ZNALECKÝ POSUDEK. č Exekutorský úřad Beroun, Pan Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně bytové jednotky č.80/1 nacházející se v ulici U Doubravky č.p. 80, obec Čachovice, okres Mladá Boleslav Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, Pan Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro potřebu Exekutorského úřadu v Berouně. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Duška Smaragdová 434/ Praha-Slivenec telefon: Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Označit a ocenit nemovitosti a jejich příslušenství, jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené: - bytová jednotka č. 80/1, v budově - domě číslo popisné patřící do SJM, Zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, pro obec Čachovice, katastrální území Čachovice, na listu vlastnictví č. 220, popis: byt v budově Čachovice, podíl o velikosti 1236/9458 na společných částech domu č.p.80, LV 209 a pozemku parcely č. st.221 zastavěná plocha a nádvoří. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 80/1 Adresa předmětu ocenění: U Doubravky Čachovice Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Čachovice Katastrální území: Čachovice Počet obyvatel: 881 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Jaroslava Kováče. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení Okresního soudu v Mladé Boleslavi, číslo jednací 6 EXE 1958/ ze dne Usnesení Okresního soudu v Mladé Boleslavi, číslo jednací 6 EXE 2958/ ze dne Usnesení o ustanovení znalce č.j.015 EX 458/ ze dne , které vydal Exekutorský úřad v Berouně - Výpis z katastru nemovitostí LV 220 pro katastrální území Čachovice, vydaný Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, ze dne Informace o parcele č.st.221,lv 209 pro katastrální území Čachovice, vydaný Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, ze dne Informace získané při místním šetření - Záznam z prohlídky a zaměření nemovitost - Indexy cen stavebních prací (ICSP) vydaný Statistickým úřadem - Zákon č. 151/1997 ( o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb. - Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 387/2011 Sb. - Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala - Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, Přepracované vydání, Linde

3 - Znalec, časopis komory soudních znalců České republiky, ročníky XV až XXI - Databáze realitních kanceláří. 5. Vlastnické a evidenční údaje Na výpisu z katastru nemovitostí LV.č.220, vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, jsou jako vlastníci uvedeni: SJM Kováč Jaroslav a Kováčová Lucie, U Doubravky 80, Čachovice, identifikátor /0945 a / Dokumentace a skutečnost Dokumentace k bytu byla předložena vlastníkem při místním šetření. Skutečnosti a výměry byly zjištěny při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost bytová jednotka č.80/1, je byt 3+1 nacházející v prvním nadzemním podlaží zděného bytové domu s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a částečně využitým podkrovím. Bytový dům je samostatně stojící budova na okraji obce vedle průmyslových objektů. Pozemek parc.č.221, na kterém je bytový dům postavený je rovinný obdélníkového půdorysu. Přístupný je po zpevněné prašné komunikaci. Je napojený na el. proud a veřejný vodovod. Kanalizace je svedena do vlastní čističky. V místě není plyn. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.80/1-3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.80/1 Popis Zájmová nemovitost je bytová jednotka 3+1 v osobním vlastnictví, nacházející se 1.nadzemním podlaží zděného třípatrového bytového domu. Bytový dům má novou fasádu a plastová okna. Bytová jednotka se skládá z: 1.pokoj - 18,0 m 2 2.pokoj - 16,0 m 2 3.pokoj - 23,0 m 2 4.kuchyně - 23,0 m 2 5.spíž - 3,1 m 2 6.předsíň - 12,0 m 2 7. koupelna 5,7 m 2 8. WC - 2,0 m 2 9. sklep- 20,8 m lodžie - 5,6 m 2 Technické provedení bytu je standardní. Vytápění je el. přímotopy a v obývacím pokoji jsou krbová kamna na pevná paliva. V kuchyni je plynový sporák na PB láhev. Zdrojem teplé vody je el. bojler. V současné době jsou v bytě prováděny drobné stavební úpravy. Jsou vybourané dveře z kuchyně do obývacího prostoru a ložnice. Z pokoje kde je ložnice je místnost rozdělena vestavěnými skříněmi a z druhé části je skladový prostor přístupný z chodby. Další pokoj byl rozdělený na dva dětské pokoje. Koupelna a WC jsou již zrekonstruovány. Podlahy obytných místností jsou ve špatném stavu a taktéž omítky jsou zašlé. Z obývacího pokoje je přístup přes lodžii do zahrady. Popis jednotlivých hodnocených znaků kvalitativních pásem, potřebných pro ocenění porovnávacím způsobem, jakož i popis konstrukcí jsou uvedeny dále v posudku. Technický stav některých částí bytu špatný a vyžaduje potřebu provést dílčí stavební úpravy (podlahy v jídelně, omítky v obývacím pokoji a chodbě, elektroinstalaci apod.). Podle vyjádření vlastníka je stáří bytového domu cca 65 roků Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Pozemek parc.č. st.221 o výměře 1816 m 2 je zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný obdélníkového půdorysu. Je přístupný po zpevněné prašné cestě, je napojený na el. proud a veřejný vodovod. Kanalizace a plyn v místě není. Okolní nemovitosti jsou budovy pro průmyslovou výrobu a sklady

