Znalecký posudek číslo 1880/101/2009

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1880/101/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí bytové jednotky č. 183/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 183 na pozemcích parc.č. St. 11/2 a St. 11/4 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ¼ na společných částech budovy č.p. 183 a pozemku parc.č. St. 11/2 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník, vše zapsáno na LV č. 409 a 413. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 807/ Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 12 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 10 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 413 a 409) Příloha 5 Informace z katastru nemovitostí (LV č. 322) Příloha 6 Kopie katastrální mapy Příloha 7 Srovnatelné bytové jednotky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 413 a 409, k.ú. Milostín, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Rakovník dne , řízení PÚ: 2566/ b.: Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Rakovník dne pro k.ú. Milostín v měřítku 1:2880, mapový list V c.: Informace o parcele, LV č. 322 s platností k d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: 1.h.: Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a p. Pokorným (uživatel bytové jednotky v přízemí domu č.p. 183). Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne za účasti p. Pokorného (uživatel bytové jednotky v přízemí domu č.p. 183, tel.: ). Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). 1.ch.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne i.: 1.j.: 1.k.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru ( Zákon č. 72/1994 Sb. Knihovna znalce. 1.l.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex 807/ ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 183/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 183 na pozemku parc.č. St.11/2 a spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ¼ na společných částech budovy č.p. 183 a pozemku parc.č. St.11/2 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník, vše zapsáno na LV č. 413 a 409. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 413 a 409 v k.ú. Milostín pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Smolka Petr, Milostín 183, Hořesedly (671021/1354) LV č. 413, 409 Katastrální území Milostín (kód ) Obec, okres Milostín (542075), Rakovník (CZ020C) Vlastnictví jednotky Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Bytový dům č.p. 183, byt č. 183/3, parc.č. St. 11/2 a St. 11/4 (spoluvlastnický podíl ideálních ¼ na společných částech budovy a pozemku, zapsáno na LV č. 413) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh St. 11/2, 199 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací získaných od p. Pokorného (uživatel bytové jednotky v přízemí domu č.p. 183) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za přítomnosti znalce a p. Pokorného. Bytová jednotka č. 183/3 nebyla znalci při místním šetření zpřístupněna. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Bytová jednotka je dle sdělení p. Pokorného (uživatel bytové jednotky v přízemí domu č.p. 183) již delší dobu neužívaná. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne pro k.ú. Milostín v oddíle C zapsána nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 413). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 413 a 409 v k.ú. Milostín včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ¼ na společných částech domu č.p. 183 a pozemku parc.č. St.11/2. Parc.č. St. 11/4, na které je dům částí postaven, je jiného vlastníka (viz příloha č.5 LV č. 322: Naděžda Pochmanová, Milostín 16, Milostín). Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 183/3 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních ¼ na společných částech budovy č.p. 183 a pozemku parc.č. St. 11/2 v k.ú. Milostín bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná třípokojová bytová jednotka č. 183/3 se nachází ve 2.NP v budově č.p. 183, ve které jsou umístěny celkem 4 bytové jednotky. Jedná se o cele podsklepený, třípodlažní bytový dům s valbovou střechou, v 1.PP jsou situovány sklepní kóje náležící k jednotlivým bytům a ostatní společné prostory (kotelna). Bytový dům leží v obci Milostín, která se nachází cca 4 km severně od silničního tahu E 48, I/6 Praha Karlovy Vary. Budova je umístěna nedaleko centrální části v klidné lokalitě a je přístupná po místních komunikacích se zpevněným povrchem. Popis bytového domu : Bytový dům je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce objektu jsou zděné klasickým způsobem z cihelného zdiva, střecha je valbová s taškovou krytinou a bleskosvodem, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled. Fasádní omítky jsou vápenné s nástřikem břizolitu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Ke vchodu do objektu je provedeno předsazené schodiště s betonovými nášlapy, vnitřní schody spojující jednotlivá podlaží jsou betonové s teracovým povrchem. Vstupní dveře do domu jsou dřevěné prosklené, okna jsou Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 dřevěná zdvojená, v suterénu ocelová. V objektu není instalován výtah a je na něm umístěn bleskosvod. Dům, který je osazen v rovinatém terénu, je napojen z inženýrských sítí na elektrickou energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je ústřední na tuhá paliva, kotle pro každý byt samostatně jsou umístěny v kotelně v suterénu. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 183/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 183 na pozemku parc.