ZNALECKÝ POSUDEK č. 7114-293/2013 o stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/2 pozemků parc. č. 141/1 a 141/3 v katastrálním území Podolí u Brna, obec Podolí, okres Brno-venkov. Objednatel posudku : Mgr. Tomáš Pospíchal, soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28.října 1474/20 288 02 Nymburk (070 Ex 1533/08) Účel posudku : Dle zákona č. 36/67 Sb. 1 odst. 1 a 2 a 12 odst. 2 Použitý předpis : Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění Posudek vypracován k datu : 3.10.2013 Zpracovatel posudku : Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Vymazalova 7, Brno tel. 548 212 658 Datum vyhotovení : 7.10.2013 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně krycího listu a 17 stran příloh a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních.
strana 2 1. ÚVOD Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/2 pozemků parc. č. 141/1 a 141/3 v katastrálním území Podolí u Brna. Vlastník nemovitostí : (LV č. 510) Fialová Jaroslava 1/4 Horákov 179, 664 04 Mokrá-Horákov Podkladem pro ocenění byl : Pol Jan 1/2 Husova 165/5, 602 00 Brno Polová Růžena 1/4 Krásného 579/41, 636 00 Brno Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.9.2013 viz příl. č. 3 Kopie katastrální mapy ze dne 1.10.2013 viz příl. č. 4 Územní plán obce Podolí u Brna výřez viz příl.č. 5 Usnesení o ustanovení znalce ze dne 20.9.2013 viz příl. č. 6 Informace spoluvlastnice pí Fialové a p. Hlaváčka (soused) Zjištění znalce na místě samém dne 3.10.2013 2. POUŽITÝ POSTUP Dle usnesení o ustanovení znalce vydaného soudním exekutorem Mgr. Pospíchalem mi bylo uloženo vyhotovit znalecký posudek na stanovení obvyklé ceny id. 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 510. V části 4 jsou oceněny nemovitosti a jejich příslušenství, v části 5 jsou oceněna jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, v části 6 jsou oceněny závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a v části 7 je rekapitulace cen a výsledná cena. 2.1. OBECNĚ Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění (tzn. v daném místě a čase). Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
strana 3 Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky povodňových či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní. 2.2. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot : - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí Pro účely ocenění (pozemek) se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnoty. Srovnávací hodnota nemovitostí (HS) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů pozemků srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňovaných nemovitostí, realizovatelné max. 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvou. 3. POPIS NEMOVITOSTÍ 3.1. VŠEOBECNĚ Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/2 pozemků parc. č. 141/1 a 141/3 v katastrálním území Podolí u Brna.
strana 4 3.2. POLOHA Podolí se nachází cca 8 km východně od centra Brna. Jedná se o typickou příměstskou obec bez významného průmyslu. Oceňované pozemky se nacházejí na jihozápadním okraji obce v blízkosti hřbitova. Pozemek parc. č. 141/3 je užíván jako dvůr za rodinným domem na pozemku parc. č. 140/3, která je ve vlastnictví manželů Havlíčkových (LV č. 220). Pan Havlíček o této skutečnosti při místním šetření nevěděl. Dle sdělení pí Fialové (spoluvlastnice) byl sousední RD s pozemky (parc. č. 141/2, 141/4 a 141/5) prodán panu Fišerovi, a později (při digitalizaci pozemků) bylo zjištěno, že část pozemků nebyla převedena. Pozemek parc. č. 141/1 se nachází v lánu za výše uvedenou zástavbou rodinných domů. 3.3. DOPRAVNÍ POMĚRY Přístup z přilehlé ulice před pozemky cizích vlastníků. 3.4. INFRASTRUKTURA V místě jsou kompletní inženýrské sítě. 3.5. ÚZEMNÍ PLÁN Dle ÚP (viz příl. č. 5) se pozemek parc. č. 141/3 nachází ve stávající ploše bydlení v rodinných domech a pozemek parc. č. 141/1 se nachází v ploše bydlení v rodinných domech návrhové. 3.6. MAJETKOPRÁVNÍ VZTAHY Dle výpisu z KN neváznou na nemovitostech věcná břemena nebo jiná práva, která by měla vliv na stanovenou obvyklou cenu (mimo finančních, která nejsou předmětem ocenění). Pozemek parc. č. 141/1 je, dle sdělení pí Fialové, pronajat zemědělskému družstvu bez vlivu na obvyklou cenu.
