ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 18638916 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.vl.pod. 1/4 na RD č.p.37 stojící na pozemku st.93 vč.pozemků st.93,p.č.271/34 a příslušenství v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek Adresa nemovité věci: Michalovice 37, 412 01 Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Libuše Kapešová, č. p. 37, 412 01 Michalovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jiří Tomšík, Březenecká 4750, 430 04 Chomutov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Libuše Tomšíková, č. p. 37, 412 01 Michalovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Libuše Kapešová, č. p. 37, 412 01 Michalovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jiří Tomšík, Březenecká 4750, 430 04 Chomutov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Libuše Tomšíková, č. p. 37, 412 01 Michalovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 13939/15-47(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 250 000 Kč Datum místního šetření: 21.6.2016 Stav ke dni : 21.6.2016 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 16 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 10.7.2016 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id.vl.pod. 1/4 na RD č.p.37 stojící na pozemku st.93 vč.pozemků st.93,p.č.271/34 a příslušenství v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Litoměřice, LV č.487 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2016 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2016 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 13939/15-47 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 13939/15-14 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti,popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.37 stojící na pozemku st.93 vč.pozemků st.93,p.č.271/34 a příslušenství v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice. Jedná se o id.vl.pod. 1/4 na RD č.p.37 stojící na pozemku st.93 vč.pozemků st.93,p.č.271/34 a příslušenství v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice, který je zapsán u KN Litoměřice na LV č.487. Objekt RD č.p.37 je samostatně stojící RD nachází se nedaleko centra obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a - 2 -
sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, je prováděná běžná údržba. Možnost napojení na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky, sklad, zp.plocha, oplocení ). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.487 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id.vl.pod. 1/4 RD č.p.37 2. Ocenění pozemků 2.1 id.vl.pod. 1/4 na pozemku st.93,p.č.271/34 v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice na pozemku st.430,p.č.235/10 v obci Brandýsek, k.ú. Brandýsek, okres Kladno Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.vl.pod. 1/4 na RD č.p.37 stojící na pozemku st.93 vč.pozemků st.93,p.č.271/34 a příslušenství v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice 2.2-3 -
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 487 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,949 Koeficient pp = IT * IP = 0,940 11 i = 2-4 -
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 350,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 id.vl.pod. 1/4 RD č.p.37 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Obestavěný prostor - celkem: = 518,61 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00-5 -
9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,08 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří : s = 1-0,005 * 18 = 0,910 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,910 = 1,028 12 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,949 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 324,- Kč/m 3 * 1,028 = 1 361,07 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 518,61 m 3 * 1 361,07 Kč/m 3 * 0,990 * 0,949= 663 166,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 663 166,77 Kč Id.vl.pod. 1/4 RD č.p.37 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 663 166,77 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Id.vl.pod. 1/4 RD č.p.37 - zjištěná cena = 165 791,69 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 id.vl.pod. 1/4 na pozemku st.93,p.č.271/34 v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice na pozemku st.430,p.č.235/10 v obci Brandýsek, k.ú. Brandýsek, okres Kladno Jedná se o id.vl.pod. 1/4 na na pozemku st.93,p.č.271/34 v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 487 u KN Litoměřice. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,949 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00-6 -
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,949 = 0,940 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 350,- 0,940 329,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 93 86,00 329,00 28 294,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 271/34 665,00 329,00 218 785,- Stavební pozemky - celkem 751,00 247 079,- Id.vl.pod. 1/4 na pozemku st.93,p.č.271/34 v obci Michalovice, k.ú. = 247 079,- Kč Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice na pozemku st.430,p.č.235/10 v obci Brandýsek, k.ú. Brandýsek, okres Kladno - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Id.vl.pod. 1/4 na pozemku st.93,p.č.271/34 v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice na pozemku st.430,p.č.235/10 v obci Brandýsek, k.ú. Brandýsek, okres Kladno - zjištěná cena = 61 769,75 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.vl.pod. 1/4 na RD č.p.37 stojící na pozemku st.93 vč.pozemků st.93,p.č.271/34 a příslušenství v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 135,60 m 2 Obestavěný prostor: 519,00 m 3-7 -
