U s n e s e n í Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Šrédlové a soudkyň JUDr. Elišky Galiazzo a JUDr. Ivy Suneghové ve věci exekuce oprávněné: Olga Fedorova, nar. 27. 9. 1964, bytem Ayezova 181/17, Uherské Hradiště, zast. JUDr. Richardem Čičko, advokátem, se sídlem Milady Horákové 28, Praha 7, proti povinnému: Artur Galiyev, nar. 30. 1. 1987, bytem Lipanská 310/12, Praha 3, zast. JUDr. Martinem Sochorem, advokátem, se sídlem Veletržní 10, Praha 7, pro 2,495.984,18 Kč s příslušenstvím, k odvolání povinného proti usnesení JUDr. Milana Makaria, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha západ, ze dne 11. března 2015, č. j. 156 Ex 3424/14-25, a č. j. 156 Ex 3424/14-26, t a k t o : I. Usnesení soudního exekutora č. j. 156 Ex 3424/14-25 se p o t v r z u j e. II. Usnesení soudního exekutora č. j. 156 Ex 3424/14-26 se ve výroku III. m ě n í tak, že výsledná cena nemovitých věcí a jejich příslušenství se určuje částkou 3,500.000 Kč, ve výrocích I. a II. se p o t v r z u j e. III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Napadeným usnesením č. j. 156 Ex 3424/14-26 určil soudní exekutor cenu nemovitých věcí ve výlučném vlastnictví povinného, a to pozemku parcely č. st. 222/2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č.p. 197 v obci Jenštejn, a pozemků parc. č. 202/325, ostatní plocha, a parc. č. 202/344, zahrada, vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha východ na LV č. 466, k.ú. Jenštejn, obec Jenštejn, (výrok I.), včetně příslušenství: zpevněných ploch, oplocení, přípojek inženýrských sítí, kuchyňské linky s digestoří a plynovým kombi sporákem (výrok II.), částkou 2,500.000 Kč (výrok III.), a nezjistil žádná známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou (výrok IV.). Soudní exekutor odůvodnil napadané rozhodnutí tak, že na základě pověření vydaného Obvodním soudem pro Prahu 3 ze dne 20. 11. 2014, č. j. 35 EXE 3899/14, vydal exekuční příkaz k prodeji nemovitostí, za účelem určení ceny ustanovil znalce. Znalecký posudek byl zpracován dle 2 odst. 1 zák. č. 157/1997 Sb. a cena obvyklá byla stanovena metodou srovnávací. Z posudku vyplývají konkrétní údaje, z nichž znalec při použití této metody
pokračování 2 vycházel a jakým způsobem dospěl k obvyklé ceně. Soudní exekutor neshledal důvod se od znaleckého posudku odchylovat a dle 336a o.s.ř. určil cenu nemovitostí. Napadeným usnesením č. j. 156 Ex 3424/14-25 přiznal soudní exekutor znalci Ing. Václavu Zvěřinovi, CSc. za vypracování znaleckého posudku částku 5.029 Kč, jako odměnu za 5 h práce po 300 Kč, odměnu za 10 hod. práce po 350 Kč a hotové náklady 29 Kč (výrok I.) Ve výroku II. poučil účastníky o možnosti podat námitky proti znaleckému posudku. Uvedená usnesení napadl včasným odvoláním povinný. V odvolání proti usnesení č. j. 156 Ex 3424/14-26 namítal nesprávnost výroku III., jímž byla stanovena cena nemovitostí. Znalec při vyhotovení posudku č. 3445/65/2015 použil porovnávací metodu, nevšiml si ale, že posuzovaná nemovitost má celkem 3 podlaží, z toho 1 podkrovní. Znalec však uvedl, že má pouze 2 podlaží, z toho 1 podkrovní. Výměra posuzované nemovitosti činí 144,86 m 2 dle kupní smlouvy č. j. V-6926/2007-209 z roku 2007, a nikoli znalcem uvedených 62,1 m 2 x 2, tj. 124,4m 2, redukovaných koeficientem 0,85 na pouhých 105,57m 2, a která je dále nesprávně zaokrouhlena na 105 m 2. Při průměrné znalcem uvedené ceně 23.804 