ZNALECKÝ POSUDEK č. 2326/31/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2326/31/2015 o ceně obvyklé ideálního podílu o velikosti ½ bytové jednotky č. 1174/2 místěné v budově č.p.1174 (č.o. 24), která je součástí parcely - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2401/12 v Lazaretní ulici včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6858/ na společných částech budovy v k.ú. Doubravka, obci Plzeň, okres Plzeň - město Objednatel posudku: JUDr. Vendula Flajšhansová Exekutorský úřad Plzeň - sever Divadelní 2728/3a Plzeň Účel posudku: Podklad pro exekuční řízení č.j.121 EX 5571/12 Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Bc. Alena Němcová El. Krásnohorské Plzeň Tel Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Plzni, Znalecký úkol Předmětem ocenění je ideální podíl o velikosti ½ bytové jednotky č. 1174/2 místěné v budově č.p.1174 (č.o. 24), která je součástí parcely - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2401/12 v Lazaretní ulici včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6858/ na společných částech budovy v k.ú.doubravka, obci Plzeň, okres Plzeň město. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí, LV č pro k.ú. Doubravka, obec Plzeň - snímek z katastrální mapy

2 - usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové sepsané v Plzni dne pod č.j.121 EX 5571/ vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti soudním znalcem ze dne skutečnosti zjištěné na místě samém při ohledání nemovitosti znalcem dne informace sdělené spoluvlastníkem bytové jednotky panem Janem Wenigem - informace a údaje získané z internetových stránek realitních kanceláří Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti spoluvlastníka nemovitosti pana Jana Weniga. Povinná se nedostavila. Použitá literatura - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - Oceňování nemovitostí díl III., Oceňování obvyklou cenou, Ing. Jiří Kokoška a kolektiv - Teorie oceňování nemovitostí, VIII přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč a kolektiv Vlastnické a evidenční údaje LV č Wenig Jan, Lazaretní 1174/24, Doubravka, Plzeň 1/2 Slachová Zdeňka, Lazaretní 1174/24, Doubravka, Plzeň 1/2 Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č.1 174/2 je umístěna v budově č.p.1174 (č.o. 24), v Lazaretní ulici v Plzni. Bytový dům je postaven na stavební parcele p.č. 2401/12 v k.ú. Doubravka, obci Plzeň, okres Plzeň město. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy. Město Plzeň je čtvrtým největším městem v České republice. V západní části Čech zaujímá výrazné dominantní postavení jako silné průmyslové, obchodní, kulturní a správní centrum. Žije zde zhruba obyvatel. V Městském obvodu Plzeň 4, kde se bytová jednotka nachází, je vybudována bohatá občanská vybavenost, školy, školky, restaurace, obchodní domy, síť služeb, zdravotnická zařízení, lékárny, hřiště, sportoviště, kulturní zařízení atd. OCENĚNÍ Obvyklá cena tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit, při zvážení všech okolností majících vliv na cenu, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Pro stanovení ceny obvyklé byla v tomto případě použita porovnávací metoda