strana 5 4. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘÍSLUŠENSTVÍ 4.1. ZJIŠTĚNÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY (HS) Vzhledem k tomu, že se jedná o atypickou nemovitost (zbytkový pozemek u RD a pozemek v návrhové ploše bydlení), nepodařilo se v databázích nalézt dostatek objektivních informací o prodeji podobných nemovitostí. Navíc předmětem ocenění je pouze id. 1/2 nemovitosti. Podíly na nemovitostech se prodávají velmi obtížně. U menšinových podílů jsou prodejní ceny ještě nižší. Obecně je možno konstatovat, že prodejní cena podílu je vždy nižší než by činil aritmetický podíl z částky za prodej celé nemovitosti. Z výše uvedených důvodů je nejprve stanovena srovnávací hodnota standardního volného pozemku pro výstavbu RD se sítěmi, poté je odvozena srovnávací hodnota oceňovaných pozemků a následně je korigována na oceňovaný spoluvlastnický podíl. Obecně : Podobné typy nemovitostí pozemky pro výstavbu RD se v podobných lokalitách v současné době prodávají průměrně. U pozemků, jako prakticky u jediné komodity realitního trhu, nedošlo v posledních 4 letech k poklesu cen, ale naopak ceny trvale rostly. U pozemků je možno na realitním trhu vysledovat následující tendence : - větší pozemky mají dosahované ceny nižší než menší pozemky (s výjimkou pozemků pro větší investice - supermarket apod.) - pozemky nevhodného tvaru (protáhlé) mají obvykle nižší ceny - ceny pozemků pro provozní objekty nebo pod provozními objekty mají nižší ceny než pozemky pro rodinné domy - ceny pozemků pod stavbami cizího vlastníka jsou nižší než ceny volných pozemků - vlastník pozemku je limitován prakticky jediným kupujícím Srovnávací nemovitosti (volný pozemek se sítěmi pro výstavbu RD) : V posledním období byly v podobných lokalitách nabízeny k prodeji následující nemovitosti: Poznámka 1: Srovnávací nemovitosti jsou založeny v archivu znalce. Poznámka : K.ú. Podolí Popis : Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10-20 %. Pozemek pro komerční výstavbu mezi obcí Podolí a dálnicí. Na pozemku plánovaná výstavba supermarketu, bez sítí, výměra 5561 m 2. Požadovaná cena : 1200, Kč/m 2 Komentář : Oceňovaný pozemek je menší, je určen pro výstavbu RD, sítě v dosahu. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na... 1400, - 1600, Kč/m 2
strana 6 K.ú. Velatice Popis : Pozemek pro výstavbu RD v okrajové části obce, kompletní sítě, výměra 725 m 2. Požadovaná cena : 1750, Kč/m 2 Komentář : Oceňovaný pozemek je výrazně větší, sítě jsou obdobné, lokalita žádanější. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na... 1400, - 1600, Kč/m 2 K.ú. Blažovice Popis : Pozemek pro výstavbu RD (s projektem a stavebním povolením), kompletní sítě, výměra 702 m 2. Požadovaná cena : 2100, Kč/m 2 (po odečtu projektu a stavebního povolení cca 1700, Kč/m 2 ) Komentář : Oceňovaný pozemek je výrazně větší, sítě obdobné, lokalita mírně lepší. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na... 1500, - 1700, Kč/m 2 K.ú. Pozořice Popis : Pozemek pro výstavbu RD v okrajové části obce, šířka 11 m, sítě v těsné blízkosti, výměra 1400 m 2. Požadovaná cena : 1000, Kč/m 2 Komentář : Oceňovaný pozemek je větší, sítě obdobné, lepší tvar, lokalita mírně lepší. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na... 1200, - 1400, Kč/m 2 K.