ZNALECKÝ POSUDEK č. 2979-59/2011 o ceně majetku v místě a čase obvyklé - bezobslužné čerpací stanice PHM - objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3304/9, včetně pozemků parc. č. 3304/9 a 3304/15, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Moravská Ostrava, obci Ostrava, okres Ostrava-město, dle LV 11515 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty. Objednatel : Mgr. Lukáš Stoček, insolvenční správce dlužníka KARIMPEX, a.s. Účel ocenění : Návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) pro účely prodeje majetku, včetně prodeje v dobrovolné veřejné dražbě dle 13 odst. 1 zák. č. 26/2000 Sb. Zhotovitel : Ing. Miroslav Bešík, znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a podniků, certifikovaný odhadce majetku dle ČSN EN ISO/IEC 17024 - oceňování nemovitostí, oceňování podniků, odhadce s ohlašovací vázanou živností pro oceňování věcí nemovitých a movitých. práce: IDEAPROJEKT spol. s r.o., nám. Míru 13, 792 01 Bruntál tel. 554 715035, 715036, fax. 554 717853, e-mail: besik@ideaprojekt.cz, www.ideaprojekt.cz domů: Dělnická 8, 792 01 Bruntál, tel. 554 715843, mobil +420 603 237049, e-mail: miroslav.besik@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu a 15 stran příloh, předává se ve 2 vyhotoveních. V Bruntále, dne : 25.10.2011 1
A. NÁLEZ Znalecký úkol Na základě požadavku Mgr. Lukáše Stočka, insolvenčního správce dlužníka KARIMPEX, a.s., je znaleckým posudkem stanovena cena předmětného majetku v místě a čase obvyklá, včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, s použitím pro účely přímého prodeje, včetně prodeje v dobrovolné veřejné dražbě dle zák. č. 26/2000 Sb. Obvyklá cena i tržní hodnota mají v daném konkrétním případě stejný význam a představují shodnou konstrukci stejné veličiny, jejich definice jsou uvedeny v závěru ocenění. Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" České komory odhadců majetku, zejména pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) - bezobslužné čerpací stanice PHM - objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3304/9, včetně pozemků parc. č. 3304/9 a 3304/15, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Moravská Ostrava, obci Ostrava, okres Ostrava-město, dle LV 11515 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty. M.1. ČERPACÍ STANICE PHM KARIMPEX OSTRAVA ČSAD IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Dle výpisu z katastru nemovitosti č. LV 11515 a dalších podkladů je k datu ocenění zsapsán jako vlastník oceňovaných staveb a hlavní technologie, tedy oceňovaného dlouhodobého hmotného majetku nemovitého a movitého: KC Ostrava a.s., Pohraniční 3135/16, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2 IČ 27826325 Pozn. Uvedený majetek byl zapsán insolvenčním správcem do soupisu majetkové podstaty společnosti KARIMPEX, a.s., IČ 25361082, společnost v konkursu dle usnesení soudu Adresa majetku : Čerpací stanice PHM ul. Vítkovická, Ostrava - Moravská Ostrava Kód katastrálního území : 713520 Název katastrálního území : Moravská Ostrava Kód obce : 554821 Název obce : Ostrava Počet obyvatel obce : 306 006 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2010 Kód okresu : CZ0806 Název okresu : Ostrava Název kraje : Moravskoslezský Název státu : Česká republika Poloha v obci : Ostatní 2
Časové koeficienty : ČSÚ Podklady : - Soupis majetkové podstaty pro Krajský soud v Ostravě, zpracovala advokátní kancelář JUDr. Z. Bětáková, Mgr. L Stoček, 741 01 Nový Jičín, K Nemocnici 18, dne 3.8.2009 a doplnění č. 1 soupisu majetkové podstaty ze dne 17.11.2009 - Znalecký posudek č. 2780-15/2011 o ceně technologie a doprovodného movitého majetku čerpací stanice PHM v Bruntále, zpracoval znalec Ing. Jan Bartušek, Olomouc, dne 8.9.2011 (tento posudek tvoří nedílnou součást tohoto ocenění v příloze). - Výpis z katastru nemovitostí č. LV 11515, na objekt dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3304/9, včetně na pozemků parc. č. 3304/9 a 3304/15, v k.ú. Moravská Ostrava, vydal Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj dne 5.10.2011 pod č. 2045/2011-7 - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Moravská Ostrava - Výtoče PHM, nákupy a tržby za PHM v letech 2010 a 2011 - Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcných břemen, uzavřená mezi prodávajícím ČSAD Ostrava a.s. a kupujícím Union Leasing,,a.s., ze dne 15.12.2000, vklad práva 18.12.2000 - Nájemní smlouva o nájmu čerpací stanice, uzavřená mezi Mgr. Lukášem Stočkem jako pronajímatelem a Nikey s.r.o. jako nájemcem, ze dne 28.4.2010 a dodatek č. 1 ze dne 15.7.2010 a 30.12.2010 - Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy č. 11, dle obecně závazné vyhlášky č. 11/2010 - Vlastní databáze obvyklých cen a nájmů, databáze spolupracujících znalců, informace realitních kanceláří a realitní inzerce - Fotodokumentace 10/2011 - Informace a údaje sdělené vlastníkem a nájemcem nemovitosti - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Místní šetření : Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.9.2011 za podpory a účasti obsluhy čerpací stanice - zaměstnance nájemce Nikey s.r.o. a za účasti znalce na technologii a movitý majetek Ing. Jana Bartuška, jehož ocenění je součástí tohoto znaleckého posudku. Infrastruktura : Počet obyvatel v obci k 1.1.2010 : 306006 V obci je pošta V obci je základní škola 1. - 9. ročník V obci je zdravotnické zařízení V obci je zařízení Policie ČR V obci je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod V obci je vodovod V obci je plynofikace Ostrava je třetím největším městem v České republice co do počtu obyvatel, druhým největším městem co se týče rozlohy správního území města a zároveň je největší aglomerací v příhraniční oblasti tří států: České republiky, Polska (15 km) a Slovenska (55 km). V rámci České republiky má zcela zvláštní postavení. Během uplynulých desetiletí je chápána jako významné centrum těžkého průmyslu a dále jako město obchodní a tranzitní. V důsledku politických změn po roce 1989, Ostrava jako jedno z mála měst v ČR zaznamenala obrovský přerod způsobený omezováním těžkého průmyslu včetně s tím spojené ztráty pracovních příležitostí a nezbytnosti restrukturalizace. Pokud jde o územně právní členění má Ostrava 23 městských obvodů a 39 katastrálních území. V Ostravě žije přes 311.000 trvale žijících obyvatel a dalších 33.000 dojíždějících z přilehlého okolí do zaměstnání. V posledních letech v důsledku snížení počtu pracovních příležitostí docházelo k postupnému úbytku obyvatel. Věková struktura obyvatelstva města Ostravy: Předproduktivní (0-14 let) 17,2% Produktivní (15-59 muži, 15-54 ženy) 66,0% Poproduktivní (60 a více) 16,8% Počet ekonomicky aktivních obyvatel v Ostravě činí 52,6%, průměrný věk obyvatelstva činí 37,7 let. Město Ostrava je sídlem administrativních, obchodních, kulturních, zdravotních, vědeckých a sportovních společností, organizací i institucí, a to především že dříve byla krajským městem, nyní hlavním městem 3
Moravskoslezského kraje. Základním průmyslovým odvětvím ve městě je hutnictví a strojírenství, dále chemický průmysl. Hornictví, jež bylo v minulosti jednou z nejintenzivnějších průmyslových oblastí provozovaných v Ostravě, bylo již na území města zcela utlumeno. Ostrava je také vzhledem ke své poloze tranzitním uzlem, zejména železniční dopravy. Ostrava má také hustou síť městské hromadné dopravy, tato je zastoupena třemi druhy dopravních prostředků, a to autobusem, trolejbusem a tramvají. Dále je v Ostravě 5 železničních stanic a mezinárodní letiště v Mošnově. Ostrava je téměř zcela pokryta elektrickou, vodovodní a telekomunikační sítí. Kanalizace je vybudována na celém území vnitřního města, ve velkých průmyslových areálech a jejich přilehlých okolí, tj. v průmyslových částech a okrajových územích vnitřního města a dále i městských obvodech na území mimo kompaktní město. Co se týče vybavení zemním plynem, jsou jednotlivé obvody města napojeny všechny, pouze v některých okrajových oblastech mimo kompaktní město je plyn rozveden pouze částečně. Do některých ostravských obvodů je zavedeno centrální zásobování teplem. Popis a účel : Jedná se o bezobslužnou čerpací stanici pohonných hmot v areálu ČSAD v k.ú. Moravská Ostrava. Moravská Ostrava a Přívoz je významným průmyslovým centrem. Nejbližší správní centrum je Ostrava, od kterého je nemovitost vzdálena cca 2,0 km. Okolní zástavbu tvoří provozní dopravní a inženýrské stavby, vzhledem k tomu, že stavba je situována v areálu ČSAD Ostrava, na jeho jižním okraji mezi ulicemi Vítkovická a Místecká. Zařízení čerpací stanice je umístěno na vlastních pozemcích zájmového území čerpací stanice parc. č. 3304/9 a 3304/15 v k.ú. Moravská Ostrava. Čerpací stanice zajišťuje bezobslužný prodej motorové nafty pro vybrané smluvní zákazníky, využíváno je zejména autobusovými a nákladními autodopravci ve vlastním areálu. Žádné doplňkové služby motoristům zde aktuálně nejsou poskytovány. Příjezd a přístup k čerpací stanici z místní komunikace Vítkovická je zajištěn vedlejším vjezdem do areálu ČSAD Ostrava a.s. přes cizí pozemky parc. č. 3304/20 a 3304/4, odtud na vlastní pozemky zájmového území čerpací stanice. Pro užívání těchto přístupových pozemků parc. č. 3304/20 a 3304/4, včetně přilehlého pozemku parc. č. 3304/2 je zřízeno věcné břemeno ve prospěch čerpací stanice, zapsané také na LV 11515. Inženýrské sítě čerpací stanice jsou napojeny na vnitroareálové rozvody, jedná se o přípojku kanalizace splaškové a dešťové, přípojku vody, přípojku NN. Objekt není plynofikován, původní připojení potrubím na dálkové teplo areálu bylo již dávno odpojena a je nefunkční, Hlavním zapsaným nemovitým objektem čerpací stanice je zděný kiosek - objekt dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3304/9, na okolním pozemku ostatní plochy parc. č. 3304/15 jsou umístěny výdejní stojany zastřešené ocelovým přístřeškem, po obou stranách kiosku jsou dále na této ostatní ploše umístěny jednoplášťové podzemní nádrže PHM v krytých izolovaných podzemních zastřešených železobetonových jímkách. Součástí čerpací stanice jsou i přilehlé pojízdné zpevněné plochy na pozemku ostatní plochy parc. č. 3304/15 a drobné venkovní úpravy, vše s pozemky funkčního celku parc. č. 3304/9 a 3304/15. Technologie čerpací stanice je její součástí, ostatní doplňuje doprovodný movitý majetek. Užívání je v souladu s územním plánem. Příslušenství : Příslušenství hlavních staveb tvoří doplňkové objekty charakteru inženýrských sítí, doplňkových staveb a venkovních úprav, součástí je i hlavní technologie ČS PHM. Stavební úpravy : Historie, stavební úpravy, vhodnost využití Od čerpací stanice nebyla předána žádná technická dokumentace. Dle sdělení původního uživatele a nájemce byla stanice budována kolem roku 1969, během užívání bylo zařízení stavebně upravováno a doplňováno. Čerpací stanice PHM se svou technologií je speciální jednoúčelové zařízení a není možno efektivně uvažovat s jiným budoucím využitím. K datu ocenění zařízení slouží svému účelu a provozuje ho nájemce. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : Věcná břemena Na listu vlastnictví č. LV 11515 jsou ke všem zapsaným vlastním nemovitostem zapsaná věcná břemena, týkající se omezení vlastnického práva dle části "C" výpisu. Všechna břemena (podle listiny ) dle smlouvy V3 5299/2000 ze dne 2.10.2000, právní účinky vkladu ke dni 3.10.2000 Dle smlouvy se jedná o: 4
