Znalecký posudek č. 2012/110

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2012/110 o ceně nemovitosti: Byt, jednotka č. 2410/10 v bytovém domě č.p na parcele č. 620/17 v katastrálním území Karviná - město, obec Karviná, okres Karviná, kraj Moravskoslezský, včet podílu ke společným částem domu a k pozemku ve výši 767/ Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00016/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., případně podle obecně závazné vyhlášky č. 11/2011, kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků města Karviné č. 10, jenž nabyla účinnosti dne , a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti bylo provedeno dne Vlastníku nemovitosti a povinnému byl termín provedení místního šetření oznámen doporučeným dopisem dne , povinný si poštovní zásilku nepřevzal ani po dobu jeho uložení na poště, místnímu šetření přítomen nebyl, a zpracovateli posudku neumožnil přístup do vnitřních prostor jednotky. Z tohoto důvodu je za účelem ocenění nemovitosti vycházeno z předpokladu, že se jedná o standardní byt, standardně vybavený, udržovaný, bez závad jenž by bránily jeho dalšímu užívání. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00016/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Karviná-město, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Karviná-město, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Prohlášení vlastníků, budovy č.p a pozemku, parcely č. 620/17 v katastrálním území Karviná-město, učiněné ve smyslu 5 zákona č. 72/1997 Sb. v Havířově dne Žádost o zápis změny v katastru nemovitostí, v Prohlášení vlastníka budovy, ze dne Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Obecně závazná vyhláška č. 11/2011, kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků města Karviné č. 10, jenž nabyla účinnosti dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Obec: Karviná Katastrální území: Karviná-město (663824) List vlastnictví číslo: 7800 Vlastník: Moroňová Bohumila Nedbalova 2410/13, Karviná, Nové Město, Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2410/10 ve 4.nadzemním podlaží bytového domu č.p nacházejícího se na pozemku, parcele č. 620/17, v katastrálním území Karviná - město Statutárního města Karviné, v okrese Karviná, kraj Moravskoslezský, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č pro katastrální území Karviná-město, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Budova č.p v katastru Karviná-město je řadovým vícebytovým domem montované panelové konstrukce a jednom podzemním a osmi nadzemních podlažích, s plochou střechou, tvořícím zástavbu ulice Nedbalova. Budova je označena číslem orientačním 13. Nemovitost se nachází v zastavěném území města, v blízkosti jeho centrální části, v lokalitě zastavěné především objekty hromadného bydlení a objekty občanského vybavení. 6. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 620/17, v k.ú. Karviná - město Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 2410/10 v k.ú. Karviná - město, včetně podílu ke společným částem domu a pozemku c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Karviná Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 620/17, v k.ú. Karviná - město Parcela č. 620/17 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 284 m 2. Jedná se o pozemek stavební, který je platnou cenovou mapou stavebních pozemků zahrnut ve skupině parcel s udanou cenou 390,- Kč/m 2. Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 2410/10 v k.ú. Karviná - město, včetně podílu ke společným částem domu a pozemku Jednotka č. 2410/10 v katastru Karviná je bytem velikosti 3+1 nacházejícím se ve 4.nadzemním podlaží budovy č.p na parcele č. 620/17 v katastrálním území Karviná-město. Jednotka je tvořena třemi obytnými místnostmi o velikosti podlaho plochy 13,70 m 2, 18,50 m 2, 19,10 m 2, kuchyní o podlahové ploše 10,40 m 2, předsíní o podlahové ploše 7,40 m 2, koupelnou o ploše 2,60 m 2, WC o podlahové ploše 0,90 m 2 a komorou o podlahové ploše 3,10 m 2. Součástí jednotky je dále lodžie o podlahové ploše 3,40 m 2, příslušenstvím je sklepní kóje o velikosti podlahové plochy 1,00 m 2. Bytový dům č.p v katastrálním území Karviná -město je stavbou montované panelové konstrukce o jednom podzemním a osmi nadzemních podlažích, užívanou asi od roku Jedná se o bytový dům po rozsáhlé rekonstrukci spočívající především v provedeném zateplení obvodového zdiva, výměně původních dřevěných oken za okna plastová, v rekonstrukci vchodu do objektu, nový je osobní výtah, dá se předpokládat, že novou krytinou byla opatřena i plochá střecha a nově byly provedeny veškeré vnitřní rozvody v objektu, rozvody elektrické energie, studené i teplé vody, vnitřní kanalizace. Ve stavbě je rovněž proveden rozvod ústředního topení, rozvod zemního plynu, kabelové televize, veřejného i domácího telefonu. Vzhledem ke skutečnosti, že zpracovateli posudku o ceně nemovitosti nebyl umožněn vstup do bytové jednotky, je za účelem ocenění vycházeno z předpokladu, že se jedná o standardní byt, standardně vybavený, udržovaný, bez závad jenž by bránily jeho dalšímu užívání. Předpokládá se kuchyně vybavená plynovým sporákem s digestoří, záchod splachovací, koupelna vybavená umývadlem a vanou. Bytové jádro se předpokládá zděné, stěny obložené keramickými obklady.

