Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetků Oceňování nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce Autor: Jiří Novotný Oceňování majetků Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha Duben, 2010
P r o h l á š e n í Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a veškerou pouţitou literaturu uvádím v seznamu pouţité literatury. V Praze, dne 17. 4. 2010 Jiří Novotný 2
P o d ě k o v á n í Na tomto místě bych chtěl poděkovat svému vedoucímu bakalářské práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D., za jeho trpělivost, ochotu a cenné připomínky. 3
Anotace Bakalářská práce je zaměřena v teoretické části na problematiku oceňování nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty pro účely pojištění. Práce vychází ze současné situace na pojistném trhu. Jsou v ní popsány metody, standardy a postupy pouţívané pojišťovnami v České republice. Zjistil jsem, ţe při stanovení výše pojistné hodnoty v závislosti na subjektu, který pojistnou hodnotu stanovuje existují určité rozpory. V praktické části bakalářské práce, seznamuji čtenáře se způsoby ocenění rodinného domu a bytového domu. V poslední analytické části bakalářské práce, jsem zpracoval analýzu cen jednotlivých druhů nemovitostí a výši obvyklého nájemného u všech druhů nemovitostí na okrese Tábor. Annotation Bachelor thesis focuses on the theoretical part of the real estate valuation issues in order to determine the insured value for insurance purposes. Work based on the current situation in the insurance market. There are, described the methods, standards and procedures used by insurance companies in the Czech Republic. I discovered that when the insured value, depending on the body that sets the value of insurance there are some differences. The practical part of this work, it introduces the methods of valuation of house and apartment building. In the final analysis of the thesis, I have compiled an analysis of individual types of real estate prices and the usual amount of rent for all types of real estate in department Tábor. 4
Klíčová slova pojistná smlouva pojistná částka pojistná hodnota nová hodnota časová hodnota oceňování nemovitostí pojišťovna Keywords insurance policy, insurance money, insurance value, replacement value, current value, valuation of property, insurance company, 5
Obsah Úvod...8 1 Historie oceňování...9 1.1 Chronologicky řazené mezníky pojišťovnictví 11 2 Pojištění staveb..11 3 Oceňování nemovitostí v ČR.12 3.1 Základní právní předpisy pro oceňování nemovitostí...13 4 Základní stanovení pojmů..10 4.1 Hodnota a cena..15 5 Metody oceňování...16 5.1 Základní principy oceňování majetku podle zákona...16 5.2 Nákladové metody oceňování nemovitostí 18 5.3 Oceňování podle vyhlášky...19 5.4 Ocenění staveb pro potřeby pojištění 20 5.4.1 Podpojištění a přepojištění...21 5.5 Postup stanovení pojistné hodnoty 21 6 Ocenění bytového/rodinného domu...24 6.1 Stanovení aktuální trţní hodnoty rodinného domu...24 6.2 Základní pojmy.26 6.3 Popisné informace...28 6.4 Ocenění..31 6.4.1 Porovnávací metoda...31 6.4.2 Příjmová metoda.38 6.4.3 Nákladová metoda...39 6.5 Závěr..41 7 Stanovení aktuální tržní hodnoty bytového domu...46 7.1 Úvodní zpráva 48 6
7.2 Popisné informace...49 7.3 Ocenění...48 7.3.1 Porovnávací metoda...52 7.3.2 Příjmová metoda 59 7.3.3 Nákladová metoda...60 7.4 Závěr.61 8 Analýza trhu s nemovitostmi na okrese Tábor..66 8.1 Popis okresu.67 8.2 Charakteristika trhu..67 8.3 Pozemky...67 8.4 Budovy...68 8.5 Nájmy...69 8.6 Shrnutí..70 9 Závěr..71 Seznam použité literatury...72 Přílohy 73 Příloha 1 - Výpis z katastru nemovitostí rodinného domu čp. 40/1...74 Příloha 2 - Snímek katastrální mapy rodinného domu čp. 40/1 75 Příloha 3 - Výpis z katastru nemovitostí bytového domu čp. 57...76 Příloha 4 - Snímek katastrální mapy bytového domu čp. 57..77 Zadání bakalářské práce...78 7
