Hypoteční úvěry a jejich zajištění pouţitím trţního ocenění Diplomová práce Bc. Martin Vorel Duben, 2010
Katedra oceňování majetku Hypoteční úvěry a jejich zajištění pouţitím trţního ocenění (Mortgage loans and their reinsurance through market valuation) Diplomová práce Autor: Obor: Vedoucí práce: Bc. Martin Vorel Finance Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben, 2010 2
PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně, s pouţitím uvedených pramenů a literatury. V Praze dne 1.4.2010..... Bc. Martin Vorel Poděkování: Rád bych poděkoval mému vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborný dohled při sestavování mé diplomové práce. 3
Anotace práce: Tato diplomová práce je zaměřena na problematiku financování bydlení, především za pouţití hypotečního úvěru (stavebního spoření) v podmínkách České republiky a jeho zajištění trţním oceněním (odhadem). Na začátku této práce popisuji nemovitosti a jejich druhy, katastr nemovitostí, formy bydlení (bydlení v osobním vlastnictví, druţstevní bydlení apod.). Další část práce se jiţ zabývá samotnými moţnostmi financování bydlení, charakteristikou stavebního spoření, hypotečního úvěru, jejich zhodnocení, vysvětlení významu zajištění úvěru a praktickou ukázkou průběhu ţádosti o úvěr. Poslední část je věnována trţnímu ocenění, metody pouţívané pro stanovení trţní hodnoty, faktory které ovlivňují samotnou hodnotu stavby a praktická ukázka trţního ocenění rodinného domu pro účely úvěrového řízení banky, jakoţto zajištění úvěru. Klíčová slova: Nemovitost, hypoteční úvěr, stavební spoření, zajištění, zástavní právo, katastr nemovitostí, trţní hodnota, odhad. Annotation theses: This diploma thesis is focused on the issue of housing finance, primarily using the mortgage loan (building savings) in the Czech Republic and its security market valuation (estimated). At the beginning of this work describe the properties and their types, land register, forms of housing (housing in private ownership, cooperative housing, etc.). Another part of the work already covered by the very possibilities of housing finance, building characteristics savings, mortgage loans, their evaluation and explanation of the importance of securing the loan. The last section is devoted to market valuation methods for determining market value, the factors that influence the actual value of the building and a practical demonstration of the apartment market valuation for bank control of credit as credit protection. Key words: Real estate, mortgage loans, building savings, collateral, chattel mortgage, real estate register, market value, valuation. 4
OBSAH Úvod... 6 1. Co to jsou nemovitosti... 7 2. Katastr nemovitostí a list vlastnictví... 13 2.1. Katastr nemovitostí... 13 2.2 List vlastnictví... 15 3. Formy bydlení... 17 3.1. Bydlení v přímém vlastnictví... 17 3.2. Druţstevní byt... 17 3.3. Nájemní byt... 18 3.4. Jiné druhy vlastnictví... 19 4. Moţnosti financování bydlení... 19 4.1. Stavební spoření... 20 4.2. Hypoteční úvěr... 23 4.2.1. Úvod do problematiky, definice hypotéky... 23 4.2.2. Druhy hypotečních úvěrů... 30 4.2.3. Předhypoteční úvěr... 33 4.2.4. Refinancování... 34 4.2.5. Kombinované financování... 34 4.2.6. Hypotéky budoucnosti... 35 4.3. Shrnutí a porovnání hypotečních úvěrů se stavebním spořením... 36 5. Hypoteční zástavní listy... 39 6. Zajištění úvěru... 40 6.1. Druhy zajištění... 41 6.1.1. Ručení... 41 6.1.2. Bankovní záruka... 42 6.1.3. Směnka... 42 6.1.4. Zástavní právo... 43 7. Nákup nemovitosti... 47 7.1 Správný úvěr na bydlení... 47 7.2 Praktická ukázka nákupu nemovitosti... 57 8. Trţní ocenění a jeho význam při zajištění úvěru... 61 8.1. Pojem hodnota a cena... 61 8.2. Proč oceňujeme na trţních principech... 62 8.3. Několik definic trţní hodnoty... 62 8.4. Druhy oceňovacích metod... 63 8.4.1. Porovnávací metoda... 63 8.4.2. Výnosová metoda... 65 8.4.3. Nákladová metoda... 66 8.4.4. Administrativní metoda... 66 8.5 Faktory ovlivňující trţní hodnotu nemovitosti... 67 8.6. Ocenění nemovitosti jako zástavy... 68 8.7. Trţní ocenění... 70 Závěr... 82 Přílohy... 84 Seznam pouţité literatury... 94 Seznam grafů... 95 Seznam tabulek... 95 Seznam příloh... 95 5
Úvod Čekat s pořízením vlastního bydlení aţ na okamţik, kdy budou všechny peníze pohromadě, není pro většinu lidí řešením. Důvod? Při hodně pesimistické variantě a nízkých příjmech by se nemuseli vůbec dočkat. Při optimističtější moţnosti ano, ale v době, kdy uţ by bylo třeba pozdě na zaloţení rodiny a apod. Naštěstí není dostatečně vysoká hotovost podmínkou při řešení bytové otázky. Proto se ve své diplomové práci zabývám hypotečními úvěry a stavebním spořením, jako moţnosti, jak financovat vlastní bydlení. Cílem této práce je zpracovat základní přehled problematiky hypotečních úvěrů, stavebního spoření na českém trhu a jejich srovnání. Dále analýza zajištění úvěru pouţitím trţního ocenění jako účelu pro úvěrové řízení banky. V první části práce je vysvětlen pojem nemovitost, se kterým je hypoteční úvěr (úvěr ze stavebního spoření) úzce spojen. Dále je popsán katastr nemovitostí, který nám dává prostřednictvím listu vlastnictví základní údaje o nemovitosti a je tedy spolu s katastrální mapou jedním z hlavních dokumentů pro posouzení vhodnosti zástavy a poskytnutí hypotečního úvěru. V samotné kapitole financování bydlení jsou podrobně popsány úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry, jejich charakteristika, účelovost a s tím spojené výhody a nevýhody těchto dvou produktů. Je zde i uveden typický příklad průběhu ţádosti o úvěr u jedné z bank v ČR. Následuje kapitola, která se věnuje zajištění úvěru a jeho druhy s důrazem na zástavní právo k nemovitosti. Poslední část diplomové práce pojednává o trţním ocenění, kde jsou zmíněny základní metody oceňování pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti a praktický příklad ocenění pro účel zajištění úvěru. 6