5 5 Stavebně technický stav je předpokládán jako dobrý, bez závad. Jednotce přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domu ve výši 767/14216 a podíl k pozemku, parcele č. 620/17, ve výši 767/ Parcela č. 620/17 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 284 m 2. Ocenění nemovitosti povinného Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 620/17, v k.ú. Karviná - město Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 620/ , , Pozemek, parc.č. 620/17, v k.ú. Karviná - město zjištěná cena: , Kč Byt b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Byt, jednotka č. 2410/10 v k.ú. Karviná - město, včetně podílu ke společným částem domu a pozemku 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná Pokoj 13,70 1,00 13,70 Pokoj 18,50 1,00 18,50 Pokoj 19,10 1,00 19,10 Kuchyně 10,40 1,00 10,40 Předsíň 7,40 1,00 7,40 Koupelna 2,60 1,00 2,60 WC 0,90 1,00 0,90 Komora 3,10 1,00 3,10 Lodžie 3,40 1,00 3,40 Sklepní kóje 1,00 0,10 0,10 80,10 79,20

6 6 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Karviná Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 1,000 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 0,00

7 7 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 * údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,865 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,000 0,865 = 0,822 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,822 = ,45 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 79, ,45 = ,44 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = , Kč Spoluvlastnický podíl: 767 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 5 975,87 Kč ,87 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,31 Kč Byt, jednotka č. 2410/10 v k.ú. Karviná - město, včetně podílu ke společným částem domu a pozemku zjištěná cena: ,31 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získané z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti v 1. čtvrtletí roku Rozdíly v poloze domu, poloze bytu v domě, technickém stavu a vybavení jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude, vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi a byty zvláště, nižší, je tato nabídková cena upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti. Srovnávací nemovitost č.1) Prodej, byt 3+1, 73 m 2 Cena: ,- Kč

