Znalecký posudek č. 5628-010/15 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 677/61, v desátém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Prosecká č.p. 677, v obci Praha, na pozemcích parc. č. 1278-1290, katastrální území Prosek, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel posudku: Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, sp. zn. 070 Ex 6291/13-25 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 09.12.2014 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 13 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 08.01.2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. 677/61, v desátém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Prosecká č.p. 677, v obci Praha, na pozemcích parc. č. 1278-1290, katastrální území Prosek, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 09.12.2014 bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 4766 ze dne 22.05.2014 - kopie katastrální mapy ze dne 04.06.2014 - prohlášení vlastníka budovy (datum neuvedeno) - kupní smlouva ze dne 13.01.2010 - usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne 22.05.2014 - usnesení Městského soudu v Praze ze dne 01.08.2014 - žádost o přepracování znaleckého posudku ze dne 25.08.2014 - informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Prosek (731382) List vlastnictví číslo: 4766 Vlastník: Medková Miloslava Tajovského 1258/5, Krč, 142 00 Praha 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4766 ze dne 22.05.2014 vázne na oceňované nemovité věci zástavní právo, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.: - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Komerční banku, a.s. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno.
3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4766 dále vyplývá, že byla zahájena exekuce na majetek vlastníka oceňované nemovité věci - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovitosti. Výměry podlahových ploch bytové jednotky byly zjištěny z prohlášení vlastníka budovy. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 677/61, která se nachází v 10.NP bytového domu v ulici Prosecká č.p. 677, v Praze 9, v městské části Prosek, na pozemcích parc. č. 1278-1290. Okolní zástavbu tvoří převážně bytové a rodinné domy. Bytový dům je samostatně stojící, s třinácti vchody a samostatnými čísly popisnými (č.p. 676-688). Objekt je podsklepený, s jedenácti nadzemními podlažími, s výtahem. Svislé a vodorovné konstrukce montované z dílců železobetonových plošných, střecha plochá. Fasáda je opatřena kontaktním zateplovacím systémem a strukturovanou omítkou. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví hlavního města Prahy. Bytový dům byl postaven kolem roku 1978. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebně-technický stav bytového domu lze označit jako průměrný. 8. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky II. Byt a) Byt
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,930 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02
5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 I. Pozemky a) Pozemky 2 Cena pozemků je stanovena na základě cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy. 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Zákl. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 1278 Zastavěná plocha a nádvoří 288 3 000, 864 000, 1279 Zastavěná plocha a nádvoří 275 3 000, 825 000, 1280 Zastavěná plocha a nádvoří 277 3 000, 831 000, 1281 Zastavěná plocha a nádvoří 277 3 000, 831 000, 1282 Zastavěná plocha a nádvoří 280 3 000, 840 000, 1283 Zastavěná plocha a nádvoří 282 3 000, 846 000, 1284 Zastavěná plocha a nádvoří 281 3 000, 843 000, 1285 Zastavěná plocha a nádvoří 282 3 000, 846 000, 1286 Zastavěná plocha a nádvoří 283 3 000, 849 000, 1287 Zastavěná plocha a nádvoří 283 3 000, 849 000, 1288 Zastavěná plocha a nádvoří 282 3 000, 846 000, 1289 Zastavěná plocha a nádvoří 282 3 000, 846 000, 1290 Zastavěná plocha a nádvoří 287 3 000, 861 000, Součet: 3 659 10 977 000, Pozemky určená cena: 10 977 000, Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 6 906 / 2 331 838 10 977 000, Kč 10 977 000, Kč 32 509,62 Kč II. Byt a) Byt 38 Bytová jednotka č. 677/61 o velikosti 3+1 se nachází v 10.NP bytového domu. Skládá se z kuchyně, tří pokojů, koupelny, WC, předsíně, komory a lodžie. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. Celková výměra bytové jednotky, bez lodžie a sklepní kóje, činí 69,06 m 2. Bytová jednotka je vytápěna dálkově. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši 6906/2331838 na společných částech domu a pozemcích parc. č. 1278-1290.
6 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná Kuchyň 9,93 1,00 9,93 Pokoj 19,55 1,00 19,55 Pokoj 10,03 1,00 10,03 Pokoj 12,82 1,00 12,82 Koupelna 2,93 1,00 2,93 WC 0,95 1,00 0,95 Předsíň 9,72 1,00 9,72 Komora 3,13 1,00 3,13 Sklep 1,24 0,10 0,12 Lodžie 6,96 0,20 1,39 77,26 70,58 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena (ZC): 40 054, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok výstavby / kolaudace: 1978 Stáří stavby (y): 36 Koeficient pro úpravu (s): 0,820 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 10 ): 0,718 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 28 758,77 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,930 Index polohy (I P ): 1,010 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 70,58 28 758,77 0,930 1,010 = 1 906 585,49 Kč
7 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 10 977 000, Kč Spoluvlastnický podíl: 6 906 / 2 331 838 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 32 509,62 Kč + 32 509,62 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 939 095,11 Kč Byt určená cena: 1 939 095,11 Kč
8 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena určená má pouze pomocný indikační charakter. Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 6 906 / 2 331 838 10 977 000, Kč 10 977 000, Kč 32 509,62 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt 1 939 095,11 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 1 939 100, Kč Určená cena: 1 939 100, Kč. Cena slovy: Jedenmiliondevětsettřicetdevěttisícjednosto Kč.
9 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
10 Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 677/61, ul. Prosecká, Praha 9 - Prosek Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu cca 36 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - nezjištěno Podlaží, výtah 10.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované Výměra byt. j. 70,58 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka v ul. Jablonecká, Praha 9 - Prosek Popis: Udržovaná bytová jednotka Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 40 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 8.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované Výměra byt. j. 68 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 2 590 000, Kč 38 088, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,85 Celkový koeficient: 0,77 Přepočtená standardní cena 29 328, Kč Objekt č. 2: Bytová jednotka v ul. Zárybská, Praha 9 - Prosek Popis: Bytová jednotka po kompletní rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 35 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované Výměra byt. j. 69 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne
11 2 370 000, Kč 34 853, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,81 Přepočtená standardní cena 28 231, Kč Objekt č. 3: Bytová jednotka v ul. Veltruská, Praha 9 - Prosek Popis: Bytová jednotka v původním udržovaném stavu. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 36 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 5.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované Výměra byt. j. 61 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 2 099 000, Kč 34 410, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,81 Přepočtená standardní cena 27 872, Kč Objekt č. 4: Bytová jednotka v ul. Veltruská, Praha 9 - Prosek Popis: Zrekonstruovaná bytová jednotka. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 36 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované Výměra byt. j. 61m 2 Dispozice 3+1
12 Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství 1 980 000, Kč 32 459, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena 27 915, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši 28 337,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 2 000 000,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 677/61, dle LV č. 4766, v obci Praha, k.ú. Prosek, běžně prodejná. Obvyklá cena: 2 000 000,- Kč. Cena slovy: Dvamiliony Kč. V Praze dne 08.01.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
13 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5628-010/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne 08.01.2015 Ing. Karel Schwarz