1. Co to jsou nemovitosti Věci, které jsou předmětem právních úkonů, dělíme na věci movité a nemovité. V právním prostředí České republiky (dle 119 zákona č. 40/1964 Sb. - občanského zákoníku) jsou za nemovitosti povaţovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci pak mají povahu věcí movitých. Nemovitosti se evidují v katastru nemovitostí České republiky podle zákona č. 344/1992 Sb., kde je katastr definován jako soubor údajů o nemovitostech zahrnující jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv podle tohoto zákona. Katastr je zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické. Zápisu smluvně zaloţeného práva k nemovitosti do katastru nemovitostí se říká vklad. Zapisují se především vznik, změna nebo zánik práva k nemovitosti. Podkladem zápisu nemusí být jen smlouvy o převodu vlastnických práv. Omezení práva nakládání s nemovitostí můţe vzniknout také na základě smluv o zástavním nebo pozástavním právu, coţ má přímou souvislost s problematikou hypoték a tedy s tématem této diplomové práce. Za nemovitosti se povaţují také byty a nebytové prostory, i kdyţ nesplňují podmínku spojení pevným základem s pozemkem. Podle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám, bytům a nebytovým prostorům, se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Zákon dále rozlišuje příslušenství bytu nebo nebytového prostoru a společné části domu. Nemovitosti lze třídit do několika skupin, např. 1 jako: obytné, obchodní (průmyslové), zemědělské, speciální. 1 kniha Ing. Zbyňka Zazvonila, Oceňování nemovitostí na trţních principech 7
V trţním prostředí probíhá tzv. segmentace trhu, a to nejen podle druhu nemovitosti, ale také podle jiných faktorů, např. podle stavu budovy nebo stavby, podle cílové skupiny zákazníků a situace na trhu s určitým druhem nemovitosti. V současnosti lze v České republice nalézt následující trţní segmenty: volné pozemky, rodinné domy, činţovní domy, komerční objekty (rozlišují se na administrativní, prodejní, ubytovací nebo určené k provozování jiného typu sluţeb), rekreační stavby, ostatní a speciální nemovitosti. 2 Definice pozemku a parcely Pozemek představuje podle katastrálního zákona část zemského povrchu, oddělenou od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby nebo hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků, která je v katastru nemovitostí České republiky evidována v podobě parcel. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Katastrální zákon pak některé pozemky rozlišuje jako stavební parcely. Ty jsou vedeny pod druhem pozemku - zastavěné plochy a nádvoří. Kromě toho jsou samostatně evidovány pozemkové parcely, které nemají charakter stavební. K 1. lednu 2007 nabyl účinnosti soubor nových právních předpisů upravujících územní plánování a stavební řád včetně souvisejících oblastí. Soubor obsahuje: zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ze dne 14. března 2006 (stavební zákon dále jen SZ ), zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, ze dne 14. března 2006 (zákon o vyvlastnění), zákon č. 186/2006 Sb., o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění, ze dne 14. března 2006 (tzv. změnový zákon), které byly publikovány ve Sbírce zákonů částka 63, ze dne 11. května 2006. Ke stejnému datu byla stanovena účinnost celkem 6 prováděcích vyhlášek stavebního zákona vydaných Ministerstvem pro místní rozvoj. 2 kniha Ing. Zbyňka Zazvonila, Oceňování nemovitostí na trţních principech 8
Oproti dříve platnému zákonu č. 50/1976 Sb., se nový stavební zákon (SZ) podstatně více věnuje problematice pojmů ve výstavbě, např. definuje veřejnou infrastrukturu (dopravní, technickou, občanské vybavení a veřejné prostranství), veřejně prospěšnou stavbu, stavbu pro reklamu, terénní úpravy, zařízení staveniště, údrţbu stavby, obecné poţadavky na výstavbu, pojmy územního plánování, pojmy týkající se pozemků a ploch, a další. Přehled pojmů. Pro účely této diplomové práce a v souladu se SZ se rozumí změnou v území - změna jeho vyuţití nebo prostorového uspořádání, včetně umísťování staveb a jejich změn, stavebním pozemkem - pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, zastavěným stavebním pozemkem - pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely, zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, zastavěným územím - území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (dále jen intravilán ), nezastavitelným pozemkem - pozemek, jenţ nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to: pozemek veřejné zeleně ( 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích), v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor zemědělských pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha s tím, ţe do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší neţ 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků, v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedních lesních pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha, nezastavěným územím - pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy, plochou - část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo poţadovaný způsob jejího vyuţití a její význam, 9
