Znalecký posudek č. 3393-914/2016 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky a příslušenství pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 10.10.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu, a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 16.10.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 363/102 v ulici B. Němcové, obec Žacléř, kat. území Žacléř, okres Trutnov, včetně podílu na společných prostorech bytového domu č. p. 363 a na pozemku parc. č. st. 625/1 ve výši 5630/110460, pro účely insolvenčního řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 363/102 vč. příslušenství Adresa: B. Němcové, č. p. 363 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Katastrální území: Žacléř Obec: Žacléř 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 10.10.2016 za přítomnosti paní Jany Surowiecké. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 16.10.2016 - Výpis z KN ze dne 01.10.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 10.10.2016 paní Janou Surowieckou 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku/k datu ocenění: SJM Surowiecki Andrzej Czeslaw a Surowiecká Jana, Surowiecki Andrzej Czeslaw, B. Němcové 363, 54201 Žacléř Surowiecká Jana, K. Čapka 388, 54201 Žacléř Nemovitosti: - bytová jednotka č. 363/102 v ulici B. Němcové, včetně podílu na společných prostorech bytového domu č. p. 363 ve výši 5630/110460, - podíl na parc. č. st. 625/1 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 434 m2) ve výši 5630/110460, zapsáno na LV 2155 (jednotka) a LV 1452 (dům a pozemky), obec Žacléř, kat. území Žacléř, okres Trutnov. 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 363/102, umístěná v 1. podlaží bytového domu č. p. 363 v ulici B. Němcové, obec Žacléř, kat. území Žacléř, okres Trutnov. Popis bytového domu: Počet nadzemních podlaží: 3 + půda Počet podzemních podlaží: 1 Dům byl postaven v roce: Základy: Konstrukce: Stropy: Střecha: Krytina střechy: Vnější omítky: Společné části bytového domu: Rozsah rekonstrukce bytového domu: Vady bytového domu: cca 60. léta betonové vč. izolací zděná železobetonové sedlová asfaltové šindele běžné nezateplené vchod do domu, schodiště, kolárna, kočárkárna, sklad, bleskosvod 2013-2014: nová střechy, rekonstrukce stoupaček, oprava vstupních prostor, sklepů zašlá až poškozená fasáda, místy zašlé omítky ve společných prostorech Popis bytové jednotky: Dispozice bytové jednotky: 2+kk Podlaží bytové jednotky: 1 Rozměry jednotlivých místností v m2: Vybavení bytové jednotky: Energie využívané v bytě: Vytápění v bytě: kuchyň 7,6 m2, obývací pokoj 17,5 m2, chodba 5,3 m2, komora 1,2 m2, koupelna 1,9 m2, WC 0,9 m2, pokoj 15,2 m2; 2x sklepní kóje (5,5 m2, 1,2 m2) plastová okna, ocelové zárubně, dřevěné dveře; klasická vana, splachovací toaleta, keramická umyvadla; kuchyňská linka bez vest. spotřebičů rozvod elektřiny, vodovod, rozvody plynu, svod splašek do kanalizace plynové lokální 3
Ohřev vody v bytě: Omítky v bytě: Podlahy v bytě: Rozsah rekonstrukce bytové jednotky: Vady bytové jednotky: Popis stavu bytu: plynový průtokový ohřívač (karma) běžné štukové v obytných místnostech plovoucí a koberce, v ostatních místnostech dlažba 2012-2013: plastová okna, podlahy, vytápění, koupelna + WC poškozená podlaha, kuchyňská linka ve špatném stavu, zašlé až místy olupující se omítky standardní byt se zanedbanou údržbou Popis okolí: Přístupová cesta k bytovému domu: Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: přístup bezproblémový po obecní cestě v okolí nemovitosti je rozšířená občanská vybavenost klidná lokalita, zeleň v docházkové vzdálenosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav dobrá dostupnost hromadné dopravy (zastávka do 200 m), dobré parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita Věcná břemena: Další informace: bez věcných břemen nemovitosti jsou zatíženy nařízením exekuce, zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a dalšími souvisejícími zápisy, vhledem k účelu znaleckého posudku však tato omezení vlastnických práv nejsou v ocenění zohledněna 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém 4
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Bytová jednotka vč. příslušenství II. Ocenění srovnávací metodou 1. Bytová jednotka vč. příslušenství 5
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Bytová jednotka vč. příslušenství Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Katastrální území lázeňských II 0,90 míst typu B a obce s lyžařskými středisky kategorie 2 až 3 hvězdiček O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 511,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 5 i = 1 6
