Znalecký posudek č. 2339/2011

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2339/2011 o ceně nemovitosti - pozemku č. parc. 431 v kat. úz. Bílina - Újezd, obec Bílina, okres Teplice, ve vlastnictví Karla Friedricha. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 8664/09-22 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku č. parc. 431 v kat. úz. Bílina - Újezd, obec Bílina, okres Teplice, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemek č. parc Bílina Region: Ústecký Okres: Teplice Katastrální území: Bílina Újezd 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 639, kat. úz. Bílina-Újezd, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Teplice - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Most 2-3/13, měřítko 1:1000, kat. úz. Bílina-Újezd - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8664/09-22 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 8664/09-37 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 639, k.ú. Bílina-Újezd, obec Bílina ze dne , A - vlastnické právo: Friedrich Karel, Břežánská 50/4, Bílina, Bílina 1 B - nemovitosti: - pozemek č. parc zahrada o výměře 1372 m 2 C - omezení vlastnických práv: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice 124 EX-8664/ ze dne exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice 124 EX8664/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce 48 Nc-2433/ ze dne

3 D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutečnost: Při místním šetření dne bylo zjištěno, že na pozemku se nachází menší stavby nezapsané na listu vlastnictví. Zděná chatka je zakreslena na snímku katastrální mapy. Žádná dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých v posudku bylo vycházeno ze skutečností a výměr zjištěných fyzickým měřením na místě samém. Dle platné územně plánovací dokumentace (Územní plán sídelního útvaru Bílina) se dotčená parcela nachází mimo zastavěné i zastavitelné území obce a je veden jako trvalé travní porosty. 7. Celkový popis nemovitosti: Město Bílina se nachází na území okresu Teplice a náleží pod Ústecký kraj. Bílina je také obcí s rozšířenou působností. Obec Bílina se rozkládá asi 12 km jižně od Teplic. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Krušných hor a podkrušnohoří. Doprava autobusy a vlakem. Oceňovaná nemovitost - pozemek č.p. 431 s chatkou se nachází na okraji řídce zastavěného území obce Bílina v sousedství hlavní komunikace spojující Bílinu a Most. Pozemek je nepravidelného tvaru, svažitý západním směrem. Neudržovaný s náletovými dřevinami. Chatka bez č.p. je samostatně stojící, jednopodlažní se sedlovou střechou. Inženýrské sítě nezjištěny. Dle platné územně plánovací dokumentace (Územní plán sídelního útvaru Bílina) se dotčená parcela nachází mimo zastavěné i zastavitelné území obce a je veden jako trvalé travní porosty. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Chatka bez č.p./č.ev. b) Pozemky b1) Pozemek č. parc Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Chatka bez č.p./č.ev. Oceňovaná chatka bez č.p./č.ev. je jednopodlažní bez možnosti vestavby podkroví. Základy tvoří betonová deska, obvodové stěny jsou zděné a dřevěné, stropy a krovy dřevěné. Střecha sedlová, krytina eternit. šablony. Klemp. konstrukce z pozink. plechu. Dveře dřevěné, okna dřevěná jednoduchá. Možnost lokálního vytápění. Vnitřní vybavení chatky není. Přístup přes betonové schodiště. K severní části stavby přiléhá veranda s beton. podlahou. Na pozemku č. parc. 431 se dále nachází dřevěná kůlna (2,5x2,5*2,0). Vnitřní vybavení ani stav nebylo možné zjistit. b) Pozemky b1) Pozemek č. parc

4 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Chatka bez č.p./č.ev Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 20 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 128,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,00*4,00 = 24,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 24,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1.NP+zastřešení: (6,00*4,00)*(2,90)+12,00 = 81,60 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 81,60 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné I typ B plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné srubové IV 0,02 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. I -0,06 energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Bez vytápění - Možnost lokálního vytápění. I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - I -0,08 Snižující hodnotu stavby 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 20 let: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,00 = 0,507 4