Úvod Ve své bakalářské práci se zabývám analýzou stavu oceňování nemovitostí se zaměřením na stanovení jejich pojistné hodnoty. Zaměřil jsem se především na metody a postupy stanovení pojistné hodnoty nemovitostí. Bakalářská práce je rozdělena na tři části. První část je teoretická a zabývá se tématem Oceňování nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty. Druhá část je praktická a řeší ocenění rodinného domu a bytového domu.třetí část je analytická a rozpracovává analýzu trhu s nemovitostmi okresu Tábor. První část bakalářské práce je rozdělena na historii oceňování, ve které je popsána historie československého a českého pojišťovnictví, dále na pojištění staveb, oceňování nemovitostí v ČR, základní stanovení pojmů, základní principy oceňování majetku podle zákona, nákladové metody oceňování nemovitostí, oceňování podle vyhlášky, ocenění staveb pro potřeby pojištění, podpojištění a přepojištění, postup stanovení pojistné hodnoty. Ve druhé části bakalářské práce je vypracován posudek o ceně rodinného domu a bytového domu. Ocenění je provedeno porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. Ve třetí části bakalářské práce je provedena analýza trhu nemovitostí na okrese Tábor. Tato část je rozčleněna na obecnou charakteristiku trhu, ceny stavebních pozemků a budov. Cílem mé práce bylo seznámit se s problematikou ocenění nemovitosti za účelem stanovení pojistné hodnoty a to především z hlediska historie pojišťovnictví, způsobu jakým lze majetek pojistit a s výpočtem vzniklé škody. Při likvidaci pojistných událostí je důleţité stanovit co nejpřesnější metodu výpočtu pro stanovení pojistné hodnoty. 8
1 Historie oceňování Historie pojišťovnictví na území dnešní České republiky je doloţena od konce 17. století. Roku 1699 podal Jan Kryštof Bořek originální návrh na zavedení povinného poţárního pojištění budov v Čechách. V kaţdém městě měl být zaloţen protipoţární fond vytvářený příspěvky občanů. V roce 1777 byla zřízena pojišťovna proti škodám z ohně na polních zásobách, nábytku, nářadí a dobytku, která však neměla dlouhého trvání. Po roce 1822 zahájily činnost na českém území dvě zahraniční" pojišťovny se sídlem ve Vídni a Terstu. Skutečné základy komerčního českého pojišťovnictví lze nalézt v r. 1827, kdy byl v Praze zaloţen Císařsko - královský privilegovaný český společný náhradu škody ohněm svedené pojišťující ústav". Z poněkud pozdějšího data je potom nový název tohoto ústavu, pod kterým se zapsal do povědomí národa, a to První česká vzájemná pojišťovna v Praze". Tato pojišťovna začala provozovat poţární pojištění nemovitostí; od roku 1864 pak pojištění movitostí a krupobitní pojištění a od roku 1909 i ţivotní pojištění a další produkty. Roku 1881 zaplatila za škodu způsobenou poţárem Národního divadla téměř 300 tisíc zlatých. Obdobný ústav vznikl téměř současně v Brně. Jeho původní název ( C.k. priv. Pospolný ústav pohořelný pro Moravu a Slezko") se změnil později na Moravskoslezská vzájemná pojišťovna". Vlna zakládání českých pojišťoven a pojišťovacích spolků se vzedmula ve druhé polovině 19. století. Vznikaly pojišťovny městské, rolnické a vzájemné. V roce 1869 byla např. zaloţena Slavia, Vzájemná pojišťovací banka Praha a v roce 1872 důleţitá instituce v zajišťovnictví, První česká zajišťovací banka v Praze. Na přelomu století vznikaly další společnosti, mj. v roce 1900 Hasičská vzájemná pojišťovna v Brně. Na konci 19. století byly jiţ české pojišťovny natolik silné, ţe jejich finanční stabilitu neohrozily ani velké poţáry, které se v tomto období udaly. Za největší pojistnou událost z této doby je nutno povaţovat poţár Národního divadla z 12. 8. 1881, kde náhrada škody, vyplacená tehdy První českou vzájemnou pojišťovnou činila 297.869,- zlatých (v tehdejší rakouské měně). Díky odbornosti a politické prozíravosti představitelů pojišťovnictví se podařilo uchránit prostředky klientů během válečného období 1914-1918 a po vzniku samostatné Československé republiky zahájit novou etapu československého pojišťovnictví. Kromě dalších nově zaloţených českých pojišťoven na trhu aktivně působily i zahraniční pojišťovny. Přes útlum pojišťovnictví v období protektorátu za 2. světové války byla výsledkem 9
