EUROZÓNA + 26/2019 ROK 2018 OBSAH PROČ ROSTOU CENY NEMOVITOSTÍ? 3 HOUSE PRICE INDEX: TEORIE A STATISTIKA 4 DOSTUPNOST BYDLENÍ 5 JAK VELKÝ BYT LZE KOUPIT ZA 200 000 EUR 6 JAK SE LIŠÍ CENY NÁJMŮ K CELOSTÁTNÍMU PRŮMĚRU? 7 2 CENA BYTŮ ZA M V EU 8 RŮST CEN NEMOVITOSTÍ 9 INDEX CEN BYTŮ V ČESKÉ REPUBLICE V ROCE 2018 10 ZDROJE 11
OBSAH PARLAMENTNÍ INSTITUT plní úkoly vědeckého, informačního a vzdělávacího střediska pro Poslaneckou sněmovnu, její orgány, poslance a Kancelář Poslanecké sněmovny, pro Senát, jeho orgány, senátory a Kancelář Senátu. Naše činnosti a produkty uvádíme níže. Oddělení všeobecných studií STUDIE Srovnávací studie Analytické studie ODPOVĚDI NA DOTAZ Stručné odpovědi na dotazy členů Parlamentu VYBRANÁ TÉMATA Studie zpracované k aktuálním problematikám MONITORING Vybrané hospodářské měnové a sociální ukazatele MIGRACE Přehled aktualit v oblasti migrace za vybrané období PŘEHLED SZBP EUROZÓNA+ PODKLADY PŘEDNÁŠKY Společná zahraniční a bezpečnostní politika EU Přehled ekonomických událostí v EU pro zahraničně politická jednání pro zahraniční delegace, PS, Senát Oddělení pro evropské záležitosti STANOVISKA KONZULTACE DOKUMENTY EU ZPRÁVY PODKLADY kompatibility nevládních návrhů zákonů s právem EU k předkládaným vládním návrhům zákonů Výběr z aktů a dokumentů EU zaslaných PS Aktuální agenda v Bruselu pro jednání výboru na mezinárodní úrovni Oddělení komunikace a vzdělávání INFORMAČNÍ STŘEDISKO Informace o činnosti Poslanecké sněmovny a prohlídky budov ECPRD Spolupráce s Evropským centrem pro parlamentní výzkum a dokumentaci PŘEDNÁŠKY pro Poslaneckou sněmovnu, pro školy, veřejnost INFORMAČNÍ MATE- RIÁLY o fungování Poslanecké sněmovny, o legislativním procesu ZÁPISY ze schůzí, seminářů, přednášek, kulatých stolů AKTUÁLNÍ VYDÁNÍ: Název: Trh bydlení Autoři: Krček, T., Smetanková D. Číslo: Eurozóna+ č. 22/2019 Datum: listopad 2019 Klíčová slova: Index cen bytů; ceny bytů a domů; trh bydlení Typ edice: online, ISSN 2533-4158 URL: http://www.psp.cz/sqw/ppi.sqw?d=12 První vydání edice: leden 2012 Frekvence vydání edice: 2x měsíčně Zaměření: aktuální přehled ekonomických událostí v EU Jazyk: CZ Vydavatel: Kancelář Poslanecké sněmovny, Sněmovní 4, 118 26 Praha 1
PROČ ROSTOU CENY NEMOVITOSTÍ? V posledních šesti letech rostou ceny nemovitostí. Ceny nemovitostí rostou nejen v České republice, ale také v ostatních zemích Evropské unie. Výrazně se ceny bytů zvyšují v Maďarsku, Irsku, Portugalsku i Bulharsku. Růst cen mezd S růstem mezd a vyšší možností odkládat si peníze stranou si lidé na přelomu let 2013 a 2014, kdy opadla mzdová a cenová rigidita v České republice, mohli pořízení vlastní nemovitosti spíše dovolit, byť realizovali nákup na hypoteční úvěr. A právě růst mezd byl jedním ze spouštěčů současné bubliny na hypotečním trhu, byť nebyl jediný. 2015. Zásadní změnou bylo stanovení maximálního objemu výše zadlužení k ročnímu příjmu DTI (debt-to-income). DTI byla stanovena na 9, což znamená, že výše hypotéky žadatele by neměla překročit devítinásobek ročního příjmu. Další hodnotou, která se sleduje, je poměr sumy splátkových závazků k příjmům DSTI (debt service-toincome). Hodnota nesmí přesáhnou 40 %. Snižování úrokových sazeb Ušetřené peníze se díky snižování úrokových sazeb na běžných a spořicích účtech nevyplatilo ukládat do banky, jelikož by se uložené peníze znehodnotily o inflaci. Úroková sazba nedosahovala ani inflačního znehodnocení. Finančně zajištění lidé proto hledali, do čeho sumy peněz investovat. Toto je dalším důvodem, proč se ceny nemovitostí zvyšovaly. Investiční