Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7905-1577/2013 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 1271, příslušející k části obce Brumov, na pozemku p.č. 1412/3 (LV č. 1703), v k.ú. Brumov, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 39548/11-55 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 29.8.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 16 stran a 7 stran příloh. V Přerově, dne 9.9.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 19.8.2013 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 39548/11-55, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - rodinného domu č.p. 1271, příslušející k části obce Brumov, na pozemku p.č. 1412/3 (LV č. 1703), v k.ú. Brumov, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 29.8.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.8.2013 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a povinných, pana Lubomíra Staníka a paní Bronislavy Staníkové. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 2545, pro k.ú. Brumov, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín, vyhotovený objednavatelem dne 15.8.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Brumov, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín, vyhotovená objednavatelem dne 19.8.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Stavební povolení č. 67/2000 ze dne 9.5.2000. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Brumov-Bylnice Katastrální území: Brumov (613061) List vlastnictví číslo: 2545 Vlastník: SJM Staník Lubomír a Staníková Bronislava, Uhlové 1271, Brumov, 76331 Brumov-Bylnice 5. Celkový popis nemovitosti Na základě požadavku objednavatele je předmětem ocenění - rodinný dům č.p. 1271, příslušející k části obce Brumov, na pozemku p.č. 1412/3 (LV č. 1703), v k.ú. Brumov, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že tento je z části situován na pozemku p.č. 1412/1 - zahrada. Povinným bylo předloženo Stavební povolení č. 67/2000 ze dne 9.5.2000, na základě kterého byla povolena nástavba garáže u rodinného domu na pozemku p.č. 1412/3 - zastavěná plocha a nádvoří. Evidenční stav staveb v katastru nemovitostí a zákres v katastrální mapě neodpovídá skutečnostem zjištěným pří místním šetření. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o zděný, částečně podsklepený rodinný dům se dvěmi nadzemním podlažím bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části města Brumov-Bylnice, v místní části Brumov, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Uhlové 1271, Brumov, 763 31 Brumov-Bylnice. Parkování je možné ve vlastní garáži. Objekt leží v rovinném až mírně sklonitém terénu a je přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1408/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Brumov-Bylnice, Hildy Synkové, 763 31 Brumov-Bylnice, přes pozemek p.č. 1430 - zahrada, který je ve vlastnictví jiných subjektů a p.č. 1412/1 - zahrada, který je ve vlastnictví povinných, na základě požadavku objednavatele ovšem tyto pozemky nejsou předmětem ocenění. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, vlastní rozvod PB a hloubkovou kanalizaci. Dle sdělení účastníka místního šetření je ve městě Brumov-Bylnice dále možnost napojení na plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 4+1 s kompletním sociálním zařízením. V roce 2000 byla provedena nástavba garáže se sklípkem (ve II.NP přístavby se nachází obytný pokoj). Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1981. V roce 2000 byla provedena nástavba a přístavba rodinného domu a částečná modernizace vnitřního vybavení, tato však ke dni ocenění není stavebně dokončena. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu I v (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu od 30 do 50 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. stránka č. 4
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 1271 2) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Zlín Počet obyvatel: 5 001 15 000 obyvatel Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 1271 26a Podlaží: Název Zastavěná plocha I.NP 9,60 4,70+9,60 6,84+2,63 1,48+3,76 8, 75+3,00 5,65 = 164,53 m 2 II.NP 9,60 4,70+6,76 5,65 = 83,31 m 2 I.PP 9,60 4,00 = 38,40 m 2 Součet: = 286,24 m 2 Podlažnost: 286,24 / 164,53 = 1,74 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 9,60 4,00 2,40 = 92,16 m 3 Vrchní stavba 9,60 4,70 5,98+9,60 6,84 3,29+2,63 1,48 2,79+6,76 5,65 5,88+3,76 3,10 2,90 = 755,10 m 3 Zastřešení 9,60 4,70 1,52 0,50+9,60 6,84 3,53 0,50+6,76 5,65 0,63 0,50 = 162,22 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 009,48 m 3 Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy betonové s izolací 7,10 % Standardní 2. Zdivo zděné 22,30 % Standardní 3. Stropy stropní systém Hurdis s rovným podhledem 8,40 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 5,20 % Standardní 5. Krytina šindel, plechová 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody, 0,80 % Standardní stránka č. 6
Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl parapety) 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké 3,10 % Standardní 80 % kontaktní zateplovací systém Standardní 20 % 9. Vnější obklady kamenný sokl 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady keramické (kuchyň, koupelna, WC) 2,30 % Standardní 11. Schody kovová k-ce s dřevěnými stupni a zábradlím 2,40 % Standardní 12. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěné zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností betonové, textilní krytiny, vlýsky (parkety) 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonové, keramická dlažba 1,10 % Standardní 16. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace 240/400V 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod je proveden 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody teplá i studená 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu ano, propan butan 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kompletní odkanalizování 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 2x 0,40 % Standardní 26. Ostatní krb 3,60 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Brumov-Bylnice Počet obyvatel: 5 781 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 944, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,05 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 stránka č. 7
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Předmětem ocenění je pouze objekt č.p. 1271. Pozemek pod stavbou a okolní přilehlý pozemek není na základě požadavku objednavatele předmětem ocenění. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0,00 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,150 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 stránka č. 8
13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,8 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,748 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,150 0,748 = 0,774 Cena upravená (CU = IPC I): 2 944, 0,774 = 2 278,66 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 1 009,48 2 278,66 = 2 300 261,70 Kč 0,85 * Rodinný dům č.p. 1271 zjištěná cena: 2 300 261,70 Kč 2) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), stránka č. 9
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Brumov-Bylnice, okres Zlín Rodinný dům po částečné rekonstrukci v Brumově. Dům se nachází na velmi pěkném místě, blízko centra města v klidné lokalitě. Přízemí domu prošlo rekonstrukcí (nová okna, koupelna, rozvody topení a radiátory,...). V přízemí se nachází 3 místnosti, kuchyň s jídelnou, koupelna, WC, spíž, v patře jsou 3 pokoje, koupelna s WC a komora. Dům je podsklepený, na dvoře je hospodářská budova (možno přebudovat na garáž). K domu náleží menší pozemek (dvůr, zahrádka), dům je v dobrém technickém stavu. Nabídková CENA: 1 650 000,- Kč 2) RD Brumov-Bylnice, okres Zlín Jedná se o klasický dvoupodlažní podsklepený dům ze 70.let, velmi pečlivě uržovaný. V nedávné době byla provedena částečná rekonstrukce vnitřních prostor. Vytápění domu je řešeno ústředním topením, kotlem na tuhá paliva v kombinaci s elektřinou. K domu náleží prostorná hospodářská budova s garáží. Celková plocha pozemku (zahrada+zastavěná plocha) 777m2. Nabídková CENA: 1 750 000,- Kč 3) RD Brumov-Bylnice, okres Zlín Částečně zrekonstruovaný, rodinný dům 3+1 ve Štítné nad Vláří, s novou střechou, podkroví připravené pro půdní vestavbu, topení lokální na tuhá paliva, ohřev vody v el. bojleru, vlastní studna, velká, udržovaná zahrada se skleníkem a bazénem, kůlnou a zahradní chatkou a spoustou příjemných zákoutí pro klidné posezení s nádherným výhledem do údolí a na okolní přírodu Bílých Karpat. Dům je na samotě, s příjezdem po polní, i v zimě udržované cestě a je vhodný jak k bydlení, tak i k rekreaci. Nabídková CENA: 1 800 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) stránka č. 10
Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastní garáži - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - stávající přístup k objektu je po pozemcích jiného vlastníka (právně není zajištěn) - objekt není napojen na plynové vedení - horší docházková vzdálenost do centra města - evidenční stav staveb v katastru nemovitostí a zákres v katastrální mapě neodpovídá skutečnostem zjištěným při místním šetření - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (stavba a pozemky jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Brumov-Bylnice, okres Zlín Výchozí cena (VC): 1 650 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,10 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,00 K technického stavu : 1,00 K přístupu : 1,05 Jednotková cena (JC): 1 428 571,43 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 11
RD Brumov-Bylnice, okres Zlín Výchozí cena (VC): 1 750 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,10 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,00 K technického stavu : 1,00 K přístupu : 1,05 Jednotková cena (JC): 1 515 151,52 Kč Váha (V): 1,0 RD Brumov-Bylnice, okres Zlín Výchozí cena (VC): 1 800 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,10 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,10 K technického stavu : 1,00 K přístupu : 1,05 Jednotková cena (JC): 1 416 765,05 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu K přístupu ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 1 416 765,05 Kč 1 453 496, Kč 1 515 151,52 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 1 455 000, Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota (stavba a pozemky jako celek): = 1 455 000, Kč stránka č. 12