č. St. 11/2 a St. 11/4 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na společných částech budovy č.p. 183 a pozemku parc.č. St. 11/2 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník. Pozemek parc.č. St. 11/4 je jiného vlastníka (viz příloha č.5 LV č. 322: Naděžda Pochmanová, Milostín). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Bytová jednotka č. 183/ Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 183/3 o velikosti 3+1 s příslušenstvím se nachází ve 2.NP cele podsklepeného, třípodlažního, zděného bytového domu s valbovou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. Povrchy podlah tvoří PVC a dlažba. Vytápění je ústřední na tuhá paliva, kotel samostatný pro byt je umístěný v 1.PP, ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. V bytě jsou provedeny rozvody teplé i studené vody. Odpady jsou odváděny kanalizací do jímky, je provedena elektroinstalace 220/380 V. V kuchyňské lince je osazen sporák na PB láhve. Vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelna s vanou a umyvadlem a samostatné splachovací WC. Dispoziční řešení : Bytová jednotka o dispozici 3+1 (3 x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, předsíň) k bytu náleží komora naproti vstupním dveřím do bytu a 2 sklepní místnosti, které se nachází v 1.PP objektu. Podlahová plocha bytu: 83,00 m 2 Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří objektu je dle získaných informací cca 30 let, v roce 2000 byla provedena částečná rekonstrukce ústředního topení. Stavebně technický stav bytové jednotky je hodnocen jako průměrný Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Rakovníku a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové podlahové plochy bytových jednotek. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Počet místností (pokoje + kuchyně) Výměra (m 2 ) Jiné Oceň. objekt Milostín ,00 1 Chrášťany ,00 byt (OV) ve 2.NP třípodlažního zděného bytového domu bez výtahu, s balkonem a 2 sklepními místnostmi a komorou umístěnou na chodbě naproti bytu byt (OV) ve zvýšeném přízemí zděného bytového bez výtahu, dům je udržovaný po výměně stoupacích rozvodů, k bytu náleží garáž a 2 sklepy 2 Žatec, ulice Javorová ,00 Byt (OV) v sedmém patře panelového domu s výtahem, s lodžií, dálkově vytápěný, byt po částečné renovaci 3 Kněževes ,00 4 Chrášťany 3+kk 80,00 5 Zavidov ,00 6 Stochov ,00 byt (OV) ve druhém podlaží zděného bytového domu, bez výtahu, bez balkónu, vytápění ÚT na tuhá paliva byt (OV) v druhém podlaží zděného domu bez výtahu, s lodžií, vytápění centrální ÚT, byt po rekonstrukci Byt (OV) ve druhém podlaží vícebytového typového zděného domu, bez výtahu, k bytu náleží sklep byt (OV) ve čtvrtém patře zděného domu, vytápění ÚT elektrické, jedná se o půdní vestavbu Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Požadovaná prodejní cena přepočtená na 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na Cena za 1 m 2 po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 KC (1-5) Cena oceň objektu Kč Kč/m 2 men pra- ceny Kč/m 2 poloha sklep, lodžie, balkón stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,03 1,00 1,02 1,03 1,02 1, , ,01 0,98 1,02 1,01 0,98 1, , ,02 0,98 1,01 1,01 1,01 1, , ,03 0,98 1,03 1,02 1,02 1, , ,00 0,98 1,01 1,01 1,01 1, , ,02 0,98 1,02 1,01 1,02 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na sklep, lodžii, balkón K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 ) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 9 697,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k poloze, umístění, vybavení bytové jednotky a skutečnosti, že byt je delší dobu neobývaný navrhuji obvyklou hodnotu při spodní hranici výše uvedeného intervalu, tj. po zaokrouhlení na 9 700,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - dobrá dostupnost a možnost parkování u domu - k bytu náleží balkon, komora na chodbě a 2 sklepy Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : - dům je bez výtahu - lokalita s nízkou občanskou vybaveností Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržená na 9 700,- Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky 9 700,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu 83,00 m 2 Obecná hodnota 9 700,- 83,00 = ,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době nejsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne pro k.ú. Milostín v oddíle C zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne pro k.ú. Milostín v oddíle C zapsána nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 413). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Dle sdělení p. Pokorného (uživatel bytové jednotky v 1.NP domu č.p. 183) je bytová jednotka asi 1 rok neobývaná. Bytový dům č.p. 183 s oceňovanou bytovou jednotkou je postavený částí na pozemku St. 11/4, který je jiného vlastníka (viz příloha č. 5). Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu bytové jednotky č. 183/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 183 na pozemcích parc.č. St. 11/2 a St. 11/4 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ¼ na společných částech budovy č.p. 183 a pozemku parc.č. St. 11/2 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník, vše zapsáno na LV č. 413 a 409, vedených u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých). V Brně, dne 12.května 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1880/101/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle faktury. V Brně, dne 12.května 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12