ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7440 NEMOVITÁ VĚC: Garáž č. 910/262 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Vysočany Adresa nemovité věci: Paříkova 910, 19000 Praha Vlastníci stavby: Michaela Gocalová, Podnádražní 910/12, 19000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1370 / 12459 Tomáš Harmáček, Paříkova 910/9, 19000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1370 / 12459 Mgr. Ivana Kadlecová, Zahradní 1410, 592 31 Nové Město na Moravě, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1370 / 12459 Ruby Apartments s.r.o., Paříkova 910/11a, 19000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 6979 / 12459 Barbora Steklíková, Paříkova 910/9, 19000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1370 / 12459 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 EX 9519/10 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 141 000 Kč Datum místního šetření: 4.11.2014 Stav ke dni : 4.11.2014 Počet stran: 9 Počet příloh: 20 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 11.11.2014 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou podíl ve výši 1370/12459 stavba (budova) č.p. 910/262, způsob využití: garáž včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 12459/1956639 v kat. území Vysočany, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2932. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a - 2 -
objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 1.7.2008 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Harmáček Tomáš, Paříkova 910/9, Vysočany, 19000 Praha 9. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 4.11.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Vysočany v letech 1902 1922 město a poté část Prahy, jsou jedna ze čtvrtí a katastrální území v městské části a obvodu Praha 9 (spolu s Prosekem, Střížkovem, Hloubětínem, Hrdlořezy a částí Libně). - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé podíl ve výši 1370/12459 stavba (budova) č.p. 910/262, způsob využití: garáž včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 12459/1956639 v kat. území Vysočany, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2932. Předmětná garáž se nachází ve druhém podzemním patře. Objekt je uzavřený s vjezdem na dálkové ovládání, vrata do garáže sekční uzamykatelné. Stavba je užívána v celém rozsahu výhradně k parkování osobního automobilu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Zastavěná plocha: 13,70 m 2-4 -
Popis oceňované nemovité věci Nebytový prostor sloužící jako garážové stání je vymezena plochou o velikosti 124,59 m 2 a je umístěna ve druhém podzemním podlaží. Jednotka má devět stání pro auta. Součástí jednotky je její vnitřní elektroinstalace. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu o velikosti 12459/1956639 a spoluvlastnický podíl na pozemku parcelní číslo 173 o velikosti 12459/1956639. Povinný vlastní jedno garážové stání o velikosti 13,7 m 2. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Garáž, Poděbradská Parkovací stání v projektu Nová Harfa Poděbradská 777. V nabídce jsou aktuálně 2 různá parkovací stání, možnost výběru. Vjezd z hlavní ulice pomocí elektronického čipu pro ovládání vrat. Garáž, Pešlova Garážové stání v suterénu novostavby, v Praze 9 Vysočany, v ulici Pešlova. Garáž, Paříkova Garážové stání (parklift) v Praze 9 - Vysočany (metro A - Vysočanská). Parkovací stání je umístěno v -1 patře novostavby z roku 2005. Parklift je umístěn v horní části v pravo (viz foto), maximální zatížení je 2 tuny, šířka vozu 1,9 m bez zrcátek, výška max. 1,5 m, délka 5 m. Parkovací stání je ovládáno elektronicky, v zabezpečeném domě. Garáž, Paříkova Garážové stání v cihlovém domě, vhodné pro parkování aut výšky 150 cm. Garážové stání je v osobním valstnictví. Vjezd do garáže je možný pouze na dálkové ovládání. Garáž, Poděbradská Parkovací stání v garážích u objektu Nová Harfa v Praze 9 - Vysočany, ul.poděbradská č.p.777 - vjezd z hlavní ulice. Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž, Poděbradská - 5 -
- 6-89 100 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 99 000 Kč 99 000 Název: Garáž, Pešlova 157 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 175 000 Kč 175 000 Název: Garáž, Paříkova 144 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 160 000 Kč 160 000 Název: Garáž, Paříkova 198 000
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 220 000 Kč 220 000 Název: Garáž, Poděbradská 111 600 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 124 000 Kč 124 000 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 89 100 140 040 198 000 140 040 140 040 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 140 040 Kč Obvyklá cena 141 000 Kč slovy: Jednostočtyřicetjednatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. - 7 -
Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - podíl ve výši 1370/12459 stavba (budova) č.p. 910/262, způsob využití: garáž včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 12459/1956639 v kat. území Vysočany, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2932. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - nezjištěno. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 141.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. V Praze 11.11.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7440 do znaleckého deníku. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2932 17 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 1 Mapa oblasti 1-9 -