ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.podilu 1/4 RD č.p.323 stavba stojí na pozemku p.č.452, stavba bez č.p./ev stojící na pozemku st.596 vč.pozemků st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Lipová, k.ú. Lipová u Šluknova Adresa nemovité věci:lipová 323, Vlastníci stavby: Karel Ottenfeld, č. p. 323, Lipová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Petr Ottenfeld, č. p. 323, Lipová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Eva Ottenfeldová, K. Světlé 193, Dolní Poustevna, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 4 Vlastníci pozemku: Karel Ottenfeld, č. p. 323, Lipová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Petr Ottenfeld, č. p. 323, Lipová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Eva Ottenfeldová, K. Světlé 193, Dolní Poustevna, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 4 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, Středokluky IČ: telefon: DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 15507/14-71(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč

2 Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 17 stran Počet příloh: V Středoklukách, dne Počet vyhotovení: 2 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id.podilu 1/4 RD č.p.323 stavba stojí na pozemku p.č.452, stavba bez č.p./ev stojící na pozemku st.596 vč.pozemků st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Rumburk, LV č.39,446 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele. - časopis Soudní inženýrství odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 15507/ exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 15507/14-19 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice.,.tř Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.323 stavba stojí na pozemku p.č.452, stavba bez č.p./ev stojící na pozemku st.596 vč.pozemků st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. Jedná se o id.podil 1/4 RD č.p.323 stavba stojí na pozemku p.č.452, stavba bez č.p./ev stojící na pozemku st.596 vč.pozemků st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín, kterýje zapsán u KN Rumburk na LV č.39. Objekt č.p.323 je samostatně stojící RD, který je umístěn nedaleko centra obce Lipová. RD je podsklepen má jedno nadzemní podlaží, podkroví a sklonitou střechu. V budově se nachází 2 byt.jednotky. Na objektu -2-

3 byla prováděná částečná rekonstrukce ( výměna oken, rozvody)stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dobrá. Objekt je napojen na inž. sítě(elektro, vodovod, kanalizace do žumpy). Parkování před domem. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( žumpa,přípojky, sklad). Základní občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/4. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou Komentář: viz. LV č.39 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/4 na RD č.p Ocenění pozemků 2.1 id.podil 1/4 na pozemku st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění Porovnávací ocenění 2.1 id.podilu 1/4 na RD č.p.323 stavba stojí na pozemku p.č.452, stavba bez č.p./ev stojící na pozemku st.596 vč.pozemků st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. -3-

4 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 39, Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko č. Pi V I -0,01 0,95 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,941 i=1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí - konfl.skupina obyvatel v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,960 i=2 Koeficient pp = IT * IP = 0,903-4-

5 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lipová u Šluknova: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 96 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci Pi 0,65 0,60 0,80 0,95 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 278,85 Kč/m2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/4 na RD č.p.323zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do obyvatel 1 654,- Kč/m3 = Základní cena ZC (příloha č. 24): Obestavěný prostor - celkem: 805,41 m3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k -5- č. Vi typ C 0,01 I 0,05

6 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby: s = 1-5 * (6 + 15)= 0,895 0,01 0,85 12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,895 = 0,814 i=1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,941 Index polohy pozemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 654,- Kč/m3 * 0,814 = 1 346,36 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 805,41 m3 * 1 346,36 Kč/m3 * 0,941 * 0,960= ,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Id. podíl 1/12 na RD č.p.42 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem ,12 Kč ,12 Kč Id. podíl 1/12 na RD č.p.42 - zjištěná cena ,53 Kč = 1/4 2. Ocenění pozemků 2.1 id.podil 1/4 na pozemku st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. Jedná se o id.podil 1/4 na pozemku st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 39 u KN Rumburk. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a 6-6- č. IV Pi I I

7 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0 i=1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,941 Index polohy pozemku IP = 0,960 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,941 * 0 * 0,960 = 0,903 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,85 Typ Název 4 odst. 1 Parcelní číslo 452 Výměra [m2] 269,00 Index Koef. 0,903 Jedn. cena [Kč/m2] 251,80 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1387/ odst. 1 zahrada 1387/38 106,00 4 odst. 1 trvalý travní porost 1392/4 503,00 Stavební pozemky - celkem 1 249,00 m2 Id.podil 1/4 na pozemku st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Upr. cena [Kč/m2] 251,80 Cena [Kč] ,20 251, ,- 251,80 251,80 251, , , , , ,20 Kč = * Id.podil 1/4 na pozemku st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a = příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. zjištěná cena 1/ ,55 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podilu 1/4 na RD č.p.323 stavba stojí na pozemku p.č.452, stavba bez č.p./ev stojící na pozemku st.596 vč.pozemků st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. Oceňovaná nemovitá věc -7-

