Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 69/7, LV č. 1750, s podílem na společných částech domu a pozemku 6716/53155 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 100, LV č. 372 Adresa Kraj Středočeský kraj Město Milovice Počet obyvatel 9800 Kat. území Benátecká Vrutice Ulice Benátecká Vrutice č.p. 69 Část obce dle LV Benátecká Vrutice Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Žatecký Jan Milovice, Benátecká Vrutice 69 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion čtyřicet tisíc Kč 1

2 Komentář k ceně Dle náhledu nejsou na domě viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o atypický byt 2+kk s příslušenstvím v domě zděné technologie, v širším centru místní části kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost zeleně - stabilizovaná lokalita - dobrá možnost parkování - jednotka a dům po rekonstrukci záporné faktory: - méně atraktivní lokalita části Milovic - větší vzdálenost od centra města - v místě omezená občanská vybavenost - převis nabídky nad poptávkou Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.1750 : Zástavní právo smluvní, V-2224/2010 Rozhodnutí o úpadku, Z-20629/2013 Věcná břemena chůze a jízdy - pro zřízení a zachování vedení sítí technické infrastruktury - nemá vliv na hodnotu nemovitosti Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Nezjištěno ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.1750 : Zástavní právo smluvní, V-2224/2010 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Dle LV č.1750 : Zástavní právo smluvní, V-2224/2010 2

3 Rozhodnutí o úpadku, Z-20629/2013 Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva uzavřená dne , kupní cena odpovídá obvyklé ceně v místě a času 3

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený dálkovým přístupem do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Benátecká Vrutice Výpis z Prohlášení vlastníka z Kupní smlouva uzavřená Přílohy Fotodokumentace, Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Benátecká Vrutice, vyhotovil dálkovým přístupem do KN Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Milovice se nachází ve Středočeském kraji v okrese Nymburk. Je situované cca 4 km severovýchodně od Lysé nad Labem, cca 12 km severozápadně od Nymburka, cca 37 km od centra Prahy. Městem prochází silnice nižších tříd. Ve městě je veškerá základní občanská a obchodní vybavenost (městský úřad, městská policie, pošta, banky, zdravotnické zařízení, mateřská škola, škola, obchody, restaurace, sportoviště). Veřejná doprava je zajišťována železnicí a autobusovými linkami do Lysé nad Labem, Nymburka, Mladé Boleslavi, PID autobusová a železniční do Prahy. Benátecká Vrutice, dříve samostatná obec, je částí Milovic. Nachází se cca 2 km západně od centra Milovic, od kterých je oddělena revitalizovaným bývalým vojenským výcvikovým prostorem. Je přímo přístupná autobusovou dopravou, ostatní je v Milovicích. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost se nachází v původní obci Benátecká Vrutice, ve stabilizované lokalitě s převažující funkcí bydlení, při místní komunikaci vedoucí do Milovic, v sousedství rodinných domů převážně venkovského charakteru. Ulice je přímo přístupná z průjezdní komunikace městskou částí. Centrum městské části je vzdálené cca 350m, centrum Milovic cca 2,4km. Zastávka autobusu se nachází ve vzdálenosti cca 400m, železniční stanice cca 2,8km. Veškerá občanská vybavenost se nachází v Milovicích. Informace o nemovitosti Jedná se o zděný bytový dům s jedním vchodem čp.69, postavený na větší části pozemku p.č.st.100. Část pozemku, s přístupem do domu, tvoří uzavřené zpevněné nádvoří přístupné vjezdovými vraty z jihovýchodu od hlavní ulice a jihozápadu od slepé vedlejší uličky. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Parkování je možné na menší parkovací ploše před domem a podél ulice. Dle ústního sdělení obyvatelů domu se jedná pravděpodobně o objekt bývalé školy přestavěný na bytový dům kolem roku Bytový dům je zděné technologie, s dřevěnými stropy, sedlovou střechou. Má dvě nadzemní podlaží s bytovými jednotkami. Vnitřní schodiště je dvouramenné, přímo osvětlené. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.7 s příslušenstvím. Nachází se ve 2.NP na začátku společné chodby. Je jednostranně orientovaná. Nemá sklep. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.69, příslušenství a pozemku p.č.st.100 ve výši 6716/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Ze společné chodby se vstupuje do téměř čtvercové předsíně. Z ní jsou přístupné koupelna s WC, obývací pokoj s kuchyňským koutem a ložnice. Pokoje nejsou průchozí.v jednotce se nachází část nábytku a část kuchyňské linky. Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu po celkové rekonstrukci, včetně zdravotně technických instalací a rozvodů, provedené při přestavbě celého objektu na bytový dům. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 901/8 Město Milovice ostatní plocha ostatní komunikace parc.č Město Milovice ostatní plocha ostatní komunikace parc.č. 1251/2 Město Milovice ostatní plocha silnice Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ne Orientace oken jihovýchod Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav 4