3 Porovnávací hodnota Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Cena je redukována koeficientem úpravy ceny o provizi a právní poplatky. Tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, respektivě nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu tržní (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoli dogmaticky vypočtená částka. Použité koeficienty K 1 K 7 vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví li se v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví li se oceňovaná nemovitost horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Oceňovaná bytová jednotka č. 1174/2 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Bytový dům 68,58 m 2 I.N.P Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Zděný bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází je podsklepený, se šesti nadzemními podlažími, střecha rovná, okna plastová, v budově je výtah. Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č. 1174/2 o velikosti 2+1 se nachází ve I.N.P. bytového domu č.p.1174 (č.o. 24). Sestává se z kuchyně (8,00 m 2 ), pokoje 1 (21,85 m 2 ), pokoje 2 (17,10 m 2 ) předsíně (11,29 m 2 ), koupelny (3,99 m 2 ), WC (1,20 m 2 ) a sklepa (5,15 m 2 ). Celková podlahová plocha bytové jednotky činí 68,58 m 2. V kuchyni je položena plovoucí podlaha, v pokojích parkety, v chodbě, koupelně a WC keramická dlažba. Vytápění bytové jednotky a ohřev teplé užitkové vody je zajištěn plynovým kombinovaným kotlem. K vlastnictví bytové jednotky č. 1174/2 náleží spoluvlastnický podíl ve výši 6858/ na společných částech bytového domu. Spoluvlastnický podíl na stavební parcele p.č. 2401/12, na které je bytový dům postaven není ve vlastnictví vlastníků bytové jednotky. Srovnatelné bytové jednotky Název: Bytová jednotka, Zábělská ulice, Plzeň Bytová jednotka o velikosti 2+1, o celkové podlahové ploše 60 m 2, se nachází v přízemí panelového zatepleného bytového domu. Bytový dům prošel revitalizací (plastová okna, zateplení, výtah). Bytová jednotka po rekonstrukci - nová kuchyňská linka, koupelna a WC, rozvody vody a odpady v plastu. V předsíni se nachází vestavěná skříň. Na podlaze parkety a keramická dlažba. K bytu náleží sklepní kóje. Teplo a teplá užitková voda je dodávána z centrální kotelny

4 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 60,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. K C 0,60 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka, Zábělská ulice, Plzeň Bytová jednotka o velikosti 2+1 s celkovou podlahovou plochou 63 m 2 se nachází ve II.N.P. panelového revitalizovaného bytového domu. Byt v původním stavu. Na podlaze parkety a keramická dlažba. K bytu náleží sklepní kóje. Teplo a teplá užitková voda je dodávána z centrální kotelny. Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 62,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce 0,90 pramene ceny K2 Velikosti 1,10 objektu K3 Poloha 1,15 K4 Provedení a 1,00 vybavení K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha 1,10 zpracovatele ocenění Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2-4 -

5 1, Název: Bytová jednotka, Šimerova ulice, Plzeň Bytová jednotka o velikosti 3+1 o celkové podlahové ploše 68 m 2 se nachází v sedmém patře panelového zatepleného bytového domu. Bytový dům prošel revitalizací (plastová okna, zateplení, nové rozvody). Byt v původním stavu, umakartové jádro, stávající rozvody, stávající kuchyňská linka. Na podlaze koberce a keramická dlažba. K bytu náleží sklepní kóje a lodžie. Teplo a teplá užitková voda je dodávána z centrální kotelny. Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 68,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 68,58 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Výsledná porovnávací hodnota bytové jednotky č. 1174/2 místěné v budově č.p.1174 (č.o. 24), která je součástí parcely - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2401/12 v Lazaretní ulici včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6858/ na společných částech budovy v k.ú. Doubravka, obci Plzeň, okres Plzeň - město = ,-Kč Výsledná porovnávací hodnota ideálního podílu o velikosti ½ bytové jednotky č. 1174/2 místěné v budově č.p.1174 (č.o. 24), která je součástí parcely - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2401/12 v Lazaretní ulici včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6858/ na společných částech budovy v k.ú. Doubravka, obci Plzeň, okres Plzeň - město - 5 -

6 = ,-Kč Výsledná porovnávací hodnota snížena o 20 % z důvodu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2, tj. o ,-Kč. = ,-Kč Rekapitulace Dle přiloženého listu vlastnictví nevázne na oceňované nemovitosti žádné věcné břemeno. Nemovitost je zatížena právy a povinnostmi vyplývajícími z nařízení exekuce a exekučního příkazu k prodeji nemovitostí, které jsou uvedeny v části C přiloženého listu vlastnictví. Hodnota bytové jednotky není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí. Cena obvyklá ideálního podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č. 1174/2 místěné v budově č.p.1174 (č.o. 24), která je součástí parcely - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2401/12 v Lazaretní ulici včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6858/ na společných částech budovy v k.ú. Doubravka, obci Plzeň, okres Plzeň - město V Plzni Obvyklá cena Kč slovy: pětsettřicettisíckč Bc. Alena Němcová El. Krásnohorské Plzeň ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.spr.1692/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2326/31/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 31/