předválečného období několika stovek pojišťoven, pojišťovacích spolků a zahraničních reprezentací v roce 1945. Tyto pojišťovny byly dekretem prezidenta republiky z 24. října 1945 znárodněny. K řízení pojišťovnictví byla ustavena Pojišťovací rada se sídlem v Praze. Od 1. 1. 1947 bylo v Československu vytvořeno pouze pět pojišťoven, národních podniků. Po únoru 1948 byl zformován pouze jeden ústav Československá pojišťovna, národní podnik, a to na základě vyhlášky ministra financí č. 977 (Úř. list částka 98) o sloučení pojišťoven, národních podniků, ze dne 25. května 1948. V souvislosti s novým federativním uspořádáním státu v roce 1968 (Ústavní zákon č. 143/1968 Sb., o československé federaci), byly z jedné Státní pojišťovny vytvořeny dva samostatné subjekty Česká státní pojišťovna se sídlem v Praze a Slovenská štátna poisťovňa se sídlem v Bratislavě, a to s účinností od 1. 1. 1969. Monopolní období českého (resp. Československého) pojišťovnictví trvalo aţ do počátku devadesátých let. Dne 28. 5. 1991 byl přijat zák. č. 185/1991 Sb. o pojišťovnictví, který umoţňoval provozovat pojišťovací činnost na území České republiky subjektům, které splňují podmínky pro tuto činnost stanovení tímto právním předpisem. Na základě tohoto zákona začalo provozovat v letech 1991-1992 pojišťovací činnost na našem území 20 dalších pojišťoven. Toto číslo narůstalo aţ do r. 1997, kdy se pojistný trh začal postupně stabilizovat. V r. 1999 byl přijat zák. č. 168/1999 Sb. o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla, který upravoval dané pojištění jako povinně smluvní. Tímto zákonem byl odstraněn monopol České pojišťovny, a.s. jako provozovatele zákonného pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem motorového vozidla, neboť pojišťovny, které v průběhu r. 1999 poţádaly o licenci pro provozování tohoto pojištění a splnily stanovené podmínky, začaly od 1. 1. 2000 toto pojištění provozovat. 10
1.1 Chronologicky řazené významné mezníky vývoje československého a českého pojišťovnictví. Počátky pojišťovnictví v českých zemích 1699 návrh Jana Kryštofa Bořka na zavedení obligatorního poţárního pojištění zaloţení Pojišťovny proti škodám z ohně na polních zásobách, nábytku, 1777 nářadí a dobytku v Brandýse nad Labem Vznik prvních pojišťoven 1827 zaloţení První české vzájemné pojišťovny v Praze 1829 zaloţení Moravsko-slezské vzájemné pojišťovny v Brně Rozvoj pojistného trhu 1850 1918 1918 1938 zakládání dalších českých pojišťoven a pojišťovacích spolků etapa rozvoje pojišťoven a pojišťovacích spolků v období existence samostatné Československé republiky Útlum českého pojišťovnictví 1939 1945 odchod zahraničních pojišťoven (pocházejících ze zemí, které byly ve válce s Německem) Znárodnění pojišťovnictví zestátněním 1945 znárodněno celkem 733 pojišťoven, pojišťovacích spolků a zahraničních reprezentací Monopolizace 1946 vytvoření pěti pojišťoven národních podniků 1948 monopol jedné pojišťovny Státní pojištění 1948 1968 působení jedné pojišťovny 1969 vznik České státní pojišťovny a Slovenskej štátnej poisťovne Znovuvytvoření českého pojistného trhu 1991 demonopolizace českého pojistného trhu (zák. č. 185/1991 Sb. O pojišťovnictví) 2000 od 1.1.2000 je zákonem č. 168/1999 Sb. Upraveno pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla jako povinně smluvní 2002 42 pojišťoven s licencí Ministerstva financí na českém pojistném trhu k 31.12.2002 2 Pojištění staveb Pojištění staveb se vztahuje na budovy vyjmenované v pojistné smlouvě. Jde především o pojištění hal, provozních objektů, rodinných domů, nájemních obytných domů, rekreačních budov, hospodářských budov, garáţí, domácích dílen a dalších drobných staveb. Pojištění staveb se také vztahuje na nově zahajované stavby a stavební materiály 11
určené k zabudování do těchto staveb a s tím související potřebné zařízení ke stavbě, stavební materiál nutný k údrţbě budov, studně septiky a veřejné části přípojek, nacházející se v místě pojištění. Pojištění staveb obvykle kryje rizika poškození nebo zničení ţivly, vodou z vodovodního zařízení, poškození nebo zničení budovy tíhou sněhu nebo námrazy (příčinou ale nesmí být vadná konstrukce stavby), nárazem dopravního prostředku. Pojistná hodnota můţe být realizována jako nová hodnota budovy, coţ je částka, kterou je nutné vynaloţit k vybudování novostavby stejného charakteru a rozsahu v daném místě, včetně nákladů na zpracování architektonické, konstrukční a projektové dokumentace. Limitem pro určení nové hodnoty