plochou nadmístního, popřípadě republikového významu - plocha, která svým významem, rozsahem a vyuţitím ovlivní území více obcí nebo více městských částí na území hlavního města Prahy, popřípadě území více krajů, koridorem - plocha vymezená pro umístění vedení dopravní a technické infrastruktury nebo opatření nestavební povahy, zastavitelnou plochou - plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje, veřejnou infrastrukturou - pozemky, stavby, zařízení, a to: dopravní infrastruktura, například stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení, technická infrastruktura, kterou jsou vedení a stavby, s nimi provozně související zařízení technického vybavení, například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny odpadních vod, stavby a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení, veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační sítě, produktovody, občanské vybavení, kterým jsou stavby, zařízení a pozemky slouţící například pro vzdělávání a výchovu, sociální sluţby a péči o rodiny, zdravotní sluţby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva, veřejné prostranství ( 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích), zřizované nebo uţívané ve veřejném zájmu, veřejně prospěšnou stavbou - stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci, veřejně prospěným opatřením - opatření nestavební povahy slouţící ke sniţování ohroţení území a k rozvoji anebo ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci, kterou se rozumí: 1. zásady územního rozvoje, 2. územní plán, 3. regulační plán. pořizovatel osoba, která pořizuje územně plánovací podklady atd., stavební podnikatel osoba, oprávněná k provádění stavebních nebo montáţních prací podle zákona č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání, stavebník osoba, která pro sebe ţádá o vydání stavebního povolení, stavební dozor odborný dozor nad prováděním stavby svépomocí, který má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb, 10
obecné poţadavky na výstavbu - poţadavky na vyuţívání území, technické poţadavky na stavby stanovené prováděcími právními předpisy a dále technické poţadavky pro uţívání staveb osobami pokročilého věku, těhotnými ţenami, osobami doprovázejícími dítě v kočárku, dítě do tří let, popřípadě osobami s mentálním postiţením nebo osobami s omezenou schopností pohybu nebo orientace stanovené prováděcím právním předpisem (dále jen bezbariérové uţívání stavby ), Stavbou 3 - se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba - je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v této práci dále pouţívá pojem stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Změnou dokončené stavby je pak: nástavba, kterou se stavba zvyšuje, přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení pláště stavby. Změnou stavby před jejím dokončením se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem. Dále jsou definovány pojmy, které nemají charakter stavby, avšak s oceňováním nemovitostí souvisejí. Terénní úpravou - se podle SZ rozumí: zemní práce a změny terénu, jimiţ se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těţební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zaváţky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť, těţební práce na povrchu. Zařízením se podle SZ rozumí - informační a reklamní panel, tabule, deska, či jiná konstrukce a technické zařízení, pokud nejde o stavbu výše definovanou ( 2 SZ). 3 pojem podle stavebního zákona 11
V pochybnostech, zda se jedná o stavbu nebo zařízení, je určující stanovisko stavebního úřadu. Zařízení o celkové ploše větší neţ 8 m 2 se povaţuje za stavbu pro reklamu. Staveništěm se rozumí - místo, na kterém se provádí stavba nebo udrţovací práce; zahrnuje stavební pozemek, popřípadě zastavěný stavební pozemek nebo jeho část anebo část stavby, popřípadě, v rozsahu vymezeném stavebním úřadem, téţ jiný pozemek nebo jeho část anebo část jiné stavby. Údrţbou stavby se rozumějí - práce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost. Na znehodnocení stavby mají přímý vliv vady a poruchy degradující fyzickou podstatu stavby (konstrukce a materiály), dále pak vnější vlivy prostředí, které na stavbu působí, včetně vlastností pozemku, na kterém je stavba postavena (Tato problematika byla předmětem mé bakalářské práce). Principy oceňování nemovitostí Jedním z aspektů při oceňování nemovitostí je také stav stavby ve stádiu rozestavěnosti. Při oceňování nemovitostí jde s výjimkou nezastavěného pozemku většinou o celý soubor nemovitostí skládající se z více parcel i staveb, trvalých porostů, venkovních úprav, přípojek na inţenýrské sítě, zpevněných ploch a oplocení, dále studní a vodních ploch. V tomto případě se rozlišují stavby hlavní, které většinou mají číslo popisné, a stavby vedlejší, jeţ mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy tvoří příslušenství stavby hlavní. Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc neznehodnotila. Stavba není součástí pozemku, a to ani za situace, kdy je se zemí spojena pevným základem (dle 120 občanského zákoníku). Podle aplikační praxe jsou součástí pozemků trvalé porosty rostoucí na nich. Za součást stavby se povaţují objekty, které jsou provozně propojeny. Provozním propojením se označuje stav, kdy jsou dvě části stavby propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouţí jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají pouze společné instalace. Zvláštním případem je garáţ. Ta je buď součástí domu, je-li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí. 12
Občanským zákoníkem je zcela jednoznačně stanoveno, ţe stavba není součástí pozemku. Ve svých důsledcích to znamená, ţe v České republice můţe existovat jiný vlastník pozemku a jiný vlastník stavby na něm stojící. Příslušenstvím jsou věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly společně s věcí hlavní (se stavbou nebo pozemkem) trvale uţívány. Příslušenství má tedy povahu samostatné věci, existuje vedle věci hlavní a je s touto věcí hlavní spojeno hospodářským účelem. Příslušenství i věc hlavní musí patřit témuţ vlastníkovi. 2. Katastr nemovitostí a list vlastnictví 2.1. Katastr nemovitostí Jedním z významných dokumentů pro jednání o hypotečním úvěru (zejména jedná-li se o hypoteční úvěr na koupi jiţ existující nemovitosti), je tzv. nabyvatelský titul k nemovitosti. Jde o listinu, která osvědčuje způsob nabytí předmětné nemovitosti jejím aktuálním vlastníkem. Mezi nejtypičtější způsoby nabytí nemovitosti patří koupě (nabývací listinou je kupní smlouva). V případě výstavby nové nemovitosti je nabývací listinou pravomocné kolaudační rozhodnutí. Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv k nemovitostem 4. Evidovány jsou zde tyto typy nemovitostí: pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby, o nichţ to stanoví zvláštní zákon 5. 4 citace ze zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí v ČR 5 podle knihy Metody oceňování podniku, Ing. Mařík 13
