Znalecký posudek č. 15/09/184 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k nemovitým věcem - Pozemkům ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 178 a p.č. 206, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1122, pro k.ú. Halenkov, obec Halenkov, okres Vsetín. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: Mgr. Jan Svoboda soudní exekutor, Exekutorský úřad Olomouc Dvořákova 222/32 779 00 Olomouc IČ: 72077433 Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník Posudek obsahuje 10 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. V Jeseníku, dne 16. 9. 2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 18. 8. 2015 vydané Exekutorským úřadem Olomouc, Mgr. Jan Svoboda, č.j. 164 EX 2186/13-129, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 178, o výměře 2 079 m 2 - Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK), p.č. 206, o výměře 2 972 m 2 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín, pro obec Halenkov, katastrální území Halenkov, okres Vsetín, na listu vlastnictví č. 1122, podíl 1/4. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 178 a p.č. 206, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1122, pro k.ú. Halenkov, obec Halenkov, okres Vsetín. Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 178 a p.č. 206 se nachází v jihovýchodní, nezastavěné části obce Halenkov. Dle informací ČSÚ má obec Halenkov 2 426 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Halenkov nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 16. 9. 2015 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho asistenta. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 164 EX 2186/13-129, ze dne 18. 8. 2015. - Výpis z katastru nemovitostí č. 1122 vyhotovený objednavatelem dne 5. 8. 2015. - Kopie mapy bývalého pozemkového katastru, mapový list č. 15, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín, dne 19. 8. 2015, pod číslem řízení PÚ - 1333/2015. - Mapy širších vztahů I a II. - Náhled České společnosti certifikovaných odhadců majetku (ČSCOM), získaný prostřednictvím webových stránek www.cscom.cz. - Informace od spolupracujících znalců v okrese Vsetín. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz stránka č. 2
- Podklady z místního šetření (informace a výměry) ze dne 16. 9. 2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Halenkov Katastrální území: Halenkov (636878) List vlastnictví číslo: 1122 Vlastníci: 1. Plátková Alena Podíl: 1/2 č. p. 601, 75603 Halenkov 2. Šulák Jan MUDr. Podíl: 1/4 Horní náměstí 583, 77900 Olomouc 3. Zendulková Anna Podíl: 1/4 Purkyňova 241/16, Hodolany, 77900 Olomouc 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k nemovitým věcem - Pozemkům ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 178 a p.č. 206, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1122, pro k.ú. Halenkov, obec Halenkov, okres Vsetín, které se nachází v jihovýchodní, nezastavěné části obce Halenkov a netvoří funkční celek. Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 178 je situován v rovinném terénu a je přístupný po nezpevněné komunikaci. Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 206 je situován v mírně sklonitém terénu a je přístupný po nezpevněné komunikaci. Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 178 je zemědělsky obhospodařován. Na Pozemku ve zjednodušené evidenci - parcela původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 206 se nachází neudržované náletové dřeviny, jejichž hodnota se při případném vymýcení se rovná hodnotě vytěženého palivového dřeva. Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 3
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1122 stránka č. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1122 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 1122 6 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 25 50 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] PZE 178 - zemědělský 72213 1 181 3,64 6,5520 7 737,91 část pozemek PZE 178 - zemědělský 72441 898 5,08 9,1440 8 211,31 část pozemek PZE 206 zemědělský 84199 2 972 1,18 2,1240 6 312,53 pozemek Součet: 5 051 22 261,75 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = 5 565,44 Kč Pozemky na LV číslo 1122 určená cena: 5 565,44 Kč stránka č. 5
C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 6
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - nebyly zjištěny Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - pozemky netvoří funkční celek - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4) považovat za obtížně obchodovatelný. Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí se v současné době srovnatelné nemovité věci (pozemky) prodávají za ceny v rozmezí od 15,- Kč do 20,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitých věcí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 15,- Kč/m 2. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí 75 000,- Kč, za pozemky jako celek. Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k výše uvedeným pozemkům, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/5, tedy 20%. Výpočet ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 k nemovitým věcem - Pozemkům ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 178 a p.č. 206: 75 000,- x 1/4 x 4/5 = 15 000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (s exekucemi se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Cena pozemků podle cenového předpisu Cena obvyklá Ostatní movité věci 5 570, Kč 15 000, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 15 000, Kč Cena slovy: patnácttisíc Kč stránka č. 7
Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne 16. 9. 2015... Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 8
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/09/184 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 9
E. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - kopie ortofoto mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 10
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.08.2015 14:15:02 CZ0723 Vsetín Obec: Kat.území: 636878 Halenkov List vlastnictví: 1122 542679 Halenkov A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl B V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Vlastnické právo Plátková Alena, č.p. 601, 75603 Halenkov Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc Zendulková Anna, Purkyňova 241/16, Hodolany, 77900 Olomouc Nemovitosti Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 2186/13 pro Mgr. Jan Svoboda soudní exekutor 335906/448 540117/0709 585113/0670 Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela Díl Typ Výměra[m2] Původní kat. území 1/2 1/4 1/4 P P 178 206 2079 2972 P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc, RČ/IČO: 540117/0709 Z-16046/2014-808 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-46315/2014-8 pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov ze dne 25.09.2014. Právní účinky zápisu ke dni 03.10.2014. Zápis proveden dne 07.10.2014; uloženo na prac. Přerov Z-16046/2014-808 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno 616 00 Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc, RČ/IČO: 540117/0709 Z-23590/2014-702 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97 EX-3007/2014-16 Exekutorský úřad Brno - město ze dne 11.08.2014. Právní účinky zápisu ke dni 11.08.2014. Zápis proveden dne 14.08.2014; uloženo na prac. Brno-město Z-23590/2014-702 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc, RČ/IČO: 540117/0709 Z-7664/2014-808 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-18883/2014-8 pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov ze dne Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín, kód: 810. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.08.2015 14:15:02 CZ0723 Vsetín Povinnost k Obec: Kat.území: 636878 Halenkov List vlastnictví: 1122 542679 Halenkov V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 06.05.2014. Právní účinky zápisu ke dni 14.05.2014. Zápis proveden dne 19.05.2014; uloženo na prac. Přerov Z-7664/2014-808 o Zahájení exekuce Pověřený soudní exekutor: Mgr. Kamil Brančík, Sadová 15, 695 01 Hodonín Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc, RČ/IČO: 540117/0709 Z-2353/2014-706 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce EÚ Hodonín 007 EX-1394/2014-8 ze dne 07.04.2014. Právní účinky zápisu ke dni 10.04.2014. Zápis proveden dne 11.04.2014; uloženo na prac. Hodonín Z-2353/2014-706 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno 616 00 Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc, RČ/IČO: 540117/0709 Z-16259/2013-702 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97EX-4524/2013-9 Exekutorský úřad Brno-město ze dne 18.07.2013; uloženo na prac. Brno-město Z-16259/2013-702 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Svoboda, Dvořákova 222/32, 779 00 Olomouc Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc, RČ/IČO: 540117/0709 Z-11031/2013-805 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Olomouc - Mgr. Jan Svoboda 164 EX-2186/2013 ze dne 13.06.2013; uloženo na prac. Olomouc Z-11031/2013-805 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl 1/4 Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc, RČ/IČO: 540117/0709 Parcela: PK 178 Z-1572/2015-810 Parcela: PK 206 Z-1572/2015-810 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 164 EX-2186/2013-116 soudní exekutor JUDr. Jan Svoboda (Exekutorský úřad Olomouc) ze dne 15.07.2015. Právní účinky zápisu ke dni 15.07.2015. Zápis proveden dne 21.07.2015; uloženo na prac. Vsetín Z-1572/2015-810 o Nařízení exekuce Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc, RČ/IČO: 540117/0709 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín, kód: 810. strana 2
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.08.2015 14:15:02 CZ0723 Vsetín Povinnost k Obec: Kat.území: 636878 Halenkov List vlastnictví: 1122 542679 Halenkov V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Z-6720/2012-808 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soudu v Přerově 29 EXE-1486/2012-20 ze dne 11.07.2012; uloženo na prac. Přerov Z-6720/2012-808 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 29 EXE-1486/2012-20 ze dne 11.07.2012 nabylo právní moci dne 15.08.2012 ze dne 22.08.2012; uloženo na prac. Přerov Z-7972/2012-808 D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění Číslo řízení Vztah k o Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou Z-1725/2015-810 o Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-4/2012-810 E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Pozemková kniha vložka 1794/ Usnesení o nabytí dědictví ze dne 29.2.1956 č.d 37/56, č.d. 1564/1956. Pro: Pro: Plátková Alena, č.p. 601, 75603 Halenkov POLVZ:488/1984 Šulák Jan MUDr., Horní náměstí 583, 77900 Olomouc Zendulková Anna, Purkyňova 241/16, Hodolany, 77900 Olomouc Z-1000488/1984-810 RČ/IČO: 335906/448 Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Olomouci 66 D-1649/2014-60 ze dne 11.05.2015. Právní moc ke dni 11.05.2015. Právní účinky zápisu ke dni 12.05.2015. Zápis proveden dne 26.05.2015. V-2350/2015-810 RČ/IČO: 540117/0709 585113/0670 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] PK 178 72213 1181 72441 898 PK 206 84199 2972 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín, kód: 810. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 05.08.2015 14:32:40 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín, kód: 810. strana 3
49 19'17.240"N 18 9'29.960"E T Trasa u Výlet g GPS 49.3214556N, 18.1583222E
49 19'17.240"N 18 9'29.960"E T Trasa u Výlet g GPS 49.3214556N, 18.1583222E