pro budovy, halu nebo stavbu je skutečnost, ţe opotřebení, nebo jiné znehodnocení není vyšší neţ 60 % a u zemědělských budov není vyšší neţ 50 %. Je evidentní, ţe pouţitelné slovo částka v předchozích odstavcích představuje finanční částku, která je výsledkem ocenění věcí nebo souboru věcí. Pokud opotřebení překročí limitní hodnoty, potom se pro pojištění budov pouţívá časová hodnota. Časová hodnota je částka, kterou dostaneme sníţením nové hodnoty budovy o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení budovy. Pokud si to klient přeje, můţe být pouţita časová hodnota i v případě nedosaţení limitních hodnot. Rozhodnutí pouţít v pojištění novou nebo časovou hodnotu má vliv na pojistné plnění v případě pojistné události. Při pojištění na novou hodnotu plní pojišťovna skutečnou škodu jak u částečných, tak i u totálních škod. Při pojištění na časovou hodnotu se odečítá částka, odpovídající stupni opotřebení. Obecná hodnota je pouţívána pro určení demolic, ale pro účely pojištění je nepodstatná. 3 Oceňování nemovitostí v ČR Oceňování nemovitostí je odborná činnost, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů přiřazován peněţní ekvivalent. Účelů, ke kterým se oceňování nemovitostí vyuţívá, je celá řada. Například ocenění nemovitého majetku pro účely jeho aktivace v podnikatelském účetnictví, výpočet hodnoty nemovitosti pro stanovení daňového základu, podklad pro řešení právních sporů, stanovení pojistné hodnoty a pojistné částky při uzavírání pojištění na nemovitosti nebo oceňování nemovitostí jako zajištění úvěrů. 12
Účelu ocenění musí odpovídat i pouţitá metodika ocenění. Ocenění zpracovaná pro různé účely nejsou vzájemně zaměnitelná a rozlišujeme několik druhů ocenění. Jednotlivé způsoby ocenění vedou ke zjištění hodnoty nemovitosti podle jejích skutečných uţitných, technických a právních vlastností. Oceňování nemovitostí se provádí pomocí oceňovacích metod a pravidel. 3.1 Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Prováděcí vyhláška 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 526/1990Sb., o cenách který uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, výkonů, prací a sluţeb pro tuzemský trh. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, definuje cenu: Cena je peněţní částka: sjednaná při nákupu a prodeji zboţí zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ prodeji. Zvláštním předpisem se zde rozumí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 4 Základní stanovení pojmů Stavba 1 jsou veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Budova je stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi. Má jedno nebo více ohraničených uţitkových prostorů. Obytná budova převládá v ní účel bydlení a to z více jak 50 % celkové plochy budovy. Podnikatelská budova převládá v ní podnikatelská činnost a to z více jak 50 % celkové plochy budovy. ( za podnikatelskou činnost se nepovaţuje administrativní činnost, ale 1 3 odst. 1 zákona č. 151/1997. Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů 13
např. prodej, skladování, poskytování sluţeb mimo administrativních, výrobních a zpracovatelská činnost atd.). 2 Kancelářská budova převládá v ní administrativní činnost a to z více jak 50% celkové zastavěné plochy. Hala je stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů, vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru minimálně 400 m 3, tvoří více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby.za svislé nosné konstrukce se nepovaţují samostatné tyčové prvky (pilíře, sloupy). Zastavěná plocha halové stavby musí být větší neţ 150 m 2. 3 Světlá výška podlaží rozumí se tím svislá vzdálenost mezi spodním lícem stropu a horním lícem podlahy. Průměrnou výškou podlaţí se rozumí váţený. Průměrnou výškou podlaţí se rozumí váţený průměr všech výšek podlaţí oceňované budovy nebo její části. Obestavěný prostor stavby je prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami. Vypočítá se takto součet obestavěného prostoru spodní stavby a zastřešení. S obestavěným prostorem základů se nepočítá Vedlejší stavba tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje uţívání pozemku. Zastavěná plocha nepřesahuje 100 m 2. Vedlejší stavbou není garáţ. Příslušenství věci 4 jsou věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány ( např. kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů). Součástí věcí 5 je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila (např instalace elektro,plyn, voda). 