5 Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] od rekonstr ukce 5 let Bytový dům je průměrném technickém stavu. V roce 2009 byla dokončena celková rekonstrukce objektu, spojená s přestavbou na bytový dům s osmi bytovými jednotkami. Vzhledem k původnímu stavu základů s nedostatečnou izolací se projevuje vzlínání vlhkosti v obvodových stěnách. Provádí se dodatečná svislá izolace základů. Před opravou je, dle zápisů ze schůze SVJ, též střešní krytina vlivem poškozených klempířských konstrukcí. Opotřebení domu odhad 30%. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 15 Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu po celkové rekonstrukci provedené při přestavbě objektu. Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po celkové rekonstrukci Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy nezjištěno izolace proti zemní s izolací ve výstavbě vlhkosti svislé nosné konstrukce zděné stropy dřevěné s podhledem snižujícím světlou výšku krov sedlový střešní krytina plechová obvodové stěny z pravděpodobně cihelné zdivo tl.50cm vnější úpr. povrchů omítka vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště teracové okna plastová s dvojsklem dveře náplňové do ocelových zárubní podlahy obytných všívané koberce podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění el. přímotopy elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody bojler Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC, el.bojler, přímotop kuchyňská linka, lednička s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 ložnice m m 2 koupelna s WC 7.47 m m 2 předsíň 6.81 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 5

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 67.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+kk, OV Lokalita : Milovice-Mladá, ul.topolová, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci Vytápění : centrální cena včetně provize atraktivnější lokalita blíže centru obce 6

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 70.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+kk, OV Lokalita : Milovice-Mladá, ul.topolová, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci Vytápění : centrální cena včetně provize atraktivnější lokalita blíže centru obce 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 58.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 7

8 Byt 2+1, OV Lokalita : Milovice-Mladá, ul.topolová, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci Vytápění : centrální cena včetně provize atraktivnější lokalita blíže centru obce 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 63.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1, OV Lokalita : Milovice, ul.družstevní, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci Vytápění : lokální krbovými kamny s výměníkem, přímotopy cena včetně provize atraktivnější lokalita blíže centru obce Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 8

9 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě Milovice je k předmětnému datu výrazně rozvinutý trh bytů v OV, s výrazným převisem nabídky nad poptávkou, včetně bytů po rekonstrukci. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,00-1,60 mil.kč tj Kč/m2, podle velikosti, polohy domu, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k lokalitě a technickému stavu směrována do středu rozpětí. Cena za m2 podlahové plochy bytu ,- Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 9

10 Fotodokumentace JV uliční fasáda domu od J JV uliční fasáda od V a vrata do nádvoří SZ fasáda, JZ štít a vjezdová vrata do nádvoří SZ fasáda a uzavřené nádvoří s vchodem do domu uzavřené nádvoří s vchodem příjezdová komunikace a parkovací stání 10

11 Fotodokumentace vstup do domu z nádvoří vstupní chodba do domu se schodištěm vstupní dveře do bytu ze společné chodby obývací pokoj kuchyňský kout pokoj 11

12 Fotodokumentace koupelna s WC předsíň dveře do pokojů a koupelny vedoucí z předsíně bytový rozvaděč el.bojler pohled z okna 12

13 13 Fotodokumentace - mapy

14 14

15 15

16 16

17 17