příležitost Bezpečná investice pro movité lidi se jevila nejjednodušším nástrojem na uložení velké sumy peněz. Tento nástroj je dobře dostupný také pro zahraniční investory, cizince, kteří do bytu uloží peníze, a poté jej pronajímají například na Airbnb, nebo v něm sami bydlí. Na nemovitostním trhu se objevují překupníci, kteří nemovitosti nakoupí, a poté je obratem prodají za vyšší cenu. Nákup nemovitostí se jim vyplatí i přesto, že musí odvést daň z nabytí, a poté vydělané peníze z prodeje nemovitosti zdanit. Tento model obchodování se týká především hlavního města Prahy. Pomalá výstavba nových bytů Nové byty se staví až příliš pomalu a za vyšší ceny, než si mohou středně příjmové rodiny dovolit. Právě díky složitosti získat stavební povolení, vykoupení nových pozemků, kreslení návrhů, se výstavba bytů prodlužuje. (Rod, A., 2019) Vzniká méně nových bytů, než je na trhu s nemovitostmi potřeba. Zdražení stavebního materiálu Ceny bytů zvyšuje nedostatek stavebního materiálu. Obtížně se shání cihly, izolační skla, panely i písek. Stavební materiál začal být nedostatkovým zbožím v celé Evropě. Nedostatek stavebního materiálu se objevuje od roku 2018. (ihned) Zvyšující se cena práce Protože roste cena práce a zvyšují se mzdy, díky nimž začala stoupat poptávka po bytech, rostou také náklady na pracovní sílu, která staví nové byty, projektuje novostavby, dováží materiál a dohlíží na to, aby byly domy či byty řádně postaveny. Kruh se uzavírá a ceny bytů se dále zvyšují. Dostupnost hypotečních úvěrů I přesto, že banky solventnost klientů prověřovaly, byly ochotny a schopny půjčit žadateli o hypoteční úvěr téměř sto procent ceny nemovitosti. Úrokové sazby hypoték se výrazně snížily, hypotéky se staly pro lidi relativně levné a dostupné. Objemy hypotečních úvěrů od roku 2013 rapidně rostly až do doby, kdy přišla restrikce v podobě opatření, které vydala Česká národní banka v roce Zdražování nájemného Zvyšováním cen nemovitostí se zvýšilo také nájemné. V posledních měsících cena nájemného ještě více stoupla, protože se zpřísnily podmínky pro získání hypotečního úvěru. Zvyšující se nájemné odráží cenu nemovitosti, protože je chápáno jako návratnost uskutečněné investice. (Rod, A., 2019) Nejvyšší ceny nájmu (absolutní i relativní vztaženo k příjmu) jsou v Praze.
HOUSE PRICE INDEX: TEORIE A STATISTIKA Index cen bydlení dobře srovnává průměrné ceny bytů v daném regionu, městě či státu. Díky indexu lze porovnat ceny nemovitostí napříč státy EU. Index bohužel neodráží výši mezd a ani dobu, za kterou obyvatelé byt splatí. Ve studii vycházíme z indexu cen bydlení, respektive nemovitostí. Cenový index měří vývoj cenové hladiny nemovitostí v České republice. Vychází z jednotné harmonizované normy EU. (ČSÚ, 1) Data, která ukazují růst cen nemovitostí v České republice, jsme čerpali z Českého statistického úřadu. Údaje srovnávající situaci na trhu nemovitostí v rámci Evropské unie jsme použili z Eurostatu. Index cen bydlení odráží vývoj cen rodinných domů, souvisejících pozemků a bytů. Reflektuje pouze nákupy domácností a nezahrnuje nákupy jiných sektorů. Spadají do něj staré zástavby, panelové domy, novostavby, případně další stavby, které jsou určeny k bydlení. Index je počítán ze skutečně zrealizovaných cen. Index je každým rokem řetězen, aktualizuje se vnitřní váhová struktura. Pro index cen nemovitostí v České republice byl použit jako bazický rok 2010. (ČSÚ, 1) Index cen bydlení v EU je vypočítán stejným způsobem, avšak jako bazické období byl určen rok 2015. Data, která prezentuje