5 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - nevhodná k rekreaci - v okolí zdroje I -0,10 vysoké hlučnosti, prašnosti - V sousedství komunikace Bílina-Most. 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do 2000 m II -0,05 včetně 3. Poloha v zástavbě - nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí I -0,02 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby v okolí - obchody a služby (lékař) III 0,05 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny II -0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,760 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Stavba není zapsána na listu vlastnictví. I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,507 * 0,760 * 0,950 = 0,366 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 128,- Kč/m 3 * 0,366 = 778,85 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 778,85 Kč/m 3 * 81,60 m 3 = ,16 Kč Chatka bez č.p./č.ev. - zjištěná cena = ,16 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Chatka bez č.p./č.ev. = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 5

6 Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Chatka Popis porovnávaných objektů: Množství jednotek oceňované stavby: 20,00 1) Ve výhradním zastoupení Vám nabízíme zahradní chatu na rozlehlém pozemku cca 1400m2. Nemovitost se nachází ve vyhledávané lokalitě zahradních chatek, v příjemném prostředí části města Bílina-Újezd. Celá tato lokalita se nachází nad městem Bílina, odkud lze shlédnout celé město. Chata je podsklepená, s terasou a podkrovím. Je zde obývací pokoj s krbovými kamny, dále pak kuchyňský kout. V podkroví ložnice. Zavedena je elektřina i plyn, proveden rozvod vody. K vytápění celého objektu lze využít i krbová kamna. Vzhledem k tomu, že se nemovitost nachází na velkém pozemku, lze do budoucna přemýšlet i o výstavbě rodinného domu. Tuto nemovitost vřele doporučujeme s důvodu výhodné ceny. 2) Nabízíme prodej zahradní chaty v zahradní kolonii, pod Bořněm. Chata je zděná, podsklepená s obytným podkrovím, zavedena elektřina, vytápění tuhá paliva. užitková voda zavedena na pozemek, pitná voda cca 100m(celoročně)od zahrady. Na pozemku(1450m2)jsou vzrostlé túje, jehličnany, ovocné stromy a rozlehlý travnatý porost. Pozemek na kterém se chata nachází je rohový, což zajistí dostatečné soukromí. 3) Nabízíme k prodeji chatku v Bílině,ulice Jižní-zahradkářská kolonie Pod Bořněm. Chatka se nachází v krajní klidné části,velice pěkný výhled do krajiny-louka. Standartní rozměry-nová střešní krytina,plastová okna,vnitřní omítky,nábytek součástí kupní ceny. Podklepeno,půda boční vstup,možno upravit jako prostor pro spaní. Výborná poloha,doporučuji. Možno zajistit úvěr! Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) Chata Bílina ,- Kč 0,98 0,40 1,10 1,20 1,00 1,00 19, ,12 2) Chata Bílina ,- Kč 0,95 0,60 1,10 1,10 1,00 1,00 25, ,04 3) Chata Bílina ,- Kč 0,95 0,40 1,00 1,00 1,00 1,00 25, ,80 Součet: ,96 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 7 747,99 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 5 152,80 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 9 104,04 Kč/jedn. Základní cena: 7 747,99 Kč 20,00 á 7 747,99 Kč/ = ,80 Kč Chatka - výsledná cena = ,80 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Chatka = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 6

7 Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. parc Pozemek oceněný dle 32 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Koef. Srážka [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 0, , ,- Součet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 32 odst. 4 - celkem ,- Pozemek č. parc zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. parc. 431 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. 7

8 Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí je v této lokalitě na střední úrovni b) parametry povyšující cenu - velikost pozemku c) parametry ponižující cenu - investice na modernizaci a rekonstrukci - frekventovaná komunikace Bílina Most - stavba nezapsána v KN Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedno sto padesát pět tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2339/2011 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 8

9 Vypracovala společnost B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , která je oprávněna na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Ocenění bylo zapsáno pod poř.č. 192/2011 deníku. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9

10 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 9 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Ověřující osoba: Michaela Němcová Vystavil: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy přístupné způsobem umožňujícím dálkový přístup. Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek (