ZNALECKÝ POSUDEK č. 3333/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Opatovice u Rajhradu, obec Opatovice, okres Brno-venkov: pozemků parc. č. 1245/1, 1300/149, 1213/30 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Stanovení ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 916/14 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 27. října 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 27. října 2015 k datu místního šetření Datum vypracování: 11. listopadu 2015 Zvláštní požadavky objednatele: Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 a id. 1/6 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 916/14-72 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnických podílů o velikosti id. 1/4 a id. 1/6 ve vlastnictví povinné Petry Čumplové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 27. října 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění cenou dle BPEJ. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 669 vyhotovený dne 11.9.2015 pro k.ú. Opatovice u Rajhradu: A: Vlastník: Čumplová Petra, bratří Čapků 380/6, Veveří, 60200 Brno RČ 905329/416 Podíl 1/4 Kučerová Olga, Veveří 493/65, Veveří, 60200 Brno RČ 866112/4219 Podíl 1/4 Ouhrabková Jana, Souhrady 1320/8, 69151 Lanžhot RČ 925801/5239 Podíl 1/4 Ouhrabková Libuše, Masarykova 926/19, 69151 Lanžhot RČ 855910/5291 Podíl 1/4 B: Nemovitosti: Parcela: 1245/1 orná půda 204 m 2 1300/149 orná půda 750 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská podle 69a exekučního řádu Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 207 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Opatovice u Rajhradu: A: Vlastník: Čumplová Petra, bratří Čapků 380/6, Veveří, 60200 Brno RČ 905329/416 Podíl 1/6 Daňková Marcela, ulice Čoupkových 662/12, Komín, 62400 Brno RČ 515126/145 Podíl 1/6 Hořejší Antonie, Jana Žižky 766/6, 35751 Kynšperk nad Ohří RČ 555420/2049 Podíl 1/6 Kučerová Olga, Veveří 493/65, Veveří, 60200 Brno RČ 866112/4219 Podíl 1/6 Ouhrabková Jana, Souhrady 1320/8, 69151 Lanžhot RČ 925801/5239 Podíl 1/6 Ouhrabková Libuše, Masarykova 926/19, 69151 Lanžhot RČ 855910/5291 Podíl 1/6 B: Nemovitosti: Parcela: 1213/30 orná půda 6123 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Opatovice u Rajhradu z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. 1.1.3 Územní plán Výřezy z aktuálního územního plánu obce Opatovice.
4 1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 27. října 2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinné. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz. 1.2 Situace oceňovaných nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc. č. 1245/1 - orná půda o výměře 204 m 2 Pozemek parc. č. 1300/149 - orná půda o výměře 750 m 2 Pozemek parc. č. 1213/30 - orná půda o výměře 6 123 m 2 Oceňované pozemky se nacházejí v k. ú. Opatovice u Rajhradu a nejsou ve funkčních celcích. Pozemky parc.č. 1245/1 a 1213/30 se nachází východně, pozemek parc.č. 1300/149 jihozápadně od obce Opatovice. Pozemek parc.č. 1245/1 se nachází cca 1 km východně od souvisle zastavěného území obce Opatovice, v blízkosti dálnice D2. Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový, dle LV č. 669 se jedná o ornou půdu, dle zjištění při místním šetření se jedná o bývalou vinici, nyní neobhospodařovanou, ve značně zanedbaném stavu. Pozemek není přístupný z veřejného pozemku. Dle územního plánu se jedná o plochy zemědělské, územní rezervy ploch dopravní infrastruktury. Pozemek se pravděpodobně nenachází v záplavovém území. Pozemek parc.č. 1300/149 se nachází cca 600 m jihozápadně od souvisle zastavěného území obce Opatovice. Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván. Tvar pozemku je obdélníkový, jedná se o ornou půdu, dle zjištění při místním šetření se jedná o zemědělsky využívaný pozemek. Pozemek je přístupný
