Svaz českých a moravských bytových družstev 11. prosince 2015 SENÁT PARLAMENTU ČR Výbor pro územní rozvoj, veřejnou správu a životní prostředí seminář AKTUÁLNÍ LEGISLATIVNÍ PROBLÉMY DRUŽSTEVNÍHO BYDLENÍ A SVJ RNDr. Jiří Bárta SČMBD - Svaz českých a moravských bytových družstev Podolská 50 147 01 Praha 4 scmbd@scmbd.cz www.scmbd.cz 1
Svaz českých a moravských bytových družstev SČMBD Svaz českých a moravských bytových družstev Největší organizované sdružení správců bytového fondu v ČR Sdružuje bytová družstva a společenství vlastníků cca 650 členů, kteří spravují cca 670 000 bytových a nebytových jednotek, což je 17% všech bytů v ČR (převážně v panelových domech) správa vlastních bytů správa bytů měst a obcí správa bytů pro dalších cca 12.000 SVJ Činnost pro členy: - metodická pomoc - zastupování v jednání s vládou, Parlamentem ČR a dalšími státními orgány i nestátními organizacemi 2
Svaz českých a moravských bytových družstev SČMBD LEGISLATIVNÍ PROBLÉMY Obecně: Změny zákonů vedou ke zhoršení/zkomplikování stavu - zasahování do autonomie bytových korporací - složitost a nejednoznačnost právních předpisů - nejednotný výklad Dlouhodobě neřešené problémy: Ohrožují i samotnou existenci bytových korporací - uspokojování pohledávek v bytových domech - upřednostňování nepoctivých dlužníků před řádně platícími sousedy - spolužití s nepřizpůsobivými osobami 3
Svaz českých a moravských bytových družstev SČMBD AKTUÁLNÍ LEGISLATIVNÍ PROBLÉMY PO ÚČINNOSTI OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU (OBČZ) A ZÁKONA O OBCHODNÍCH KORPORACÍCH A DRUŽSTVECH (ZOK) a zvláštního zákona č. 311/2013 Sb. Blokace změny stanov bytových družstev požadavkem 100% souhlasu dotčených členů (narušen princip družstevní demokracie) Možnost zakládání SVJ jen se souhlasem 100% vlastníků (znemožňuje založení SVJ a v konečném důsledku vede k blokacím převodů jednotek a k nepřípustnému omezení vlastnického práva) Splácení úvěrů v bytových domech po vzniku SVJ (znemožňuje, aby vlastníci spláceli úvěr na rekonstrukci nebo modernizaci domu prostřednictvím SVJ vzniklého v domě) Vypořádací podíl v bytových družstvech (narušena ekonomická stabilita družstev) Právní vakuum pro domy dřívějších SBD s podílem na společných částech 25% až 50% (znemožněno zakládání SVJ, ohroženo splácení úvěrů) 4
Svaz českých a moravských bytových družstev Požadavky na úpravu legislativy AKUTNÍ NOVELIZACE PROBLÉMŮ BYTOVÝCH KORPORACÍ Poslanecký návrh skupiny poslanců Částečné řešení problému s vymáháním pohledávek (znovuzavedení zástavního práva k jednotce, přednostní pořadí při výkonu rozh.) Uvolnění možnosti změny stanov BD Možnost zakládání SVJ většinou hlasů vlastníků Umožnění převedení úvěru z BD na SVJ 5
Svaz českých a moravských bytových družstev Požadavky na úpravu legislativy V BUDOUCNU: Nutno řešit vymáhání pohledávek i v insolvenčním zákoně! Uvažuje se o amnestii pro dlužníky, která dopadne opět na řádně platící sousedy! Důkladnější novela ObčZ (SVJ) i ZOK (BD), která odstraní nesprávnosti a výkladové nejasnosti 6
Svaz českých a moravských bytových družstev Děkuji za pozornost RNDr. Jiří Bárta SČMBD Podolská 50 147 01 Praha 4 scmbd@scmbd.cz www.scmbd.cz 7
Aktuální legislativní problémy družstevního bydlení a bytového spoluvlastnictví seminář Výboru pro územní rozvoj, veřejnou správu a životní prostředí konaný dne 11. prosince 2015 v Senátu PČR Mgr. Martin Kroh předseda správní rady DMS ČR
Bytové korporace: bytová družstva a společenství vlastníků V České republice se nachází odhadem 65 tisíc společenství vlastníků jednotek a bytových družstev = odhadem 200 tisíc členů statutárních orgánů, kteří odpovídají za řádný výkon funkce člena statutárního orgánu a za správu bytového domu svým majetkem a k tomu mají často zbytečně složitou, nečitelnou, nepředvídatelnou, rozpornou a nevymahatelnou právní úpravu.
Bytové korporace: bytová družstva a společenství vlastníků Schází strategie a koncepce - v zásadě přitom nejde o kopírování zahraničních vzorů, ale o racionalitu a komplexnost úpravy. Od vlády a státu potřebujeme méně regulace a výchovy, ale naopak více volnosti, abychom se o sebe postarali sami. Má-li dojít k omezení volnosti, pak vždy jen na základě podrobné nejen právní, ale i věcné, především ekonomické analýzy. Práva jednotlivých členů je třeba vždy poměřovat i právy a oprávněnými zájmy ostatních členů.