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 1,040 11 i = 2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 IV 0,00 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 511,- 1,040 531,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 625/1 434,00 531,44 230 644,96 Stavební pozemek - celkem 434,00 230 644,96 Pozemek - zjištěná cena = 230 644,96 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 230 644,96Kč 230 644,96 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 230 644,96 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 55 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 146,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka: 49,6 * 1,00 = 49,60 m 2 Sklepní kóje: 6,7 * 0,10 = 0,67 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 50,27 m 2 8
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - II -0,01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: s = 1-0,005 * 55 = 0,725 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,725 = 0,659 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 146,- Kč/m 2 * 0,659 = 8 004,21 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 50,27 m 2 * 8 004,21 Kč/m 2 * 1,000 * 1,040= 418 466,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 418 466,50 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 230 644,96 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 630 / 110 460 Hodnota spoluvlastnického podílu: 230 644,96 Kč * 5 630 / 110 460 = 11 755,67 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 11 755,67 Kč Bytová jednotka vč. příslušenství - zjištěná cena = 430 222,17 Kč 9
II. Ocenění srovnávací metodou 1. Bytová jednotka vč. příslušenství Pro srovnání byly vybrány byty v Žacléři, v osobním vlastnictví, ve zděných bytových domech, s obdobnými výměry a porovnatelným standardem vybavení. Detailní popis srovnávaných nemovitostí je v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. lokalita podlahová plocha stav jiné Oceňovaný objekt Byt ve zděném domě, Žacléř, okr. Trutnov 50 m2, 2x sklep stáří cca 50 let, dům i byt po částečné rekonstrukci, zanedbaná údržba dispozice 2+kk, 1. NP (ze 3), podlahy plovoucí a koberce Vzorek č.1 Byt ve zděném domě, Žacléř, okr. Trutnov 51 m2, sklep stáří srovnatelné, dům po částečné rekonstrukci, byt udržovaný bez rekonstrukce, úpravy nutné dispozice 2+1, 3. NP (ze 3), podlahy PVC a koberce; stejná lokalita Vzorek č.2 Byt ve zděném domě, Žacléř, okr. Trutnov 55 m2, 2 sklepy stáří nezjištěno, dům po částečné rekonstrukci, byt po částečné rekonstrukci, udržovaný dispozice 2+1, 1. NP (ze 3), podlahy PVC a koberce; centrum města Vzorek č.3 Byt ve zděném domě, Žacléř, okr. Trutnov 60 m2 stáří srovnatelné, dům po částečné rekonstrukci, byt udržovaný bez rekonstrukce dispozice 2+1, 3. NP (ze 3), podlahy PVC a koberce; stejná lokalita Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K3 - stav a vybavení domu K4 - stav a vybavení bytu K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího č Cena požadovaná K1 - poloha K2 - velikost K-5 jiné K1 x x K6 1 330 000 0,9 297 000 1 1 1 0,9 1 1 0,900 330 000 2 569 000 0,85 483 650 1,05 1,05 1 1,05 1 1 1,158 417 795 3 409 000 0,9 368 100 1 1,1 1 1 1 1 1,100 334 636 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav domu (lepší - horší) K4 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 360 810 330 000 417 795 49 405 311 406 410 215 Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné, ve stejné obci, se stejnými nebo obdobnými výměrami. Všechny domy jsou zděné. Rozdíly byly shledány ve stavu a vybavení bytů, jejich velikosti a umístění nemovitosti více v centru. 10
Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu zpracování posudku na částku 360 000,- Kč. C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 430 222,17 Kč 360 000,- Kč 11
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu bytové jednotky č. 363/102 v ulici B. Němcové, obec Žacléř, kat. území Žacléř, okres Trutnov, včetně příslušenství, v daném místě a čase na: 360 000,-- Kč Slovy: Třistašedesáttisíckorunčeských V Praze, dne 16.10.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jitka Mašínová D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3393-914/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Srovnávané nemovitosti 3. Fotodokumentace 12
1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 13
2. Srovnávané nemovitostí 14
15
16
3. Fotodokumentace 17
18