Kč/m 2 užitné plochy by tak cena měla činit nejméně 2,931.010 Kč namísto znalcem stanovených 2,500.000 Kč, tím spíše, že nemovitost byla pořízena v roce 2007 bez vybavení za kupní cenu 4,385.444 Kč. V odvolání proti usnesení č. j. 156 Ex 3515/14-25 namítal, že znalec vykázal 15 h práce, posudek je co do rozsahu o 9 stranách textu, přičemž několik stran textu je totožného obsahu jako pasáže znaleckého posudku č. j. 2932/72/2013 ve věci sp. zn. 156 EX 01198/12. Taková činnost nemohla zabrat znalci deklarovaných 15 h, ale max. polovinu tohoto času. Poukázal na kvalitu znaleckého posudku co do obsahu, jehož zjevné chyby jej činí bez další opravy nepoužitelným. Oprávněná se ztotožnila s odvolacími námitkami povinného. Soudní exekutor se k odvolání povinného nevyjádřil. Napadená usnesení byla vydána dle zák. č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), ve znění pozdějších předpisů (dále jen ex. ř. ). Odvolací soud ve smyslu 52 odst. 1 ex. ř. přezkoumal podle ust. 212 a 212a o. s. ř. napadená usnesení soudního exekutora včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, dokazování doplnil o výslech znalce dle 213 odst. 4 o.s.ř. a poté dospěl k závěru, že odvolání proti usnesení o ceně je důvodné, odvolání proti usnesení o výši znalečného důvodné není. Z podaného znaleckého posudku znalce Ing. Václava Zvěřiny CSc., č. 3445/65/2015 ze dne 4. 3. 2015, odvolací soud zjistil, že dům čp. 197 je patrový a má 2 NP, dispozice v 1. NP: vstupní chodba, obývací pokoj + kk, WC a schodiště, 2NP: chodba, schodiště, 2 pokoje a koupelna. Znalec vyšel z výměr pro ocenění: 1. NP: 9,00x6,90=62,10m 2 2.NP (podkroví): 9,00x6,90=62,10m 2 Užitnou plochu podlahovou, obytnou stanovil jako (62,10+62,10)x085=105,57 m 2 =105m 2
pokračování 3 Znalec při ocenění nemovitostí postupoval mj. porovnávací oceňovací metodou, když obvyklou cenu bytové jednotky určoval porovnáním s cenou obdobných tří nemovitostí v dané lokalitě, jež byly v době ocenění nabízeny k prodeji. Zjistil průměrnou cenu 23.804 Kč/m 2, kterou vynásobil užitnou podlahovou plochou 105m 2 a uzavřel, že obvyklá cena činí 2,500.000 Kč. Při výslechu znalec uvedl, že námitka povinného o počtu podlaží je oprávněná. Znalec v posudku nesprávně uvedl, že dům má jen 2 podlaží z toho 1 podkrovní a svůj závěr opravil tak, že dům má správně 3 podlaží z toho 1 podkrovní o velikosti 40 m 2, jak je uvedeno v kupní smlouvě. Užitná obytná podlahová plocha je správně 144.86 m 2. Doplnil, že jeho nesprávný výpočet vychází z plochy zastavěné, od níž musel odečíst tloušťku zdí, která činí ze stavební praxe 15 % (což je 0,85). Po doplnění výměr o 40 m 2 podkroví, tedy jím zjištěná užitná plocha 105 m 2 odpovídá shodně jako v kupní smlouvě velikosti 145 m 2. I pro případ jiné výměry užitné podlahové plochy a počtu podlaží, než jak je uvedena ve znaleckém posudku, lze využít 3 srovnatelné nemovitosti uvedené v bodu 4.3. znaleckého posudku. Obvyklou cenu nemovitostí určil znalec porovnávací metodou částkou 3,500.000 Kč, tedy 144,86 m 2 x 23.804 Kč/m 2. Znalec uvedl, že neměl k dispozici kupní smlouvu. Poukázal na to, že nelze časově srovnávat kupní cenu v roce 2007, kdy byla konjunktura cen, s cenou nemovitosti v roce 2015. Je třeba přihlédnout k několika zásadním skutečnostem, jednou z nich je ekonomická krize, dále korekce nabídkových cen, která se musí snížit o spekulativní náklady ve výši 10-20 %, a stav