5 z veřejného pozemku parc.č. 1300/165 ve vlastnictví obce Opatovice. Dle územního plánu se jedná o plochy zemědělské. Pozemek se pravděpodobně nenachází v záplavovém území. Pozemek parc.č. 1213/30 se nachází cca 650 m severovýchodně od souvisle zastavěného území obce Opatovice. Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván. Tvar pozemku je obdélníkový, jedná se o ornou půdu, zorané pole. Pozemek je přístupný z veřejného pozemku parc.č. 1213/93 ve vlastnictví obce Opatovice. Dle územního plánu se jedná o plochy zemědělské, západní část pozemku je v návrhových plochách přírodních, plochách změn krajiny lokální biokoridor. Pozemek se pravděpodobně nenachází v záplavovém území. 2. Posudek I - ocenění pozemků dle BPEJ 2.1 Pozemky zemědělské Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se v souladu s 6 oceňovací vyhlášky určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 4). Oceňované pozemky parc.č. 1245/1 a 1300/149 jsou v druhu pozemku orná půda a mají dle LV č. 669 určeny BPEJ. Oceňovaný pozemek parc.č. 1213/30 je v druhu pozemku orná půda a má dle LV č. 207 určenu BPEJ. Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 1245/1 1300/149 1213/30 Katastrální území Opatovice u Rajhradu Druh pozemku orná půda Výměra m 2 204 750 6 123 BPEJ 00401 06100 00501 ZC dle příl. 4 Kč/m 2 7,32 11,73 9,18 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 po úpravě % 0 0 80 Srážky a přirážky celkem % 0 0 80 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6 / 6) Kč/m 2 7,32 11,73 16,52 Cena části pozemku Kč 1 493,28 8 797,50 101 151,96 Pozemek celkem Kč 1 493,28 8 797,50 101 151,96 Pozemky celkem LV č. 669 Kč 10 290,78 Pozemky celkem LV č. 207 Kč 101 151,96
6 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného objektu se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovitosti. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách s vydraženými pozemky na www.exdrazby.cz a s pozemky nabízenými v realitní inzerci na www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz. 3.1 Cenové porovnání Porovnávané pozemky zrealizované prodejní ceny v exekuční dražbě: Pozemek o velikosti 1250 m2, Sobotovice 58 000,-Kč (aktuální cena), tj. 46,40 Kč/m 2 Dražba začala 11.12.2014 13:00 Dražba skončila 11.12.2014 13:52 Stav dražby: Ukončené Počáteční cena: 26 000,-Kč Cena stanovena znalcem:38 000,-Kč Plocha pozemku: 1250 m² Podkategorie: Zemědělská půda Jedná se o dražbu nemovité věci - pozemku p.č. 1354 - orná půda, v k.ú. Sobotovice, obec Sobotovice, okres Brno-venkov, který je situován mimo zastavěnou část obce a je přístupný po veřejné, nezpevněné komunikaci. Pozemek je zemědělsky obděláván a je součástí zemědělských honů. id 1/3 pozemku v obci Vranovice 25 000,-Kč (aktuální cena), tj. 4,17 Kč/m 2 id. 1/3 Dražba začala 29.07.2015 09:30 Dražba skončila 29.07.2015 10:00 Stav dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Počáteční cena: 23 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 46 000,-Kč Dražební jistota: 5 000,-Kč Plocha pozemku: 6000 m² Podkategorie: Zemědělská půda
7 Oceňovaný pozemek se nachází v extravilánu obce a jsou situovány západně od centra obce. Bezprostřední okolí oceňovaného areálu je tvořeno zemědělskými pozemky orné půdy obklopující oceňovaný pozemek z jihu západu, severu i východu. Nejbližším orientačním bodem je hřbitov, situovaný při komunikaci č. 381 při výjezdu z obce směrem na Přibice. Nejbližší autobusová zastávka se nachází ve vzdálenosti cca 300 m od hranice oceňovaného pozemku. Porovnávané pozemky realitní inzerce: Prodej pole 11 032 m² Měnín, okres Brno-venkov 882 560 Kč (80 Kč za m²) Prodej pole v Měníně o celkové ploše 11.032 m2. V žádané lokalitě nedaleko od Brna. K dispozici ihned, vhodné jako investice do budoucna. Celková cena: 882 560 