Správu katastru nemovitostí České republiky zajišťuje Český úřad zeměměřičský a katastrální. Vlastní výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky provádějí jednotlivé katastrální úřady, které jsou při tom kontrolovány zeměměřičskými a katastrálními inspektoráty podle zákona č. 359/1992 Sb. Vedení a vyuţívání katastru nemovitostí je zaloţeno na následujících zásadách: Zásada konstitutivní (intabulační) Smluvní zástavní práva, smluvně zřizovaná věcná břemena, předkupní práva a všechny smluvní převody nemovitostí vznikají, mění se či zanikají dnem provedení vkladu nebo výmazu vkladu práva v katastru nemovitostí s účinky ke dni podání návrhu. Zásada legality Katastrální úřad je povinen zkoumat, zda určité náleţitosti listin, které jsou doručené s návrhem na vklad, nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými předpisy. Zásada dispoziční Katastrální úřad není oprávněn zahajovat řízení z vlastní vůle, tj. bez návrhu. Zásada veřejné víry Kdo vychází ze zápisu v katastru nemovitostí učiněném po 1. 1. 1993 je v dobré víře, ţe stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci a je proto chráněn, i kdyby tomu tak nebylo. Zásada oficiality Na návrh nabyvatele se zapíše do katastru nemovitostí právo, které vzniklo ze zákona. Zásada priority Pořadí zápisů v katastru nemovitostí se řídí podle doby, v níţ byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Kaţdý přijatý návrh vkladu obsahuje den, měsíc, rok, ale také hodinu a minutu doručení a je předmětem tzv. plomby, která se vyznačí u dotčené nemovitosti. Tato zásada je významná zejména u pořadí zástavních práv, neboť uspokojování nároků se děje podle pořadí. 14
Zásada formální publicity (veřejnosti) Katastr je veřejný, coţ znamená, ţe kaţdý má právo do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlíţet a pořizovat si z něho opisy, výpisy nebo náčrty. Za úhradu je moţné získat výpis z katastru nemovitostí a kopii katastrální mapy. Od 1.1.2004 je umoţněno bezplatné nahlíţení do katastru nemovitostí na internetové adrese http://nahlizenidokn.cuzk.cz, kde lze získat základní informace o parcelách a budovách, které jsou vedené v katastru a dále také o probíhajících řízeních 6. 2.2 List vlastnictví Jednotlivé nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listech vlastnictví, které jsou vedeny v daném katastrálním území podle jednotlivých vlastníků. List vlastnictví a zároveň jeho výpis z katastru má následující strukturu a obsah: Lokalizační údaje o nemovitostech Zahrnují název a kód okresu, obce, katastrálního území a číslo listu vlastnictví. Část A: Vlastník, jiný oprávněný V této části je uveden název, adresa trvalého bydliště vlastníka a jeho rodné číslo. Část B: Nemovitosti Zde jsou evidovány parcely podle vlastníků v části A. Kaţdá parcela je vymezena v m 2, podle druhu pozemku, způsobu jeho vyuţití a ochrany (označena číslem). Dále se zde evidují budovy identifikované podle části obce, čísla budovy, čísla parcely, na které se budova nachází, a podle způsobu jejího vyuţití a ochrany. A v neposlední řadě jsou zde uvedeny také bytové, resp. nebytové prostory podle čísla popisného, způsobu vyuţití a ochrany, čísla jednotky, podílu na společných částech domu a pozemku a parcelních čísel pozemků. Část B1: Jiná práva V této části se zapisují věcná práva (nejčastěji věcná břemena) ve prospěch vlastníka nemovitosti. 6 podle knihy Základy oceňování nemovitostí, Ing. Dušek 15
Část C: Omezení vlastnického práva Do této části patří omezení vlastnického práva jinými věcnými právy, které mohou nabývat formy věcného břemene, zástavního práva či předkupního práva. Část D: Jiné zápisy V této části jsou zaznamenány údaje informativního charakteru. Část E: Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Jsou to listiny, na jejichţ základě byly zápisy do katastru provedeny spolu s jejich identifikací, podle které je moţné tuto listinu v případě potřeby na katastrálním úřadě vyhledat. Část F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám tato část se vyuţívá u zemědělských pozemků. Při pořízení výpisu z katastru nemovitostí za úhradu je tento výpis opatřen kulatým razítkem a podpisem pověřené osoby a je veřejnou listinou 7. Důleţité pojmy, které byly jiţ zmíněny ve shora uvedeném textu, jsou katastrální území a katastrální mapa. Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí 8. Mapa, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru, se nazývá katastrální mapa. Je to polohopisná mapa velkého měřítka s popisem. Jednotlivé pozemky jsou zde vyznačeny průmětem jejich hranic do zobrazovací roviny, označují se značkami druhů pozemků a parcelními čísly. Stavby se v katastrální mapě zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu 9. Zápisy se do katastru nemovitostí provádějí buď vkladem, coţ je nejčastější způsob, nebo záznamem, který pouţívají státní orgány, nebo poznámkou, která je určena převáţně soudům a správcům daně. 7 podle knihy Katastr nemovitostí po novele, Ing. Bohumil Kuba 8 citace z knihy Oceňování nemovitostí, doc. Ing. Heřman, CSc. 9 parafráze z knihy Oceňování majetku, doc. Ing. Heřman, CSc. 16