nemovitosti. Nemovitosti se mohou lišit ve vybavenosti, podlahové ploše, a jiných faktorech a tyto rozdílnosti řeší korekce koeficienty, která přispěje k vymezení srovnatelnosti nemovitostí. Koeficienty vycházejí z empirických zkušeností znalce, jeho citu a zkušeností. V tomto případě znalec přihlédl k tomu, že oceňovaná nemovitost je přes 25 let stará, stavěná z nekvalitních materiálů a značně neudržovaná. Znalec věrohodně při výslechu objasnil a vysvětlil, že se dopustil pochybení a nesprávně snížil počet podlaží i užitnou podlahovou plochu, čímž dospěl k nesprávné výši obvyklé ceny nemovitosti. Po zhodnocení důkazů provedených v odvolacím řízení dle kritérií stanovených v 132 o.s.ř. dospěl odvolací soud k závěru, že užitná obytná plocha nemovitosti činí 144,86 m 2. I při změně v podlahové ploše zůstávají použitelné srovnatelné nemovitosti uvedené ve znaleckém posudku a tím i průměrná cena 23.804 Kč/m 2, obvyklou cenu tak znalec stanovil částkou 3,500.000 Kč. Soudní exekutor postupuje při ocenění nemovitosti dle 69 ex. ř. a dle 336a o. s. ř. Vychází přitom ze znaleckého posudku ( 336 odst. 1 o.s.ř.), který má ocenit nemovitost v souladu s 66 odst. 5 ex. ř. Dle 52 odst. 1 ex.ř., nestanoví-li tento zákon jinak, použijí se pro exekuční řízení přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu. Podle 336a odst. 1 o. s. ř. podle výsledků ocenění a ohledání provedeného podle 336 určí soud a) nemovitou věc, které se výkon týká, b) příslušenství nemovité věci, kterého se výkon týká, c) výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství, kterého se výkon týká, d) soudu oznámená nebo jinak známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. Dle 66 odst. 5 ex. ř. při oceňování nemovité věci, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených se použije obvyklá cena podle zvláštního právního předpisu (dle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.).
pokračování 4 Jak vyplývá ze vzájemného vztahu ustanovení 2 odst. 1 a 2 odst. 3 písm. c) zákona č. 151/1997 Sb. porovnávací metoda se pojmově blíží určení obvyklé ceny, pokud znalec při užití porovnávací metody porovnává oceňované objekty s jinými obdobnými a obchodovatelnými objekty buď přímo v místě nemovitosti prodávané, nebo alespoň z cen srovnatelných nemovitostí obchodovaných v příslušném kraji, a to s přihlédnutím k okolnostem, které mají vliv na cenu tohoto konkrétního objektu (viz rozhodnutí Krajského soudu v Praze sp. zn. 20 Co 319/2004 nebo 20 Co 321/2004 ). Soudní exekutor nepochybil, jestliže při určení výsledné ceny nemovitostí vycházel z předloženého znaleckého posudku. Znalecký posudek splňuje všechny zákonné náležitosti, avšak znalec se při jeho vyhotovení dopustil pochybení ve výpočtu užitné obytné podlahové plochy, a v důsledku toho nesprávně stanovil obvyklou cenu. V průběhu výslechu znalce došlo k přehodnocení užitné podlahové plochy a tím i změny obvyklé ceny nemovitosti. Po opravě podlahové plochy a porovnáním relativně srovnatelného materiálu, tvořeného celkem třemi dalšími nemovitostmi (pozemky s rodinnými domy ve stejné lokalitě), dospěl znalec podle názoru odvolacího soudu k přesvědčivému úsudku o obvyklé ceně postižené nemovité věci. Námitka povinného byla důvodná a výslechem znalce byly odstraněny veškeré pochybnosti o výši obvyklé ceny nemovitosti. Odvolací soud považuje za vhodné připomenout, že stanovení ceny nemovitosti