2 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. VII., přepracované a doplněné vydání.brno: Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008. 3 2 odst. a) vyhlášky č. 456/2008., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 4 zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, 121. 5 zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, 120. 14
4.1 Hodnota a cena V oblasti oceňování jsou hodnota a cena dva velmi frekventované pojmy. Je nutné je navzájem rozlišovat, přestoţe působí jednoznačným dojmem. Hodnota je údaj obvykle kvantitativní, vzniklý odborným hodnocením. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou, nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah za zboţí či sluţby, které lze koupit. Hodnota by měla být asi nejpravděpodobnější cenou. Cena má význam jako protihodnota za statky. Obecným měřítkem jsou peníze. Cena můţe nebo nemusí být zveřejněná, zůstává však historickým faktem. Cena je suma kterou je kupující ochoten zaplatit a na druhé straně prodávající ochoten Cena pořizovací (historická) Je to cena, za kterou bylo věc moţno pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Nejčastěji se vyskytuje v účetní evidenci. Cena administrativní (zjištěná) je cena zjištěná podle cenového předpisu. V současné době podle zákona č. 151/ 1997 Sb. 6 a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 456/ 2008 Sb. 7 Tato cena je cenou časovou, ale většina s pouţitím koeficientu prodejnosti Kp. 8 Cena obvyklá (obecná, tržní) cena za kterou je moţno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu prodat nebo koupit. Zjišťuje se porovnáním realizovaných prodejů a koupí obdobných věcí v daném místě a čase. Cena reprodukční je cena za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Pro potřeby pojišťovny povaţujeme tuto cenu za cenu odpovídající nové hodnotě. Věcná hodnota (časová cena) reprodukční cena, sníţená o přiměřené opotřebení a jiné znehodnocení ceny. (Cena zjištěná nákladovým způsobem) 9 6 zákon č. 151/97 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů 7 vyhláška č. 456/2008., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 8 Koeficient prodejnosti Kp upravuje cenu podle prodejnosti objektů v jednotlivých regionech, tedy v podstatě upravuje novou hodnotu na hodnotu tržní. 15
Pojistná hodnota je cena pojištěné věci, rozhodná pro stanovení pojistné částky v době uzavření smlouvy. Pojistná hodnota věci můţe být vyjádřena jako: nová cena tedy peněţní částka, kterou je třeba vynaloţit na znovu pořízení nebo výrobu věci téhoţ druhu, rozsahu kvality, na stejném místě a do nového stavu. časová cena se stanoví z nové ceny s přihlédnutím k opotřebení nebo jinému znehodnocení, přihlíţí se také k zhodnocení věci. dohodnutá cena tedy cena blíţe specifikovaná v pojistné smlouvě. Mimo těchto základních typů pojistné hodnoty uvádějí všeobecné pojistné podmínky, ţe : Není-li moţné stanovit pojistnou hodnotu věci ( např. plány, dokumenty, písemnosti), stanoví tuto hodnotu na vlastní odpovědnost pojištěný 10 Pojistná částka má vyjadřovat pojistnou hodnotu budovy. Pojistná částka se stanoví na základě ocenění pojištěné budovy. 5 Metody oceňování Zákon o oceňování majetku č 151/ 1997 Sb. Upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot. 5.1 Základní principy oceňování majetku podle zákona Majetek nebo sluţba 11 se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklým obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její 9 BRADÁČ, A. Nemovitosti. 4. přepracované a doplněné vydání. Linde Praha a. s. 2007. s. 79. 10 Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1.vydání Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 11 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. 16