- Kupující jako vlastník nově vzniklé parcely č. 3304/15 ost. plocha-jiná plocha k. ú. Moravská Ostrava a povinný z věcného břemene zřizuje ve prospěch vlastníka pozemku parc. č. 3304/4 ost. plocha-jiná plocha k. ú. Moravská Ostrava právo odpovídající věcnému břemeni, dle něhož je kupující povinen trpět užití této parcely pro umístění stávající přípojky slaboproudu, stávající přípojky NN, sloupu osvětlení odstavné plochy spolu s rozvaděčem a kabelovým vedením včetně příchodu a příjezdu k těmto zařízením pro zajištění oprav a údržby těchto zařízení, včetně příchodu a příjezdu pracovníků, dopravních prostředků či nutných zařízení dodavatelského subjektu, tak jak je vyznačeno v témže geometrickém plánu. - Kupující jako vlastník budovy objektu dopravy postaveného na pozemku parc. č. 3304/9 zast. plocha k.ú. Moravská Ostrava a povinný z věcného břemene touto smlouvu zřizuje ve prospěch vlastníka pozemku parc. č. 3304/4 ost. plocha-jiná plocha k. ú. Moravská Ostrava právo odpovídající věcnému břemeni, dle něhož je vlastník budovy povinen trpět užití této budovy pro umístění, opravy a údržbu vedení slaboproudu, a to po ocelové konstrukci zastřešení budovy, tak jak je vyznačeno ve shora uvedeném geometrickém plánu Ing. Dagmar Grygarové, déle svislým směrem po obvodu jižní stěny budovy do místnosti č. 301 v budově se zaústěním ve skříňce v této místnosti. - Kupující jako vlastník budovy objektu dopravy postaveného na pozemku parc. č. 3304/9 zast. plocha k. ú. Moravská Ostrava a povinný z věcného břemene touto smlouvu zřizuje ve prospěch vlastníka pozemku parc. č. 3304/4 ost. plocha-jiná plocha k. ú. Moravská Ostrava právo odpovídající věcnému břemeni, dle něhož je vlastník budovy povinen trpět užití této budovy pro umístění, opravy a údržbu vedení NN, a to po jižní obvodové stěně budovy přes místnost č. 302 do přilehlé chodby s ukončením v rozvaděči NN, který je zde umístěn. Na listu vlastnictví jsou vedena v části B jiná práva ve prospěch oceňované nemovitosti, konkrétně věcné břemeno chůze a jízdy dle smlouvy následovně: Prodávající jako vlastník pozemků parc. č. 3304/2 ostatní plocha jiná plocha v k. ú. Moravská Ostrava a jako povinný z věcného břemene touto smlouvou zřizuje ve prospěch vlastníka budovy-objekt dopravy postavený na pozemku parc. č. 3304/9 zast. plocha k. ú. Moravská Ostrava právo odpovídající věcnému břemeni, dle něhož je prodávající povinen trpět užití části tohoto pozemku pro uložení stávajících inženýrských sítí, které jsou předmětem této kupní smlouvy, a to horkovodní přípojky, vodovodní přípojky včetně šachty a l hydrantu, přípojky slaboproudu a silnoproudu, dále pak pro příchod a příjezd za účelem opravy a údržby těchto sítí, včetně příchodu a příjezdu pracovníků, dopravních prostředků či jiných nutných zařízení dodavatelského subjektu, tak jak je vyznačeno v geometrickém plánu Ing. Dagmar Grygarové ze dne 26.6.2000 č. 1771-96/2000 pro rozdělení pozemku parc. č. 3304/1, 3304/2, 3304/4 a pro vyznačení věcných břemen, který jako příloha č. 1 tvoří nedílnou součást smlouvy. Prodávající zavazuje se zdržet bezdůvodného odpojení inženýrských sítí sloužících zabezpečení provozu nemovitostí, které jsou předmětem této smlouvy. Aktuální LV 11515 tvoří nedílnou přílohu tohoto ocenění. Zástavní a předkupní práva k majetku a omezení K datu ocenění je na aktuálním výpisu z LV č. 11515 vedeno na nemovitý majetek: - Zástavní právo smluvní pro Hutyra Janusz Andrzej dle smlouvy ze dne 1.5.2009, právní účinky ke dni 27.8.2009 - Zapsáno do soupisu majetkové podstaty (zák. č. 182/2006 Sb.) k č.j. KSOS 31 NS 3456/2008 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro Finanční úřad Ostrava I, dle rozhodnutí ze dne 10.7.2009, právní moc ke dni 24.7.2009 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro Finanční úřad Ostrava I, dle rozhodnutí ze dne 7.6.2011, právní moc ke dni 9.7.2011 Ekologické zatížení Každý provozní areál ČS PHM je potencionálním zdrojem ekologického zatížení v případě nekontrolovaného úniku ropných látek. Na ochranu před těmito vlivy bylo celé zařízení projektováno i povoleno a takto provozováno. Na oceňované ČS PHM nebyly dle sdělení v uplynulém období provozu žádné ekologické ani jiné havárie, pokuty z tohoto titulu nebyly uděleny žádné. Restituční nároky Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích k pozemkům. 5