exekutorem je toliko výchozím bodem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. Účelem znaleckého posudku a navazujícího rozhodnutí exekutora o stanovení ceny nemovitosti tedy rozhodně není stanovit konkrétní cenu, za kterou bude nemovitost prodána, neboť je-li nemovitost prodávána formou dražby, její skutečnou tedy na trhu realizovatelnou cenu určí až poptávka v průběhu dražby. Nemovitosti tak budou prodány v rámci zákonného postupu za nejvyšší cenu, jaké lze takto na trhu dosáhnout (což by ostatně mělo být i v zájmu druhého povinného a nelze ani vyloučit, že nemovitosti budou prodány za druhým povinným uváděnou cenu o jednu třetinu vyšší než je cena určená exekutorem), přičemž pro případ absence poptávky lze aplikovat postup dle ust. 336m o.s.ř. a nejnižší podání dále snížit. Horní hranice ceny, za niž budou nemovitosti prodány, nejsou žádným způsobem omezeny (srov. Usnesení Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2010, sp. zn. I. ÚS 1059/10). Odvolací soud z důvodů výše uvedených proto odvoláním napadené rozhodnutí exekutora č. j. 156 Ex 3424/14-26 dle 220 odst. 1 o.s.ř. změnil po doplnění dokazování výslechem znalce tak, že obvyklá cena činí 3,500.000 Kč. K napadenému usnesení soudního exekutora z 11. 3. 2015, č. j. 156 Ex 3424/14-25: Podle 139 odst. 2 o.s.ř., byl-li podán znalecký posudek, vzniká právo na náhradu hotových výdajů a na odměnu (znalečné) a zvláštní zákon stanoví, komu se znalečné vyplácí. Zvláštním zákonem je zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, který v 17 stanoví, že znalec má za podání posudku právo na odměnu podle stanovených sazeb, dle 17 odst. 5 se odměna stanovená dle odst. 1 až 4 zvyšuje o částku odpovídající dani z přidané hodnoty, kterou je znalec povinen z odměny odvést podle jiného právního předpisu. V 18 cit. zák. se stanoví, že znalec má právo na náhradu nákladů, které účelně vynaložil v souvislosti se znaleckým posudkem. V odst. 2 jsou demonstrativně uvedeny náklady jako cestovní výdaje, náhrada ušlého výdělku při předvolání k orgánu veřejné moci, náklady které znalec uhradil
pokračování 5 podle 14 odst. 2, věcné náklady a náklady spojené s přibráním pracovníků pro pomocné práce. Podle 25 odst. 2 vyhlášky č. 37/1967 Sb., která provádí zákon o znalcích a tlumočnících (dále jen vyhláška ) se při určování výše odměny za znalecký hodnotí především povaha a rozsah úkonu a stupeň odborné kvalifikace potřebné k jeho provedení, a to v každé z položek provedeného úkonu (písm. a/), charakter a účelnost pomocných prací; při znaleckém úkonu je studium spisu zpravidla součástí úkonu (písm. b/), přiměřenost doby trvání úkonu, a to též porovnáním s obdobnými odbornými úkony a částkami odměn za ně účtovanými (písm. c/). Dle 16 vyhl. č. 37/1967 Sb. činí odměna za znalecký posudek podle jeho náročnosti a podle míry odborných znalostí, které bylo nutné k jeho podání vynaložit, za jednu hodinu práce 100-350 Kč. Dle 28 odst. 1 písm. a) vyhl. č. 37/1967 Sb. má znalec nárok na náhradu cestovních a jiných výdajů, a to podle obecných předpisů o náhradě cestovních, stěhovacích a jiných výdajů při pracovních cestách. Dle odst. 4 náhrada hotových výloh se poskytuje znalci na základě předložených dokladů. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že usnesením č. j. 156 EX 3424/14-22 z 30. 1. 2015, pověřený soudní exekutor ustanovil k ocenění nemovitostí podílu id. ½ pozemku parc.