8 8 Adresa: Dělnická, Nové Město Datum vložení: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 4.podlaží Plocha užitná: 73 m 2 Plocha podlahová: 73 m 2 Lodžie: Ano Popis: K prodeji byt 3+1 s lodžií, v os. vlastnictví, o rozloze 73 m 2, v Karviné Novém Městě, ul. Dělnická. Byt se nachází ve 3. patře pětipatrového domu. Dům je po kompletní revitalizaci a nachází se v blízkosti centra města v lukrativní a klidné lokalitě. V bytě jsou plastová okna,na podlahách dřevěné parkety a PVC. Byt je dispozičně velmi dobře řešen, je zde prostorná chodba s menší komorou, která může být při rekonstrukci využita i pro rozšíření koupelny, v obývacím pokoji je lodžie 3,5 m 2, která vede přes celý pokoj. Pokoje jsou neprůchozí. Kontaktovat CENTURY 21 Top Reality Masarykovo nám. 67/24, Karviná Srovnávací nemovitost č.2) Prodej, byt 3+1, 70 m 2 Cena: ,- Kč Adresa: tř. 17. listopadu, Karviná Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 8.podlaží Plocha užitná: 70 m 2 Plocha podlahová: 70 m 2 Balkón: Ano Popis: Slunný byt 3+1 v osobním vlastnictví o rozloze 70 m 2 s balkonem a sklepem v klidné části města Karviná. V bytě je novější kuchyňská linka a nový sprchový kout. Dům, ve kterém se byt nachází, prošel v letech celkovou revitalizací: nová plastová okna, zateplení, nové výtahy, bezbariérový přístup. Výborná dopravní dostupnost a občanská vybavenost. Kontaktovat FOR YOU REALITY, s.r.o. Nádražní 39/7, Český Těšín Srovnávací nemovitost č.3) Prodej, byt 3+1, 76 m 2 Cena: ,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně provize, poplatků i právního servisu! Adresa: Ciolkovského, Ráj

9 9 Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 4.podlaží Plocha užitná: 76 m 2 Plocha podlahová: 76 m 2 Zařízeno: Ne Popis: Prodej bytu v osob. vlas. 3+1 s francouzským oknem /76m 2 na ul. Ciolkovského v Karviné - Ráji. Dům je po celkové revitalizaci r zateplený, plastová okna, nové vchodové dveře, zvonky, schránky, stoupačky. Byt je v původním, ale udržovaném stavu s novou kuchyňskou linkou. Byt je čistý, útulný, prostorný a slunný. Velká vstupní chodba, pokoje jsou oddělené, neprůchozí a prostorné. V obývacím pokoji jsou dvě plastová okna - možnost rozdělení pokoje na dva menší. Tato lokalita je velmi žádaná, klidná, plná zeleně, 10 min procházkou na náměstí, v blízském okolí se nachází školka, škola, lékařské středisko, bowling, obchody,autob. zastávky, parkoviště. Výhody: výborná lokalita, možnost rozdělení pokoje, slunný, osobní vlast. Kontaktovat FLEXI REALITY, s.r.o. Keltičkova 1231/31, Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K poloha v K stav K vybav K pramen Jednotková Váha (V) domě cena (JC) Nemovitost č.1) , 73,00 m 2 Kč 1,00 1,05 1,00 1,00 1, ,07 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč 70,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,33 Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 76,00 m 2 0,95 1,05 1,00 1,00 1, ,88 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K poloha v domě K stav K vybav K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,88 Kč ,43 Kč ,07 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,43 Kč Množství: 77,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

10 10 C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: devětsetsedmdesátdevěttisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Jednotka č. 241/10 Moroňová Bohumila Nedbalova 2410/ Karviná, Nové Město Jednotka č. 241/10 Jednotka č. 241/10 Zástavní právo smluvní pro pohledávky ve výši ,- Kč, ,- Kč, ,- Kč pro Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha. Smlouva o zřízení zást.práva podle obč.z. ze dne Právní účinky ke dni Nařízení exekuce. Usnesení okresního soudu v Karviné 46 EXE-985/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 EX-00016/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 8.039,- Kč pro Okresní správa sociálního zabezpečení Karviná. Usnesení okresního soudu v Karviné 48 E-207/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši ,- Kč pro Okresní správa sociálního zabezpečení Karviná. Usnesení okresního soudu v Karviné 47 E-410/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 5.300,- Kč pro Okresní správa sociálního zabezpečení Karviná. Usnesení okresního soudu v Karviné 49 E-1299/ ze dne Právní moc ke dni Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.

11 11 Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/110 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 143/12 podle připojené likvidace.

13 13 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00016/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Karviná-město, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Karviná-město, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Fotodokumentace. Vrácená poštovní zásilka s informací o termínu provedení místního šetření.