Pojištění majetku Aktuálně k datu ocenění je dle sdělení majetek pojištěn u nájemce, podrobnosti smlouvy nebyly sděleny. Další závazky, omezení, problémy a specifika majetku Zařízení ČS PHM je insolvenčním správcem dlužníka KARIMPEX a.s., do jehož majetkové podstaty byl majetek zapsán, pronajímáno nájemci společnosti Nikey s.r.o. na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Jako určité riziko se jeví napojení inženýrských sítí na vnitroareálové rozvody soukromého subjektu. Dle původní kupní smlouvy (viz. podklady) čl. IV. odst. 1 se prodávající zavazuje zdržet se bezdůvodného odpojení inženýrských sítí sloužících zabezpečení provozu nemovitostí nového vlastníka. Služby spojené s dodávkou energií, vodné, stočné a další byly a k datu ocenění jsou zabezpečovány pro nájemce vlastníkem areálu ČSAD Ostrava a.s. Nejsou známa žádná další omezení a rizika, vyplývající z uzavřených smluv nebo okolností provozování majetku. Předmět podnikatelské činnosti : Celou podnikatelskou činnost u neveřejné ČS PHM představuje bezobslužný prodej motorové nafty smluvním zákazníkům. Žádné jiné služby motoristům zde nejsou poskytovány. Postup při ocenění : Pro další postup ocenění je provedena aplikace jednotlivých metod se závěrečnou analýzou, jak je uvedeno v podmínkách v závěru tohoto ocenění. Pro stanovení hodnoty technologie, hlavních movitých věcí a ostatního movitého majetku dle zjištění při prohlídkách a dle soupisu majetkové podstaty insolvenčního správce k 08/2009 s doplněním k 11/2009 byl využit znalecký posudek č. 2780-15/2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí. 6
B. POSUDEK Věcná hodnota majetku V následujícím oddíle je provedeno ocenění nemovitého majetku, ocenění movitého majetku hlavní zabudované technologie je provedeno samostatným znaleckým posudkem v příloze této zprávy, následuje souhrn věcné hodnoty. Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Kiosek bez čp/če na parc. č. 3304/9 M.1.2. Zastřešení stáčecí plochy na parc. č. 3304/15 M.1.3. Podzemní uložiště nádrží na parc. č. 3304/15 M.1.4. Zpevněné plochy na parc. č. 3304/15 M.1.5. Ostatní stavby a úpravy M.1.6. Pozemky zájmového území M.1.1. Kiosek bez čp/če na parc. č. 3304/9 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o jednopodlažní objekt provozní budovy zděného kiosku, nepodsklepený, obdélníkového půdorysu. Budova byla vystavěna kolem roku 1969-1970. Základy jsou betonové s izolací, obvodové zdivo je z tvárnic tl 300-400 mm, strop nespalný s rovným podhledem, střecha plochá s obvodovou atikou, krytina je živičná s oplechováním atiky a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, jižní okna opatřeny ocelovými mřížemi, prosvětlení skladu sklobetonovými tvárnicemi, vnitřní dveře dřevěné hladké do ocelových zárubní, vchodové dveře ocelohliníkové prosklené, venkovní dveře a vrata ocelové. Podlahy jsou opatřeny keramickou dlažbou a PVC, ve skladu betonové. Vnitřní omítky vápenné v kombinaci s keramickým obkladem sociálního zařízení, venkovní omítky vápenocementové s kabřincovým obkladem soklu. Přízemí (1.NP) obsahuje vstupní chodbu se závěsným elektrokotlem ÚT, kancelář obsluhy, 2 provozní místnosti, WC s předsíní a samostatně přístupný sklad z venkovní strany. Budova obsahuje vnitřní kanalizaci pro WC a umývadlo, venkovní dešťovou kanalizaci, rozvod studené pitné vody s ohřevem v průtokovém elektrickém ohřívači, kompletní elektroinstalaci, bleskosvod, vytápění je ústřední teplovodní do žebrových litinových těles, zdrojem je elektrokotel. Stáří objektu je 41 roků. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 812 59 Budovy pro dopravu a spoje ostatní SKP : 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby Materiálová charakteristika : zděná z cihel,tvárnic,bloků Zastavěná plocha (m 2 ) 7
Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha 7.42*13.38 99,28 Zastavěná plocha celkem : 99 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Vrchní stavba 7.42*13.38*3.50 347,48 Celkem : 347,48 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 5 294 Kč/m 3 obestavěného prostoru 4 349 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Územní vlivy 1,0370 Mezisoučet - A 1,0790 Časový koeficient 1,1205 Celkem 1,0790 * 1,1205 = 1,2090 Výpočet : 4 349 * 1,2090 = 5 258 Výchozí hodnota jednotková : 5 258 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 5 258 * 347,48 = 1 827 050 Výchozí hodnota celková : 1 827 050 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 12,873 235 196 1,0000 14,557 235 196 Svislé konstrukce 18,317 334 661 1,0000 20,713 334 661 Stropy a podhledy 9,433 172 346 0,9000 9,600 155 111 Konstrukce střechy 8,675 158 497 1,0000 9,810 158 497 Krytina střechy 3,902 71 291 1,0000 4,412 71 291 Klempířské konstrukce 1,993 36 413 1,0000 2,254 36 413 Úprava vnitřních povrchů 7,103 129 775 1,0000 8,032 129 775 Úprava vnějších povrchů 4,295 78 472 1,0000 4,857 78 472 Schodiště 1,993 36 413 0,0000 0,000 0 Dveře 1,741 31 809 0,9000 1,772 28 628 Vrata 1,151 21 029 1,0000 1,302 21 029 Okna 4,801 87 717 0,9000 4,886 78 945 Podlahy 4,099 74 891 0,8500 3,940 63 657 Vytápění 3,032 55 396 0,9000 3,086 49 856 Elektroinstalace 5,783 105 658 1,0000 6,539 105 658 Bleskosvod 1,011 18 471 1,0000 1,143 18 471 Vnitřní vodovod 0,505 9 227 0,8000 0,457 7 382 Vnitřní kanalizace 1,291 23 587 1,0000 1,460 23 587 Zdroj teplé vody 0,758 13 849 0,6000 0,514 8 309 Hygienická vybavení 0,590 10 780 1,0000 0,667 10 780 Výtahy 0,309 5 646 0,0000 0,000 0 Ostatní 6,345 115 926 0,0000 0,000 0 Celkem 100,000 1 827 050 0,8843 100,000 1 615 718 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,8843 Výpočet : 1 827 050 * 0,8843 = 1 615 718 Reprodukční cena celková : 1 615 718 Kč Výpočet : 1 615 718 / 347,48 = 4 649,8158 8
Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková : 4 649,8158 Kč/m 3 obestavěného prostoru 4 650 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 41 roků 75 roků Výpočet : 100 * 41 / 75 = 54,667 Míra opotřebení : 54,667 % Výpočet : 1 615 718 * (1-0,54667) = 732 453 Věcná hodnota : 732 453 Kč Kiosek bez čp/če na parc. č. 3304/9 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 1 615 718 Kč 732 453 Kč M.1.2. Zastřešení stáčecí plochy na parc. č. 3304/15 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o samostatně stojící objekt ocelového přístřešku, sloužící pro zastřešení výdejních stojanů a stáčecí plochy. Přístřešek je protáhlého obdélníkového půdorysu. Základy jsou z betonových patek. Nosnou konstrukci přístřešku tvoří 6 ocelových sloupů uzavřeného profilu ve tvaru písmene Y, podporující ocelové vazničky s tvarovaným ocelovým pozinkovaným plechem. Objekt bez podhledu a bez atiky obsahuje pouze světelnou elektroinstalaci. Dešťová voda je svedena do středního žlabu a svedena odpadními troubami do dešťové kanalizace areálu. Konstrukce přístřešku je uzemněna. Podlahu tvoří izolovaná zámková dlažba na zvýšené refýži se stojany a na přilehlém chodníku, zbývající pojízdná plocha je betonová s odvodňovacími kanály. Objekt byl vystavěn a kolaudován v roce 1970, některé prvky s krytinou byly doplněny a vyměněny. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 811 68 Haly pro skladování hořlavin, výbušnin SKP : 46.21.13.20 Budovy pro skladování a manipulaci Materiálová charakteristika : kovová Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 9
Zastavěná plocha 8.90*38.60 343,54 Zastavěná plocha celkem : 344 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Výkaz výměr 8.90*38.60*5.05 1734,88 Celkem : 1 734,88 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 4 368 Kč/m 3 obestavěného prostoru 4 082 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Územní vlivy 1,0370 Mezisoučet - A 1,0790 Časový koeficient 1,1081 Úprava za ZP a OP 0,8500 Celkem 1,0790 * 1,1081 * 0,8500 = 1,0163 Výpočet : 4 082 * 1,0163 = 4 149 Výchozí hodnota jednotková : 4 149 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 4 149 * 1 734,88 = 7 198 017 Výchozí hodnota celková : 7 198 017 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 16,310 1 173 997 0,6500 26,369 763 098 Svislé konstrukce 27,709 1 994 499 0,3700 25,501 737 965 Stropy a podhledy 8,851 637 096 0,0000 0,000 0 Konstrukce střechy 9,414 677 621 0,8500 19,903 575 978 Krytina střechy 2,990 215 221 1,0000 7,437 215 221 Klempířské konstrukce 0,888 63 918 1,0000 2,209 63 918 Úprava vnitřních povrchů 3,493 251 427 0,4000 3,475 100 571 Úprava vnějších povrchů 2,398 172 608 0,0000 0,000 0 Schodiště 0,207 14 900 0,0000 0,000 0 Dveře 1,599 115 096 0,0000 0,000 0 Vrata 1,303 93 790 0,0000 0,000 0 Okna 3,316 238 686 0,0000 0,000 0 Podlahy 3,612 259 992 1,0000 8,984 259 992 Vytápění 2,161 155 549 0,0000 0,000 0 Elektroinstalace 5,003 360 117 0,3500 4,355 126 041 Bleskosvod 0,888 63 918 0,8000 1,767 51 134 Vnitřní vodovod 0,266 19 147 0,0000 0,000 0 Vnitřní kanalizace 0,888 63 918 0,0000 0,000 0 Zdroj teplé vody 0,237 17 059 0,0000 0,000 0 Hygienická vybavení 0,533 38 365 0,0000 0,000 0 Ostatní 7,934 571 091 0,0000 0,000 0 Celkem 100,000 7 198 015 0,4020 100,000 2 893 918 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,4020 Výpočet : 7 198 017 * 0,4020 = 2 893 918 Reprodukční cena celková : 2 893 918 Kč Výpočet : 2 893 918 / 1 734,88 = 1 668,0796 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 1 668,0796 Kč/m 3 obestavěného prostoru 10
Reprodukční cena jednotková : 1 668 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 41 roků 55 roků Výpočet : 100 * 41 / 55 = 74,545 Míra opotřebení : 74,545 % Výpočet : 2 893 918 * (1-0,74545) = 736 647 Věcná hodnota : 736 647 Kč Zastřešení stáčecí plochy na parc. č. 3304/15 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 2 893 918 Kč 736 647 Kč M.1.3. Podzemní uložiště nádrží na parc. č. 3304/15 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o 2 železobetonové izolované podzemní zastropené jímky, sloužící jako uložiště nádrží PHM, jímka navazující severně od kiosku slouží pro uložení 2 ocelových jednoplášťových nádrží, jímka navazující jižně je pro 1 nádrž, dále jsou zde 2 stáčecí jímky umístěné na zastřešené refýži. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 814 21 Nádrže průmyslové (máčecí apod.) SKP : 46.21.64.10 Nádrže, jímky, objekty čistíren odpadních vod - pozemní Materiálová charakteristika : monolitická betonová plošná Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha 1 1,00 Zastavěná plocha celkem : 1 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek 11