č. st. 222/2, jehož součástí je budova čp. 197 a pozemků parc.č. 202/325 a 202/344 v k.ú. Jenštejn, znalce Ing. Václava Zvěřinu, CSc. Znalec vypracoval znalecký posudek č. 3445/65/2015. Znalecký posudek byl vypracován v souladu se zadáním dne 4. 3. 2014 ve 2 měsíční lhůtě. Znalec provedl místní šetření, jehož se povinný účastnil. Znalec odpověděl na všechny otázky, které mu byly položeny. Při vypracování posudku vycházel pro srovnání z dalších 3 porovnatelných vzorků, přičemž uvedl, že poptávka a nabídka je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů a internetových stránek. Znalec vyúčtoval odměnu fakturou č. 65/2015, z níž vyplývá, že 5 h práce účtuje za prostudování podkladů a místní šetření, 10 h práce účtuje za vlastní vyhotovení posudku. Za vypracování znaleckého posudku soudní exekutor určil znalci odměnu ve výši 5.029 Kč za 15 h práce a hotové výdaje. V rámci odvolacího řízení bylo zjištěno, že znalec se při vypracování znaleckého posudku dopustil pochybení ve výměře užitné plochy nemovitosti a v důsledku toho nesprávně stanovil výši obvyklé ceny. Znalec neúčtoval odměnu spojenou s podáním jeho výpovědi, při níž byla nesprávnost znaleckého posudku spočívající v chybné výměře užitné plochy, a tím i výše obvyklé ceny, odstraněna. Odvolací soud se ztotožnil s vyúčtováním znalce v rozsahu 5 h práce pro prostudování podkladů a účast při místním šetření, která odpovídá jak povaze, tak i rozsahu úkonu. Do doby potřebné pro místní šetření se mj. započítává i doba strávená na cestě a zpět, jestliže jde o dobu, která se kryje s jeho pracovní dobou. Z faktury nevyplývá, že by znalec účtoval cestovné. Odvolacímu soudu nepřísluší jakkoliv přezkoumat správnost odborných závěrů vypracovaného znaleckého posudku, soud může hodnotit toliko přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy. V tomto směru znalecký posudek všechny tyto náležitosti splňuje a výslechem znalce byla odstraněna nesprávnost výměry užitné podlahové plochy, v jejímž důsledku se změnila výše obvyklé ceny nemovitosti. Znalec porovnával nemovitosti ve srovnatelné lokalitě a zdůvodnil, jak dospěl k obvyklé ceně nemovitostí a svůj závěr po odstranění pochybností týkajících se výměry užitné plochy nemovitosti opravil. Znalec musel provést průzkum realitního trhu k vyhledání srovnatelných materiálů. Za vyhledání srovnatelných nemovitostí, jakož i dobu
pokračování 6 potřebnou pro písemné vypracování a kompletaci posudku odvolací soud považuje vyúčtovaných 10 h práce jako dobu přiměřenou s přihlédnutím k odborné kvalifikaci znalce. Odvolací soud z důvodů výše uvedených dospěl k závěru, že usnesení o výši znalečného č. j. 156 Ex 3424/14-25 je věcně správné, a proto jej dle 219 o. s. ř. potvrdil. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle 224 odst. 1 o.s.ř. a 142 odst. 2 o.s.ř., když oprávněná se s názorem povinného ztotožnila a po výpovědi znalce došlo ke korekci výši obvyklé ceny nemovitosti. P o u č e n í : Proti výroku I. tohoto usnesení n e n í dovolání přípustné. Proti výrokům II. a III. tohoto usnesení l z e podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu I. stupně, jestliže rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak ( 237, 239 a 240 odst. 1 o.s.ř.). Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud. V Praze dne 15. května 2015 Za správnost vyhotovení: Dana Beránková JUDr. Jana Š r é d l o v á v. r. předsedkyně senátu