3. Formy bydlení Vzhledem k tématu diplomové práce se budu dále zabývat především obytnými prostory, tj. byty a rodinnými domy. Rozlišují se tři základní formy bydlení. Můţe se jednat o bydlení v osobním vlastnictví, druţstevní nebo nájemné bydlení. Pokud je záměr financovat cílové bydlení z úvěru, můţe mít volba bytu zásadní vliv na podmínky poskytnutí úvěru. 3.1. Bydlení v přímém vlastnictví Jednoznačně převládající formou bydlení v České republice je tzv. přímé nebo osobní vlastnictví bytové jednotky. Velice často slyšíme, ţe toto označení je nepřesné a z právnického hlediska není správné (vyuţíváno v dřívějších dobách). Od 1. ledna 1992 zákon opět zrovnoprávnil vlastnictví všech osob ( 124 občanského zákoníku) a uţívá jiţ pouze jediný pojem vlastnictví. Přesto se v lidové mluvě zachoval pojem osobní vlastnictví (nebo soukromé vlastnictví) jako jakési odlišení od vlastnictví státního nebo podnikového, v případě bydlení téţ druţstevního. V další části této práce budu pouţívat více zaţitý pojem osobní vlastnictví. Z laického pohledu je bytem v osobním vlastnictví byt, který má konkrétního majitele, jenţ tento byt obývá. Taková bytová jednotka je zapsána v katastru nemovitosti a vlastník bytu s ní můţe volně disponovat dle svého uváţení, tzn. prodat ji, pronajmout nebo darovat jiné osobě. 3.2. Druţstevní byt Další rozšířenou formou jsou byty ve druţstevním vlastnictví. Vlastníkem bytů (resp. domu, ve kterém se byty nacházejí) je v tomto případě bytové druţstvo, členové druţstva mohou mít např. právo pronajímat byt se souhlasem druţstva. Členové druţstva sice nejsou vlastníky bytů, mají však natolik intenzivní právo dispozice s příslušným bytem, ţe se z faktického hlediska velmi blíţí osobnímu vlastnictví. Navíc mají členové druţstva prostřednictvím svého členství ve druţstvu pochopitelně moţnost ovlivňovat fungování druţstva a proto je jejich právní i faktický vliv na nakládání s bytem podstatně vyšší, neţ je tomu např. u nájemních bytů. 17
Pokud se při koupi bytu rozhodujeme mezi bytem v osobním a druţstevním vlastnictví, měli bychom si poloţit otázku, zda v tomto bytě budeme dlouhodobě bydlet nebo jej chceme pronajímat či dokonce prodat. V prvním případě není problém si pořídit druţstevní byt. Ve druhém případě je lepší vyhledávat byty v osobním vlastnictví, které nám umoţní pozdější operativní manipulaci s danou bytovou jednotkou. To se však odráţí v ceně nemovitosti. Pořizovací náklady na druţstevní bydlení jsou výrazně niţší, neţ na byt v osobním vlastnictví. 3.3. Nájemní byt Pokud obyvatel bytu není vlastníkem bytu ani členem druţstva, v jehoţ bytě bydlí, pak se zpravidla jedná o nájemní bydlení. Nájemním bytem můţe být buď byt státní, obecní (v případě, ţe vlastníkem je stát nebo obec), ale můţe jím být i byt soukromého vlastníka (tedy ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby). Obyvatel bytu obývá byt na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s vlastníkem bytu nebo domu. Co je soukromý nájemní byt je zřejmé. Alespoň jednou v ţivotě se s takovou situací téměř kaţdý osobně setkal, ať uţ v roli pronajímatele nebo nájemce. Méně obvyklý je státní nájemní byt, ačkoli tato forma stále přetrvává. Před rokem 1990 vlastnické bydlení existovalo jen v omezené míře. V bytových domech v té době byly především nájemní byty. Změna nastala po zahájení privatizace druţstevních, obecních a podnikových bytů. Zejména v letech 2001 aţ 2007 došlo k výraznému oţivení bytové výstavby, která přinesla větší dostupnost hypotečních úvěrů. Získat právo bydlení v obecním nájemním bytě dnes není vůbec jednoduché (ostatně to nebylo ani před rokem 1990), existuje pořadník a čekací doba není krátká. Podle zavedené praxe se však obce průběţně těchto bytů formou privatizace zbavují (obvykle velmi výhodné pro stávající nájemce) a ponechávají si jen síť sociálních bytů. Tato forma bydlení má několik nesporných výhod. První a hlavní z nich jsou nulové pořizovací náklady. Mezi další výhody patří vybavení bytu, které je ovšem započítáno do nájemného a téměř ţádné náklady na údrţbu bytu. Případné rekonstrukce platí vlastník bytu, tj. obec. Mezi nevýhody nepochybně patří nejistota do budoucna ohledně nájemného, které se můţe dramaticky zvýšit, bude-li k tomu politická vůle. Zatím je určitý rámec nastaven zákonem č.107/2006 Sb., o deregulaci nájemného. Od začátku roku 2007 do konce roku 2010 můţe pronajímatel nájemné zvyšovat. Další nevýhodou takového bydlení je, ţe tento druh bytu nelze dál pronajímat ani prodávat. 18
Specifickou kategorií nájemních bytů jsou tzv. sluţební byty. Jedná se o byty určené k ubytování osob (zpravidla zaměstnanců nebo dodavatelů určitých sluţeb), které jsou poskytovány ze sluţebních důvodů např., aby nebyl ohroţen řádný provoz objektů, ve kterých se této byty nacházejí. Nejčastěji jsou to školnické byty ve školách, různé dráţní byty u ţelezničních objektů apod. Můţe se téţ jednat o byty, které zaměstnavatel poskytuje svým zaměstnancům. Je zřejmé, ţe pronájem všech typů sluţebních bytů je vázán na výkon práce u daného zaměstnavatele. 3.4. Jiné druhy vlastnictví Výjimečně se ještě můţeme setkat s velice nepraktickým typem vlastnictví, coţ je spoluvlastnictví celého domu. Jde o to, ţe před účinností zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, tj. před 1. květnem 1994, nebylo moţno vymezit byt (bytovou jednotku) jako samostatnou věc, která by mohla být předmětem vlastnictví. Proto v té době došlo k některým unáhleným privatizacím domů, při nichţ se celý dům stal spoluvlastnictvím svých jednotlivých nájemníků. Znamená to, ţe kaţdý z takových spoluvlastníků má určitý spoluvlastnický podíl na celé budově, tzn. u všech bytů a není tedy vlastníkem jednoho konkrétního bytu. Je zřejmé, ţe takový model vlastnictví je velice nepraktický a málo pruţný. Na všech změnách a úpravách domu se musí dohodnout většina spolumajitelů. Problematika podílového neboli společného vlastnictví není předmětem této diplomové práce. Důvodem je ta skutečnost, ţe spoluvlastnickým podílem není moţné zaručit hypotéku, neboť banka tento podíl jako zástavu neakceptuje. 4. Moţnosti financování bydlení Nemovitost je pro běţnou domácnost s průměrnými příjmy největší ţivotní investice. Pokud cílovou nemovitost můţe zaplatit v hotovosti, není nákup nemovitosti aţ tak velikým problémem. Většina lidí ovšem potřebné finanční prostředky nemá k dispozici. Proto v poslední době vzrůstá trend pořídit si vlastní nemovitost i za cenu dlouholetého zadluţení. Současný trh nabízí několik moţností úvěrů, včetně jejích kombinací. Můţe se jednat o úvěr ze stavebního spoření nebo o hypotéční úvěr, tzv.- hypotéku. Zajímavou alternativou k hypotečnímu úvěru je i překlenovací úvěr jak bude dále popsáno. 19
