOVÁ HODNOTA PRÁV SPOJENÝCH S NEMOVITÝMI VĚCMI UVEDENÝMI V KAP. 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ ČINÍ 0 KČ Slovy: nula korun českých 5.1.3 HODNOTA ZÁVAD CELKOVÁ HODNOTA ZÁVAD VÁZNOUCÍCH NA NEMOVITÝCH VĚCECH UVEDENÝCH V KAP. 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ ČINÍ 0 KČ Slovy: nula korun českých Poznámka Výsledkem ocenění je hodnota majetku, která je základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím (vyjma výše zjištěné ceny dle cenového předpisu). Cena sjednaná mezi smluvními stranami se může od výsledné hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty majetku představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího (viz. definice tržní hodnoty a předpoklad obecného kupujícího). Upozornění Na oceňovaném spoluvlastnickém podílu ve výši id. 1/8 na pozemkové parcele č. 561 ve vlastnictví povinného vázne množství zástavních práv, nařízení exekucí a exekučních příkazů k prodeji. 9
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 Metodické postupy Hodnota (obvyklá cena) oceňovaného pozemku byla stanovena porovnávací metodou. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných pozemcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými a obdobnými nemovitými věcmi. Následnou úpravou již realizovaných cen, resp. nabídkových cen, příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi oceňovanými a porovnávanými pozemky, se zjistí výsledná hodnota. Prodejnost Znalec předpokládá spíše podprůměrnou prodejnost oceňovaného spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/8. Znalec předpokládá možnost prodeje tohoto podílu spíše ostatním spoluvlastníkům. 10
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 PŘÍLOHY PŘÍLOHA Č. 1: PŘÍLOHA Č. 2: PŘÍLOHA Č. 3: PŘÍLOHA Č. 4: PŘÍLOHA Č. 5: VÝPOČET HODNOTY POZEMKU FOTOKOPIE VŠEOBECNÉ MAPY FOTOKOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY FOTOKOPIE VÝPISU Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ FOTODOKUMENTACE 11
VÝPOČET HODNOTY POZEMKŮ Číslo parcely 561 zdroj informací: internet, realitní inzerce jednotková cena: 16 Kč/m 2 Katastrální objekt na parcele nebo druh pozemku, výměra cena cena pozemku poznámka území způsob využití m 2 Kč/m 2 Kč Kostelec u Jičíněvsi zemědělský pozemek - orná půda s rostlinou výrobou 12 593 16 201 488 - CELKEM 12 593-201 488 - CELKEM (zaokrouhleno) 201 000 Kč Velikost oceňovaného spoluvlastnického podílu 1/8 Koeficient prodejnosti oceňovaného spoluvlastnického podílu 0,8 Výsledná hodnota oceňovaného spoluvlastnického podílu (zaokrouhleno) 20 000 Kč Příloha č. 1 - Výpočet hodnoty pozemku 1 / 2
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Popis nemovitostí Oceňované pozemky Zemědělský pozemek k.ú. Kostelec u Jičíněvsi, obec Jičíněves zdroj informací: Porovnávaný pozemek č. 1 Porovnávaný pozemek č. 2 Porovnávaný pozemek č. 3 Pozemek Pozemek Pozemek Jičíněves Staré Místo Dětenice internet, internet, internet, realitní inzerce realitní inzerce realitní inzerce Prodej, velmi dobře přístupný, rovinatý, zemědělský pozemek s podílem na příjezdové cestě, přímo na hlavní trase Jičín - Praha u silnice 1. třídy. Pozemek se nachází v okrajové části obce Jičíněvse a přímo navazuje na její zastavěnou část. Prodej, pozemek zemědělská půda, v obci Staré místo okres Jičín, kú Staré Místo. Pozemek o rozloze 2367 m2 je evidována v zemědělském půdním fondu. Prodej, pozemek zemědělská půda, v obci Dětěnice. Základní údaje Položka Oceňované pozemky Porovnávaný pozemek č. 1 Porovnávaný pozemek č. 2 Porovnávaný pozemek č. 3 Výměra pozemků (m 2 ) 12 593 5 150 2 367 23 373 Prodejní/nabídková cena (Kč) - 113 300 55 000 340 383 Základní jednotková cena (Kč/m 2 ) - 22 23 15 Koeficient prodejnost - 0,80 0,80 0,90 Výchozí jednotková cena (Kč/m 2 ) - 18 19 13 Porovnání Položka Oceňované pozemky Porovnávaný pozemek č. 1 Porovnávaný pozemek č. 2 Porovnávaný pozemek č. 3 Poloha obdobná obdobná obdobná Koeficient polohy - 1,00 1,00 1,00 Dopravní dostupnost lepší obdobná horší Koeficient dopravní dostupnosti - 0,95 1,00 1,05 Funkční využitelnost obdobná obdobná obdobná Koeficient funkční využitelnosti - 1,00 1,00 1,00 Velikost pozemku větší menší menší Koeficient velikosti pozemku - 0,95 0,90 1,10 Výsledná porovnávací hodnota Položka Oceňované pozemky Porovnávaný pozemek č. 1 Porovnávaný pozemek č. 2 Porovnávaný pozemek č. 3 Základní jednotková cena (Kč/m 2 ) 22 23 15 Upravená jednotková cena (Kč/m 2 ) 16 17 15 Výsledná jednotková cena (zaokrouhleno) (Kč/m 2 ) 16 Příloha č. 1 - Výpočet hodnoty pozemku 2 / 2
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 56/14 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 Spr 736/2009 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 56/14 znaleckého deníku. Posudek vyhotovil: Ing. Stanislav Bílek Pod Lipami 893 506 01 Jičín e-mail: stanislav.bilek@centrum.cz V Jičíně dne 30. března 2014 30