Kč za nemovitost, + provize RK Aktualizace: 01.11.2015 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 11032 m2 Doprava: Silnice Prodej pole 1 903 m² Hrušovany u Brna, okres Brno-venkov 95 150 Kč (50 Kč za m²) Nabízíme k prodeji vinohrad v obci Hrušovany u Brna, v oblasti Červené vrchy. Celková plocha pozemku je 1903m2, mírný svah, jižní strana. Kromě vinné révy jsou na pozemku ovocné stromy, ořešáky a mandloně. Je zde možnost vybudování zahradního domku nebo chatky.k pozemku je příjezdová nezpevněná cesta, celoročně sjízdná i osobním automobilem. Na okolních pozemcích se pěstuje vinná réva a jiné zemědělské plodiny. Do centra obce je to cca 1km. Celková cena: 95 150 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Aktualizace: 01.11.2015 Plocha pozemku: 1903 m2
8 Výměra: 2679 m2 Cena: 20 Kč/m2 Katastrální území: Židlochovice Okres: Brno-venkov Typ nabídky: prodej Popis nabídky: Nabízíme k prodeji ornou půdu v Židlochovicích o výměře 2679 m2, lokalita Podhájí, přístup po obecní cestě. Cena 20,- Kč/m2. Prohlídky a bližší informace na tel. 775 259 424 Výměra: 13514 m2 Cena: 20 Kč/m2 Katastrální území: Žabčice Okres: Brno-venkov Typ nabídky: prodej Popis nabídky: Prodej orné půdy v k.ú. Žabčice Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách okresu Brno-venkov a sousedních okresech, které se pohybují v rozmezí 12,50 80,00 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu zemědělských pozemků v k.ú. Opatovice u Rajhradu na 35 Kč/m 2. Parcela číslo Druh pozemku Využití - dle skutečného stavu Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč 1245/1 orná půda bývalá vinice 204 35,00 7 140,00 1300/149 orná půda orná půda 750 35,00 26 250,00 Porovnávací cena celkem LV č. 669 33 390,00 1213/30 orná půda orná půda 6 123 35,00 214 305,00 Porovnávací cena celkem LV č. 207 214 305,00 4. Práva a závady Povinná paní Petra Čumplová byl obeslána znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělila, zda jsou oceňované pozemky pronajímané a pokud ano, aby předložila kopie nájemních smluv. Na doporučenou zásilku povinná nikterak nereagovala. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 669 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 207 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
9 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV č. 669 Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem Ideální 1/4 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 Cena 10 290,78 Kč 33 390,00 Kč 30 000,00 Kč 7 500,00 Kč 6 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. LV č. 207 Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem Ideální 1/6 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 Cena 101 151,96 Kč 214 305,00 Kč 210 000,00 Kč 35 000,00 Kč 28 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem LV č. 669 a LV č. 207 34 000,00 Kč Obvyklá cena - slovy: třicetčtyřitisícekorunčeských V Brně dne 11. listopadu 2015 Ing. Tomáš Hudec
10 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3333/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 11. listopadu 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 669 Výpis z katastru nemovitostí LV 207 Výřezy z katastrální mapy pro k. ú. Opatovice u Rajhradu Výřezy z aktuálního územního plánu obce Opatovice Fotodokumentace pozemků Mapa oblasti
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20 Výřezy z katastrálních map pro k. ú. Opatovice u Rajhradu
21
22 parc.č. 1245/1 Výřezy z územního plánu obce Opatovice parc.č. 1300/149
parc.č. 1213/30 23
24 Fotodokumentace pozemku pozemek parc.č. 1245/1, stanoviště fotoaparátu: 49 04'29.22"N, 16 39'37.11"E pozemek parc.č. 1300/149, stanoviště fotoaparátu: 49 4'18.450"N 16 38'9.642"E pozemek parc.č. 1213/30, stanoviště fotoaparátu: 49 4'49.090"N 16 39'8.250"E
25 Mapa oblasti