5 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6790 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1310 0,6790-7,00 47,10 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 47, ,60 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,60 Pozemky - zjištěná cena = ,60 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = ,60 Kč ,60 Kč Cena příslušenství - celkem = ,60 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáří stavby: 65 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu Bytová jednotky: 102,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 102,80 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí terasa: 5,60 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 5,60 m 2-5 -

6 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: 20,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 20,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 102,80 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 5,60m 2 * 0,17 = 0,95 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 20,80 m 2 * 0,10 = 2,08 m 2 Podlahové plochy - celkem = 105,83 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 65 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,637 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí I -0,05 (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00-6 -

7 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,860 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,637 * 0,860 * 0,900 = 0,493 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,493 = 8 775,89 Kč/m 2 CP = CU * PP = 8 775,89 Kč/m 2 * 105,83 m 2 = ,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,44 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,60 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,60 Kč * / = ,35 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,35 Kč Bytová jednotka č.80/1 - zjištěná cena = ,79 Kč 2. Označení jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí, které zvyšují, nebo snižují cenu nemovitosti (ustanovení 336a, odst.1, písm.b) o.s.ř.) Ve výše uvedeném Výpisu z katastru nemovitostí LV 220, katastrální území Čachovice, obec Čachovice, okres mladá Boleslav, jsou uvedená následující práva a závazky ( blíže ve výpisu v příloze): - Nařízení exekuce Pověřený soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Kováč Jaroslav, U Doubravky 80, Čachovice,RČ : /0945 Z-7375/ Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud v Mladé Boleslavi 6EXE-1958/ (015EXE1958/2012) ze dne ; uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-7375/ Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-458/ (6EXE1958/12) (právní moc ke dni ) ze dne ,; uloženo na prac. Mladá Boleslav - 7 -

8 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka : 80/1 Z-7375/ Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 015EX-458/ (6EXE1958/2012) ze dne Z-7375/ Listina : Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-458/2012 ze dne Právní moc ke dni ) ze dne Z-3097/ Z-3091/ Nařízení exekuce Pověřený soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Kováč Jaroslav, U Doubravky 80, Čachovice,RČ : /0945 Z-9986/ Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud v Mladé Boleslavi 6 EXE-2958/ ze dne ; uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-9986/ Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-714/ (6EXE2958/2012) (právní moc ke dni ) ze dne ,; uloženo na prac. Mladá Boleslav - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-3039/ Jednotka : 80/1 Z-9986/ Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 015EX-714/ (6EXE2958/2012) ze dne Z-9986/ Listina : Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-714/ (6EXE2958/2012) (právní moc ke dni ) ze dne uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-3039/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka : 80/1 Z-12654/ Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 167EX-16156/ (17EXE1873/2011) ze dne Z-12654/ Nařízení exekuce Pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko Kováč Jaroslav, U Doubravky 80, Čachovice,RČ : /0945 Z-12655/ Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud v Mladé Boleslavi 17EXE-1873/

9 (167EX16156/2011) ze dne ; uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-12655/ Zástavní právo exekutorské K uspokojení pohledávky v celkové výši ,59 Kč (jistina Kč) Zaměstnanecká pojišťovna, Škoda, Jednotka : 80/1 Z-436/ Husova 302, Mladá Boleslav II, Mladá Boleslav, RČ/IČO: Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 167EX-16156/ (17EXE1873/2011) ze dne Právní moc ke dne Zástavní právo exekutorské K uspokojení pohledávky ve výši ,21 Kč s příslušenstvím Citibank Europe plc, organizační Jednotka : 80/1 Z-3080/ složka,bucharova 2641/14, Stodůlky Praha 5, RČ/IČO: Z-436/ Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí,o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 15 EX-458/ (6EXE1958/2012) ze dne Z-9986/ Listina : Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-458/2012 ze dne Právní moc ke dni Z-3080/ Zástavní právo exekutorské K zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím Citibank Europe plc, organizační Jednotka : 80/1 Z-3097/ složka,bucharova 2641/14, Stodůlky Praha 5, RČ/IČO: Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí,o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 15 EX-458/ (6EXE1958/2012) ze dne Z-7375/ Listina : Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-458/2012 ze dne Právní moc ke dni Z-3097/ Práva a závady s nemovitostí spojené, tj. věcná břemena u oceňované nemovitosti nebyly zjištěny- tedy jsou nulové

10 Hodnota věcných břemen činí 0,- Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.80/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Devětsetčtyřicetjednatisícdvěstěpadesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Praze Ing. Jan Duška Smaragdová 434/ Praha-Slivenec D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne pod č.j. Spr. 4128/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhad nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /1. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze:

11 Bytová jednotka č. 80/1 Pohled na vchod od cesty Pohled od vchodu na východ do zahrady Pohled na východ do dvora Pohled na okna bytu ze dvora Kuchyňská linka Pohlled z kuchyně do obývacího pokoje

12 Krb v obývacím pokoji Výsup z obývacího pokole do lodžíe a zahrady kuchyně s jídelnou - přímotopy Pohled do ložnice pohled do dětského pokoje Elektroinstalace v chodbě

13 Koupelna s rohovou vanou WC Spíž Sklep