4.1. Stavební spoření Stavební spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb., který byl novelizován zákonem č. 83/1995 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření. Podle tohoto zákona mohou stavební spořitelny nabízet účelové spoření formou přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen "státní podpora") účastníkům stavebního spoření. Ze shora uvedeného lze dovodit podstatu tohoto finančního produktu. Původně bylo stavební spoření určeno na podporu nízko úročených úvěrů, ale vzhledem k štědré státní podpoře, získalo širokou oblibu i jako produkt určený k dočasnému ukládání volných peněţních prostředků. Účastníkem stavebního spoření můţe byt jak fyzická, tak i právnická osoba. Stavební spoření můţe být poskytováno jen subjekty k tomu oprávněnými. Provozovatelem 10 stavebního spoření můţe být pouze banka, které bylo uděleno povolení podle zvláštního zákona, pokud předmětem její činnosti je pouze stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona (dále jen "stavební spořitelna"). Povolení můţe být uděleno po souhlasu Ministerstva financí se zřízením stavební spořitelny. V současné době v České republice působí šest stavebních spořitelen, a to: Českomoravská stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Modrá pyramida stavební spořitelna, Raiffeisen stavební spořitelna Wüstenrot - stavební spořitelna HYPO stavební spořitelna Všechny stavební spořitelny v České republice jsou součástí větších finančních skupin. Úvěr ze stavebního spoření je moţné pouţít na následující účely 10 : 1) výstavbu bytu nebo domu, 10 dle zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření 20
2) změnu stavby na bytový, rodinný dům nebo byt, 3) koupi bytu, domu a pozemku, 4) koupi, úplatný převod bytu (privatizace), 5) koupi, úplatný převod pozemku, 6) splacení členského vkladu nebo podílu právnické osobě, 7) údrţbu stavby, bytu, 8) vypořádání společného jmění manţelů, 9) vypořádání spoluvlastnictví, 10) vypořádání dědictví, 11) úhradu za převod členských práv a povinností v druţstvu (nebo podílu v právnické osobě), 12) přechod vlastnictví domu, bytu, pozemku prostřednictvím draţby, 13) připojení domu k veřejným sítím technického vybavení, 14) splacení úvěru nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb. Tento finanční produkt má dvě základní části, fázi spoření a fázi úvěru. Celý cyklus začíná uzavřením smlouvy se spořitelnou, ve které si účastník zvolí výši cílové částky. Ve společnosti je zakotvená mylná představa, ţe cílová částka tvoří úhrn vkladů, úroků z vkladů, záloh a státní podpory, které se nakumulují na účtu stavební spořitelny po uplynutí doby spoření. Ve skutečnosti cílová částka obsahuje také hodnotu následně čerpaného úvěru; je to celková částka, kterou bude mít účastník k dispozici pro řešení svých bytových potřeb. Z toho vyplývá, ţe čím více účastník naspoří nad povinnou minimální akontaci, tím menší úvěr můţe následně získat (pouze rozdíl do výše cílové částky). Délka trvání stavebního spoření, má-li být zachována státní podpora je nejméně 2 roky (s podmínkou čerpání úvěru a splnění dalších bodů jednotlivých spořitelen). Pokud však klient nemá zájem ihned čerpat úvěr, pak musí spořit nejméně 6 let, aby o státní podporu nepřišel (platí pro smlouvy uzavřené od roku 2004, dříve 5 let). Maximální délka fáze spoření však není omezena (lze spořit např. 8 let, 10 let i více). V případě, ţe účastník dopředu ví, ţe o úvěr ţádat nechce, můţe spořit tak dlouho, dokud prostředky na účtu (včetně připsané státní podpory a úroků) nedosáhnou cílové částky. S ohledem na tuto skutečnost se také volí cílová částka, která přibliţně odpovídá součtu vkladů, státní podpory a úroků. Cílová částka také ovlivňuje výši poplatku za uzavření smlouvy, obvykle tvoří 1% její výše. Proto je dobré si tento bod promyslet předem. Spořitelny určují spodní hranici pro cílovou částku (okolo 50 000 Kč). Horní hranice ale zpravidla omezená 21
není. Pokud účastník stavebního spoření dosáhne cílovou částku a chce ve spoření pokračovat, můţe poţádat o navýšení cílové částky, v čemţ mu sice nemusí být, ale obvykle bývá vyhověno. V první fázi stavebního spoření účastník vkládá peníze na účet stavební spořitelny a dostává k tomu tzv. státní podporu, coţ je hlavní výhoda stavebního spoření. Maximální výše státní podpory, kterou lze takto získat, je definována v zákoně č. 96/1993 Sb. Státní podpora přísluší účastníkovi stavebního spoření, pokud jím je fyzická osoba, při splnění podmínek stanovených v zákoně a poskytuje se ze státního rozpočtu České republiky formou ročních záloh. Poskytovaná záloha státní podpory činí 15 % z naspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však 15% z částky 20 000 Kč. Nejvyšší moţná záloha statní podpory tedy činí 3 000 Kč v jednom kalendářním roce. Pokud si účastník naspoří více neţ 20 000 Kč, částka naspořená nad tuto úroveň se převádí do základu pro výpočet státní podpory v následujícím roce. Zákon o stavebním spoření byl několikrát novelizován. Oproti smlouvám uzavřeným před rokem 2003 mají smlouvy uzavřené později méně výhodné podmínky pro poskytování státní podpory. Dříve mohl účastník stavebního spoření získat ročně aţ 4 500 Kč jako příspěvek ze státního rozpočtu. Nyní vzhledem k současné hospodářské krizi vláda uvaţuje o opětovné změně zákona o stavebním spoření a dalším sníţení státní podpory. Naproti tomu nespornou výhodou je, ţe stavební spořitelny úročí vklady (včetně přiznané státní podpory) fixní úrokovou sazbou, která se v současné době pohybuje okolo 2% ročně. Pokud sečteme dohromady částky získané z úroků a státní podpory je moţné získat výnos přes 6% ročně. Kromě toho jsou výnosy ze stavebního spoření osvobozeny od daně z příjmů. Navíc se jedná o velmi jistou investici, protoţe vklady ze stavebního spoření jsou ze zákona pojištěny. 12 Touto fází spoření je moţné celý cyklus ukončit. Pokud se ovšem účastník rozhodne pokračovat dále, můţe poţádat o úvěr ze stavebního spoření. Některé spořitelny ovšem poskytují svým klientům různá zvýhodnění v případě, ţe se rozhodnou práva na čerpání úvěru vzdát. Výši konečného zůstatku na účtu ke konci roku mohou ovlivnit různé bonusové akce, které spořitelny vyhlašují na podporu prodeje. Zpravidla se jedná o slevu na poplatcích, mimořádné prémie, vrácení poplatků za uzavření smlouvy po uplynutí povinné doby spoření atd. 12 Zdroj: www.mesec.cz 22