Zastavěná plocha: 86,32 m 2 Plocha pozemku: 751,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 71 m2, pozemek 71 m2 k prodeji jednopodlažní rodinný dům v klidné části obce Michalovice, okres Litoměřice. Nemovitost má kuchyň s kuchyňskou linku a dva pokoje. V obývacím pokoji se nacházejí krbová kamna. V koupelně - vana a umyvadlo, WC je samostatné. Lokalita Michalovice, okres Litoměřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 podíl 0,25 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,20-8 - Upravená j. cena Kč/m 2 1 848 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 71,00 m 2 71 m 2 650 000 Kč 9 155 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 147 m2, pozemek 682 m2 k prodeji rodinný dům v Litoměřicích s nádherným výhledem na celé údolí o celkové zastavěné ploše 147 m2. Součástí stavby je garáž, klenutý sklep a velká půda. Jímka, voda ze studny a el. je v domě funkční. Zahrada má rozlohu 682m2 a je podél domu, příjezd je nejprve po obecní komunikaci a cca 100m po komunikaci jiného vlastníka. Dům je umístěn velmi vhodně na okraji obce v klidné části, klidného bydlení s nejkrásnějším výhledem. Lokalita Veveří, Litoměřice - Předměstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 podíl 0,25 Zdroj: www.sreality.cz
Celkový koef. KC 0,23 Upravená j. cena Kč/m 2 1 716 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 147,00 m 2 682 m 2 1 099 000 Kč 7 476 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 72 m2, pozemek 171 m2 Prodej rodinného domu který je samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený, s valbovou střechou bez podkroví. V přízemí se nachází dva pokoje, kuchyň, chodba a WC. Koupelna je umístěna v přístavbě. Koupelna není propojena s domem. Zdivo je zděné o síle 30-50 cm. Střecha je valbová pokrytá taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Bleskosvod chybí. Stropy jsou s rovným podhledem. Fasáda je z hladké vápenné omítky a vnitřní omítky jsou také hladké vápenné. Schody jsou kamenné. Podlahová krytina koberce,pvc. Okna jsou dřevěná dovnitř a ven otvíravá, v koupelně je okno luxferové. Vytápění je zajištěno kombinovaným kotlem do ocelových rozvodů a hliníkových radiátorů. Z instalací je proveden rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny 220/380 V. Kuchyň je vybavena umyvadlem s rozvodem pouze studené vody, plynovým sporákem a část. obkladem stěn. Koupelna je přístupná pouze ze dvora s částečným obkladem stěn do výšky 150 cm, obkládanou plechovou vanou a rozvodem studené a teplé vody. Venkovní úpravy tvoří přístavba se sklípky, která je přízemní s pultovou střechou pokrytou taškamis rozvodem elektřiny 220V. Lokalita Terezín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 podíl 0,25 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,19 Upravená j. cena Kč/m 2 2 396 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 72,00 m 2 171 m 2 890 000 Kč 12 361 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 150 m2, pozemek 422 m2 Řadový krajní RD 4+1 je částečně podsklepený. Při vstupu do domu se nacházíte v chodbě, odkud jsou po levé straně dva pokoje, vstup do sklepa, na půdu a do obýváku. Z obýváku je vstup do jídelny, ze které můžete jít do kuchyně nebo koupelny s WC. V domě je potřeba udělat rozvod topení. K domu náleží zahrada, kolny a dílna. Obec Lukavec je u sjezdu D8 na Litoměřice, které jsou vzdáleny 8 km. - 9 -
Lokalita Lukavec, okres Litoměřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 podíl 0,25 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,22 Upravená j. cena Kč/m 2 1 312 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 422 m 2 890 000 Kč 5 933 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1 312 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 1 818 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 2 396 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 1 818 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 135,60 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 246 521 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id.vl.pod. 1/4 RD č.p.37 165 792,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 id.vl.pod. 1/4 na pozemku st.93,p.č.271/34 v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice na pozemku st.430,p.č.235/10 v obci Brandýsek, k.ú. Brandýsek, okres Kladno 61 770,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.vl.pod. 1/4 na RD č.p.37 stojící na pozemku st.93 vč.pozemků st.93,p.č.271/34 a příslušenství v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice 246 521,00 Kč 2.2 0,00 Kč 246 521,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota 246 521 Kč 0 Kč - 10 -
Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 0 Kč 0 Kč 227 561 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 250 000 Kč slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Litoměřice LV č.487 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad id.vl.podílu 1/4 je minimálně : 250 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá id.vl. podílu 1/4 oceňované nemovitosti je 250 000,- Kč slovy:dvěstěpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Litoměřic, Lovosic. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem, vlastnickým podílem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: - 11 -
Na RD č.p.37 stojící na pozemku st.93 vč.pozemků st.93,p.č.271/34 a příslušenství v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.vl.pod. 1/4 na RD č.p.37 stojící na pozemku st.93 vč.pozemků st.93,p.č.271/34 a příslušenství v obci Michalovice, k.ú. Michalovice u Velkých Žernosek, okres Litoměřice ve výši 250 000,- Kč. : 250 000,-Kč Obvyklá cena: 250 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. - 12 -
Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 10.7.2016 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18638916 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18638916. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 3 Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 93 v k.ú. č. 779440 Mapa oblasti - 14 -
Pozemek p.č. 93 v k.ú. č. 779440 Pozemek p.č. 93 v k.ú. č. 779440-15 -
- 16 -