ú. Tvarožná Popis : Pozemek u sjezdu z dálnice pro výstavbu RD, pouze vodovod, výměra 3736 m 2. Požadovaná cena : 1360, Kč/m 2 Komentář : Oceňovaný pozemek je podobně velký, lepší napojení na sítě, výrazně lepší lokalita. Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na... 1500, - 1700, Kč/m 2 Poznámka : V letech 2010 2012 byly na severovýchodním okraji Podolí obchodovány pozemky pro RD na úrovni cca 1300, - 1700, Kč/m 2 (informace z RK). Srovnávací hodnota standardního volného pozemku : Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu výše uvedeného pozemku na 1500, Kč/m 2 Odvození srovnávací hodnoty oceňovaných pozemků : Parc. č. 141/3 Popis : Jedná se o zbytkový pozemek, který je přístupný pouze přes pozemek cizího vlastníka. Prakticky jediným kupujícím může být vlastník sousedních pozemků. Korekce 1 : Tuto skutečnost zahrnuji do ocenění koef. 0,5, tzn. 1500, 0,5 = 750, Kč/m 2
strana 7 Korekce 2 : Jak již bylo uvedeno výše, při prodejích spoluvlastnických podílů bývá cena nižší než by činil aritmetický podíl. Tuto skutečnost (vzhledem k tomu, že se jedná o podíl ½) zahrnuji do ocenění koef. 0,8, tzn. 750, 0,8 = 600, Kč/m 2 Parc. č. 141/1 Popis : Jedná se o pozemek, který je pouze v návrhové ploše ÚP pro výstavbu RD. Bez napojení na sítě, šířka cca 10 m. Korekce 1 : Tento stav zahrnuji do ocenění koef. 0,25, tzn. 1500, 0,25 = 375, Kč/m 2 Korekce 2 : Jak již bylo uvedeno výše, při prodejích spoluvlastnických podílů bývá cena nižší než by činil aritmetický podíl. Tuto skutečnost (vzhledem k tomu, že se jedná o podíl ½) zahrnuji do ocenění koef. 0,8, tzn. 375, 0,8 = 300, Kč/m 2 4.2. ZÁVĚR Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovuji obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na parc. č. 141/3 : 23 600, parc. č. 141/1 : 3087 300, 13 800, Kč 926 100, Kč celkem... 939 900, Kč Id. 1/2 (zaokrouhleno) :... 470 000, Kč 5. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Nezjištěny. 0, Kč 6. OCENĚNÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Nezjištěny. 0, Kč
strana 8 8. REKAPITULACE Cena nemovitostí a jejich příslušenství (id. 1/2)... 470 000, Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených... 0, Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou... 0, Kč Výsledná celková cena 470 000, Kč Výsledná celková cena id. 1/2 předmětných nemovitostí činí 470 000, Kč, slovy čtyřistasedmdesáttisíc korun českých. V Brně dne 7.10.2013 Zpracoval : Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel. 548 212 658
strana 9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.1.1991 č.j. Spr. 237/91 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7114-293/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 3662013. Otisk kulaté pečetě : Podpis znalce : Jméno a adresa znalce : Ing. Miroslav Kovalčík Brno, Vymazalova 7
strana 10 Seznam příloh číslo název počet listů 1 Identifikace objektu na mapě 1 2 Fotodokumentace včetně seznamu 2 3 Výpis z katastru nemovitostí 7 4 Kopie katastrální mapy 2 5 Územní plán 2 6 Usnesení o ustanovení znalce 3
Příloha číslo 2 Seznam fotodokumentace číslo název 1 Celkový pohled od příjezdové komunikace 2 Pozemek parc. č. 141/1 pohled východní 3 Pozemek parc. č. 141/1 pohled západní 4 Pozemek parc. č. 141/3 pohled západní
1 2 3 4