Nesrozumitelné rozdíly v právní úpravě i v postavení vlastníka jednotky, družstevního nájemce a nájemce: Příklad 1: ZoS 2 písm. g): osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období OZ 1177 odst.2: vlastník jednotky oznámí osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 měsíce v jednom kalendářním roce. OZ 2272 odst. 1: přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li tak do 2 měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Zkušenosti s novou legislativou bydlení
Nesrozumitelné rozdíly v právní úpravě i v postavení vlastníka jednotky, družstevního nájemce a nájemce: Příklad 2: ZoS 7: (1) vyúčtování se doručí do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období a (2) finanční vyrovnání se provede nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování. OZ 1181: (1) osoba odpovědná za správu domu vyúčtuje zpravidla do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období a (2) nedoplatek a přeplatek jsou splatné k témuž dni do 3 měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odst. 1. OZ 2252: (2) nedoplatek a přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doby, jsou splatné do 3 měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odst. 1 ( nahlédnutí do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období ) Zkušenosti s novou legislativou bydlení
Nesrozumitelné rozdíly v právní úpravě i v postavení vlastníka jednotky, družstevního nájemce a nájemce: Příklad 3: ZoS 8: (1) Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona OZ 2252 odst.1: (1) Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Zkušenosti s novou legislativou bydlení
Bytová družstva: Obecně: 736 jen částečně funkční systém přechodu dluhů = znemožnění vymahatelnosti dluhu negarantováním jeho přechodu na nabyvatele při nucených prodejích a při nemožnosti ovlivnit vznik nového členství 748 a 749 vypořádací podíl poskytující neodůvodněné výhody členům družstva bez jakékoliv vazby na reálnou situaci bytového družstva 750 nadbytečné omezení použití zisku bytového družstva nejasný obsah dikce uspokojování bytových potřeb členů
Bytová družstva: Družstevní bytová výstavba: 10 členů družstva staví 10-ti bytový dům o stejných bytech s náklady 3 mil. Kč na byt: Členské vklady 30 % 900.000 Kč 9.000.000 Kč Bankovní úvěr 70 % 2.100.000 Kč 21.000.000 Kč 748 odst. 1 ZOK Stanovy nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu: Příklad: Po předání bytů ukončuje své členství v družstvu: 1 člen = vypořádací podíl 900.000 Kč = na každého z devíti zbývajících členů 100.000 Kč 2 členové = 2x 900.000 Kč = na každého z osmi zbývajících členů 225.000 Kč 3 členové = 3x 900.000 Kč = na každého ze sedmi zbývajících členů 386.000 Kč
Bytová družstva: Velká bytová družstva: 671 odst. 2 ZOK Nikdo nesmí být zařazen do více volebních obvodů Samospráva vers. volební obvod 673 odst. 3 ZOK Volby delegátů zajišťuje a organizuje představenstvo. Příklad: 84 obvodů- při 4 schůzích týdně = 21 týdnů (!) 632 ZOK Funkční období členů voleného orgánu končí všem jeho členům stejně; to platí i pro delegáty? Příklad: první zvolen v lednu 2014, poslední není zvolen = všem delegátům končí funkční období v lednu 2019! 731 v praxi nerealizovatelný požadavek 100% souhlasu
Bytová družstva: Malá bytová družstva: Pozvánky na jednání povinné internetové stránky pro BD ( 636 odst. 1) zveřejňování by mělo být ponecháno zcela na ujednáních mezi členy ve stanovách konkrétní korporace se zohledněním místních poměrů, potřeb a zvyklostí (princip platí i v případě SVJ!)
Společenství vlastníků: není jednotka jako jednotka! DVĚ KONCEPCE KONKRÉTNÍ A ABSTRAKTNÍ: konkrétní definice jednotky podle 2 písm. h) zákona o vlastnictví bytů (BytZ), k ní pak neoddělitelně patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu, v některých případech i na pozemku, více předmětů vlastnictví abstraktní definice jednotky podle 1158 a 1159 o bytovém spoluvlastnictví - jednotkou je nedílné spojení (abstraktního) podílu na nemovitosti (pozemku a domu) a konkrétního prostoru (bytu), to obojí tvoří dohromady jediný předmětvlastnictví
Společenství vlastníků: několik způsobů soužití v bytovém domě: - automaticky vzniklá SVJ ze zákona (stará právní úprava) - zakládaná a vzniklá SVJ: - schválením stanov - prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku - ujednáním ve smlouvě o výstavbě - založená SVJ bez vzniku SVJ - založená SVJ s odkladem vzniku SVJ = většinou neodpovídá reálným situacím (nová výstavba) a často komplikující výkon správy bytového domu
Společenství vlastníků: 1198: SVJ založí vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.
Společenství vlastníků: Opravy a změny prohlášení vlastníka Práva a povinnosti vlastníků jednotek vymahatelnost(!) Pravidla pro hospodaření společenství vlastníků zálohové příspěvky(?), dispozitivnost právní úpravy? Přechod a vymahatelnost dluhů Plná moc u společného jmění manželů Schvalování smlouvy i její změny u osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy Změna klíče velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech na shromáždění vlastníků jinak, než souhlasem všech(?)
Absorbce dluhu bytovým domem: Počet bytů: 100 Plocha průměrného bytu: 55 m2 Tvorba dlouhodobé zálohy: 30 Kč/m2 20 Kč/m2 10 Kč/m2 Dlouhodobá záloha měsíčně: 1.650 Kč 1.100 Kč 550 Kč Ostatní zálohy měsíčně: 3.000 Kč 3.000 Kč 3.000 Kč Roční dluh z ostatních záloh: 36.000 Kč 36.000 Kč 36.000 Kč Roční tvorba dlouhodobé zálohy: 19.800 Kč 13.200 Kč 6.600 Kč Počet dl.záloh k pokrytí dluhu: 1,82 2,73 5,45 Maximální počet dlužníků: 100 bytů: 35 26 15 10 bytů: 3 2 1 (!)
Děkuji za pozornost!