výše se nepromítají mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Jiným stanoveným způsobem se v tomto zákoně rozumí: Výnosový způsob vychází z výnosu předmětu skutečně dosahovaného nebo z výnosu, kterého lze dosáhnout a následné kapitalizace tohoto výnosu. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Oceňuje-li se porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se ze základních cen za měrné jednotky se zohledněním charakteru velikosti stavby, polohy, jejího vybavení, a opotřebení stavby. Nestanoví-li zákon jinak stavba nebo její část se oceňuje výnosovým, porovnávacím, nebo nákladovým způsobem. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se ze základních cen za měrné jednotky se zohledněním charakteru, velikosti stavby, polohy, jejího vybavení, a opotřebení stavby. 17
V zásadě je nutné si uvědomit, ţe znalec určuje hodnotu nemovitosti, nikoliv jeho cenu. Cena nemovitostí je dána vztahem mezi nabídkou a poptávkou, tzn. určuje ji trh. 12 5.2 Nákladové metody oceňování nemovitostí Nákladový způsob ocenění je jinak technický pohled na nemovitost. Výsledkem tohoto druhu ocenění je tzv. věcná hodnota. Výpočet lze provést třemi způsoby : metodou agregovaných poloţek, rozpočtový způsob, metodou technicko-hospodářských ukazatelů. metoda agregovaných poloţek, představuje sdruţení několika rozpočtových poloţek do jedné. Metoda představuje určité zjednodušení rozpočtové metody. Dochází zde k oceňování skupin poloţek současně. Tato metoda se zakládá na slučování jednotlivých stavebních činností do jedné poloţky. Sloučená poloţka vyjadřuje určitou část stavby nebo skupinu stavebních prací. Agregované poloţky představují zjednodušení při oceňování stavebních prací. rozpočtový způsob (rozpočet) jedná se o rozlišení jednotlivých prvků stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Metoda spočívá ve zpracování poloţkového rozpočtu podle jednotlivých prvků stavebních konstrukcí. Jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu. Metodu lze vyuţít jen v případě, ţe jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení, tzn. prakticky jen u staveb nově budovaných nebo u takových u nichţ existuje podrobná stavebně technická dokumentace. Ceníkové poloţky lze zjistit např. z Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací. Cena za jednotku se potom násobí objemem kaţdého druhu. V závěru čísla sečteme a dostaneme celkovou reprodukční hodnotu. 13 metodou technicko-hospodářských ukazatelů Metoda technicko-hospodářských ukazatelů je pouţívaná nejčastěji. Při tomto způsobu se ocení jedna měrná jednotka za celou stavbu. Nejčastěji se takto vyuţívá za měrnou jednotku 1 m³ obestavěného prostoru či 1 m² podlahové plochy. Pro danou nemovitost se zjistí vybraná jednotková cena a 12 HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha : Vysoká škola ekonomická, 2005. s. 73. 13 HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha : Vysoká škola ekonomická, 2005. s. 74. 18
vynásobením celkovým počtem měrných jednotek obdrţíme reprodukční hodnotu. Jednotková cena je vztaţena k určitému standardu, který nemůţe být shodný s oceňovanou stavbou, je proto nutné provést úpravu pomocí poměrových koeficientů (např. vybavení, zastavěná plocha, místo, počet podlaţí) a zohlednit tak rozdíly týkající se tvaru, velikosti, vybavení a polohy stavby. 14 Metodu technicko-hospodářských ukazatelů rovněţ pouţívá vyhláška č. 456/ 2008 Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška stanovuje základní ceny, koeficienty, přiráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobu oceňování. 5.3 Oceňování podle vyhlášky Vyhláška zařazuje stavební objekty do tabulek podle účelu pouţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudační, rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím stavby. Způsob výpočtu ocenění nákladovým způsobem dle vyhlášky, bude popsán u objektů zařazených dle účelu uţití jako budova a hala. Následující vzorec je určen pro výpočet budovy a haly dle 3 15 vyhlášky. Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 vyhlášky, základní cenou za m 3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravenou podle odstavce 3. Při oceňování stavby nákladovým způsobem se vychází: - z nákladů na pořízení stejné stavby, - z technického opotřebení stavby (cena stavby se přiměřeně sníţí o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další ţivotnosti stavby nebo její části), - z charakteru stavby, z jejího vybavení, polohy, velikosti a prodejnosti, - ze základních cen za měrné jednotky stavby (v m, m 2, m 3 ). 14 HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha : Vysoká škola ekonomická, 2005. s. 75. 15 3 vyhlášky č. 456/2008., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 19
Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 vyhlášky se násobí koeficienty K1 aţ K5, KI a KP podle vzorce: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x KI x KP, kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle účelu uţití stavby, K1 koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, K2 koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce, K3 koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce, K4 koeficient vybavení stavby, K5 koeficient polohový, KI koeficient změny cen staveb koeficient inflace KP koeficient prodejnosti. Cena stavby, zjištěná nákladovým způsobem podle vyhlášky je: CN = OP x ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp, kde OP je obestavěný prostor stavby. Algoritmy oceňování nákladovým způsobem lze s určitými úpravami pouţít pro určování pojistných částek nemovitostí. Z výpočtu ceny nákladovým způsobem pro účely stanovení pojistné hodnoty nemovitosti je nutné vyloučit koeficient prodejnosti KP. 5.4 Ocenění staveb pro potřeby pojištění Při oceňování pro pojišťovny přichází v úvahu problematika stanovení hodnoty nemovitosti při uzavírání smlouvy a problematika stanovení výše škody při pojistné události. Ti, kteří pojišťují svůj majetek, si mnohdy neuvědomují rizika špatného odhadu hodnoty majetku. Porovnání odhadu nové hodnoty majetku a skutečnosti probíhá při likvidaci pojistné události. Velký rozdíl mezi hodnotou majetku, který je uveden v pojistné smlouvě, a skutečnou náhradou, můţe vést někdy i k ohroţení klienta z důvodu řádného odškodnění. V současné době neexistuje obecně platná metodika, podle které by pojišťovny měly postupovat, proto má kaţdá pojišťovna svůj vlastní subjektivní systém hodnocení. 20
Pro ocenění standardních objektů typu rodinného domu, bytu, apod. má většina pojišťoven zpracovánu základní metodiku a připravenou soustavu formulářů, které mají za úkol stanovení pojistné hodnoty zjednodušit a standardizovat. Účelem jak metodicky,, tak formulářů je to, aby pojistnou hodnotu dokázal více méně správně stanovit kaţdý obchodní zástupce pojišťovny, tedy i ten, který je v oblasti oceňovaní majetku pouze vyškolen např. firemní kurz. Na specializované odhadce majetku se pojišťovny obvykle obrací, kdyţ je předmětem pojištění majetek příliš velký nebo příliš atypický např: (nemocnice, průmyslový závad, hotel). Pojistná částka má vyjadřovat pojistnou hodnotu budovy. Pojistná částka se stanoví na základě ocenění pojištěné budovy. Není li moţné stanovit pojistnou hodnotu, stanoví tuto hodnotu na vlastní odpovědnost pojištěný. 5.4.1 Podpojištění a přepojištění U pojištění majetku je důleţité, aby pojistná částka, tzn. maximální částka, kterou pojišťovna plní, co nejvíce odpovídala hodnotě majetku. Pokud bude majetek pojištěn na niţší pojistnou částku neţ je jeho hodnota (vznikne podpojištění), pojišťovna bude krátit pojistné plnění v takovém poměru, v jakém je pojistná částka ke správně stanovené hodnotě majetku neboli dohodnutá výše pojistného ke správně stanovenému pojistnému podle hodnoty majetku. Kvalitní pojišťovna by neměla připustit vysokou míru podpojištění. Obecně na pojistném trhu v ČR platí, ţe do 10% je podpojištění tolerováno. Přepojištění vzniká v případě, ţe stanovená pojistná částka převyšuje pojistnou hodnotu pojištěného majetku. Tento případ je moţné přiblíţit výkladem nové ceny stavby jako trţní hodnoty a technické hodnoty stavby. Pokud pořídíme novou stavbu nákupem od jiného vlastníka, můţe být pořizovací cena stavby výrazně vyšší neţ náklady na znovu pořízení stavby při totální škodě. 5.5 Postup stanovení pojistné hodnoty Z metodického hlediska lze říct, ţe stanovení pojistné hodnoty není ničím jiným neţ: Stanovením reprodukční ceny u pojištění na cenu novou. Stanovením věcné hodnoty u pojištění na cenu časovou 21