Eurostat, jsou srovnatelná mezi státy EU. (Eurostat, 1) Index zohledňuje všechny zakoupené byty, které slouží k vlastnímu bydlení nebo k pronájmu. Ceny bytů na trhu s nemovitostmi v Praze ukazuje také cenová mapa, kterou pravidelně sestavuje a aktualizuje společnost pro cenové mapy, s. r. o. ve spolupráci s poradenskou společností Deloitte. Při sestavení mapy vychází z katastru nemovitostí, který disponuje údaji o prodaných nemovitostech. Právě proto jsou v cenové mapě použity skutečné prodejní ceny nemovitostí. (Brabec, T., Němec, M., 2019) Pro srovnání cen bytových nemovitostí v mezinárodním měřítku poslouží také studie Deloitte, která podrobně zpracovává vývoj cen nemovitostí. (Deloitte, 1) Graf 1: Index cen bydlení v zemích EU (2018, 100) 140 120 100 80 60 40 20 0 Zdroj: House price index - annual data [TIPSHO20], Eurostat, vlastní úprava
DOSTUPNOST BYDLENÍ Dostupnost vlastního bydlení lze vyjádřit pomocí srovnání ceny bydlení a výše příjmů obyvatel. Index, který srovnává ceny nemovitostí a výše příjmů připravuje OECD. Pomocí tohoto indexu lze sledovat jak se vyvíjí schopnost lidí pořídit si vlastní bydlení. Dostupnost vlastního bydlení lze vyjádřit pomocí srovnání ceny bydlení a výše příjmu. OECD přináší index, jež srovnává nominální výši cen rezidenčních nemovitostí a výši nominálního disponibilního příjmu na hlavu. (OECD1) Tento index vyjadřuje jak růst mezd tak růst nemovitostí a proto je ideálním ukazatelem dostupnosti vlastního bydlení. Jako bazické období je stanoven rok 2015, tedy hodnota roku 2015 je rovna 100. Index pro rok 2018, kterého hodnoty jsou uvedeny níže, ukazuje jak se změnil poměr cen rezidenčních nemovitostí k příjmům obyvatel ve srovnání s rokem 2015. Index ukazuje pouze ceny vlastnického bydlení. Pomocí tohoto indexu je možné srovnat data v jednotlivých zemích OECD. Graf níže přináší srovnání evropských zemí OECD. Ukazuje jak se změnila dostupnost bydlení ve srovnání s bazickým rokem 2015 v roce 2018. Ve srovnání s rokem 2015 se zvýšila dostupnost bydlení v Itálii (93), Estonsku (95), Řecku (95), Polsku (95) a ve Finsku (97), kde index nabývá hodnot nižších než 100. Pouze mírně se zhoršila dostupnost vlastního bydlení v Belgii (101), Litvě (101) a Francii (101). Nejvíce se dostupnost bydlení ve srovnání s příjmy obyvatel zhoršila v Maďarsku (119), Portugalsku (115), Irsku (115) a Nizozemsku (114). Česká republika patří mezi země, kde se dostupnost bydlení nadprůměrně zhoršila. Index pro ČR nabývá hodnoty 112. Ceny rezidenčních nemovitostí tak rostly rychleji než výše mezd. Graf 2: Index cen bydlení k výši příjmů (2018) 140 130 120 110 100 90 80 70 60 Zdroj: Housing prices (indicator), price to income ratio, OECD, vlastní úprava
Londýn 18 Paříž 15 JAK VELKÝ BYT LZE KOUPIT ZA 200 000 EUR (2018) Debrecín 180 Györ 167 Lodž 162 Údaje o velikosti bytu vychází z výpočtu o cenách bytu v daných městech. Velikost modelového bytu se vypočítá jako 200 000 EUR / cena za m 2 v daném městě. 180-160 m 2 Vratislav 128 Krakov 124 Kodaň 33 Frankfurt 32 Oslo 29 Mnichov 26 Berlín 40 Hamburk 40 Ille de France 40 Amsterdam 39 Barcelona 37 130-120 m 2 33-26 m 2 40-37 m 2 Porto 109 Budapešť 108 Varšava 103 Turín 102 Rotterdam 79 Alicante 76 Manchester 75 Haag 74 110-100 m 2 80-70 m 2 Brno 87 Linz 67 Birmingham 64 Gent 63 Graz 63 Praha 63 Antverpy 63 Odense 62 Brusel 60 Řím 60 Marseille 48 Vídeň 48 Lyon 47 Madrid 46 Bergen 44 Aarhus 43 Trondheim 43 87 m 2 67-60 m 2 48-43 m 2 Ostrava 118 Záhřeb 116 Riga 115 Lisabon 57 Milán 55 118-115 m 2 57-55 m 2 <20 m 2 Zdroj: Deloitte 1, vlastní úprava a výpočty
