Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2137 / 72-01 / 2015 Typ nemovitosti Nebytový prostor ve vlastnictví bez garáže, garážového stání v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel aukce Předmět ocenění Nebytový prostor č. 1081/18, LV č. 17046, s podílem na společných částech domu a pozemku 2858/138399 na pozemcích: pozemek parc.č. 1043, LV č. 11614 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel 1243201 Kat. území Žižkov Ulice Bořivojova č.p. 1081 Část obce dle LV Žižkov Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 18100 Praha 8 Č.j. 660/2015-A Vlastnictví Nebytový prostor Ščučková Miroslava Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 1.9.2015 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 26.8.2015 0604 14900 Praha 11 Prohlídka dne 26.8.2015 Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 28.58 m 2 24000 Kč/m 2 685900 Kč Obvyklá cena - současný stav 690 000 Kč Šestsetdevadesát tisíc Kč - 1 -
Komentář k ceně Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo bytový dům (z ulice Bořivojova), byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Informace o domu, nebytovém prostoru, vč. podlahové plochy, umístění a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o jiný nebytový prostor v památkově chráněném území Prahy 3. Dle vnějšího náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - východní okraj centra záporné faktory: - umístění v 1.PP - dle podkladové dokumentace jednotka bez vybavení -omezená možnost parkování Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.17046 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 500 000 Kč s příslušenstvím, V-17636/2015-101 Zákaz zcizení a zatížení po dobu trvání zástavního práva V-34904/2014-101, V-17636/2015-101 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.17046 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 500 000 Kč s příslušenstvím, V-17636/2015-101 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk/ vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. - 2 -
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení ANO Nájemní smlouva ANO Stavba se zhoršeným technickým stavem ANO Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků ANO Zákaz zcizení nebo zatížení Dle LV č.17046 na nemovitosti vázne : Zákaz zcizení a zatížení po dobu trvání zástavního práva V-34904/2014-101, V-17636/2015-101 Jiné riziko - 3 -
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 17046, vyhotoveno dálkovým přístupem do KN 7.7.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Žižkov. výpis z prohlášení vlastníka, vyhotoveno odhadcem 3.9.2015. Datum předání kompletních podkladů 3.9.2015 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 17046, vyhotovil dálkovým přístupem do KN 7.7.2015. Kopie KM. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Žižkov je městská čtvrť a katastrální území Prahy nacházející se na východním okraji centra. Je téměř celý součástí městského obvodu Praha 3. Jedná se o lokalitu převážně činžovních domů, s veškerou dostupnou občanskou a technickou vybaveností, s dobrou dopravní dostupností do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou metrem a tramvají. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba Objekt bydlení je situovaný v ulici Bořivojova v lokalitě husté zástavby uzavřených řadových činžovních domů, s malými vnitrobloky. Jedná se o lokalitu obdobných domů s převažující funkcí bydlení. V sousedství je hlavní ulice Seifertova, ve větší vzdálenosti park městské zeleně Parukářka. Parkování je možné v ulici pouze pro držitele rezidenčních karet, ostatní mají omezené placené parkování pouze na vyhrazených místech. Dobrá dostupnost zastávky tramvaje cca 5 minut chůze. Informace o nemovitosti Bytový dům čp.1081 je tvořený jednou sekcí (vchodem). Je postavený na větší části pozemku p.č.1043. Část pozemku tvoří nádvoří. Bytový dům je zděný, půdorysu tvaru lichoběžníku, se sedlovou střechou. Je přístupný vstupním portálem z chodníku ulice Bořivojova. Pravděpodobně další přístup je z malého nádvoří ve vnitrobloku. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaží. V podzemním podlaží se nachází nebytové jednotky. Vnitřní schodiště je situované na straně vnitrobloku, přímo osvětlené. Výtah je pravděpodobně osobní. Dům je dle podkladové dokumentace napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Dům je prvorepublikový. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Předmětem ocenění je jiný nebytový prostor č.1081/18, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.1081 a pozemku p.č.1043 ve výši 2858/138399. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Dle výpisu z prohlášení vlastníka se jednotka nachází v 1.PP, obsahuje dvě kanceláře, je bez vybavení. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1420 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Jednotka se nachází v 1.PP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ano Orientace oken severovýchod Nebytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] Bytový dům je dle náhledu v průměrném technickém stavu, opotřebovaný běžným užíváním. Dle náhledu byla pravděpodobně provedena vestavba podkroví, opravena střešní krytina a klempířské konstrukce. Opotřebení domu odhad 60%. Technický stav jednotky Opotřebení odhadem % Technický stav jednotky nezjištěn. Popis provedení budovy / jednotky - dle prohlášení vlastníka Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z armovaného betonu svislé konstrukce zděné vodorovné pravděpodobně dřevěné trámové konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy - 4 -
krytina střech pravděpodobně pálená tašková klempířské pravděpodobně pozinkované konstrukce úpravy vnitřních nezjištěna úpravy vnějších omítka vápenná povrchů povrchů vnitřní obklady nezjištěny schody stabdardní dveře a vrata okna povrch podlah nezjištěn vytápění elektroinstalace vč. světelný rozvod, bleskosvod vnitřní vodovod nezjištěn bleskosvodu vnitřní kanalizace nezjištěna vnitřní plynovod nezjištěn ohřev teplé vody nezjištěn ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) výtah, videotelefon Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.PP jednotky - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kancelář 14.57 m 2 1.0 14.57 m 2 kancelář 14.01 m 2 1.0 14.01 m 2 Součet ploch za podlaží 28.58 m 2 28.58 m 2-5 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.8.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Jednotka se nachází v 0.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ano Podlahová plocha 36.0 m 2 Cena za nemovitost 1249000 Kč 34700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1124000 Kč 31200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou nebytový prostor kancelář, 2 místnosti+sociální zařízení Lokalita : ul.řehořova, širší sousedství Umístění : 1.PP Vytápění : el.kotel Technický stav : po standardní rekonstrukci, s kuch.koutem lokalita blíže centra, po rekonstrukci, sociální zařízení - 6 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 14.8.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Jednotka se nachází v 0.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ano Podlahová plocha 90.0 m 2 Cena za nemovitost 1870000 Kč 20800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1683000 Kč 18700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou nebytový prostor provozovny 3 místnosti+sociální zařízení+kuchyňka Lokalita : ul.lucemburská, širší sousedství Umístění : 1.PP Vytápění : el.kotel Technický stav : pův.stav atraktivnější lokalita, větší prostory, sociální zařízení 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server Konstrukční provedení Stavba zděná Jednotka se nachází v 0.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží jednotky 1 Výtah Ano Podlahová plocha 80.0 m 2 Cena za nemovitost 2399000 Kč 30000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2159000 Kč 27000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou nebytový prostor kanceláře se skladem+sociální zařízení+sauna Lokalita : sousedství Nám.Jiřího z Poděbrad, širší sousedství Umístění : 1.PP Vytápění : plyn.kotel Technický stav : po rekonstrukci, s kuch.koutem atraktivnější lokalita, po rekonstrukci, sociální zařízení - 7 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 18700-31200 Kč/m 2 1124000-2159000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 24000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh komerčních a nebytových jednotek v osobním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 20 000-30 000 Kč/m2, podle lokality, technického stavu, umístění účelu užítí a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 19 000-30 000 Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k dle podkladové dokumentace absenci vybavení, nezjištěnému účelu užití, technickému stavu jednotky a poloze v domě, směrována do dolní poloviny rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je, jak je nemovitost užívána Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2137-72-01 znaleckého deníku. - 8 -
Fotodokumentace pohled z ulice Bořivojova pohled z ulice Bořivojova 1.NP ulice Bořivojova - 9 -
- 10 - Fotodokumentace - mapy
- 11 -