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Cena objektů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (stavba a pozemky jako celek) Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou Obvyklá hodnota RD č.p. 1271 s příslušenstvím (stavba a pozemky jako celek) 2 300 260, Kč 1 455 000, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč 1 455 000,- Kč Pozemky p.č. 1412/3 a p.č. 1412/1 (LV č. 1703) Výměra pozemků zapsaných na LV č. 1703 910 m 2 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 300,- Kč Obvyklá hodnota pozemků jako celku 273 000,- Kč Objekt RD s příslušenstvím (LV č. 2545) Obvyklá hodnota RD č.p. 1271 po odečtení hodnoty pozemků LV č. 1703 (1 455 000,- Kč - 273 000,- Kč = 1 182 000,- Kč) Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění (zaokrouhleno) 1 182 000,- Kč 1 185 000,- Kč stránka č. 13
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí 1 185 000, Kč Cena slovy: jedenmilionjednostoosmdesátpěttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 9.9.2013 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 14
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7905-1577/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 15
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Stavební povolení č. 67/2000 stránka č. 16
Okres: CZ0724 Zlín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 15.08.2013 13:15:03 Obec: Kat.území: 613061 Brumov List vlastnictví: 2545 585114 Brumov-Bylnice A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo SJM Staník Lubomír a Staníková Bronislava, Uhlové 1271, Brumov, 76331 Brumov-Bylnice SJM = společné jmění manželů B B1 C Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 39548/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. Nemovitosti Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě - Bez zápisu Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k 530213/002 595131/1476 Na parcele Brumov, č.p. 1271 rod.dům rozsáhlé chráněné území 1412/3, LV:1703 o Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 900.000 Kč Petráček Libor, Na haldách 898, Stavba: Brumov, č.p. 1271 V-1646/2010-737 Trnovany, 41501 Teplice, RČ/IČO: 550613/0564 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.08.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.08.2010. V-1646/2010-737 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Stavba: Brumov, č.p. 1271 Z-5131/2011-737 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-39548/2011-22, dle usnesení č.j. 16 EXE 2107/2011-40 - JUDr. Tomáš Vrána - Přerov, ze dne 01.11.2011. Z-5131/2011-737 o Nařízení exekuce soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána se sídlem v Přerově Staník Lubomír, Uhlové 1271, Z-20318/2011-705 Brumov, 76331 Brumov-Bylnice, RČ/IČO: 530213/002 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Zlíně 16EXE-2107/2011-40 ze dne 11.10.2011.; uloženo na prac. Zlín Z-20318/2011-705 o Nařízení exekuce soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána se sídlem v Přerově Staníková Bronislava, Uhlové Z-20318/2011-705 1271, Brumov, 76331 Brumov- Bylnice, RČ/IČO: 595131/1476 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Zlíně 16EXE-2107/2011-40 ze dne 11.10.2011.; uloženo na prac. Zlín Z-20318/2011-705 o Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 3 000 000,- Kč Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Klobouky, kód: 737. strana 1
D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy CZ0724 Zlín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 15.08.2013 13:15:03 Povinnost k Obec: Kat.území: 613061 Brumov List vlastnictví: 2545 585114 Brumov-Bylnice AVERSEN ENTERPRISES LIMITED, Stavba: Brumov, č.p. 1271 Z-4169/2012-737 id.č.107986, Simis 12, Kiti, P.C. 7550, Larnaca, Kypr Listina Smlouva V2 462/1995 ze dne 9.5.1995, právní účinky vkladu ke dni 22.5.1995 POLVZ:92/1995 Z-500092/1995-737 Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 19.06.2006. Z-2252/2006-737 o Typ vztahu Vztah pro Vztah k Podaná žaloba na určení zástavního práva Listina Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 39548/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr. V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Stavba: Brumov, č.p. 1271 Oznámení o podaném žalobním návrhu na určení práva 19 C-187/2005 ze dne 20.06.2005. Z-1748/2005-737 Z-1748/2005-737 E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Kolaudační rozhodnutí 17/1981 na RD ze dne 28.11.1981 - Právní moc dne 17.12.1981 POLVZ:210/2000 Z-500210/2000-737 Pro: Staník Lubomír a Staníková Bronislava, Uhlové 1271, Brumov, RČ/IČO: 530213/002 76331 Brumov-Bylnice 595131/1476 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Klobouky, kód: 737. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 15.08.2013 13:21:31 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Klobouky, kód: 737. strana 2