JAK SE LIŠÍ CENY NÁJMŮ K CELOSTÁTNÍMU PRŮMĚRU? Ceny bytů se odlišují markantně nejen v rámci jednotlivých členských států, ale také jsou různé mezi městy v dané zemi. Graf vyjadřuje ceny nájmů v jednotlivých městech v procentech vztaženo k celostátnímu průměru. Sto procent označuje celostátní průměr v daném členském státě. Nejnižší nájmy jsou v rámci zkoumaných měst úměrně k celostátnímu průměru v Ostravě, kde dosahují 65 % průměru v České republice. Nejvyšší jsou v Paříži, kde převyšují 300 % celostátního průměru. Graf neukazuje absolutně nejnižší ceny bytů, ale relativně přibližuje poměr ceny bytů města a státu, ve kterém se město nachází. Dle údajů společnosti Deloitte převyšovaly ceny bytů v Praze v roce 2018 celorepublikový průměr o 22 %. O více než polovinu celostátního průměru jsou vyšší ceny v Miláně, Madridu, Vídni, Portu, Oslu, Aarhusu, Frankfurtu. Jednou tolik stojí byt v Barceloně, Amsterdamu, Kodani, Mnichově. Třikrát a více jsou byty dražší v Londýně, Lisabonu a Paříži. Graf 3: Jak se liší ceny bytů? Celostátní průměr 100 procent (2018) Ostrava Manchester Birmingham Debrecín Turín Lodž Györ Brno Alicante Rotterdam Marseille Haag Lyon Záhřeb Bergen Vratislav Linz Trondheim Krakov Odense Graz Ile de France Praha Gent Antverpy Brusel Budapešť Varšava Řím Berlín Hamburk Milán Madrid Vídeň Porto Oslo Aarhus Frankfurt Barcelona Amesterdam Kodaň Mnichov Londýn Lisabon Paříž Zdroj: Deloitte 1, vlastní úprava 0 50 100 150 200 250 300 350
CENA BYTŮ ZA M 2 V EU V ROCE 2018 Graf znázorňuje cenu bytů za metr čtvereční v nové zástavbě v roce 2018. Ceny jsou orientační a sestavila je společnost Deloitte. Byt v novostavbě vyjde nejlevněji v maďarském Debrecínu a Györu, přesto je nutné poznamenat, že ceny bytů v Maďarsku rostou a data z roku 2018 mohou situaci na trhu nemovitostí zkreslovat. V Praze stál metr čtvereční bezmála 3200 EUR. Graf 4: Cena za m 2 v nové zástavbě v eurech (2018) Debrecín Györ Lodž Vratislav Krakov Ostrava Záhřeb Riga Porto Budapešť Varšava Turín Brno Rotterdam Alicante Manchester Haag Linz Birmingham Graz Praha Gent Odense Antverpy Řím Brusel Lisabon Milán Marseille Vídeň Lyon Madrid Bergen Aarhus Trondheim Berlín Hamburk Ile de France Amesterdam Barcelona Kodaň Frankfurt Oslo Mnichov Londýn Paříž 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 Zdroj: Deloitte 1, vlastní úprava
RŮST CEN NEMOVITOSTÍ V ROCE 2018 Graf znázorňuje meziroční změnu cen bytů nebo domů, tedy jejich růst, resp. pokles, ve vybraných městech EU. Jedná se o statistiku zahrnující pouze ceny nových rezidenčních bytů a domů. Nejcitelněji v roce 2018 poklesly ceny bytů v Birminghamu (-13,4 %), dále se snižovaly v Odense (-2,4 %), Turíně (-1,5 %) a Římě (-1,5 %). Nejvíce rostly v Ostravě (30,3 %), Barceloně (29,7 %), Praze (22,2 %) a Paříži (20,7 %). Graf 5: Meziroční změna ceny novostaveb za m 2 ve vybraných městech EU v % (2018) Birmingham Odense Turín Řím Hamburk Aarhus Milán Krakov Vídeň Ile de France Graz Linz Debrecín Vratislav Lyon Marseille Mnichov Lodž Antverpy Györ Varšava Gent Brusel Riga Frankfurt Berlín Haag Madrid Amesterdam Brno Kodaň Budapešť Porto Rotterdam Lisabon Paříž Praha Barcelona Ostrava -20,0-15,0-10,0-5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 Zdroj: Deloitte 1, vlastní úprava