8 Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku: 253,20 m2 805,42 m3 110,15 m ,00 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu k prodeji rodinný dům v klidné části obce Dolní Poustevna ve Šluknovském výběžku na hranicích s Německem. K domu vede obecní příjezdová cesta. V přízemí RD se nachází vstupní hala,vchod do sklepa a první byt 3+1 s koupelnou a WC. Po schodišti se dostaneme do 1. patra kde je druhý byt 3+1 s koupelnou a WC. Oba byty jsou velice slunné s výhledem do okolí, mají ústřední vytápění a technické vybavení. Sklep se skládá z několika menších místností a kotelny s kotlem na tuhá paliva. Devizou domu je prostorná a účelně řešená dispozice. Součástí pozemku je velká zahrada s několika stromy, venkovním altánem a kůlnou na nářadí. Zahrada je celá oplocená se vstupní brankou a širokou bránou pro vjezd a parkování podél domu. Lokalita Dolní Poustevna Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,25 Zdroj: Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena ,00 m m Kč Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu k prodeji rodinný dům v obci Velký Šenov. V přízemí se nachází kuchyň, obývací pokoj, koupelna s WC, vanou, sprchovým koutem, chodba a sklep. V patře jsou 2 pokoje, koupelna s WC a umyvadlo. Půdní prostor. V domě je nová elektrika a odpady. Vytápění řešeno novým plynovým kotlem. Komín je řešen tak, že se dají připojit i krbová kamna. Stavba je připojena k obecnímu vodovodu. V obci je veškerá občanská vybavenost, dobrá dopravní dostupnost. K domu patří zahrada o velikosti 670 m2 na které stojí kůlna. Dům je vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci, vzhledem ke klidné lokalitě nedaleko lesů a krásné přírody Českosaského Švýcarska. Dům je po částečné rekonstrukci. -8-

9 Lokalita Velký Šenov, okres Děčín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Užitná plocha 189,60 m2 Výměra pozemku. 670 m2 0,90 0,95 0,25 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0, Celková cena Jednotková cena Kč Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu Nabízíme k prodeji rodinný dům. Dům se nachází na okraji obce Mikulášovice. K domu je velká zahrada o velikosti 6067 m2. Dům má dvě obytná podlaží vytápěná ústředním topením a je napojen na vlastní studnu. Dům lze využít k bydlení, ale i k podnikání. Dům je částečně zrekonstruován a v přízemí se nachází původní kachlová kamna. Na pozemku pramení kojenecká voda. Lokalita Mikulášovice, okres Děčín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,25 Zdroj: Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena m m Kč Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu řadový rodinný dům s garáží v klidné části Šluknova blízko centra na ulici Smetanova. Dům je z části zrekonstruován s malou zahrádkou o celkové výměře 249 m2. V přízemí domu se nachází chodba. Z chodby se dá jít do garáže, do suchého hezkého sklepa a do tří místností. První z místností se dá využít jako komerční prostor (dříve využíván jako obchod), druhá místnost pokoj pro hosty a třetí místnost je připravena na koupelnu a WC. Dále pak vyjdete na zahradu situovanou za domem, kde je zahradní chatka, kůlna a místnost se septikem. V 1.NP je koupelna, WC, spižírna, kuchyň s jídelnou, dvě místnosti. První velká místnost je přepažená (slouží jako obývák a ložnice). -9-

10 Druhá místnost jako dětský pokoj. Půdní prostor je velký a suchý. Střešní krytina je z poloviny hotová a na druhou půlku je zde materiál. Topení je řešeno přímotopy, nebo možnost krbovými kamny. Je zde přípojka na plyn a nakoupené radiátory do všech místností. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku s přepadem. Elektřina je nová v celém domě. Dům je vhodný jak pro bydlení, tak i k podnikatelskému záměru. Tuto nemovitost Vám doporučujeme z důvodu polohy a nízkých měsíčních nákladů. U Lokalita Šluknov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,98 K2 Velikosti objektu K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,25 Zdroj: Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena ,00 m 249 m Kč Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu prodej rodinného domu se zahradou v malebné obci Mikulášovice, okr. Děčín. Dům je doposud, víceméně, využíván k rodinné rekreaci. Je patrový. V přízemí se nachází společenská místnost, kuchyň, obývací pokoj a koupelna. Do patra vedou dřevěné schody. Zde je široký vestibul a další tři místnosti. Dvě slouží jako ložnice, třetí jako větší obývací pokoj. Všude v patře je původní, dřevěná podlaha - dřevo kvalitní a zdravé, stejně tak dřevěné schodiště. Půda je suchá, prostorná se dobrými krovy. Dům je též plně podsklepen. Ve sklepení je rozvodné čerpadlo, které čerpá vodu ze studny a rozvádí do domu. Vytápění domu je řešeno krbem. K domu patří rozlehlá zahrada se stodolou s rozličným využitím. V místě obce je škola, školka, sklářské muzeum a mnoho hezkých lokalit pro sportovní turistiku. Lokalita Mikulášovice, okres Děčín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,25 Zdroj: Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,

11 Užitná plocha 235,00 m2 Výměra pozemku m2 Celková cena Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Jednotková cena Kč/m2 868 Kč/m Kč/m Kč/m Kč/m2 253,20 m Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/12 na RD č.p Ocenění pozemků 2.1 id.podil 1/4 na pozemku st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín ,00 Kč ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění Porovnávací ocenění 2.1 id.podilu 1/4 na RD č.p.323 stavba stojí na pozemku p.č.452, stavba bez č.p./ev stojící na pozemku st.596 vč.pozemků st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín. 2.2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třistapatnácttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza Kč ,00 Kč Kč ,00 Kč

12 Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Rumburk LV č.39 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.1/4 podílu bez závad je minimálně : ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena podílu oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy: třistapatnácttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Lipová. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Šluknova, Dolní Poustevny, Děčína, Ústí nad Labem. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Lipová, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.323 stavba stojí na pozemku p.č.452, stavba bez č.p./ev stojící na pozemku st.596 vč.pozemků st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji

13 realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.podilu 1/4 RD č.p.323 stavba stojí na pozemku p.č.452, stavba bez č.p./ev stojící na pozemku st.596 vč.pozemků st.452, 596, p.č.1387/2, 1387/38, 1392/4 a příslušenství v obci Lipová, k.ú.lipová u Šluknova, okres Děčín ve výši ,- Kč. : ,-Kč Obvyklá cena: ,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem

14 Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách Tomáš Maršál Lidická Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3 Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -