- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2812-124/2016 o odhadu ceny obvyklé pozemku parc.č. st. 277/2 jehož součástí je zem.stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 3186/1, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Krouna, obci Krouna, okresu Chrudim (LV 398) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek Místek Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00081/15 Podle stavu ke dni 23.2.2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 25. 2. 2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zemědělská stavba vč. pozemků Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Krouna Katastrální území: Krouna 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 23. 2. 2016 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 398 pro k.ú. Krouna ze dne 21.1.2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00081/15-076 o ustanovení znalce ze dne 15.12.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 398 zapsán: Makovský František MVDr., Československé armády 408/51, 50003 Hradec Králové Omezení vlastnického práva na LV č. 134: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - MVDr. Makovský František Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Chrudim, obci Krouna, cca 400 m jižně od zastávky bus Krouna, u mostu. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního bydlení. Přístup k pozemkům je z místní zpevněné komunikace. V obci je k dispozici rozšířená občanská vybavenost. Obec Krouna se rozkládá asi 29 km jihovýchodně od Chrudimi a 10 kilometrů východně od města Hlinsko. Počet trvale
- 3 - žijících osob této středně velké vesnice se pohybuje kolem čísla 1370 obyvatel. Krouna se dále dělí na šest částí, konkrétně to jsou: Čachnov, Františky, Krouna, Oldřiš, Ruda a Rychnov. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 277/2 jehož součástí je zem.stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 3186/1, součástmi a příslušenstvím. Posouzení právního a skutečného stavu - součástí pozemku parc.č. st. 277/2 má být zemědělská stavba bez čp/če, dle místního šetření bylo znalcem zjištěno, že se jedná o stavbu pro rodinnou rekreaci, případně objekt k bydlení Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení b) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří c) garáž na stavbu bez čp/če navazuje garáž Pozitiva oceňované nemovité věci: - klidná lokalita k bydlení či rekreaci Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - nemovitá věc stavebně navazuje na objekt k bydlení č.p. 249 (ve vlastnictví povinného) 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 398
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: parc.č. st. 277/2 druhu zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 106 m 2 parc.č. 3186/1 druhu zahrada o celkové výměře 570 m 2 Pozemky parc.č. st. 277/2 a parc.č. 3186/1 jsou ve funkčním celku se zemědělskou stavbou bez čp/če, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde garáž, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 676 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: 1) Zem. stavba bez čp/če, součást pozemku parc.č. st. 277/2 Oceňovaná stavba je stavebně napojena na objekt k bydlení č.p. 249. Jedná se o zřejmě nepodsklepenou stavbu, s 1.NP a podkrovím pod sedlovou střechou. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou břizolitové. Vnější keramické obklady jsou provedeny. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna jsou dřevěná dvojitá.
- 5 - Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění kotlem na zemní plyn nebo tuhá paliva, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany (případně sprchového koutu). Vybavení kuchyně předpokládá standardní. Zastavěná plocha objektu činí cca 64 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 100 m 2. Technický stav objektu předpokládám průměrný, s předpokladem dalších případných investic na opravy a údržbu. Znalec předpokládá, že rodinný dům je napojen na přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu a vodu. Plyn byl zjištěn u hranice pozemku (napojení však nebylo možno prověřit). 2) garáž na zemědělskou stavbu navazuje garáž. Garáž je nepodsklepená, přízemní s pultovou střechou, zděné konstrukce, s krytinou IPA, zastavěná plocha je cca 25 m 2.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s objekty pro rodinnou rekreaci, či s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 400 tis. až 900 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Krouna Krouna Český Rybná Pokřikov Hamry ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 676 423 993 1664 365 užitná podlahová plocha 100 150 70 120 90 prodejní/nabídková cena celkem 490 000 550 000 895 000 525 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje II.16 I.16 II.16 II.16 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší horší srovnatelný srovnatelný korekce pro tech. Stav 1,20 1,20 1,00 1,00 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 příslušenství srovnatelné srovnatelné srovnatelné srovnatelné korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost pozemku 1,10 0,90 0,80 1,10 korekce pro velikost domu 0,90 1,05 0,95 1,00 Indikovaná hodnota nemovité věci 554 292 523 908 561 330 612 180 519 750 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 554 292,- Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav a velikost, velikost pozemků, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 555 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb, součástí a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 555 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 277/2 jehož součástí je zem.stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 3186/1, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Krouna, obci Krouna, okresu Chrudim (LV 398), je stanovena ke dni 23. 2. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 555 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci - pozemku parc.č. st. 277/2 jehož součástí je zem.stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 3186/1, včetně součástí a příslušenství, v k.ú. Krouna, obci Krouna, okresu Chrudim (LV 398) činí 555 000,- Kč Slovy: pět-set-padesát-pět-tisíc-korun-českých Znalci nejsou známy žádné práva a závady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 25. 2.2016 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2812-124/2016 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: 1)Fotodokumentace 2)Mapa širších vztahů 3)Srovnávané nemovité věci 4 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 398
- 10 - Příloha č.1: Fotodokumentace Zem. stavba bez čp/če a zahrada Zem. stavba bez čp/če, stavebně napojená na objekt k bydlení č.p. 249 Zem. stavba bez čp/če
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 11 -
- 12 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Rodinný dům, Krouna, okr. Chrudim Cena: 490 000,- Kč Užitná plocha: 150 m 2 Pozemek: 423 m 2 Rodinný dům, zahrada, garáž, nyní v rekonstrukci. Nově rozvody a elektroinstalace v přízemí, funkční elektroměr. K dispozici v přízemí 3 místnosti, kuchyň, koupelna s rohovou vanou a umyvadlem, chodba, WC, vstup na zahradu, krytá terasa, vstup na uzavřený dvorek, garáž, skladovací prostory. V patře 2 pokoje, letní pokoj, půdní prostory. Nemovitá věc č. 2 Rodinný dům, Proseč-Česká Rybná, okr. Chrudim Cena: 550 000,- Kč Užitná plocha: 70 m 2 Pozemek: 993 m 2 Rodinný dům v České Rybné. Součástí prodeje samostatný dům a stodola. Dům má novou střechu. Dispozičně řešen 2+1.K rekonstrukci. Klidné místo,vhodné k trvalému bydlení či využít jako chalupu. Nemovitá věc č. 3 Rodinný dům, Pokřikov, okr. Chrudim Cena: 895 000,- Kč Užitná plocha: 120 m 2 Pozemek: 1 664 m 2 RD 3+1 se zahradou 1664 m2, který se nachází na samotě. Dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí: střecha, plastová okna, sádrokartony, omítky, podlahové krytiny, kuchyň, atd. Dispozice: chodba, komora, kuchyň s linkou, koupelna s WC, 3 pokoje, sklep a prostorná půda s možností půdní vestavby. Na pozemku je kůlna, zahradní domek a studna. Nemovitá věc č. 4 Rodinný dům, Hamry, okr. Chrudim Cena: 525 000,- Kč Užitná plocha: 90 m 2 Pozemek: 365 m 2 Chalupa 2+1 v centru obce Hamry u Hlinska. Dům je v původním udržovaném stavu, možnost celoročního užívání. V roce 2000 nová střecha. V domě vytápění tuhými palivy. Dispozice domu: vstupní chodba, koupelna, WC, chodba, kuchyň, 2 x pokoj. K dispozici půda s možností půdní vestavby. K Domu náleží zahrada o CP 204 m2 s kůlnou a garáží.