Výkaz výměr 10.64*9.40*3.30+5.04*9.18*3.30+1.20*2.00*1.20+1.120+1.20*1.2 0 488,17 Celkem : 488,17 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 8 443 Kč/m 3 obestavěného prostoru 5 274 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Mezisoučet - A 1,0420 Časový koeficient 1,1241 Úprava za ZP a OP 0,7000 Celkem 1,0420 * 1,1241 * 0,7000 = 0,8199 Výpočet : 5 274 * 0,8199 = 4 324 Výchozí hodnota jednotková : 4 324 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 4 324 * 488,17 = 2 110 847 Výchozí hodnota celková : 2 110 847 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 30,604 646 004 0,5000 21,228 323 002 Svislé a kompletní konstrukce 50,976 1 076 025 1,0000 70,716 1 076 025 Vodorovné konstrukce 5,807 122 577 1,0000 8,056 122 577 Úpravy povrchů 4,807 101 468 0,0000 0,000 0 Strojní vybavení 0,809 17 077 0,0000 0,000 0 Elektroinstalace 0,595 12 560 0,0000 0,000 0 Ostatní 6,402 135 136 0,0000 0,000 0 Celkem 100,000 2 110 847 0,7209 100,000 1 521 604 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,7209 Výpočet : 2 110 847 * 0,7209 = 1 521 604 Reprodukční cena celková : 1 521 604 Kč Výpočet : 1 521 604 / 488,17 = 3 116,9552 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 3 116,9552 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 3 117 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 41 roků 50 roků Výpočet : 100 * 41 / 50 = 82,000 Míra opotřebení : 82,000 % Výpočet : 1 521 604 * (1-0,82000) = 273 889 Věcná hodnota : 273 889 Kč Podzemní uložiště nádrží na parc. č. 3304/15 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 1 521 604 Kč 273 889 Kč 12
M.1.4. Zpevněné plochy na parc. č. 3304/15 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o živičné a v malé části betonové pojízdně plochy cca na 50% plochy pozemku parc. č. 3304/15, tvořící obslužné pojízdné plochy vjezdu a výjezdu z čerpací stanice. Původní plochy byly budované současně s čerpací stanicí, později jejich rekonstrukce a úpravy povrchů, průměrné stáří 25 let. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 822 20 Komunikace pozemní SKP : 46.23.11.00 Dálnice, ulice, silnice, stezky Materiálová charakteristika : z kameniva obalovaného živicí Výkaz výměr (m 2 plochy komunikace) Popis Výpočet / komentář Výsledek Výkaz výměr 1725 1725,00 Celkem : 1 725,00 m 2 plochy komunikace Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 1 761 Kč/m 2 plochy komunikace 1 248 Kč/m 2 plochy komunikace Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0325 Mezisoučet - A 1,0325 Časový koeficient 1,1308 Celkem 1,0325 * 1,1308 = 1,1676 Výpočet : 1 248 * 1,1676 = 1 457 Výchozí hodnota jednotková : 1 457 Kč/m 2 plochy komunikace Výpočet : 1 457 * 1 725,00 = 2 513 325 Výchozí hodnota celková : 2 513 325 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 30,731 772 370 1,0000 31,797 772 370 Kryty a podklady 60,561 1 522 095 1,0000 62,662 1 522 095 Doplňkové konstrukce 1,301 32 698 0,7000 0,942 22 889 13
Ostatní 7,407 186 162 0,6000 4,598 111 697 Celkem 100,000 2 513 325 0,9665 100,000 2 429 051 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,9665 Výpočet : 2 513 325 * 0,9665 = 2 429 051 Reprodukční cena celková : 2 429 051 Kč Výpočet : 2 429 051 / 1 725,00 = 1 408,1455 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 1 408,1455 Kč/m 2 plochy komunikace Reprodukční cena jednotková : 1 408 Kč/m 2 plochy komunikace Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 25 roků 45 roků Výpočet : 100 * 25 / 45 = 55,556 Míra opotřebení : 55,556 % Výpočet : 2 429 051 * (1-0,55556) = 1 079 567 Věcná hodnota : 1 079 567 Kč Zpevněné plochy na parc. č. 3304/15 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 2 429 051 Kč 1 079 567 Kč M.1.5. Ostatní stavby a úpravy IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o drobné stavby a úpravy, které doplňují užívání hlavních staveb. Zde jde o objekty uvedené v kupní smlouvě - části přípojek na vlastních pozemcích a hydranty, odvodňovací kanálky, lapol, příslušná část oplocení, dále neuváděné základy pod stojany, podzemní kanálky, apod. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Přímá metoda Oceněno podílem 2% z reprodukční ceny hlavních stavebních objektů, opotřebení 65%. Výkaz výměr (neurčena) Název části Výpočet / komentář Počet m.j. Výkaz výměr 0.02 0,02 14
Výpočet reprodukční ceny : Název části Počet m.j. Jednotková cena Podíl 2 (%) RC (Kč) Výkaz výměr 0,02 8 460 291 100,000 169 206 Reprodukční cena celková : Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : 169 206 Kč přímé Název části Podíl 2 (%) Opotř (%) Př.opotř (%) VH (Kč) Výkaz výměr 100,000 65,000 65,000 59 222 Míra opotřebení : 65,00 % Výpočet : 169 206 (1-0,6500) = 59 222 Věcná hodnota : 59 222 Kč Ostatní stavby a úpravy - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 169 206 Kč 59 222 Kč M.1.6. Pozemky zájmového území IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jde o 2 pozemky ve funkčním celku čerpací stanice PHM, stavby a pozemky jsou ve stejném vlastnictví. Pozemek parc. č. 3304/2 je zcela zastavěn budovou kiosku, na okolním pozemku parc. č. 3304/15 jsou ostatní stavby a plochy, z části je pozemek zatravněn s křovinami. Zainvestovanost pozemků je dobrá, zařízení není plynofikováno, je však možnost napojení. Podrobný popis viz. úvod - popis a účel. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) 3304/9 zastavěná plocha a nádvoří 399 399,00 3304/15 ostatní plocha, jiná plocha 3487 3487,00 Plocha pozemku celkem : 3886,00 m 2 Přímá metoda Město Ostrava má k datu ocenění. platnou cenovou mapu stavebních pozemků města Ostravy č. 11, dle obecně závazné vyhlášky č. 11/2010. Pro celé území areálu ČSAD a Veolia je stanovena jednotková cena pozemků 1.350 Kč/m2. Po srovnání 15
realizací není žádný významnější důvod se odchýlit od této ceny i v tomto ocenění. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 3304/9 zastavěná plocha a nádvoří 399,00 1 350,00 538 650,00 3304/15 ostatní plocha, jiná plocha 3 487,00 1 350,00 4 707 450,00 Plocha (m 2 ): 3 886,00 Celková hodnota : 5 246 100 Kč Pozemky zájmového území - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota 1 350 Kč/m2 5 246 100 Kč Rekapitulace nemovitého majetku věcná hodnota Název Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Kiosek bez čp/če na parc. č. 3304/9 1 615 718 732 453 Zastřešení stáčecí plochy na parc. č. 3304/15 2 893 918 736 647 Podzemní uložiště nádrží na parc. č. 3304/15 1 521 604 273 889 Zpevněné plochy na parc. č. 3304/15 2 429 051 1 079 567 Ostatní stavby a úpravy 169 206 59 222 Pozemky zájmového území 5 246 100 5 246 100 Čerpací stanice PHM KARIMPEX Ostrava ČSAD 13 875 597 8 127 878 Čerpací stanice PHM KARIMPEX Ostrava ČSAD 13 876 000 8 128 000 16
Hlavní technologie a movitý majetek Provozní soubor hlavní technologie čerpací stanice a doprovodného movitého majetku oceněn samostatně znalecký posudek č. 2780-15/2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí. Rekapitulace technologie ČS PHM KARIMPEX ČSAD Ostrava - technologie upraveno Název Výchozí cena [Kč] Časová (obvyklá) cena [Kč] 995 000 215 000 Nemovitosti s hlavní zabudovanou technologií a movitým majetkem celkem zaokrouhleno: Čerpací stanice PHM KC x KARIMPEX Ostrava ČSAD celkem : Reprodukční (výchozí) cena Věcná hodnota(časová) cena 14 871 000 Kč 8 343 000 Kč 17
Výnosová hodnota majetku Do výnosové hodnoty se promítá hodnota jak nemovitého, tak movitého dlouhodobého majetku, tj. zabudované technologie čerpací stanice s doprovodným movitým majetkem. Zařízení ČS PHM vlastníka společnosti KARIMPEX, a.s. je v pronájmu, nájemcem je společnost Nikey s.r.o., která tuto čerpací stanici také provozuje. Test na výnosy ze smluvního a obvyklého nájemného Obvyklé nájmy u jiných vlastníků a provozovatelů se řídí různými pravidly. Někdy je provozovatelem zabezpečováno PHM s vlastní cenovou politikou a nájemce provádí pouze obsluhu a provozuje ve vlastní režii ostatní zařízení (shop, kávomaty, bistro, vysavač, myčka, atd.). Nájemce potom zpravidla zabezpečuje jenom nutnou údržbu a hradí drobné opravy do určité výše. U některých případů je pro nájemce stanoven určitý fixní nájem za pronájem celého zařízení, nájemce potom odvádí určité procento z tržeb ostatního zařízení, dále mu přísluší určitý provizní podíl na prodeji PHM, stanovený odstupňovaně podle množství výtoče. V jiných případech provozuje nájemce ostatní zařízení bez odvodu na tržbách a z prodeje PHM má provizi pouze zanedbatelnou nebo téměř žádnou. Předmětem smluvního nájmu u oceňované čerpací stanice jsou movité i nemovité věci, nacházející se v areálu ČS PHM. Nájemce je povinen zajišťovat provoz čerpací stanice s prodejem PHM, je oprávněn provozovat další činnost v čerpací stanici. Smlouva o pronájmu a provozování je uzavřena na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Na základě nájemní smlouvy činí fixní měsíční nájemné 15.000 Kč, bez pohyblivé složky. Fluktuace nájemného je uvažováno do 5%, obhospodařovací náklady jsou stanoveny v obvyklých výších, kapitalizační míra stanovena pro podnikatelské majetky se středním stupněm rizika. Je velmi problematické z běžně realizovaných neplnohodnotných a tržně obtížně čitelných nájmů či provozovatelských smluv nájemné obvyklé porovnávat. Pro test na výnosy je zde využito smluvní nájemné. Pro vlastní stanovení výnosové hodnoty tohoto speciálního majetku však není tento způsob dostatečně relevantní. Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné B 1,00 15 000,00 180 000,00 0,950 14 250,00 171 000 Celkem 1,00-171 000 Vysvětlivky : B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní Výpočet výnosové hodnoty : Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné 171 000 Daň z nemovitosti 2 589 Pojistné budov 5 178 Odpisy střádací - amortizace 0 Náklady na údržbu 64 721 Náklady provozní 12 944 Pronájem pozemku 0 Míra ekonomické výnosnosti : 4,50 % Míra rizika : 6,00 % Míra kapitalizace : 10,50 % Stabilizovaný roční výnos 85 568 Výpočet : 100 * 85 568 / 10,50 = 814 933 Výnosová hodnota : 814 933 Kč Výnosová hodnota z provozu majetku 18
provozování ČS PHM jako samostatného hospodářského střediska z pohledu vlastníka. Na výnosech zařízení se obecně podílí celý soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. V podstatě se jedná se o obdobu podnikového ocenění, jelikož se však jedná o návrh hodnoty nemovitého a hlavního movitého majetku, je nutno provést korekce výnosů pouze na podíl těchto majetkových složek. V daném případě čerpací stanice nebývá obvykle podíl ostatních složek podstatný. Provozující společnost vede denní, měsíční a roční záznamy o výtočích PHM. Výnosovou hodnotu odhadneme na základě dosahovaných, resp. dosažitelných korigovaných hospodářských výsledků z provozování této stanice. Z hlediska metodiky by bylo obecně nejvhodnější zjišťovat výnosovou hodnotu na bázi diskontovaných free cash-flow, zejména z důvodů určité omezené ekonomické životnosti zařízení. S ohledem na výkyvy