INDEX CEN BYTŮ V ČESKÉ REPUBLICE V České republice se v posledních letech výrazně zvýšily ceny bytů i domů ve všech krajích. Graf podrobněji ukazuje index cen bytů a domů v jednotlivých krajích, v Praze a také průměrně v České republice. Index cen realizovaných bytů Index cen realizovaných bytů je počítán z databáze Ministerstva financí ČR, jež obsahuje údaje z daňových přiznání k dani z převodu nemovitosti. Jedná se tedy o reálné, skutečně zaplacené ceny. ČSÚ uvádí tuto statistiku pro jednotlivé kraje, Prahu i průměr ČR. Cena bytů je zaindexována k roku 2010, a tedy 2010 = 100 (výchozí rok). Od roku 2010 se index cen bytů zvedl nejméně v Ústeckém kraji, kde dosahuje hodnoty 108. V porovnání s rokem 2010 se ceny bytů zvedly v ústeckém kraji průměrně o 8 %. Nejvíce se zvyšovaly ceny bytů v Olomouckém kraji (155), na Vysočině (154), v Jihomoravském kraji (151) a v Praze (150). I zde můžeme najít velké rozdíly dle městských částí. Index cen nabídkových bytů Index cen nabídkových bytů vychází ze čtvrtletních odhadů nabídkových cen. Také proto je dostupný rovněž již odhad pro rok 2019. Dostupná jsou data pouze za ČR, Prahu a ČR mimo Prahu. Zatímco ceny realizovaných bytů v Praze nerostly nejrychleji, dramaticky se zvýšily ceny nabídkových bytů, a rostoucí trend je potvrzen také v roce 2019, kdy index nabídkových cen bytů v hlavním městě přesahuje 170. Index cen domů Index cen domů v porovnání s indexem cen bytů vzrostl méně. Zatímco index cen bytů v některých krajích vykazoval vyšší hodnoty než 150, index cen nemovitostí vykazoval maximálně hodnoty 133. Nejvyšší hodnoty vykazoval index v roce 2018 v Praze (133) a v okresech Praha východ a západ (133), dále ve Zlínském (130) a Moravskoslezském kraji (125), nejméně se zvýšil v Pardubickém kraji (106). Pouze v Ústeckém kraji se zvýšil index cen domů více než index cen bytů. (ČSÚ) Graf 6: Index cen bytů a domů v České republice (2018 a 2019) 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Legenda: X - index cen bytů v roce 2018, X - index cen domů v roce 2018, X - index cen nabídkových bytů v roce 2018, X - index cen nabídkových bytů v roce 2019 *Pro index cen bytů jsou data u Středočeského kraje rozděleny na Středočeský kraj a okresy Praha východ, západ. Obdobně je hodnota indexu pro ČR mimo Prahu uvedena bez okresů Praha východ a západ. Zdroj: ČSÚ, vlastní úprava
ZDROJE ČSÚ: Ceny bytů, [cit. 10. 10. 2019], 15. 10. 2019, Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/czso/ceny_bytu Eurostat, 1: [cit. 7. 10. 2019], 2. 10. 2019, Dostupné z: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-datasets/ product?code=tipsho20 Brabec, T., Němec, M., 2019, Analýza prodejních cen nemovitostí a struktury poptávky na pražském rezidenčním trhu, 05/2019, [cit. 05/ 2019], 10. 10. 2019, Dostupné z: http://www.iprpraha.cz/uploads/assets/ dokumenty/ssp/analyzy/bydleni_realitni_trh/ analyza_prodejnich_cen_nemovitosti_a_struktury_poptavky_na_prazskem_rezidencnim%20trhu.pdf Rod, A., 2018, Analýza trhu rezidenčního bydlení v Praze, Centrum ekonomických a tržních analýz, z.ú. (CETA), 09/2018, [cit. 09/ 2018],9. 10. 2019, Dostupné z: http://eceta.cz/wp-content/uploads/2018/09/prague- Housing-Study-IV.1.pdf Deloitte, 1: Property Index Overview of European Residential Markets, s.18, [cit. 07/2019], 10. 10. 2019, Dostupné z: https://www2.deloitte.com/content/dam/deloitte/cz/documents/real-estate/en%20property% 20index%202019.pdf Ihned: Kdy, kým a za kolik? [cit. 18.9.2019], 31. 10. 2019, Dostupné z: https://archiv.ihned.cz/c1-66642420- kdy-kym-a-za-kolik OECD: Average wages 2018, [cit. 8.11.2019], 8. 11. 2019, Dostupné z: https://data.oecd.org/earnwage/ average-wages.htm OECD1:Housing prices (indicator), [cit. 27. 11. 2019] Dostupné z https://data.oecd.org/price/housingprices.htm