Můţe se stát, ţe klient z nějakého důvodu nesplní podmínky pro přidělení úvěru (nedodrţí minimální dobu, nenaspoří potřebnou částku) nebo potřebuje peníze dříve neţ naspoří cílovou částku. V obou těchto případech se situace dá vyřešit pomocí tzv. překlenovacího úvěru. Tento úvěr slouţí pro překlenutí doby, neţ klient splní podmínky pro získání řádného (přiděleného) úvěru ze stavebního spoření. Vzhledem k tomu, ţe spořitelny poskytují překlenovací úvěr v celé výši cílové částky, nejenom ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou, je moţné tento úvěr vyuţit jako plnohodnotnou alternativu k hypotečnímu úvěru. 4.2. Hypoteční úvěr 4.2.1. Úvod do problematiky, definice hypotéky Hypoteční úvěr se v České republice dostal do širšího povědomí jako úvěr, pomocí kterého je moţné pořídit si své vlastní bydlení. Lze tak koupit byt nebo postavit rodinný dům, zvýšit formou modernizace kvalitu svého současného bydlení apod. Hypoteční úvěr však mívá i širší uplatnění. Slouţí nejen k pořízení bydlení, ale také k podpoře podnikání. Nejvýznamnějším rysem hypotečního úvěru je to, ţe jde o úvěr, jehoţ návratnost je zajištěna zástavním právem k nemovitosti hypotékou. Odtud také pochází jeho název - hypoteční úvěr. Zástavní právo dává právo věřiteli (hypoteční bance), nechat si zaplatit poskytnutý úvěr z prodeje takovéto nemovitosti v případě, ţe dluţník není schopen splatit hypoteční úvěr z jiných zdrojů. V některých zemích je hypoteční úvěr ještě blíţe specifikován, a to zejména z hlediska moţností účelů jeho pouţití. Mezi takové země patří i Česká republika, kde je hypoteční úvěr definován podle zákona o dluhopisech (č. 190/2004 Sb.) jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti (i rozestavěné). Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pořizovaná nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Snahy o relativně přesné vymezení hypotečních úvěrů jsou většinou motivovány zájmem o posílení bezpečnosti hypotečních obchodů. Hypoteční banky totiţ všude na světě získávají zdroje k poskytnutí hypotečních úvěrů vydáváním a prodejem hypotečních zástavních listů. Jde v podstatě o dluhopisy s relativně dlouhou dobou splatnosti a ti co je kupují, potřebují 23
vědět, ţe peníze do těchto dluhopisů vloţené se jim po určité době s úrokem vrátí. K tomu právě slouţí závazná pravidla o poskytování hypotečních úvěrů. Podle zákona o dluhopisech lze hypoteční úvěry pouţít na: výstavbu nemovitosti, nákup existující nemovitosti, rekonstrukci, opravu a modernizaci stávající nemovitosti, získání majetkového podílu na nemovitosti (např. vypořádání dědického řízení), refinancování (přeúvěrování) jiného úvěru, který splňuje definice hypotečního úvěru, splacení závazku, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, kdy v důsledku pouţití hypotečního úvěru zástavní právo zanikne. Vazba hypotečních úvěrů na nemovitosti svým způsobem předurčuje i jejich hlavní vlastnosti. Je to maximální výše hypotečního úvěru, doba jeho splatnosti a nepřímo i cena (úrok), za který lze hypoteční úvěr získat. Hypoteční úvěry jsou poskytovány bankovními institucemi. Tuto oblast upravuje 1 odst. 1 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách. Z tohoto ustanovení vyplývá, ţe vydávání hypotečních zástavních listů jiţ není licencovanou činností, takţe v podstatě spadá pod činnost - přijímání vkladů od veřejnosti. Tuto činnost jsou oprávněny provádět pouze banky. To znamená, ţe hypoteční úvěry můţe poskytovat jakákoliv banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich pouţije k financování hypotečních úvěrů. V současné době poskytují hypoteční úvěry v České republice následující banky: Česká spořitelna, a.s. Hypoteční banka, a.s. Československá obchodní banka, a.s. Raiffeisenbank a.s. GE Money Bank, a.s. UniCredit Bank, a.s. Wüstenrot hypoteční banka a.s. Volksbank CZ a.s. Citibank, a.s. BRE Bank S.A. (mbank) LBBW Bank 24
Komerční banka, a.s. Oberbank, a.s. Poštovní spořitelna, a.s. Hypotéční zástavní listy jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami za účelem získání finančních prostředků na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu hypotečních zástavních listů je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle institutu řádného krytí funguje také tzv. náhradní krytí, coţ mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (např. hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB 13 ). Je zřejmé, ţe při takto kvalitním krytí se jedná o velice bezpečné cenné papíry, do kterých se doporučuje investovat konzervativním a málo zkušeným investorům. Problematiku hypotečních zástavních listů upravuje zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a také zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Dále bych se chtěl podrobněji zastavit u shora uvedeného zákona o dluhopisech, který vstoupil v platnost dne 1.5.2004 a přinesl s sebou hodně změn v oblasti poskytování hypotéčních úvěrů. Hlavní změna spočívá v tom, ţe hypoteční úvěr jiţ není účelově vázán. Dříve mohla být hypotéka poskytnuta pouze na investice do nemovitosti na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení. Nyní je ale situace jiná. Lze si vzít hypotéku například na pořízení auta nebo jiného movitého majetku. Takový záměr bylo dříve moţné realizovat jen prostřednictvím neúčelové půjčky a za horších podmínek, tj. s vyššími úrokovými sazbami. Další změnou, kterou zmíněný zákon o dluhopisech přinesl, je moţnost koupit si na hypotéku členský podíl v bytovém druţstvu, přestoţe podíl v bytovém druţstvu není nemovitostí (před účinností zákona nemohla být standardní hypotéka k takovému účelu poskytnuta). Podle poslední legislativní úpravy platí, ţe je moţné vzít si hypotéku na nemovitost, která se nenachází na území České republiky, ale v jakémkoliv jiném státě Evropské unie. Bohuţel některé tuzemské bankovní instituce stále poţadují po ţadatelích o hypoteční úvěr ručení nemovitostí, která se nachází na území České republiky. Hypoteční úvěr, jako v podstatě kaţdý jiný úvěr, je moţné definovat pomocí níţe uvedených znaků, které ho popisují. 13 citace z článku na: http://www.finance.cz/ 25
