ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7105 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 52, pozemek st. parc.č. 57/2 Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Tábor, obec Veselí nad Lužnicí, k.ú. Horusice Adresa nemovité věci: Veselí nad Lužnicí 52, 391 81 Vlastník stavby: Linda Průchová, Kovářská 1415/7, Praha 9 190 00, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Linda Průchová, Kovářská 1415/7, Praha 9 190 00, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 EX 5069/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 510 000 Kč Datum místního šetření: 25.9.2014 Stav ke dni : 25.9.2014 Počet stran: 10 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 29.9.2014 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p. 52, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 57/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Horusice, obec Veselí nad Lužnicí, okres Tábor, zapsáno na LV 69. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. - 2 -
Exekuční příkaz, který vydal dne 19.7.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Průchová Linda, Kovářská 1415/7, Libeň, 19000 Praha 9. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 25.9.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Horusice je vesnice, část města Veselí nad Lužnicí v okrese Tábor. Nachází se asi 3 km na jihozápad od Veselí nad Lužnicí. Prochází tudy železniční trať Benešov u Prahy - České Budějovice. Je zde evidováno 92 adres. Trvale zde žije 171 obyvatel. - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p. 52, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 57/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Horusice, obec Veselí nad Lužnicí, okres Tábor, zapsáno na LV 69. Nemovitá věc je situována v okrajové části obce. Dům je postaven na pozemku rovinatého charakteru, přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Dům je v podprůměrném stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků - 4 -
Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: st pozemek Sviny KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 492 290 000 194,37 0,90 174,93 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Ponědrážka KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 399 307 780 220,00 0,90 198,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 186,47 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 57/2 168 186 31 248 nádvoří Celková výměra pozemků 168 Hodnota pozemků celkem 31 248 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 168,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí s přístupem z místní zpevněné komunikace, stavba je řadová vnitřní. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová osazena pálenou krytinou, okna jsou dřevěná, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, dveře jsou dřevěné/prosklené, na podlahách je položeno PVC a koberce, fasádní omítka je břízolitá. Vytápění je lokální - kamna na tuhá paliva, teplou vodu zajišťuje el. bojler. Inženýrské sítě: elektro, vodovod, kanalizace je svedena do žumpy, plyn není. Dispozičně je budova rozdělena na chodbu, technickou místnost, wc, kuchyň, koupelnu, komoru, obytný pokoj do půdních prostor vedou jednoduché mlýnské dřevěné schody, půda je prázdná. Souhrnný stavebně technický stav domu je podprůměrný. - 5 -
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Borkovice Koncový řadový rodinný dům o 1 NP a podkroví na západním okraji zastavěného území obce. Příslušenství RD tvoří garáž a kolna v zahradě za domem. Jedná se o levý koncový řadový RD vesnického typu z roku 1930. Stavba původně byla rozdělena průjezdem na dvě části. RD je zděné konstrukce na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti o jednom nadzemním podlaží se zastřešením sedlovou střechou s krytinou původními betonovými taškami. Stavba byla v průběhu životnosti upravovaná a opravovaná. V roce 1950 byla vyměněna střešní krytina a okna. Poslední rekonstrukce vnitřních prostor byla provedena v roce 2008. Byl zobytněn průjezd sloužící nyní jako velká vstupní hala. V levé části je nová kuchyně, koupelna a pokoj. V pravé části je obývací pokoj a ložnice. Vytápění domu je řešenou kotlem na tuhá paliva v průjezdu (hale) domu. Ohřev vody je el.bojlerem v koupelně. RD je napojen na obecní rozvod vody, kanalizace a elektro. Příslušenství RD tvoří: jednoduchá zděná garáž (stavba osazena pouze garážovými vraty, jedním oknem a vybavena rozvodem elektro), kolna (jednoduchá, zděná, jednopodlažní stavba s šikmou střechou v zahradě za RD), přístřešek, zahrada. Rodinný dům Veselí nad Lužnicí Rodinný dům a zahradu v klidné části města Veselí nad Lužnicí, ulice Podskalí. Rodinný dům je tvořen dvěma nadzemními podlažími s tím, že druhé nadzemní podlaží je upraveno zčásti jako obytné podkroví a druhá část slouží jako půda. V 1.NP se nachází průjezd, ze kterého je vstup do dvou pokojů, menší kuchyně, koupelny s vanou a WC. Po dřevěných schodech vstupujeme do podkroví domu, kde jsou další dvě obytné místnosti a dříve zde byla také koupelna a WC. Průjezdem je vstup na dvorek domu, kde se nachází uhelna a kolna. S domem je prodávána také zahrada ( 785m2) se vzrostlými ovocnými stromy, která není funkčně spojena s domem. Rodinný dům Veselí nad Lužnicí Řadový domek, který prošel částečnou rekonstrukcí v rovině nových vchodových dveří a oken, nové fasády, podlah a rekonstrukce koupelny s WC. V přízemní nemovitosti se tedy nachází tři obytné samostatné místnosti s novými dlažbami, dále kuchyně s kuchyňským koutem a koupelna s obkladem a vanou. Je zde funkční komín, topení řešeno krbovými kamny. Možno rozvést plyn, který je připraven na domě. Na domě pálená taška, krov v dobrém stavu. Na druhé budově sloužící jako stodola, také funkční krov a tašky v dobrém stavu. Rodinný dům Dolní Bukovsko Rodinný dům 3+1 v obci Dolní Bukovsko ulice Týnská. Dům je ke kompletní rekonstrukci. Část k bydlení je se zastavěnou plochou 80m2, částečně podsklepen s nevyužitým podkrovím. Průjezd z ulice na dvůr i pro nákladní automobil. Stodola na konci dvora o ploše 140m2 cihlová konstrukce. Pěkný uzavřený slunný dvůr 650m2. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Borkovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00-6 -
K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-7 - Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 485 190 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 355 m 2 599 000 Kč 599 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Veselí nad Lužnicí Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 526 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 219 m 2 650 000 Kč 650 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Veselí nad Lužnicí Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 558 900 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 031 m 2 690 000 Kč 690 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Dolní Bukovsko Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 477 900 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 630 m 2 590 000 Kč 590 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 477 900 Kč/ks 512 123 Kč/ks 558 900 Kč/ks 512 123 Kč/ks 512 123 Kč Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno - služebnost přístupu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Současný stav 512 123 Kč 31 248 Kč 10 000 Kč Obvyklá cena 510 000 Kč slovy: Pětsetdesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny - 8 -
nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - stavba (budova) č.p. 52, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 57/2 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Horusice, obec Veselí nad Lužnicí, okres Tábor, zapsáno na LV 69. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - venkovní úpravy, trvalé porosty, vedlejší stavba. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 510.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - Věcné břemeno, služebnost přístupu oceňujeme v částce 10.000,-- Kč. V Praze 29.9.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7105 do znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 69 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 1 Mapa oblasti 1-10 -