budoucích příjmů závislých na spoustě faktorů (kolísání cen ropy na světových trzích, státní daňové zásahy, ekonomická recese bez dostupnosti výhledů), dále také pro problematické plánování investic do majetku a pracovního kapitálu je použití těchto postupů zatíženo značnou chybovostí. Z těchto důvodů je pro zjednodušení použita kapitalizace pomocí věčné renty. Výše použitých nákladů proti výnosům z marží je stanovena dle konkrétní situace, zkušeností zpracovatele a obecných uzancí z provozování obdobných majetků. Jedinou složkou výnosů u neveřejné bezobslužné ČS PHM je v daném případě prodej PHM motorové nafty pro smluvní partnery a držitele odběrových karet. Výnosy z prodeje PHL Žádné historické výsledky nejsou k dispozici, čerpací stanice byla také v letech 2008 a 2009 mimo provoz. Jsou k dispozici pouze výsledky současného nájemce Nikey s.r.o. od 1.5.2010 do současnosti. Ostrava období výtoč (l) Marže jedn. 05-12/2010 373 613,00 0,50 01-08/2010 517 033,00 0,50 Dle sdělení provozovatele a nájemce je pro všechny jeho zařízení vnitroareálových bezobslužných čerpacích stanic v areálech autobusové dopravy stanovena velmi nízká jednotná marže 0,50 Kč/l. Dominantním odběratelem je zde autobusová doprava, společnost ČSAD Ostrava a.s. je 100% vlastníkem nájemce a provozovatele Nikey s.r.o. Tato marže není obvyklá pro tržní podnikatelské prostředí, běžná marže u jiných zařízení se však pohybuje nejčastěji v rozpětí 1,50 až 2,00 Kč/l. Z toho důvodu je možno bez rizika úbytku odběratelů a snížení výtoče do budoucna predikovat jednotkovou marži minimálně 1,00 Kč/l, kdy při předpokládané roční výtoči 800.000 litrů nafty dosáhne celková roční marže 800.000 Kč. Výnosy a náklady celkem Po zvážení všech nákladů ve vztahu k uvedenému zařízení jak na straně pronajímatele, tak na straně provozovatele, tj. včetně osobních nákladů, spotřeby, daní, odpisů, pojištění, správy a záchovné údržby včetně nezbytných investic pro udržení konkurenceschopnosti, poplatků a dalších nepřesáhne trvalý roční odnímatelný výnos před zdaněním 60% (obvyklý sledovaný průměr pro vlastníka z uvedených výsledků z prodeje PHM u bezobslužných zařízení ) Hospodářský výsledek je bez ohledu na provozovatele zdaněn sazbou daně z příjmů právnických osob pro další období konzervativně ve výši 20 %. Výnosy z prodeje PHL v Kč 900 000 Výnosu ze shopu a ostatní služby v Kč 0 Nezahnuté výnosy v Kč 0 Nezahnuté náklady v Kč (obvyklé nájemné pro uložení nádrží) 0 Celkem výnosy 900 000 Náklady provozní 40% 360 000 Provozní HV před daní 540 000 Daň z příjmu právnických osob 20% 108 000 HV zdaněný 432 000 19
Při stanovení kapitalizační míry a následném odhadu tržní hodnoty je třeba zohlednit všechny rizikové faktory, které mohou na hodnotu působit. Běžná kapitalizační míra při tržním oceňování standardních nemovitostí zejména při poskytování záruk a půjček se pohybuje v rozmezí 6 až 12% pro kapitalizaci výnosů z bezpečnějších nájmů. U tohoto typu majetku s urychlenou návratností, malou morální i technickou životností při stanovení výnosů z provozu a nikoliv zběžných nájmů je nutno uvažovat se zvýšenou mírou rizika nad průměrnou výnosností nejbezpečnějších investic, v konkrétním případě také s ohledem na aktuální právní stav s exekučním příkazem k prodeji majetku. Je brán také ohled na konkrétní situaci silných a slabých stránek, zejména příležitostí a hrozeb ze SWOT analýzy. Výnosnost : 4.50 % Inflace : 0.00 % Riziko : 9,50 % Životnost : 0.00 % Míra kapitalizace : 14,00% Stabilizovaný roční výnos 432 000,- Kč Výnosová hodnota z provozu : 3 085 714,- Kč Po zvážení okolností tuto hodnotu výnosovou hodnotu z provozování majetku využijeme jako základ pro stanovení tržní hodnoty. Z uvedených výnosových hodnot je ve výsledku převzata hodnota z provozu majetku v zaokrouhlené výši 3.086.000,- Kč. Čerpací stanice PHM KC x KARIMPEX Ostrava ČSAD - celkem : Výnosová hodnota 3 086 000 Kč Porovnávací hodnota majetku Přímá metoda U daného typu majetku je velmi problematické přímé srovnání s realizovanými prodeji nebo nabízenými čerpacími stanicemi. Realizované ceny vykazují značné rozdíly. Mezi hlavní faktory, hrající důležitou roli ve výnosnosti s výtočí a prodejnosti lze řadit: - polohu v regionu a lokalitě s průjezdem vozidel a pohodlností přístupů - cenovou politiku státu, preference podnikatelských aktivit, daňová zatížení - cenovou politiku a sílu provozovatele, konkurence - rozsah, využitelnost kvalitu a vybavení zařízení s péčí o zákazníka a poskytování služeb - v neposlední řadě značku a marketing s reklamou. Při prodejích či nabídkách hrají vlivy také některé netržní faktory, zejména stavy tísně, vzájemné dohody mimo oficiální smluvní vztahy, vazby mezi stranami, kartelové dohody, atd. U nabídek dochází v průběhu řízení zpravidla k poklesu cen, někdy i velmi výraznému. Také z těchto důvodů nelze pro daný typ majetku výsledky ze srovnání přeceňovat. Srovnání je využito pouze pro závěrečnou korekci tržní hodnoty, bylo použito know-how zpracovatelů a zástupců České komory odhadců majetku z ocenění a ve velké většině i realizací cca 250 ČS PHM v uplynulém období. Vlastní porovnávací hodnota se z výše uvedených důvodů a irelevantností výstupů samostatně nestanovuje. Čerpací stanice PHM KC x KARIMPEX Přerov - celkem : Porovnávací hodnota : Nestanovuje se 20