Účelovost úvěru Hypoteční úvěr je moţné vyuţit k libovolnému účelu. Důleţitou podmínkou je ovšem jeho zajištění nemovitostí. Hypotéční úvěr se vyuţívá k získání větších částek. Proto lze pouţít na nákup, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti, nákup druţstevního podílu, úhradu dědického podílu, vypořádání společného jmění manţelů, refinancování hypotéky jiných bank nebo stavebních spořitelen. Pokud se hypoteční úvěr poskytuje za účelem koupě, výstavby, rekonstrukce či přestavby nemovitosti nebo k refinancování jiného hypotečního úvěru na uvedený účel, nabízí banky výhodnější úrokové sazby. Dostupnost a zajištění úvěru Vzhledem k situaci na finančních trzích jsou nyní české banky poměrně opatrné a ani do budoucna nelze počítat s mírnějším prověřováním ţadatelů o úvěr. V případě hypotečních úvěrů vyplývá povinnost zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti přímo ze zákona (zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb.). Úroková sazba U hypotečních úvěrů se stanovuje individuálně. Zájemce o úvěr většinou dostane vyšší úrokovou sazbu neţli je ta, kterou lze nalézt v inzerátech bank (neuvádí se reálná úroková sazba pro danou fixaci a výši spoluúčasti, ale sazba od, tj. minimální úroková sazba). V současné době jsou úrokové sazby poměrně vysoké, tj. v průměru kolem 5,6 %. Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů ukazuje následující graf. 26
Graf 1: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotéčních úvěrů od roku 2003 Zdroj: Fincentrum hypoindex Poplatky S vyřízením hypotéčního úvěru jsou spojené určité náklady. Například poplatek za poskytnutí úvěru se v současné době pohybuje mezi 0,3-1 % z objemu půjčky. Tento poplatek můţe být navýšen, pokud zákazník poţaduje expresní zpracování ţádosti o úvěr. Stává se, ţe poplatek za poskytnutí úvěru bývá poţadován jiţ před schválením půjčky. O tyto peníze pak můţe klient v případě následného neschválení úvěru přijít. Je dobré vědět, ţe banky poskytují určité moţnosti, jak riziko neschválení úvěru sníţit. Jedná se například o závazný příslib úvěru na základě dodaných podkladů o výši příjmů. Vyuţití této moţnosti pomůţe ţadateli o úvěr vyhnout se riziku ztráty peněz za poplatek. Toto zajištění je vhodné zejména tam, kde klienti zatím nemají vybranou konkrétní nemovitost a chtějí si byt jistí, ţe úvěr dostanou. Nejdříve si banka ověří bonitu 14 klienta a na základě dodaných podkladů sdělí maximální výši hypotečního úvěru, kterou můţe klient dostat. Následně klient uzavře s bankou smlouvu o smlouvě budoucí, v níţ je určena výše budoucího úvěru. Kromě toho banka ve smlouvě stanoví základní podmínky, které by pořizovaná nemovitost měla splňovat, aby budoucí smlouva o hypotečním úvěru mohla byt uzavřena. Mimo shora uvedené je zpoplatněno kaţdé čerpání úvěru a vedení úvěrového účtu. Kromě toho se platí za kaţdou změnu v úvěrové smlouvě. Nesmí se zapomínat ani na výdaje za pojištění. Jedná se hlavně o pojištění nemovitosti, na kterou se daný úvěr poskytuje a také 14 charakterizuje schopnost dluţníka dostát svým finančním závazkům 27
ţivotní pojištění dluţníka. Pojistka musí být vţdy vinkulována (pojem vinkulace pojistného plnění ve prospěch třetí osoby znamená, ţe v případě pojistné události je pojistné plnění vyplaceno třetí osobě 15 ) ve prospěch banky. Pojistné hradí dluţník, tj. jedná se o další náklady spojené s hypotečním úvěrem. Kromě toho se nelze vyhnout ani nákladům, které nejsou přímo spojené s úvěrem, ale bez kterých se vyřízení nemůţe uskutečnit. Jsou to např. náklady na získání potřebných dokumentů (výpis z katastru nemovitosti, znalecký posudek hodnoty zastavené nemovitosti atd.). Výše úvěru Banka můţe ze zákona poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti, v případě, ţe bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Banky v současné době financují hypoteční úvěry i z jiných zdrojů a proto nabízejí aţ 100 % hodnoty nemovitosti. Minimální výše hypotečního úvěru se pohybuje kolem 300 000 Kč. Banky mohou půjčit i na více neţ 100 % hodnoty nemovitosti, coţ je ale vzhledem k situaci na trhu, zcela výjimečné. Prostředky získané nad hodnotou nemovitosti, je moţno pouţít na cokoliv. V případě, ţe ţadatel zjistí, ţe mu výše schváleného hypotečního úvěru nestačí, můţe vyuţit na max. 20% hodnoty nemovitosti tzv. doplňkový úvěr, který by měl být ovšem zajištěný další nemovitostí, popřípadě cennými papíry. Hlavní výhodou takového úvěru je to, ţe funguje podobně jako úvěr hypoteční. Přestoţe úroková sazba doplňkového úvěru bývá vyšší neţ u běţného hypotečního úvěru, je jednoznačně výhodnější neţ např. u spotřebitelských půjček. Kromě toho, některé banky poskytují doplňkový úvěr jako bezúčelový, proto jej lze pouţít například na vybavení domácnosti. Doba splatnosti takového úvěru se blíţí době splatnosti hypotéky (resp. musí byt stejná nebo niţší). Rychlost získání úvěru V podstatě rychlost získání úvěru je daná rychlostí dodání nezbytných podkladů ze strany ţadatele. Standardní doba na vyřízení je týden od podání ţádosti. Čerpání úvěru Čerpání hypotečního úvěru je moţné, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůleţitějších podmínek (v případě, ţe je úvěr 15 Zdroj: www.cs.wikipedie.org 28